裁判字號：最高法院102年台上字第64號民事判決
裁判日期：民國102年01月10日
裁判案由：請求給付買賣價金
最高法院民事判決一○二年度台上字第六四號上訴人 林松如 訴訟代理人 鄭文婷 律師被上訴人 陳文吉 訴訟代理人 梁裕勝 律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國一○○年九月六日台灣高等法院第二審更審判決（九十九年度上更㈠字第一○八號），提起上訴，本院.
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：兩造於民國九十六年三月十二日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊將所有坐落台北市○○區○○段四小段一一七、一一八、一一八之一地號土地（下稱一一七地號等土地）所有權應有部分，以總價新台幣（下同）一千八百九十七萬元出售予上訴人，已辦妥所有權移轉登記予上訴人所指定之訴外人 謝雪娟 ，並將地上物拆除後點交上訴人。詎上訴人尚欠尾款一千一百八十五萬九千二百五十四元，迄未給付。爰依系爭契約，求為命上訴人給付四百二十七萬七千九百九十八元及自訴狀繕本送達翌日（九十七年六月十七日）起加付法定遲延利息之判決（被上訴人原請求一千一百八十五萬九千二百五十四元之本息，其中超過上揭四百二十七萬七千九百九十八元本息部分，業經第一審或第二審法院更審前判決被上訴人敗訴確定）。對上訴人之反訴則以：兩造於訂定系爭契約後，既由上訴人出名或委由他人與地主簽約，自應由其對超出每坪四十七萬元之土地價格自負虧損之責；縱令伊於簽訂系爭契約後，仍需履行收購土地之義務，除由伊出面收購之土地應由伊負責價差外，其餘非經伊同意部分，自不應責由伊負擔價差，則伊得請求給付之買賣價金尾款，經扣抵應付上訴人之款項後仍有餘額，反訴請求即屬無據等語，資為抗辯。
上訴人則以：兩造先於九十五年十一月八日就同上小段一一三之
三、一一三之七、一一五、一一六、一一七、一一八地號等六筆土地（下稱一一三之三地號等土地）簽訂土地買賣協議書（下稱系爭協議），以每坪四十七萬元之價格，向被上訴人購買包括其他地主所有土地在內之一一三之三地號等土地，總價為七千七百九十一萬元。嗣於00000000000000000000地號等土地所有權應有部分簽訂系爭契約，系爭協議仍屬有效，即應與系爭契約一併履行。依被上訴人與各地主約定之買賣價金計算，被上訴人應負擔超過每坪四十七萬元之價差共計三千四百零八萬二千六百二十元；加上伊為被上訴人依序代償訴外人 黃露影 、 周正雄 、 周欽陽 三百萬元、七百三十七萬五千元、六十萬元、及代墊訴外人 周建銘 、 周春鑑 等之搬遷費二萬元、地上物拆除工程款三十萬元暨其他地主之土地增值稅款二百二十八萬三千七百六十八元，經扣抵結果，被上訴人反而應給付伊三千五百二十萬九千七百三十三元，其請求給付系爭契約之尾款，實屬無據等語，資為抗辯。並反訴主張：伊因本件土地整合，已為被上訴人代墊上開土地每坪超過四十七萬元價差部分合計三千四百零八萬二千六百二十元，並為其代墊應繳之土地增值稅等；經於本訴扣抵尾款後仍有餘額，爰先就其中二百萬元部分提起反訴，求為命被上訴人給付二百萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決。
原審維持第一審所為命上訴人給付三百九十萬九千二百五十四元本息之判決，駁回上訴人該部分之上訴，並就被上訴人之附帶上訴，廢棄第一審所為駁回被上訴人請求三十六萬八千七百四十四元本息部分之判決，改判上訴人應再為該部分之給付，暨駁回上訴人之反訴。係以：兩造簽訂系爭契約，被上訴人已依約將一一七地號等土地所有權應有部分辦妥所有權移轉登記及點交之事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約及土地登記謄本可稽；另被上訴人自認上訴人已交付簽約金五百五十五萬元，及代其繳納系爭契約土地增值稅款九十六萬八千三百四十五元，暨其本於系爭協議之約定與地主即訴外人 周德旺 、 周德智 、 周德炎 、 馬鴻麗 、周安、 陳淑玲 等六人（下稱周德旺等六人）簽訂買賣同意書，應負擔超過每坪四十七萬元之價差及補貼該六人之土地增值稅共計五十九萬二千四百零一元，均得自上訴人應付之買賣價金內扣除等情；堪信為真。上訴人雖抗辯：除上開扣除金額外，另有下列款項應予扣抵，經扣抵後，被上訴人已無買賣價金尾款可資請求等語。惟查：㈠關於周德旺等六人以外之其他地主，超過每坪四十七萬元之土地價差三千四百零八萬二千六百二十元部分：被上訴人就其主張兩造既已簽訂系爭契約，則系爭協議應已合意解除之事實，並未舉證以實其說，尚不能因其未繼續履行系爭協議之約定，即謂系爭協議業已合意解除。惟被上訴人既否認其應負擔除周德旺等六人以外之其他地主部分之土地價差，且該土地部分均非經由其出面收購，收購價格亦非由其決定，若仍責由被上訴人承擔此部分之價差，不啻放任收購者可恣意提高收購價格，而由非契約之當事人承擔鉅額價差之風險，與誠信原則有違；證人 郭訓志 雖證稱：幫被上訴人買地，價錢亦向其報告等語，但郭訓志所簽訂之土地同意書並未表明代理被上訴人所購，即難為有利於上訴人之認定；再參諸上訴人自認兩造簽訂系爭契約後，其為求加速整合，乃自行出面收購土地之情，足見周德旺等六人以外之其他地主部分，被上訴人不能給付係可歸責於上訴人事後介入行為，自不應由被上訴人負擔該部分買賣價金與每坪以四十七萬元計算之價差。㈡關於代墊被上訴人及周德旺等六人以外之其他地主之土地增值稅款一百二十九萬二千零八十七元部分：其他地主 周正豐 部分土地乃上訴人出面收購，且約定買方「負擔」土地增值稅，核與系爭契約「代墊」文義不同；既非由被上訴人出面收購及訂約，復未經其承諾負擔，該部分土地增值稅款一百二十九萬二千零八十七元，自非屬被上訴人履行系爭協議之範圍，不應由其負擔該部分土地增值稅。是上訴人抗辯應扣抵該部分土地增值稅款，即非可取。㈢關於代償訴外人黃露影三百萬元部分：上訴人為被上訴人代償積欠黃露影之債務三百萬元，與上訴人代償 林正義 三百萬元為同一筆債權，並經被上訴人自認而自其請求之金額內扣除，上訴人即不得再次予以扣抵。㈣關於代償訴外人周正雄七百三十七萬五千元、周欽陽六十萬元部分：上訴人代償周正雄之款項，扣除周正雄自行借款部分，僅得向被上訴人主張扣抵六百六十八萬一千二百五十六元；至於代償周欽陽部分，其向被上訴人主張扣抵六十萬元，則無不合。㈤關於代墊訴外人周建銘搬遷費二萬元部分：上訴人未舉證其代墊該部分搬遷費，即不得扣抵。㈥關於代墊地上物拆除工程款三十萬元部分：被上訴人於另件刑事案件審理中已供承其應負責該部分工程款，上訴人抗辯該代墊地上物拆除工程款三十萬元，得用以扣抵系爭買賣價金乙節，應屬可取。綜上所述，被上訴人原得請求上訴人給付之買賣價金為一千八百九十七萬元，經扣除被上訴人自認應扣除之簽約金五百五十五萬元、上訴人代繳之土地增值稅款九十六萬八千三百四十五元、暨由被上訴人出面簽約之地主周德旺等六人之土地價差及補貼土地增值稅款共計五十九萬二千四百零一元，再扣抵上述上訴人代償之六百六十八萬一千二百五十六元、六十萬元、及代墊地上物拆除工程款三十萬元後，被上訴人尚得請求上訴人給付買賣價金四百二十七萬七千九百九十八元。從而，被上訴人本於系爭契約第三條之約定，就該金額本息部分請求上訴人給付，核屬有據，應予准許。至於反訴部分：上訴人主張被上訴人應付之土地價差、代墊、代償等費用，經與被上訴人得請求之買賣價金扣抵後，已無餘額。則上訴人反訴請求其所指經抵銷後之餘額其中二百萬元之本息，即屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。前項債務人，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責。但債務人證明縱不遲延給付，而仍不免發生損害者，不在此限。又遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人得拒絕其給付，並得請求賠償因不履行而生之損害，民法第二百三十一條、第二百三十二條定有明文。是債務人遲延給付，並不能免除其履行債務之義務，亦不影響債權人請求履行債務之權利。如遲延後之給付，於債權人有利益，債權人本可請求債務人履行債務及賠償因遲延而生之損害。若遲延後之給付，於債權人無利益，債權人亦得拒絕債務人之給付，而請求賠償因不履行而生之損害。查兩造於簽訂系爭契約後，先前簽訂之系爭協議並未合意解除，為原審確定之事實，而被上訴人除出售其所有土地外，尚出售第三人土地，如其以高於每坪四十七萬元代價購得土地，則價差部分自行吸收，如以低於四十七萬元代價購得土地，則其可賺得價差等情，亦為兩造所不爭執。則被上訴人就系爭協議所約定整合收購土地之義務，似仍然存在。又系爭協議第四條第六項既約定：本協議書簽訂後三個月內，乙方（即被上訴人）應完成上開約定事項，如乙方未能在約定期限完成讓購事宜，則甲方（即上訴人）有權選擇解約或繼續履行合約（一審卷第一五頁）。原審復認上訴人係於兩造簽訂系爭契約後，有感於被上訴人整合工作延後，費用成本持續增加，為求加速整合，乃自行出面收購土地之情（原審上字卷第一六七頁，原審更字卷第一七○頁附表），似謂上訴人係於被上訴人未依系爭協議約定期限完成後始自行出面收購土地，果爾，若非被上訴人證明其未如期完成係因天災或其他不可抗力等不可歸責事由可依民法第二百三十條不負遲延責任或有同法第二百三十一條第二項但書情事，或上訴人曾有拒絕其給付之表示外，上訴人請求履行債務之權利是否受影響，即非無研求餘地。原審未詳為調查審認，遽認被上訴人就周德旺等六人以外之其他地主部分土地不能給付係可歸責於上訴人事後介入行為，被上訴人可不依約負擔該部分價差，自嫌速斷。土地價差扣抵之抗辯不僅關係本訴買賣價金尾款存否，亦為反訴請求之基礎，是反訴亦難以維持。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○二年一月十日
最高法院民事第二庭
審判長法官陳淑敏
法官沈方維法官簡清忠法官林恩山法官吳謀焰本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○二年一月二十二日
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