裁判字號：臺灣臺北地方法院102年訴字第5222號民事判決
裁判日期：民國104年03月18日
裁判案由：給付服務費
臺灣臺北地方法院民事判決102年度訴字第5222號原告鼎房屋仲介有限公司法定代理人 曾文龍 訴訟代理人 王啟安 律師被告廣朋建設股份有限公司法定代理人 郭國億 訴訟代理人 林財生 律師複代理人 孫瑜 宣上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國104年2月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告為銷售坐落在臺北市○○區市○段○○段0000000地號土地及其上門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○號○弄口之「中山M1」建案預售屋（下稱中山M1建案），於民國98年6月25日與原告簽訂「房屋銷售人員派遣合約書」（下稱系爭合約），委託原告以人力派遣方式支援被告銷售中山M1建案。兩造就系爭合約所定「超價服務費」計算方式約定之真意，係以實際銷售總額超過銷售底價之數額15％計算，故被告應給付原告超價服務費新臺幣（下同）1,863,000元，惟被告僅支付931,500元，爰依系爭合約第8條之約定，請求被告再給付超價服務費931,500元。㈡被告於99年4月間口頭委託原告代為銷售位於臺北市○○區○○○路○段名為「靜崗」之建案（下稱靜崗建案），原告於兩造就靜崗建案成立委託銷售契約後，即著手積極進行代銷事宜，並聘請訴外人 薛秀英 籌備靜崗建案之銷售，詎料，被告嗣竟於不利於原告之時期片面終止契約，致原告之信用及商譽受損。原告自得依民法第549條第2項規定，請求被告給付損害賠償金20萬元。㈢另原告於101年初仲介訴外人 楊勝全 所有位在臺北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱吉林土地）予被告，兩造就仲介吉林土地一事雖未約定報酬之計算方式，而依不動產仲介之交易實務，買方應按成交金額2％給付仲介報酬予原告，惟被告僅按吉林土地之買賣總價金1億2,356萬元之0.5％，給付原告仲介費62萬元，爰依民法第547條規定，請求被告再給付仲介費120萬元等語，合計本件原告得依系爭合約及民法第549條第2項、第547條規定，請求被告給付2,331,500元（計算式：931,500＋20萬＋120萬＝2,331,500）。並聲明：被告應給付原告2,331,500元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：兩造於系爭合約第8條已明定中山M1建案之超價服務費按超價數額7.5％計算，並無原告所述兩造另有約定真意之情事。又被告從未委託原告銷售靜崗建案，且兩造就原告仲介吉林土地一事係約定被告應比照地主楊勝全支付之仲介報酬，即按成交金額0.5％給付仲介費62萬元予原告。
本件原告既已受領被告交付之仲介費62萬元、超價服務費931,500元，原告自不得再要求被告額外支付其他款項等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第98、99頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠、被告為銷售中山M1建案於98年6月25日與原告簽訂如本院卷第18至21頁所示之系爭合約，委託原告以人力派遣方式支援被告銷售中山M1建案。
㈡、中山M1建案之銷售底價為9,572萬元，嗣經結算，該建案之銷售總價額為1億814萬元，超過銷售底價計1,242萬元（計算式：1億814萬元－9,572萬元＝1,242萬元）。依系爭合約第8條之記載，如按超價數額7.5％計算，被告應給付原告超價服務費931,500元；如按15％計算，被告應給付原告超價服務費為1,863,000元。本件被告已給付超價服務費931,500元予原告。
㈢、原告就其仲介吉林土地予被告一事，於101年8月6日以本院卷第22頁所示之請款單，請求被告給付仲介費62萬元予原告（計算式：吉林土地成交總價金1億2,356萬元0.5％＝617,800元，原告以請款單請求被告給付62萬元）。被告已如數給付62萬元予原告。
㈣、原告於102年7月12日以臺北光武郵局第765號存證信函，限期催告被告應於函到14日內，給付原告超價服務費931,500元、原告因靜崗建案信譽受損之損害賠償金20萬元、原告就仲介吉林土地按成交金額1％計算之仲介費120萬元。該存證信函已送達被告。
四、兩造之爭點及論述：原告主張兩造就系爭合約第8條約定之真意係按超價數額15％計算超價服務費，且被告應就片面終止靜崗建案委託銷售契約，給付原告信用及商譽受損之賠償金20萬元，被告並應依不動產仲介交易實務再給付原告仲介吉林土地之仲介報酬120萬元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠、兩造就系爭合約第8條約定之真意為何；
㈡、兩造就靜崗建案有無成立委託銷售契約；㈢、兩造就原告仲介吉林土地一事有無約定仲介報酬；若無，原告是否得依不動產仲介交易實務請求被告再給付仲介費120萬元。現就本件之爭點析述如下：
㈠、關於兩造就系爭合約第8條約定之真意部分：按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。原告主張系爭合約第8條關於超價服務費計算之比例，兩造約定真意為按超價數額15％計算，系爭合約第8條契約文字記載按7.5％計算係誤載云云，並以原告法定代理人曾文龍與被告副總經理兼董事 陳明賢 之對話錄音內容、原告之行政秘書即證人 黃珍映 之證詞為其證據方法。
惟查：
⒈系爭合約第8條後段記載：「...甲方（即被告）同意依實際
超價金額之7.5％支付派遣服務費用（即超價服務費）予乙方（即原告）。」，有系爭合約附卷足參（見本院卷第19頁）。且原告亦不否認系爭合約第8條「百分之七點五」下方「15％」等字，係原告於事後自行書寫加註。顯見，系爭合約第8條後段所載之契約文字，於兩造簽約當時係記載超價服務費按「7.5％」計算。
⒉且依一般商業交易實務判斷，契約文字如有錯誤或當事人於
議約過程中有修改合約內容之必要，通常會將契約原記載文字刪除，並於修改處由雙方當事人簽名或用印，以避免日後滋生爭議。惟系爭合約第8條後段關於超價服務費按7.5％計算部分，未經劃記刪除，復未由兩造於修改處用印，自難認兩造就超價服務費部分，另有反於契約文字之真意。
⒊系爭合約第8條後段「七點五」左側固有被告法定代理人「
郭國億」之印文，然該契約所載之「七點五」等字，其上並無「刪除之劃記」，實難徒憑蓋印之事實即逕認系爭合約第8條後段關於「七點五」之記載為「誤載」。
⒋黃珍映證稱：系爭合約關於超價服務費之契約文字，雖與其
所製作本院第48頁「廣朋建設公司『中山M1』預售案請款單（超價服務費）」所載之計算比例15％有落差，此係因曾文龍於黃珍映向被告請款前，曾向其表示超價服務費實際上係按15％計算，故黃珍映即按此比例製作上開超價服務費請款單。且曾文龍曾以簡訊及電話與陳明賢聯繫，欲向被告爭取及溝通超價服務費按15％計算等語（見本院卷第94至96頁）。益見，兩造於系爭合約簽訂當時就超價服務費部分係約定按超價數額7.5％計算，雖曾文龍於契約簽訂後因認按7.5％計算過低，方以簡訊及電話多次與陳明賢溝通，欲向陳明賢爭取就超價服務費部分改按15％計算。然此部分即未得陳明賢或其他有代表被告為意思決定者之同意，自難認兩造事後已就系爭合約第8條後段有變更原約定之意思合致。
⒌曾文龍與陳明賢之對話錄音內容略為：「陳明賢：老師，我
就跟你說過，這你想不通的地方我講給你聽，我講很多次了，你聽不進去，今天你90多萬你搶到，你會分我嗎？」「曾文龍：這90多萬是當初我們大家說好，我每一條都有照我們當初說好給你處理。」「陳明賢：我說你這一條拿到，你會分我嗎？你先回答我這個問題。」「曾文龍：我這一條有什麼理由不分你？這是我們講好的...」「陳明賢：好，你聽我講，今天你90多萬你拿到，你分我45萬，我是不是很爽？你聽我分析給你聽。」「曾文龍：我知道，我們就事論事！」「陳明賢：我是不是很爽？我可以拿到錢的事，我為什麼不替你做？就是我覺得要請到這筆錢...」「曾文龍：其實我們有充分溝通之後，所以我們才會作請款，那之後你說...」「陳明賢：我有送啊！」（見本院卷第59頁）而依上開對話內容觀之，曾文龍與陳明賢雖提及「90萬元」，惟其等均未敘明所謂「90萬元」係指何筆款項，自難徒憑曾文龍與陳明賢上揭陳述意旨欠明之言論內容，遽認系爭合約第8條記載之超價服務費計算比例7.5％為誤載。參以被告就超價服務費部分於原告請款後，業已給付931,500元予原告，亦與前揭對話所述之「90萬元」約略相符。是此段錄音內容自難為有利於原告之認定。
⒍此外，原告復未能舉他證以實其說，則其主張兩造就系爭合
約第8條後段約定之真意，超價服務費實係按超價數額15％計算云云，即難採信。
㈡、關於兩造就靜崗建案有無成立委託銷售契約部分：次按，除法律有特別規定外，契約之成立，固不以訂立書面為必要，惟仍須雙方就契約必要之點，互為意思表示一致，始足當之。本件原告主張兩造就靜崗建案已成立委託銷售契約一節，既為被告所否認，原告自應就兩造意思合致而成立契約之主張負舉證之責。原告雖提出薛秀英之證明書為證，並以黃珍映之證述為其證明方法。然查：
⒈薛秀英係經由曾文龍告知而認為被告就靜崗建案有委託原告銷售，此觀薛秀英出具之證明書即明（見本院卷第50頁）。
黃珍映亦具結證稱：我得知靜崗建案委由原告銷售，係經由曾文龍之告知等語（見本院卷第97頁）。則薛秀英及黃珍映在主觀上雖均認為被告就靜崗建案有委託原告銷售，惟其等之訊息來源均係源自於曾文龍，自難僅憑上開證據資料即遽認被告確曾口頭委託原告代為銷售靜崗建案。
⒉又參酌被告就中山M1建案委請原告銷售時，雙方係以書面成
立契約，如被告就靜崗建案亦欲委由原告銷售，衡情，理應由兩造共同簽訂書面契約，並就委託銷售契約之必要之點，包含服務費之計算方式、委託銷售期間、銷售建案之標的（房屋戶數、停車位等）等事項詳為約定，而非單純僅憑言詞即成立契約關係，此舉顯與商業交易常情有違而難遽信。況原告亦未能敘明兩造就靜崗建案所成立之委託銷售契約，其契約具體內容為何。此外，原告復未能舉他證以為佐憑，是其主張兩造就靜崗建案業以口頭約定而成立委託銷售契約云云，無可憑採。
⒊綜上，兩造就靜崗建案既未成立委託銷售契約。從而，原告
主張被告於不利於原告之時期片面終止契約，致原告之信用及商譽受損，進而依民法第549條第2項規定，請求被告給付損害賠償金20萬元，即屬無據。
㈢、關於兩造就仲介吉林土地一事有無約定仲介報酬之計算方式部分：
復按，關於契約之定性即契約之性質在法律上應如何評價，屬於法律適用之範圍。法院依辯論主義之審理原則就當事人事實上之陳述，依調查證據之結果確定契約之內容後，應依職權判斷該契約在法律上之性質，不受當事人所陳述法律意見之拘束。而一般民間所稱之「仲介」，其法律性質究係民法上之居間契約或委任契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約，應視個案當事人就其約定之服務內容而定，其法律性質非可一概而論。所謂「居間」，係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會（即報告居間），或於雙方當事人間斡旋，以促使契約成立而為訂約之媒介（即媒介居間），於契約因居間人之報告或媒介而成立時，他方給付報酬之契約，此觀民法第565條規定即明。而所謂「委任」，則係指當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約而言。委任之目的，在一定事務之處理。故受任人給付勞務，僅為其處理事務之手段，除當事人另有約定外，得在委任人所授權限範圍內，自行裁量決定處理一定事務之方法，以完成委任之目的。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者在於：居間之內容限於他人間行為之媒介，包含報告訂約機會及居中斡旋協調，以促成契約成立。委任之內容則祇要是處理事務均屬之，且受任人在授權範圍內，為達成委任之目的，得自行裁量決定事務之處理。又當事人如就居間或委任之報酬已有約定，基於契約自由原則，即應依契約所定之報酬為給付或請求，殊無再適用交易上習慣之理。本件原告主張兩造就仲介吉林土地一事因未約定仲介報酬，而依不動產仲介交易實務，買方應按成交金額2％給付仲介報酬予原告，故原告得依民法第547條規定，請求被告再給付仲介費120萬元；被告則辯稱兩造就仲介報酬已約定按成交金額0.5％計算等語。經查：
⒈兩造均不否認被告向楊勝全買受吉林土地係經由原告之仲介
而成立不動產買賣契約，堪認，原告於被告與楊勝全買賣吉林土地一事係居於居中斡旋協調之地位，以促使被告與楊勝全間成立土地買賣契約。是兩造就原告仲介吉林土地予被告之契約，其法律關係之性質應定性為「媒介居間契約」。
⒉居間契約以有償為原則，且原告於101年8月6日按吉林土地
成交金額1億2,356萬元之0.5％計算後，製作請款單及統一發票，據以向被告請求給付吉林土地仲介費62萬元。而該請款單明載：「仲介費：62萬元。（備註：地主請款金額為62萬元）」，統一發票亦記載「佣金收入590,476元，含營業稅29,524元，共計62萬元」等情，有請款單、統一發票在卷可參（見本院卷第22頁）。又原告亦不否認上開請款單、統一發票均係由其自行製作後再交付被告，顯見，兩造就仲介吉林土地一事已約定被告比照地主即楊勝全支付原告之仲介報酬，即按土地成交金額0.5％給付仲介費予原告，堪可認定。
⒊又黃珍映證稱：曾文龍不同意被告所提出之仲介費按成交金
額0.5％計算，且曾文龍曾多次向被告表示按0.5％計算過低。我不知道兩造就吉林土地有無約定仲介報酬，此部分係曾文龍與被告自行洽談處理等語（見本院卷第96頁）。則黃珍映既未參與兩造就吉林土地仲介報酬洽談一事，是其證述自無從為有利原告之認定。
⒋至曾文龍與陳明賢就吉林土地仲介報酬之約定，雙方對話內
容略為：「曾文龍：我因為支持你，結果就傷害到我的公司，你看松江路你也是說為了你們股東，我們可以請款1％...，這樣也是傷害到我們公司...。」「陳明賢：這我一定不能這樣做的啊。」「曾文龍：不是，因為我們拿得很少，連1％都很少。」「陳明賢：我知道，今天楊勝全付你60（萬元），我另天如果付你...我是要怎樣給人評價？...」「陳明賢：他（楊勝全）付60（萬元），我不可能...」「曾文龍：但是我們一直沒有協商這個％數。」「陳明賢：有，在場當場就講了。」「曾文龍：你沒有講％數啦。」「陳明賢：有，我比照他（楊勝全）啊。」「曾文龍：沒有，你沒有講％數。」「陳明賢：有，我比照他（楊勝全）啊，他付60（萬元），我哪可能付120（萬元）！」，有錄音光碟及譯文附卷足稽（見本院卷第49、55頁）。是依上開對話內容觀之，該錄音譯文充其量僅可證明曾文龍事後曾就被告比照楊勝全支付之金額如數給付同額仲介報酬予原告一事有所不滿而已，尚無從憑此推翻兩造就吉林土地仲介已合意按成交金額0.5％計算仲介報酬，即被告與楊勝全分別各給付原告仲介費62萬元之事實。
⒌綜上，被告辯稱兩造就吉林土地已約定被告比照楊勝全給付
予原告之仲介報酬，即按成交金額0.5％給付仲介費予原告等語為可採。從而，兩造就吉林土地仲介一事既已合意約定報酬之計算方式，基於契約自由原則及債之關係，原告僅得請求被告給付62萬元，殊無再適用交易上習慣之餘地。本件被告既已如數給付仲介費62萬元予原告，是原告主張其得依民法第547條規定，請求被告按交易習慣再給付仲介費120萬元予原告云云，洵無可採。
五、綜上所述，被告所辯為可採。從而，原告依系爭合約、民法第547條及第549條第2項規定，請求被告給付2,331,500元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告雖聲請本院向臺北市不動產仲介經紀商業同業公會函詢有關不動產仲介實務或交易習慣，買方應支付之仲介費計算方式為何（見本院卷第46頁），然此部分係為釐清原告是否得依民法第547條規定，向被告請求給付仲介報酬。惟本院就此部分已認定兩造關於吉林土地仲介費係合意約定按成交金額0.5％即62萬元計算，即無不動產仲介交易實務或習慣之適用，本院自無再調查上開證據之必要。爰依民事訴訟法第286條但書之規定，駁回原告之調查證據聲請。又兩造其餘攻擊防禦方法及證據暨本院於103年9月11日準備程序期日所整理之其餘爭點，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年3月18日
民事第八庭審判長法官黃柄縉
法官蕭涵勻法官黃媚鵑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月18日
書記官羅敬惟