裁判字號：臺灣橋頭地方法院109年訴字第643號民事判決
裁判日期：民國109年10月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣橋頭地方法院民事判決109年度訴字第643號原告陳民○○○○○號訴訟代理人 陳鴻 原告陳鴻即反訴被告被告 盧子勳 即反訴原告訴訟代理人 王玉瑋 被告 盧申北 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告盧子勳應自門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋遷出，將房屋返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告盧子勳負擔二分之一，被告連帶負擔十分之一，餘由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告盧申北經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告原起訴聲明：被告應自門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋遷出，將房屋返還原告。嗣於本院審理中追加變更聲明為：㈠被告盧子勳應自門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋遷出，將房屋返還原告；㈡被告應連帶給付原告違約金新臺幣（下同）800,000元（本院卷第48、49頁）。經核原告追加請求給付違約金之訴與原訴均係基於同一租賃關係之基礎事實，而變更僅請求盧子勳遷讓房屋則為應受判決事項聲明之減縮，合於首揭規定，應予准許。
三、再按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。本件反訴原告即被告盧子勳於民國109年8月18日本院言詞辯論程序具狀提起反訴，依民法第431條第1項規定，請求反訴被告即原告給付有益費用2,025,000元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷第47、53頁），其與本訴原因事實皆源於同一租賃關係，二者原因事實及法律關係均相牽連，是其提起反訴核無不合，亦應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張暨答辯意旨略以：被告盧子勳於107年1月4日邀被告盧申北為連帶保證人，與原告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自107年1月5日起至109年1月4日止，每月租金20,000元。詎盧子勳自108年9月5日起即未給付租金，租賃期間屆滿後亦未遷讓返還系爭房屋，原告自得依民法第767條第1項前段及第455條前段規定，請求盧子勳應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還予原告。並依系爭租約第6條約定，請求被告連帶給付109年1至8月逾期未返還系爭房屋，按租金5倍計算之違約金800,000元，爰依前揭契約及法律規定提起本訴。又兩造簽立系爭租約前，盧子勳多次進入系爭房屋勘查，原告並同意其要求給予1個月裝潢期及減免第1個月租金，承租後，盧子勳亦未曾就商業登記申請具體要求原告作何協助，所辯系爭房屋承租前原係破爛不堪，難以正常使用收益，原告曾要求被告將系爭房屋修繕至可使用收益狀態及承租後被告拒絕協助其申請商業登記等語，並非事實。且盧子勳裝潢系爭房屋係供其營業需求，對原告並無助益，租賃期滿亦未續租，即應依系爭租約約定將系爭房屋回復原狀返還予原告，不得藉詞主張任何權利，是盧子勳反訴請求有益費用，並無理由等語。並本訴聲明：㈠盧子勳應自門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋遷出，將房屋返還原告；㈡被告應連帶給付原告800,000元；反訴答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
二、被告答辯暨被告盧子勳反訴意旨略以：系爭租約租期雖約定至109年1月4日止，惟並未有期滿後不再續租或續租應另訂租約之約定，原告遲於109年2月24日始提出本件遷讓房屋之訴訟，至今亦未曾為反對續租之意思表示，兩造間系爭租約應已依民法第451條轉為不定期租賃契約，故盧子勳係有正當之占有權源占有系爭房屋，原告請求遷讓房屋及給付違約金，當無理由。又盧子勳承租系爭房屋前，系爭房屋原係破爛不堪，難以正常使用收益，原告曾要求盧子勳將系爭房屋修繕至可使用收益之狀態，盧子勳因此花費許多人力、物力、財力處裡，所費不貲。豈料整修完畢後，盧子勳屢次請求原告交付房屋稅單及相關文件以供辦理設立登記（特寵美容業），均遭原告置之不理，顯然違反協力義務，而使系爭房屋之使用收益權能有所減損。其後原告告知盧子勳如要申請設立登記則要重新簽訂租約，盧子勳迫於無奈只得同意，但原告又一再拖延不辦，迄今仍未協同辦理，致系爭房屋不能正常使用收益，受有重大損失，是退步言，縱認兩造間未成立不定期租賃關係，盧子勳違約情節亦非重大，原告請求給付租金5倍之違約金，顯屬過苛，應酌減為零。且盧子勳亦得依民法第431條第1項規定，請求原告返還盧子勳裝潢、修繕系爭房屋之有益費用及法定利息，爰依前揭法律規定，提起反訴等語。並被告本訴答辯聲明：原告之訴駁回；盧子勳反訴聲明：反訴被告應給付反訴原告盧子勳2,025,000元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、兩造不爭執事實：（本院卷第279頁）㈠兩造於107年1月4日簽立系爭租約，盧子勳向原告承租系爭
房屋，盧申北為連帶保證人，租賃期間自107年1月5日起至109年1月4日止。
四、本件之爭點：（本院卷第279至280頁）㈠盧子勳占有系爭房屋有無合法權源？㈡原告請求盧子勳應將系爭房屋騰空返還原告，有無理由？㈢原告請求被告連帶給付109年1月5日起至109年8月31日止之
違約金800,000元，有無理由？㈣盧子勳反訴請求反訴被告即原告給付有益費用2,025,000元
本息，有無理由？
五、本院之判斷：㈠兩造於107年1月4日簽立系爭租約，盧子勳向原告承租系爭
房屋，盧申北為連帶保證人，租賃期間自107年1月5日起至109年1月4日止等情，為兩造所不執，復有系爭租約附卷（橋補卷第7至8頁)可稽，應堪信為真實。
㈡原告本訴請求盧子勳自系爭房屋遷出，將房屋返還原告，有
無理由？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第450條第1項、第455條定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。查盧子勳並不爭執向原告承租系爭房屋，定有期限，且租賃期限業已屆滿，盧子勳迄未遷讓返還系爭房屋等情，則依上開規定，原告據以請求盧子勳自系爭房屋遷出，並返還系爭房屋，於法即屬有據。
2.盧子勳雖抗辯系爭租約租期屆滿後，原告遲至109年2月24日始提起本件訴訟，迄至起訴前亦未曾為反對續租之意思表示，雙方間系爭租約應已依民法第451條規定轉為不定期租賃契約等語。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號裁判意旨參照）。本件系爭租約第6條已明確約定：「乙方（即盧子勳）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」（橋補卷第7反頁），顯已訂明除經原告同意繼續出租外，應即日遷空交還系爭房屋，而有未經原告同意絕不續租之意思，則依前開說明，當無民法第451條規定適用之餘地。是盧子勳上開抗辯，尚難採信。
㈢原告本訴請求被告連帶給付違約金800,000元，有無理由？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第250條第1項、第252條所明定。又違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第251條、第252條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號、105年度台上字第679號、82年度台上字第2529號裁判意旨參照）。
2.查系爭租約第6條約定：「乙方（即盧子勳）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即盧申北），決無異議」（橋補卷第7反頁）。本件盧子勳於系爭租約租期屆滿後，未依約將系爭房屋遷空交還原告，已如前述，是原告依上開系爭租約第6條約定請求盧子勳及連帶保證人盧申北依此約定連帶給付違約金，核屬有據。惟本院審酌被告所受損害為相當於未能獲得租金之損失，及兩造就系爭租約之利益衡平，認本件原告請求被告連帶給付109年1至8月未能遷空交還系爭房屋之違約金800,000元，容有過高，應酌減至相當於系爭租約約定租金之金額即160,000元（計算式：20,000元×8月＝160,000元）為適當。至原告主張因盧子勳未依約交還系爭房屋，亦未給付租金，致其無法正常支付貸款，因此遭阿蓮區農會核發支付命令後查封系爭房屋拍賣中，受有重大損害，請求違約金800,000元，應屬相當云云，惟原告提出之本院108年度司促字第6953號支付命令（本院卷第37頁），所載債務人為「 陳春蘭 」，並非原告，已難認定該支付命令必與原告有直接關聯。且縱使認為該支付命令之債務人實質上是原告，至多亦僅能認定原告曾被阿蓮區農會要求清償包括利息、違約金在內之債務，然原告未正常繳納房貸之可能原因甚多，無法僅憑盧子勳未依約返還系爭房屋且積欠租金之事實，即認定此一結果必為盧子勳所致，而原告就此復未能為其他舉證以實其說，其主張自難憑採。
㈣反訴原告盧子勳請求反訴被告即原告給付有益費用2,025,00
0元，有無理由？
1.按民法第431條第1項固規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」但民法第431條第1項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理（最高法院29年渝上字第1542號裁判意旨參照）。
2.反訴原告盧子勳雖主張系爭房屋原已破爛不堪，盧子勳承租系爭房屋後，將系爭房屋徹底整修，包括規劃、施工、水電工程、土木工程、漏水修補、地磚鋪設、裝設鐵門等，共花費2,025,000元，方能正常使用收益，自屬有益費用，得請求再審被告償還等語，並提出工程預算書、估價單、施工照片等件（本院卷第73至223頁）為證。然系爭租約第9條明確約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方（即盧子勳）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時應負責回復原狀」（本院卷第7反頁）。可見，反訴被告於租期屆滿盧子勳交還房屋時，並無保留盧子勳施作之裝潢以供系爭房屋使用之意思，且已特約盧子勳應回復原狀，自應依此特約辦理。況盧子勳之所以承租系爭房屋是要用於開設寵物美容業，則其支出費用裝潢店面應係為其營業所需，且觀諸反訴原告提出之估價單內容包括粉刷、油漆、不銹鋼門、木作、塑膠地磚、冷氣、地板拋光、水電、熱水器線路及安裝、吊扇、冷熱水管、排水管、電氣管線等項目，照片則包括店內各處之裝潢、設備及施工內容，此尚無法據以認定有原本應由反訴被告修繕，卻由盧子勳出錢處理情事，盧子勳亦未能提出具體事證證明這些工程項目有益於反訴被告，且反訴被告具體知悉盧子勳施作之工程內容，並曾經要求或表示同意盧子勳代為施作，顯亦難憑以逕認係屬有益費用。是盧子勳主張其為系爭房屋支出之費用2,025,000元，屬有益費用，反訴請求反訴被告償還云云，難認有據。
六、綜上所述，原告依系爭租約及所有權之法律關係，請求盧子勳應自系爭房屋遷出，將房屋返還原告，及請求被告應連帶給付原告160,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，及反訴原告請求反訴被告給付2,025,000元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件本訴為一部有理由、一部無理由；反訴為無理由。依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。
中華民國109年10月30日
民事第一庭法官陳景裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年10月30日
書記官陳正