臺灣士林地方法院107年度簡上字第71號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院107年簡上字第71號民事判決

裁判日期：民國107年11月15日

裁判案由：給付租金

臺灣士林地方法院民事判決107年度簡上字第71號上訴人士林銀座大廈管理委員會法定代理人 邱富如 訴訟代理人 李富祥 律師被上訴人 陳啓蒼 訴訟代理人 陳宜宏 律師複代理人 游淑惠 被上訴人 陳開穹 上列當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國106年11月10日本院士林簡易庭106年度士簡字第357號第一審判決提起上訴，本院於107年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、查上訴人之法定代理人原為 董明秀 ，嗣於本訴訟審理期間變更為邱富如，此有臺北市政府都市發展局函1件在卷可稽（本院卷第97頁），茲據其具狀聲明承受訴訟（本院卷第96頁），經核尚無不合，自應准許。
二、本件被上訴人陳開穹經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人於原審起訴主張：被上訴人陳啓蒼前邀被上訴人陳開穹為連帶保證人，於民國98年2月18日與上訴人簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被上訴人陳啓蒼向上訴人承租坐落於臺北市○○區○○路○○○號1樓廣場（下稱系爭廣場），面積約為16.5坪之土地，租賃期間自98年2月15日起至108年3月14日止，租金為每月新臺幣（下同）12萬元。
惟被上訴人陳啓蒼未依約給付101年4月至8月間之租金共60萬元（下稱系爭欠租），爰依系爭租約法律關係，請求被上訴人連帶給付上訴人60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之20計算之利息。
二、被上訴人 陳啟 蒼則以：上訴人出租予被上訴人陳啓蒼之系爭廣場包含非屬上訴人所有之臺北市○○區○○段0○段00
000地號土地部分（下稱系爭水利地），致被上訴人陳啓蒼遭臺北市政府工務局水利工程處（下稱水利處）追繳99年6月1日起至106年6月30日期間之使用補償金903,935元（下稱系爭補償金）而受有損害，其自得依民法第347條準用第353條、第227條第1項、第2項規定，請求上訴人賠償上開損害，爰以此損害賠償債權與上訴人主張之租金債權相抵銷等語，資為抗辯。
三、被上訴人陳開穹經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、原審對於上訴人之請求判決上訴人全部敗訴。上訴人就原審判決全部不服而提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之20計算之利息。被上訴人 陳啟蒼 則聲明：駁回上訴。
五、不爭執事項：㈠被上訴人陳啓蒼前以被上訴人陳開穹為連帶保證人簽訂系爭
租約。約定由被上訴人陳啓蒼向上訴人承租系爭廣場面積約為16.5坪之土地，租賃期間自98年2月15日起至108年3月14日止，租金為每月12萬元。
㈡被上訴人陳啓蒼尚積欠系爭欠租未給付上訴人。
㈢被上訴人陳啓蒼繳納水利處系爭補償金金額為903,935元。
六、得心證之理由：㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。且應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。所謂真意，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第58號、19年上字第453號判例可資參照）。經查：
⒈系爭租約第1條租賃標的物載明：「甲方（即被上訴人陳
啟蒼）承租坐落台北市○○區○○路○○○號壹樓廣場，面積約16.5坪（含公共設施應分攤部分）」等文字，且於系爭租約後面附有系爭廣場鐵皮圍牆之照片（下稱系爭照片）等情，有系爭租約1份在卷可查（原審卷第6、7、13、65頁）。又上訴人於原審履勘時自承：出租予被上訴人陳啟蒼時就已經搭建系爭廣場四周鐵皮牆壁，牆壁之範圍內已經使用到系爭水利地等語（原審卷第79頁）。另證人 陳彥宏 亦到庭為相同之證述（原審卷第110頁）。足見被上訴人陳啟蒼承租系爭廣場時，系爭廣場依當時鐵皮牆壁之位置觀之，確實包含系爭水利地無訛。上訴人固主張依系爭租約所附之位置圖（原審卷第12頁，下稱系爭位置圖），被上訴人承租之範圍並未占用系爭水利地云云。然系爭租約訂立時，系爭廣場既已有固定於地面之鐵皮牆壁存在，而足以特定實際承租範圍，且系爭廣場位於士林夜市內，交通便利，經濟繁榮等情，均經原審勘驗屬實（原審卷第79頁），足見當事人於簽立系爭租約時，關於承租標的之範圍及位置，乃側重於系爭廣場之實際位置及使用面積，以期發揮系爭租約之經濟上效能；至系爭租約所附之系爭位置圖（原審卷第12頁），則係在建築圖說上，約略標示出承租範圍，尚非經測量後所繪製之精確位置圖，是依系爭位置圖所標示之範圍，既未若系爭照片可以系爭廣場四周鐵皮牆壁為界之具體明確，自不應以系爭位置圖認定系爭租約約定之承租範圍。
⒉另查，原審就被上訴人主張之承租範圍即系爭照片所示之
區域前曾囑託台北市士林地政事務所測量，經測量結果被上訴人主張之承租範圍包含如附圖所示之b2（36.22平方公尺）及b3（18.1平方公尺）（原審卷第112頁背面），兩部分合計面積為54.32平方公尺，即16.4318坪。與系爭租約所載之承租面積16.5坪甚為接近。反觀證人即上訴人之受僱人陳彥宏所證稱之承租範圍即附圖所示之A（7.18平方公尺）、b1之一部分（如以1/2計算，約3平方公尺）、b2（36.22平方公尺）（原審卷第111頁），總面積約僅為46.4平方公尺，即14.036平方公尺，顯與系爭租約所示之承租面積不符。是由此亦可判斷系爭租約之承租範圍，確為系爭照片所示之區域無誤。
⒊至上訴人雖指被上訴人陳啟蒼向水利處自陳為系爭水利地
之占有人，並因此繳納使用補償金，足見其亦認該部分非屬其向上訴人承租之範圍，而係其自行占用云云。然查，被上訴人陳啟蒼係因認系爭水利地確為其實際占有使用，而向水利處承認為占用人，且為能繼續使用該部分土地，而先行繳納補償金，惟事後即向上訴人反應，並曾協議另向水利處陳報將占用人改為上訴人社區主要產權人即訴外人盤基建設股份有限公司等情，業據被上訴人 陳明 在卷，復有盤基建設股份有限公司函文、切結書、水利處函文等影本在卷足參（原審卷第46-50頁），經核應與實情相符。是被上訴人陳啟蒼既係因前述理由，而向水利處自承為系爭水利地之占用人並繳交補償金，自非可據此推認其係因認系爭租約之範圍不包含系爭水利地，而為前述行為。
上訴人此部分主張，尚非可取。
⒋綜上，本院通觀系爭租約全文，並斟酌兩造立約當時系爭
照片之情形與系爭廣場現場範圍大致相同。系爭廣場位於士林夜市內，商業氣息繁榮，故系爭廣場之實際位置及承租面積方為兩造立約人之真意等情。認兩造於簽訂系爭租約時所約定系爭廣場之位置及面積應如系爭照片所示，始符合實情。上訴人主張系爭租約所承租之範圍如系爭位置圖，實無足取。
㈡按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務（最高法院86年度台上字第3490號判決要旨參照）。租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號判決要旨參照）。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第22
7條第1項、第226條第1項分別定有明文。經查：⒈被上訴人陳啟蒼依系爭租約承租系爭廣場之位置及面積，
應如系爭照片所示，前已詳述。則出租人即上訴人即負有使系爭廣場保持合於兩造所約定使用、收益狀態之積極義務。然系爭廣場如附圖所示b3部分部分因占用系爭水利地，致被上訴人陳啟蒼遭水利處追徵補償金903,935元，並經被上訴人陳啟蒼繳納完畢等情，有水利處函覆1份在卷可佐（本院卷第65-87頁），且被上訴人陳啟蒼於承租時並不知前開占用水利地之情事，亦為兩造所不爭執。則上訴人以水利處所管理之系爭水利地出租予被上訴人陳啟蒼，致被上訴人陳啟蒼遭水利處追徵系爭補償金，自屬未履行保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，並致被上訴人陳啟受有額外繳納系爭補償金之損害甚明。故被上訴人陳啟蒼抗辯上訴人就其繳納系爭補償金之損害，應負損害賠償責任，揆諸前揭規定及說明，即屬有據。
⒉按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。是以，上訴人主張被上訴人陳啓蒼尚積欠60萬租金未給付，固為兩造所不爭執。然被上訴人陳啟蒼既對上訴人有前述903,935元之損害賠償債權存在，則其主張以此債權與上訴人之60萬租金債權抵銷，依法應屬有據。是上訴人之60萬租金債權已因被上訴人陳啟蒼以前述債權抵銷而消滅，其請求被上訴人連帶給付系爭欠租，自不能准許。
七、綜上所述，上訴人依系爭租約之法律關係，請求被上訴人連帶給付上訴人60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之20計算之利息，即屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，依法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不足影響本判決結果，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國107年11月15日
民事第四庭審判長法官馬傲霜
法官林靖淳法官黃莉莉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國107年11月16日
書記官黃湘美