裁判字號：臺灣高等法院93年上字第282號民事判決
裁判日期：民國94年07月20日
臺灣高等法院民事判決93年度上字第282號上訴人酉○○
丁○○戊○○亥○○宇○○○乙○○○地○○戌○○天○○共同訴訟代理人 莊鵬飛 律師被上訴人甲○○○
庚○○己○○寅○○申○○癸○○子○○壬○○丙○○丑○○卯○○辰○○未○○巳○○午○○辛○○共同訴訟代理人 張樹萱 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國93年1月19日台灣板橋地方法院91年度訴字第2685號第一審判決提起上訴，本院於94年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、本件原審被告 劉阿詩 於92年5月25日死亡，經其繼承人即上訴人亥○○、酉○○、丁○○、戊○○、宇○○○、乙○○○、地○○、戌○○、天○○具狀聲明承受訴訟並上訴，核無不合，先予敘明。
二、被上訴人主張：被上訴人申○○、甲○○○、庚○○、己○○、寅○○、癸○○、子○○、壬○○、丙○○及 郭添丁 （已於88年12月死亡，由被上訴人丑○○、卯○○、辰○○、巳○○、未○○、午○○、辛○○等七人繼承）前與 劉棋森 （已於90年12月死亡，由原審共同被告劉阿詩、上訴人亥○○等十人繼承，嗣原審共同被告劉阿詩於92年5月25日死亡，由上訴人亥○○等人繼承），於民國60年間，就被上訴人所有坐落台北縣中和市○○段尖山腳156地號、面積5,016平方公尺土地中之3,872平方公尺訂立書面耕地租約，並陸續續約至80年止。嗣該156地號土地分割所增加之156之58地號並經中和市公所徵收，承租人劉棋森承租土地面積因而減縮為3,441平方公尺。爾後因地籍圖重測，該156地號土地於81年改編為系爭395地號土地，於84年且再分割出系爭395之1地號土地，故雙方租約存在於395及395之1地號二筆土地上，而原156地號土地面積共5016平方公尺，經徵收862平方公尺，應尚有4154平方公尺，惟現395、395之1地號二筆土地合計僅共3953.59平方公尺，則上訴人劉阿詩等人之被繼承人承租土地之面積，若照比例4154分之3441計算，即應為3274.93平方公尺；而上訴人現占有之面積則為系爭395地號、395之1地號如原判決附圖Ａ、Ｂ所示面積分別為1091.32、2343.68平方公尺之土地，已超過上訴人被繼承人之承租面積160.07平方公尺，就該部分土地顯屬無權佔有。查兩造租約於80年間租期屆滿，未經續訂，租賃關係應不存在；且上訴人被繼承人未自任耕作，將系爭土地一部作為收費停車場使用，原訂租約業已無效。嗣上訴人被繼承人劉棋森於前開調解程序中，方改變停車場設置，將部分土地改為果樹種植，惟仍多半皆荒廢未為耕種，甚至遭人丟棄垃圾，是如認兩造租約並未因承租人未自任耕作而無效，被上訴人亦得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，終止兩造租約，並以被上訴人於原審辯論意旨（二）狀繕本之送達為終止之意思表示。為此，爰請求確認上訴人與被上訴人間就坐落系爭395、395之1地號，面積共3274.93平方公尺部分土地之耕地租賃關係不存在，併依民法第767條規定請求上訴人應將坐落系爭395地號、395之1地號如原判決附圖Ａ、Ｂ所示面積分別為1091.32、2343.68平方公尺之土地返還被上訴人。原審為其全部勝訴之判決，其並於本院求為駁回上訴人上訴之判決。
三、上訴人則以：系爭地號於44年2月19日已列為台北縣中和市公所都市計劃公共設施用地，其中系爭395地號為機關用地，系爭395之1地號為市場用地，系爭耕地業經依法變更為非耕地使用，被上訴人本即應依耕地375減租條例第17條第1項第5款及第2項第3款規定終止租約補償上訴人，自無再依後發生之事由主張原訂租約無效。系爭耕地係因缺乏水源無法耕作，非上訴人不自任耕作，此為被上訴人所明知，上訴人等就承租耕地係經被上訴人同意而曾計畫作為停車場使用，惟於準備中獲悉部分被上訴人反對即行作罷，並於被上訴人未申請調解之前已恢復作為農業使用種植多種水果及竹林於其上，並無轉租行為；上訴人現承租及實際佔用系爭395地號土地面積為1091.32平方公尺，系爭395之1地號土地之面積，應係承租面積3274.93平方公尺，扣除同地段395地號承租面積後所得2183.61平方公尺，並非2343.68平方公尺，被上訴人請求多出之160.07平方公尺，應係另一承租人李洪金釵、 盧寶秀 等承租範圍等語，資為抗辯。並就原審為其敗訴判決上訴，求為廢棄原判決，改判駁回被上訴人在原審之訴。
四、兩造不爭執之事實：被上訴人主張被上訴人申○○等九人及被上訴人丑○○、卯○○、辰○○、未○○、巳○○、午○○、辛○○之被繼承人郭添丁前與上訴人亥○○等人之被繼承人劉棋森，就被上訴人所有坐落中和市○○段尖山腳156地號、面積5,016平方公尺土地中之3,872平方公尺訂立書面耕地租約，並陸續續約至80年止。嗣該156地號土地並因分割增加之156之58地號經中和市公所徵收，承租人即上訴人被繼承人劉棋森承租土地面積因而減縮為3,441平方公尺。爾後因地籍圖重測，該156地號土地於81年改編為系爭395地號土地，於84年且再分割出系爭395之1地號土地，二者登記土地面積合計僅為3953.59平方公尺，是依原承租土地總面積與承租面積比例計算，雙方租約係存在於系爭395及395之1地號土地上面積3274.93平方公尺土地上；又系爭耕地於44年2月19日經中和市公所規劃為都市計劃公共設施用地，系爭395地號為機關用地，系爭395之1地號為市場用地等事實，業為上訴人所不爭執，並有台灣省台北縣私有耕地租約、戶籍謄本、系爭39
5、395之1地號土地登記謄本、前開156、156之58地號土地登記簿謄本、台北縣中和市公所都市計劃土地使用分區證明書等附卷可稽（見台灣士林地方法院91年度訴字第594號卷第139至170頁、本院卷第156頁），自堪信為真實。
五、被上訴人主張兩造租約於80年間租期屆滿，未經續訂，租賃關係應不存在，且上訴人被繼承人劉棋森未自任耕作，並將系爭土地變更為收費停車場使用，原訂租約無效等情；惟此為上訴人等所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠、按耕地三七五減租條例第6條第1項固規定：「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，然本條係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。參之同法第20條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」可知，租佃契約期滿後，除有耕地三七五減租條例第17條第1項所規定之情形，或承租人不願繼續承租者外，出租人仍應續訂租約，不得收回耕地。是本件租約於80年間雖未再續訂書面耕地租約，惟兩造間之租賃關係除別有其他終止情事，並不因未續訂書面租約而消滅。是被上訴人主張80年間租期屆滿，因未經續訂書面租約致租賃關係不存在云云，即非可採。
㈡、上訴人之被繼承人劉棋森曾於系爭耕地上舖設水泥作為停車場使用，業據上訴人於原審自認：「停車場有經原告口頭上同意。」、「．．．停車場只有使用很短時間。」等語在卷（見原審91年度訴字第2685號卷第38、39頁），復有被上訴人提出之照片四幀可稽（見台灣士林地方法院91年度訴字第594號卷第101、102頁），台北縣政府稅捐稽徵處中和分處93年11月25日北稅中一字第0930042976號函亦載稱：「有關台端所有中和市○○段395、395之1等2筆地號土地課稅情形乙案，經查本分處現有資料，該筆土地都市計劃分區為市場預定地八十三年查得作停車場使用，按公共設施保留地千分之六稅率課徵地價稅，迨至八十九年本分處以八十九年十月十六日北稅中二字創字五四八八九號函准，依土地稅減免規則第十一條規定，准自八十九年起免徵地價稅」（見本院卷第145頁），是系爭耕地曾經承租人即上訴人之被繼承人於83年間變更為停車場使用乙節，即堪認定。至上訴人抗辯興建停車場曾得被上訴人同意云云，已為被上訴人所否認，且綜觀上訴人所提出之協議書及同意書之內容，縱被上訴人同意免付地租，然其上既無承租人得將之變更使用之記載，自不得遽認被上訴人同意於系爭耕地設立停車場；上訴人就此復未再舉證以實其說，是其此部分抗辯，自無可採。嗣上訴人雖於原審及本院否認系爭耕地於舖設水泥後有作為停車場使用云云。惟按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第3項定有明文。被上訴人否認上訴人嗣後所稱未將系爭耕地作為停車場使用，上訴人復未舉證證明渠前開自認係與事實不符，是渠事後否認系爭耕地確實曾作為停車場使用云云，自無可採。上訴人復辯稱系爭耕地自66年起即因缺乏水源致不能耕作云云。惟縱缺乏水源不能種植水稻等農作物，亦可種植較耐旱之農作物，並非全然不能耕作，此從原審於92年4月4日、7月4日履勘現場已種植果樹（見原審板橋地院卷第83頁），上訴人亦自承系爭耕地目前種植果樹數百棵（見同上卷第48頁上訴人提出之照片），得以知之，上訴人所辯不足採信。
㈢、上訴人辯稱系爭地號於44年2月19日已列為台北縣中和市公所都市計劃公共設施用地，其中系爭395地號為機關用地，系爭395之1地號為市場用地，系爭耕地業經依法變更為非耕地使用，被上訴人本即應依耕地375減租條例第17條第1項第5款及第2項第3款規定終止租約補償上訴人，自無再依後發生之事由主張原訂租約無效云云。惟系爭土地雖依都市計畫法指定為公共設施保留地，但依同法第48條規定：「依本法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買，其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列方式取得之：一、徵收。二、區段徵收。三、市地重劃。」第51條規定：「依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用」。故系爭土地縱曾經都市計劃作為公共設施保留地，但在政府機關未依法為徵收、購買前，並不影響原來之使用目的，且系爭土地亦未作任何限制或管制，即仍得繼續原來之耕地使用，原租賃契約仍得繼續存在。出租人固得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，依同條第2項規定予承租人補償，惟上開法條係規定出租人非有該條第1款規定之情形不得終止租約，故縱有該條款規定之情事出租人亦可不終止租約。系爭地號於44年2月19日列為台北縣中和市公所都市計劃公共設施用地，惟被上訴人等出租人並未依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，上訴人之被繼承人乃繼續承租耕作系爭土地，故上訴人上開抗辯亦無足採。
㈣、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以所承租之土地轉租或借與他人使用或交換耕作或建築房屋居住或供其他非耕作之用而擅自變更用途，均不在自任耕作之列，即違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，而構成同條第2項所定原訂租約無效之原因甚明。又按耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回，係以租約所定之土地全部為準，如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該為轉租或自任耕作部分之土地並請求收回（最高法院73年度台上字第3482號判決意旨參照）。而所謂原訂租約無效，係指承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。本件耕地租約前既經上訴人被繼承人劉棋森變更為停車場使用，則彼與被上訴人間之耕地租約自於其變更使用時起，即無待被上訴人另為終止租約之表示，已當然向後失其效力，且上訴人被繼承人劉棋森將耕地變更使用，縱非全部，惟此一部變更為非耕地使用行為，已致全部租約無效，被上訴人自得主張收回全部耕地。至後來變更為停車場使用部分，雖已回復原狀，是於原審於92年4月4日、7月4日履勘現場時，已無停車場之存在，有勘驗筆錄在卷可稽，惟此事後行為，並無法使已失效之租約復效。
六、上訴人之被繼承人承租系爭395、395之1地號耕地面積，經扣除政府徵收之面積後，依原承租土地總面積與承租面積比例計算為3274.93平方公尺，為兩造所不爭執（見原審板橋地院卷第179頁），惟被上訴人主張上訴人除上開承租面積外，尚占有160.07平方公尺土地，然為上訴人否認。經查，原審第一次於92年4月4日勘驗現場，並依兩造指出租賃土地位置，囑託中和地政事務所派員測量結果，僅為坐落395之1地號中之1446.24平方公尺（見同上卷第81頁勘驗筆錄及91頁複丈成果圖）。後上訴人抗辯其占有面積較上開測量範圍大，尚有部分未測量（見同上卷第142頁），原審乃第二次再於92年7月4日勘驗現場，並依上訴人指出之占有土地位置範圍，囑託中和地政事務所派員測量結果，上訴人實際占有之面積為395地號1091.32平方公尺、395之1地號2707.39平方公尺（見同上卷第161頁勘驗筆錄及91頁複丈成果圖、180頁筆錄），後上訴人復稱395之1地號2707.39平方公尺中有431平方公尺未占用應扣除等情，原審復第三次再於92年10月7日勘驗現場，並依上訴人指出之實際占用土地位置面積範圍，囑託中和地政事務所派員測量結果，上訴人實際占有之面積為系爭395地號1091.32平方公尺、395之1地號2343.68平方公尺之土地，計3435平方公尺（見同上卷第214頁），即如原判決附圖Ａ、Ｂ部分所示，上訴人亦稱對該測量面積沒有意見（見同上卷第256頁），足見被上訴人主張上訴人實際占有面積超過其繼承人原承租面積160.07平方公尺（0000-0000.93=160.07），應可採信。就該160.07平方公尺非原承租範圍之土地，上訴人並未證明其有何占有之正當權源，又原承租範圍3274.93平方公尺土地部分之租賃關係已不存在，被上訴人主張上訴人無權佔有，應為可採。
七、綜上所述，系爭租賃契約於上訴人被繼承人劉棋森將系爭耕地變更為停車場使用時，即已向後失其效力，上訴人並未承繼劉棋森原承租人之地位，而與被上訴人就系爭耕地間有何租賃關係存在，是上訴人占有上開耕地即無合法權源。從而，被上訴人請求確認與上訴人間就坐落台北縣中和市○○段○○○○號及同段395之1地號，面積共3274.93平方公尺之耕地租賃關係不存在；及本於民法第767條之所有物返還請求權，請求上訴人應將坐落系爭395地號、395之1地號如原判決附圖Ａ、Ｂ所示面積分別為1091.32、2343.68平方公尺之土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並就返還土地部分依兩造聲請分別准免假執行，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響本件判決之結果，故無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
九、結論：本件上訴為無理由，爰依法判決如主文。中華民國94年7月20日
民事第十三庭審判長法官張宗權
法官陳永昌法官陳忠行正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國94年7月21日
書記官明祖星附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。