裁判字號：臺灣新北地方法院96年簡上字第222號民事判決
裁判日期：民國97年02月19日
裁判案由：損害賠償
臺灣板橋地方法院民事判決96年度簡上字第222號上訴人乙○○被上訴人甲○○上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國96年9月27日臺灣板橋地方法院96年度簡字第2號第一審判決提起上訴，經本院於96年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人前於民國（下同）93年3月間委由信義房屋仲介股份
有限公司（以下簡稱信義房屋）代為購買房屋，於同年3月
24日經由 蕭旭城 之仲介，以總價新台幣（下同）255萬元向 周孝靜 購買其所有坐落台北縣中和市○○路○○○巷○○弄○○○○號不動產及其基地（含6樓增建加蓋面積27坪，以下簡稱系爭房屋），周孝靜明知系爭房屋有傾斜之瑕疵領有補償金15萬元，故意不告知該瑕疵，致使上訴人不知該瑕疵，蕭旭城未盡善良管理人注意義務，未告知上訴人上開瑕疵，嗣上訴人於93年11月間經委託大永和不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱大永和公司）出售系爭房屋，經由被上訴人之居間由訴外人 洪旻琪 以362萬5,000元購得系爭房屋，被上訴人甲○○以居間為業，亦未盡善良管理人注意義務，並未查證系爭房屋有無房屋傾斜之瑕疵。嗣訴外人洪旻琪以系爭房屋有傾斜之瑕疵為由，起訴請求上訴人負瑕疵擔保責任，經鈞院判決上訴人應給付訴外人洪旻琪78萬9,512元及其法定遲延利息，嗣於台灣高等法院審理時達成和解，上訴人同意給付訴外人洪旻琪65萬元，上訴人請求損害賠償為①和解費65萬元、②律師費17萬元、③裝修費18萬3,000元、④買入仲介費2萬5,500元、⑤賣出仲介費6萬5,000元、⑥證人日旅費560×2=1,120元、⑦裁定費1,000元、⑧資料費22元、⑨訴訟費6,443元，總計110萬2,085元。因周孝靜、大永和公司、信義房屋、蕭旭城均與上訴人達成和解，僅被上訴人尚未和解，上訴人尚餘損害327,085元，並未受償，爰依據民法第184條第1項、第567條第2項及不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被上訴人給付327,085元及其法定遲延利息（原審為上訴人全部敗訴之判決）。
㈡對被上訴人抗辯之陳述：
⒈以居間為業者，關於訂約事項、當事人履行能力、訂約之能
力有調查之義務，在於保障當事人權益及交易安全，且受委任受有報酬，應盡善良管理人注意義務，被上訴人為從事房屋仲介之專業人士，自應依其專業應有調查房屋屋況及是否有傾斜之義務，卻疏未調查，卻僅由上訴人勾取說明欄位取代，最高法院判決亦認定仲介業者，向消費者收取高額佣金，應就其所從事之業務善盡預見危險及調查義務（見最高法院84年度台上字第1064號判決），被上訴人有據實告知上訴人義務，卻未據實告知，違反誠信原則，致出賣人受有利益，依據民法第571條之規定，不得向上訴人收取成交價百分之四之報酬，自應返還居間之報酬，又依據不動產經紀管理條例第26條規定，因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。被上訴人對於受委託之事項具有過失，已如前述，致上訴人遭買受人求償減免價金，仲介公司與被上訴人應負連帶賠償責任，而大永和公司已與上訴人和解，被上訴人卻拒未履行。
㈡聲明：原判決廢棄，被上訴人應給付上訴人32萬7,085元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人抗辯：㈠上訴人委託大永和公司銷售系爭房屋所簽之房地產標的現況
說明書，已載明無漏水、損鄰、建築物損害及修繕問題。系爭房屋之傾斜瑕疵，係屬結構性之專業領域，系爭建物在外觀難以肉眼辨識，系爭建物並非列為黃標或紅標之危險建物，在上訴人未事先告知情況下，被上訴人實難發覺，況上訴人經修繕後仍不知有傾斜之瑕疵，被上訴人自無從知悉。至於居間房屋之買賣有關訂約事項之調查，應限於產權等契約事項。
㈡聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張其於93年11月間委託大永和公司代為出售房屋，由被上訴人甲○○負責全權辦理，並由訴外人洪旻琪以362萬5,000元購得系爭房屋，嗣訴外人洪旻琪以系爭房屋有傾斜之瑕疵為由起訴請求上訴人負瑕疵擔保責任，經本院判決上訴人應給付訴外人洪旻琪78萬9,512元，嗣於台灣高等法院審理時達成和解，上訴人同意給付訴外人洪旻琪65萬元等事實，業據上訴人提出不動產買賣合約書、不動產買賣契約書、本院94年度訴字第898號判決書及台灣高等法院95年度上易字第539號和解筆錄等件為證，且為被上訴人甲○○所不爭，固堪信為真實。
四、得心證之理由上訴人起訴主張被上訴人為專業房屋之居間業者，受領居間之報酬，卻未盡善良管理人注意義務，未確切查證有無房屋傾斜之瑕疵下，居間買賣，致生損害於上訴人之事實，被上訴人甲○○所否認，並以前詞置辯，因此，本件應審究者為，被上訴人以居間為業，是否未盡善良管理人之注意義務？經查：
⒈不動產仲介契約之法律性質，究係民法上之居間契約或委任
契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約或視契約性質而定，學說上容有爭論，並無定說，不動產仲介契約之當事人就其約定之服務內容與報酬給付情形並不完全相同，故仍應視個別契約約定之內容以定，其法律性質無法一概而論。按民法第565條規定之典型居間契約，僅須雙方約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方即應給付報酬。本件契約約定上訴人委託被上訴人住商不動產永和公園加盟店以總價款360萬元銷售系爭房屋，於簽約時給付居間報酬，具有居間契約之性質，得類推適用民法關於居間契約乙節之規定。
⒉居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。
對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。依據前揭規定，居間人僅就訂約事項之內容，僅其所知事項，據實報告各當事人，如為居間人所不知，自無從告知訂約當事人，附為敘明。上訴人為系爭房屋之所有權人，由被上訴人甲○○居間仲介銷售系爭房屋時，上訴人需填寫房地產標的現況說明書（見95年度訴字第2536號卷頁32），就系爭房屋是否有鄰損、是否曾被列為危險建物，均由上訴人自行勾選，上訴人有將屋況據實告知被大永和公司及被上訴人甲○○之義務，然上訴人自93年3月間即購買系爭房屋，截至93年11月間委託被上訴人銷售時，其所有系爭房屋時間長達6個月以上，然上訴人自認均不知系爭房屋有傾斜之瑕疵，被上訴人甲○○僅為居間仲介，報告訂約機會及媒介，自亦無從知悉該瑕疵，自無從據實報告上訴人。
⒊系爭房屋傾斜之瑕疵，乃屬建築物之結構性問題，除非已列
為黃標或紅標之危險建築物，否則均必須經由專業鑑定機關、如土木技師、建築師、結構技師始能確認，以房屋為居間業者，僅就其所知之訂約事項，據實報告各當事人，及報告訂約機會、訂約媒介，自不可能調查系爭房屋是否有傾斜。再者，依據台北市土木技師工會就系爭房屋整棟建物鑑定，認定本件建物門牌號碼49號3樓、4樓之傾斜率為82分之1，系爭房屋為同棟5、6樓，其房屋傾斜率顯難以肉眼辨識，上訴人主張被上訴人甲○○在未盡善良管理人注意義務及侵權行為，致生損害於上訴人云云，並非有據。
⒋再者，被上訴人已依據上訴人之委任，將系爭房屋以362萬
5仟元銷售於訴外人洪旻琪，並訂有不動產買賣契約，應已完成上訴人委託之居間義務，嗣因系爭房屋有傾斜之瑕疵，遭訴外人洪旻琪求償，被上訴人所屬之大永和公司已同意返還上訴人原已給付之居間報酬6萬5仟元，有和解書可按（見95年度訴字第2536號卷頁183），因此，大永和公司已返還上訴人給付之居間報酬，上訴人主張被上訴人違反居間義務，不得請求居間報酬云云，自不可取。
⒌按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受
損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀管理條例第26條固有明文。然此規定，應指居間業者不能完成委託契約之情形或執行仲介或代銷業務故意或過失致交易當事人受有損害，然本件被上訴人受委任之居間義務已完成，亦無未盡善良管理人注意義務之情形，並無任何故意或過失，已如前述，自無前開規定之適用。至於大永和公司係返還居間報酬，並非賠償上訴人之損失，上訴人執大永和公司已賠償上訴人，被上訴人應負連帶賠償責任云云，並無依據。又民法第567條第2項係規定居間人之據實報告及媒介義務，並非請求權基礎，併此敘明。
五、綜上所述，上訴人本於民法第184條第1項及不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被上訴人給付327,085元及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年2月19日
民事第三庭審判長法官朱耀平
法官許月珍法官徐玉玲以上正本證明與原本無異本件不得上訴。
中華民國97年2月19日
書記官翁子婷