臺灣士林地方法院民事簡易判決 104年度湖簡字第1269號
原 告 陳淑華
訴訟代理人 華惠民
被 告 雙湖清境大樓管理委員會
法定代理人 陳靜華
訴訟代理人 胡玉琴
范長明
劉興業 律師
鐘耀盛 律師
上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國107年3月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元由被告負擔分之百分之十六即新臺幣
捌佰陸拾肆元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣柒萬捌仟元為原告預
供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為隸屬雙湖清境大樓（下稱系爭社區）
、門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄0號11樓房
屋（下稱系爭房屋）所有權人，被告則為系爭社區共用部分
管理人。自民國103年3月起，位於頂樓之系爭房屋即因屋
頂平台（下稱系爭屋頂）漏水遲未修復，致主臥室及走道天
花板漏水、油漆脫落、產生壁癌與發霉等現象，造成家具及
衣服變質劣化，經臺北市土木技師公會103年10月28日北土
技字第10330001675號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）確認
在案。爰依民法第184條、第193條、第767條、公寓大廈管
理條例第10條等規定，訴請被告賠償修復費用新臺幣（下同
）448,000元、103年3月23日至104年9月26日每週請專業人
員清除 白華 與清潔地板之費用19,750元、103年8月14日給付
壁癌專家之勘查費200元、系爭鑑定費用30,000元。又被告
前就系爭屋頂雖有修繕，惟修繕位置與系爭漏水之位置不同
，未能解決問題。系爭社區規約第19條第4款規定，則係通
過於104年5月17日，無溯及效力等語。並聲明：被告應給付
原告497,950元。
二、被告則以：被告之訴訟代理人華惠民前執相同事由，對被告
提起訴訟，經承審法官以當事人不適格曉喻撤回後，方行提
起本訴。而依前次起訴狀所載，系爭房屋之漏水係始於99年
12月，則原告遲至104年始提起本訴，已逾侵權行為損害賠
償請求權之2年消滅時效。又被告自96年5月起至101年3
月止曾修繕系爭屋頂多次，並經訴外人 翁添壽 師傅於101年
3月勘查確定無漏水情形。被告復於103年3月28日就系爭
漏水事宜張貼公告，說明已作成屋外由被告負責修繕、屋內
由原告自行處理之決議；系爭社區規約第19條第5款亦規定
社區專有部分應有區分所有權人自行維護修繕，華惠民曾任
2屆主任委員，應熟知該項規定，卻消極不作為，致系爭房
屋長期累積濕氣，加上久未粉刷修繕，方產生壁癌現象，故
系爭漏水實可歸責於原告。另系爭鑑定報告疑有不公，不足
採信；系爭鑑定費用30,000元，則非訴訟上經被告同意所支
出，故不得請求被告給付。再依系爭社區104年度區分所有
權人大會決議通過之系爭社區規約第19條第4款規定，關於
公共設施之修繕，應由兩造共同負擔等語，資為抗辯。並聲
明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。又
所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者，觀諸同法第3條第4
款規定自明。
㈡原告主張系爭房屋為系爭社區頂樓之區分所有建物，其為所
有權人，被告則為系爭社區共用部分之管理人，業據提出系
爭房屋建物所有權狀影本為證，並為被告所不爭執，原告此
部分主張自堪信實。原告復主張︰系爭房屋自103年3月起，
即因屋頂平台漏水遲未修復，致主臥室及走道天花板漏水、
油漆脫落、產生壁癌與發霉等現象等情，並提出室內照片、
估價單、系爭鑑定報告等為證，被告雖以前詞置辯，惟查︰
⒈就被告抗辯系爭房屋之漏水係始於99年12月，原告遲至104
年始提起本訴，已逾侵權行為損害賠償請求權之2年消滅時
效部分，考以本件原告所主張及請求損害賠償之基礎事實，
係103年3月間，其於104年9月25日提起本訴，自無罹於2年
時效之問題。又被告復抗辯系爭房屋之漏水，前經訴外人翁
添壽於101年3月勘查確定無漏水情形乙節，亦屬原告起訴前
之情事，本件自應以原告主張之損害發生及存在時間而為責
任歸屬之認定。
⒉就原告主張系爭房屋滲漏水情狀及因由，前經原告於103年9
月19日申請臺北市土木技師公會鑑定，該會指派由鑑定技師
林秋珍 於103年10月18日進行會勘，結果認定︰「…標的物
頂樓臥室天花板，目視可見滲漏水痕跡及粉刷表層剝落（俗
稱壁癌）現象…頂樓走到天花板，目視亦可見滲漏水痕跡及
粉刷表層剝落（俗稱壁癌）現象…研判皆係頂樓頂板滲漏水
造成。」，結論並認︰「鑑定標的物頂層/頂版滲漏水壁癌
，經鑑定研判確認屋頂防水層及頂板龜裂所致，鑑定標的物
已超過20年，屋頂防水層受日曬雨淋，頂板因熱脹冷縮而龜
裂係屬正常現象。滲漏水痕跡及粉刷表層剝落（俗稱壁癌）
現象…，研判係頂樓滲漏水造成。另頂樓屋頂陽台雜草零散
分佈，顯示屋頂平台有裂痕，水分滲入而致使雜草生長。」
等內容，有該會103年10月28日作成之系爭鑑定報告存卷可
憑。參酌原告另提出103年8月15日曼哈噸裝潢工程有限公司
出具之修繕估價單、103年9月1日駿瑩工程實業有限公司出
具之估價單及特立屋內湖店103年11月28日出具之估價單，
均係針對系爭房屋屋頂平台之滲漏防水修繕以及系爭房屋室
內天花板之修繕等工項而為工程內容暨費用之估算，足堪認
定系爭房屋之屋頂平台於103年系爭鑑定報告會勘鑑定當時
，確仍有導致系爭房屋滲漏而未修繕之情狀甚明。被告抗辯
已修復無漏水云云，尚非可採。至被告另抗辯系爭房屋係因
原告訴訟代理人消極不作為，致系爭房屋長期累積濕氣，加
上久未粉刷修繕，方產生壁癌現象乙節，則未據其提出確切
之證據以明，此部分抗辯，亦無可採。而關於被告質疑系爭
鑑定報告不公乙節，考以臺北市土木技師公會係屬由專業技
師組成之公會團體，並經常受各法院囑託同類之鑑定事項，
該公會受理原告方面之申請，指派技師執行鑑定業務，出具
系爭鑑定報告亦附具申請書、各項位置示意圖、會勘通知、
會勘記錄、現況照片等附件，並敘明其鑑定意見認定之理由
，客觀上尚屬詳實，被告空言質疑不公，殊無足採。
⒊另被告辯依系爭社區104年度區分所有權人大會決議通過之
系爭社區規約第19條第4款規定，關於公共設施之修繕，應
由兩造共同負擔乙節，姑不論該規定效力問題，亦屬本件原
告起訴請求後之修定，當無溯及效力為是。就103年間原告
系爭房屋因共用屋頂平台滲漏未修繕所致之損害，被告自無
從免除其管理維護之責任。
㈢系爭房屋因共用之屋頂平台滲漏未修繕致屋內天花板受有損
害等情，業如上述，依前揭公寓大廈管理條例第10條第2項
規定，就系爭社區共用部分負有管理維護責任之被告，自負
修繕責任，其未為修繕，原告就所受損害，本於管理委員會
就其執行職務相關之民事糾紛享有訴訟實施權之法理，自得
以被告為對象請求賠償之。而就原告得請求被告賠償之費用
，論述如下︰
⒈原告請求被告賠償修復費用448,000元部分，係以特立屋103
年11月28日出據之估價單為憑，核其修繕計價，係包含屋頂
防水330,000元、高壓灌注35,000元、斷水處理35,000元，
以及壁癌處理30,000元及天花板批土油漆18,000元，比對所
載修繕施工內容可知，前三項均係修繕屋頂平台部分，壁癌
處理及天花板批土油漆共計48,000元部分，方為修繕系爭房
屋屋內損害部分。而就修繕屋頂平台方面，以屋頂平台屬共
用部分之性質，自仍應由被告為修繕行為，原告既未實際墊
付支出費用完成修繕，自不得請求被告給付此部分之修繕費
用，而僅得請求屬其專有部分即系爭房屋以修繕費用計算之
損害計48,000元。
⒉原告請求申請系爭鑑定報告支出費用30,000元部分，業據提
出臺北市土木技師公會函文暨收據為憑，被告雖抗辯此非訴
訟上經被告同意所支出，故不得請求云云。考以原告此項申
請取得系爭鑑定報告而支出之費用，雖非因被告未盡屋頂平
台修繕管理維護責任直接所受之損害，惟客觀上，堪認屬原
告為實現其本件損害賠償債權所支出之必要費用（最高法院
92年度台上字第2653號判決意旨參照），應予准許。
⒊至於原告請求103年3月23日至104年9月26日每週請專業人員
清除白華與清潔地板之費用19,750元部分，未據原告提出支
出之必要性及支出之證據以明；另就103年8月14日給付壁癌
專家之勘查費200元部分，則不足認有支出之必要性，此部
分費用之請求，即均難准許。
⒋綜上，原告得請求被告賠償之損害，共計應為78,000元，逾
此範圍之請求，即乏所據，不應准許。
四、從而，原告依民法第184條、第193條、第767條、公寓大廈
管理條例第10條第2項等規定，請求被告給付78,000元，為
有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁
回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項
第3款規定，依職權宣告假執行。並依職權酌定相當擔保金
額，為被告得免假執行之宣告。另依職權確定本件訴訟費用
額為5,400元（即第一審裁判費），由被告負擔16%、即864
元，餘由原告負擔。
六、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據
，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。
中華民國107年4月20日
內湖簡易庭法官施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。
中華民國107年4月20日
書記官王玉雙