宣 示 判 決 筆 錄
104年度北簡字第8604號
原 告 林行健
訴訟代理人 劉孟錦 律師
複代理人 黃宗哲 律師
被 告 統一生活事業股份有限公司
法定代理人 高秀玲
訴訟代理人 陳若琳
上列當事人間請求返還租賃物事件，於民國104年12月3日言詞辯
論終結，同年月18日下午5時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第1
法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 胡宏文
書記官 賴敏慧
通 譯 吳亞恬
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬肆仟叁佰陸拾肆元由被告負擔三分之一，餘
由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸萬陸仟柒佰元為原
告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國96年12月27日向原桃園縣大園鄉公所（
現改制為桃園市大園區公所，下稱大園鄉公所）承租桃園縣
○○鄉○○○路○號1、2層房屋（下稱系爭房屋）後，於
101年3月7日將系爭房屋以每月租金新臺幣（下同）20萬
元轉租予被告，租期至106年12月31日止，並簽訂租賃契約
（下稱系爭租約）。詎被告違反系爭租約第4條第2項、第
4條約定，未經伊同意擅將系爭房屋一部轉租予訴外人奇茂
企業社經營網咖違法使用，致遭主管機關桃園市政府課處罰
鍰並限期改善。經伊限期催告其改善未果，遂依系爭租約第
7條第3項規定，以起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意
思表示，被告未依約搬離系爭房屋，應依系爭租約第4條第
7項、第6條第2項約定，自終止系爭租約翌日起分別按月
及按日各按租金1倍給付損害金及違約金等情。爰依系爭契
約法律關係求為命被告自起訴狀繕本送達翌日即104年9月
16日起至104年11月30日止分別按月給付20萬元、按日給付
6,666元之判決（原告另請求被告返還系爭房屋及按月給付
相當於租金之不當得利部分，業已撤回）。
二、被告則以：伊曾會同奇茂企業社負責人 劉義千 向原告說明並
承諾不會從事非法行業，並委請其協調大園鄉公所出具同意
書以利辦理變更使用分區執照，伊已徵得原告同意轉租；奇
茂企業社經營之網咖亦非違法行業；縱認原告得終止系爭租
約，亦應依民法第450條規定於1個月前通知；且原告請求
違約金過高，應予酌減等語，資為抗辯。
三、原告主張其向大園鄉公所承租系爭房屋後，將系爭房屋轉租
被告，被告再將系爭房屋一部轉租與奇茂企業社經營網咖等
情，業據其提出桃園縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書、原
告與大園鄉公司簽訂之租賃契約、系爭租約為證（見本院卷
第7-12頁)，復為被告所不爭，堪信為真實。至原告主張：
被告未經其同意，擅將系爭房屋一部轉租奇茂企業社非法經
營網咖使用等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經
查：
㈠原告主張：被告未經其同意擅將系爭房屋一部轉租奇茂企業
社云云，固提出大園鄉公所102年7月30日檢送承租人（指
原告）到所說明記錄、103年6月10日、104年6月12日原
告寄發存證信函等為憑（見本院卷第15-16、22至24頁），
惟：據證人即被告前職員 芮欽順 證稱：「伊離職前擔任被告
店舖開發專員，系爭房屋原本租金25萬元，被告認為太高，
僅願承租一半，經協商後，原告表示要出租全部，但被告可
再分租出去，被告遂同意承租，被告起初將系爭房屋一部出
租網咖業者劉義千，未事先告知原告，但原告後來表示租給
網咖不太好，伊就請劉義千就裝潢部分先停工，伊會同劉義
千與原告溝通，因劉義千再三保證不會從事違法賭博色情行
為，且被告亦保證若發現業者有違法行為會立即終止租約收
回系爭房屋，原告才同意業者繼續裝潢並營業」等語（見本
院卷第83頁反面），核與證人即奇茂企業社負責人劉義千證
述：「伊在裝潢的時候，原告代理人涂先生質疑為何會出租
給網咖，伊就先停工，並與原告去星巴克談承租的事情，原
告要求伊不得經營非法行業如賭博、色情等，伊有承諾，因
為伊所經營網咖是連鎖店，並帶涂先生去伊所屬其他連鎖店
參觀，後來原告、伊、芮經理、涂先生在星巴克開會，原告
承諾會協助伊向大園鄉公所請領營利事業登記證，並且會幫
伊向大園鄉公所請領辦理使用執照變更同意書，所以伊才繼
續裝潢下去，後來被告芮經理通知無法請領執照，透過民代
瞭解，仍無法申辦，因為大園鄉公司承辦人員認伊經營網咖
屬八大行業不敢蓋章，因為已經投入龐大裝潢費用，只好繼
續經營到不能經營為止」等語（見本院卷第95頁反面、第96
頁），大抵相符，足見被告在奇茂企業社裝潢期間、開始營
業前，已取得原告同意再轉租，縱被告與奇茂企業社簽約前
未徵得原告之同意，仍無礙其事後取得原告同意再轉租之事
實。依系爭契約第4條第2項約定：「經甲方（指原告，下
同）同意，乙方（指被告，下同）得將房屋全部或部分轉租
、出借由他人使用房屋」，被告既經原告同意將系爭房屋再
轉租奇茂企業社，難認有何違反上開規定可言，是被告辯稱
：原告同意再轉租奇茂企業社等語，應非虛妄。至原告提出
上開會議記錄、存證信函，均係記載原告片面陳述，核與事
實不符，尚難作為有利原告認定之依憑。是原告主張：被告
違約將系爭房屋再轉租他人云云，即非可取。
㈡原告復主張：被告將系爭房屋之一部轉租奇茂企業社供網路
咖啡廳使用，未完成第二階段使用執照用途變更，違規供他
人經營作D1類資訊休閒場所使用，違反建築法第73條第2項
規定，並經主管機關桃園縣政府裁罰並限期改善等情，業據
提出桃園縣政府函文、大園鄉公所函文、桃園縣政府裁處書
可稽（見本院卷第13至21頁），復為被告所不爭，堪信屬實
。依系爭契約第4條第4項約定：「房屋不得供非法使用…
因承租人（指被告，下同）違背相關法令之規定，經主管機
關裁處出租人（指原告，下同）之罰鍰或強制拆除等所需費
用，應由承租人負擔，承租人並應負責改善，及一切損失之
賠償責任。承租人應依維護租賃房屋合法使用與其構造及設
備安全」等旨，顯然該約款規範意旨，應係禁止承租人違反
法令使用系爭房屋，並誡命承租人應依主管機關核准用途使
用系爭房屋，非僅謂承租人不得經營賭博、色情等非法行業
。是被告辯稱：奇茂企業社經營網咖非違法行業，並無非法
使用系爭房屋云云，尚難採信。
㈢系爭租約約定租期自101年3月7日至106年12月31日止，
堪認本件屬定有期限之租約。又定有期限之租賃契約，如約
定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約
，應依民法第450條第3項之規定，先期通知，同法第453
條亦有明文。承租人違反約定方法使用房屋，經出租人催告
限期改善，出租人得終止租約，此觀系爭租約第7條第3項
規定甚明。本件被告轉租奇茂企業社從事網咖經營，違反建
築法第73條第2項之規定，經原告先後於103年6月10日、
104年6月12日寄發存證信函限期被告15日內改善未果，有
該存證信函，掛號郵件收件回執可考（見本院卷第22至25頁
），則原告依系爭租約第7條第3項規定，以起訴狀繕本送
達作為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第3頁），洵屬
有據。又該繕本於104年9月15日送達被告（見本院卷第38
頁），按諸系爭租約第3條第2項約定系爭房屋租金每1個
月預付1次，依上說明，系爭租約應自104年10月15日始發
生終止效力。原告主張自起訴狀繕本送達日即發生終止租約
效力云云，容有誤會。
㈣依系爭契約第4條第7項規定：「…租約終止時，承租人應
將公司登記遷出，並繳清租金或未清款項及房地騰空，交還
出租人，如有遲延，應按月賠償出租人壹倍租金之損害…」
（見本院卷第11頁），應係作為債務不履行所生損害之賠償
總額，核其性質，應屬損害賠償額預定性質違約金。原告已
合法終止系爭租約，並於104年10月15日發生效力，自翌（
16）日起，迄被告於104年11月30日搬遷，共計1月又15日
，原告固得依上規定請求被告給付違約金30萬元（計算式：
20萬元×1.5＝30萬元）。惟：約定之違約金過高者，法院
得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當
，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情
形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡
量標準；倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債
權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違
約金是否過高（最高法院79年台上字第1915號判例、96年度
台上字第107號判決意旨參照）。本院審酌被告已將系爭房
屋返還原告，並於原告終止租約後仍按月給付相當於租金之
不當得利20萬元，主管機關對大園鄉公所課處罰鍰，亦經奇
茂企業社代為繳納，業經被告 陳明 在卷（見本院卷第51頁反
面），且有原告出具收據、桃園縣政府罰鍰繳款單足稽（見
本院卷第65至70頁）；參以業主桃園市政府財政局同意暫緩
終止與原告間租賃契約，並限期原告向被告起訴請求終止租
約返還系爭房屋，有該局函文可參（見本院卷第108頁），
原告既已遵照業主指示提起本件訴訟終止租約並已收回系爭
房屋，衡情業主應不致終止與原告間就系爭房屋之租賃契約
，則原告仍可繼續使用系爭房屋，及原告為終止系爭租約收
回系爭房屋，委請律師寄發存證信函、對被告提起訴訟之律
師費用等所受損害等情，認為原告請求被告給付違約金30萬
元，猶嫌過高，應酌減為15萬元，始稱允當。
㈤又系爭租約第6條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期
滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方每遲
延一日應支付按房租計算日租金壹倍之違約金」，顯係依違
約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，且與系爭
租約第4條第7項約定「…如有遲延，應按月賠償出租人壹
倍租金之『損害』」用語不同，且該約款既明定為「違約處
罰」，又明定被告於終止租約或租賃期滿不交還房屋翌日起
，每延遲1日應支付按房租計算日租金1倍之「違約金」，
顯有藉此懲罰被告違反遷讓房屋義務之用意，應屬懲罰性違
約金性質。原告固得依上約定請求被告自104年10月16日至
同年11月30日共46日按每日6,666元計算，合計30萬6,636
元之懲罰性違約金，惟：就同一違約事實，本院已判命被告
給付15萬元損害賠償總額預定性質違約金，業如前述，如再
命被告如數給付懲罰性違約金，對於被告顯然過苛，自應酌
減懲罰性違約金為5萬元。
四、綜上所述，原告依系爭租約法律關係請求被告給付違約金15
萬元、5萬元，合計20萬元，為有理由，應予准許；逾此範
圍，即無憑據，應予駁回。原告勝訴部分，並依職權分別為
假執行及免假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失
所附麗，應併予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及
證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自
無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第389條第1項第3款、第392條第
2項、第79條，判決如主文。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官賴敏慧
法官胡宏文
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月18日
書記官賴敏慧