臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 97年度斗簡字第183號
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳忠雨 律師
被 告 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國98年1月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告自民國92年10月20日起，向原告承租門
牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路726之1號房屋（即如附圖
即彰化縣北斗地政事務所97年12月23日鑑定圖所示，坐落彰
化縣大湖厝段59－8地號土地上，編號A、B部分面積共174平
方公尺之鐵皮、磚造平房及其空地），租金每月新台幣（下
同）1,500元，租期10年至102年10月20日止。而自開始承租
之日起至97年7月7日止租金共計84,850元，除被告支付房屋
整修費用得扣抵其中73,487元外，被告未付分文租金，尚積
欠之租金為11,363元。但原告以存證信函催討，被告置之不
理，經再以97年6月19日準備書狀催告被告應於7日內如數給
付租金，逾期未付，租約即告終止，該準備書狀於97年6月
30日寄存送達於被告之住所時，發生通知達到之效力，被告
未於97年7月7日前給付欠租，本件租約業自97年7月8日起因
終止而消滅，如本院認上開準備書狀尚不生終止租約之效力
，原告再以98年1月20日準備書狀繕本之送達，作為向被告
終止租約之意思表示，則在租約終止後，被告除應給付上開
積欠之租金11,363元外，並將上開租用之房屋及其空地遷讓
交還等情，依租賃之法律關係，求為命：⑴被告應將前揭編
號Ａ部分面積81平方公尺之鐵皮、磚造平房遷讓，並與前揭
編號Ｂ部分面積93平方公尺土地交還原告；⑵被告給付原告
11,363元及自97年7月8日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息之判決，並聲請依職權宣告准予假執行。
二、被告則以：伊於92年間，經訴外人 羅錦輝 介紹，向原告之父
范雲禧 租屋，因該房屋老舊，數年無人居住，又無水電，范
雲禧提議要羅錦輝找人來整修。該房屋在范雲禧主導之下，
在93年1月20日整修完成，由於范雲禧不識字，乃找來原告
與被告簽訂租賃契約，原告提議整修房屋費用由被告支付，
並抵扣租金，租期10年。惟當被告於94年8月間，將整修房
屋之費用付清時，原告及其妻 陳水錦 即於94年10月間，以租
約未經公證無效為由，要求被告搬遷，當時范雲禧已臥病在
床，無法言行。被告以房屋租期未到而未搬遷，原告夫妻即
以破壞挖除租屋處大門、庭院及找不明人士騷擾、威脅、恐
赫等方式，逼迫原告搬離，更於95年12月間，擅自剪斷總電
源、拆除電表、水表。查兩造約定以整修房屋費用抵扣租金
，係原告所提議，租約末約定「租約十年，租金由整修房屋
扣除。月租1500元」，係指房屋整修費用抵扣10年之全部租
金而言，因為當時原告並沒有要求收據，整修房屋之業者又
係范雲禧找來的，現已無從找起，所以有些收據已遺失，被
告支出之房屋整修費用計有128,267元(自來水以12,000元計
算時，應為130,267元)，另該租屋處業經原告挖掉3分之2，
僅剩3分之1等語，資為抗辯。
三、被告自92年10月20日起向原告租用上開房屋，租期至102年
10月20日止共10年，每月租金1,500元，雙方約定被告所付
整修房屋費用可扣抵租金之事實，為兩造所共認，並有房屋
租賃契約書影本在卷為證，此部分事實，堪以認定。該租約
末特別以手寫載明：「租約十年，租金由整修房屋扣除。月
租1500元」，原告主張此乃指被告得以整修房屋所支出之費
用扣抵每月租金，並無被告整修房屋之支出充作10年租金之
意，被告則辯稱係指房屋整修費用扣抵全部10年之租金，如
原告欲出售時，依租約備註之約定被告應即搬離，原告就未
屆之租期，應按每月1,500元退還租金給被告而言。惟此部
分約定，係被告在兩造訂立書面租約時親筆書寫，為其所不
爭，從在「租金由整修房屋扣除」後，又寫有「月租1500元
」觀之，依通常文義，與原告的主張較為相符，尚難解為係
整修房屋費用扣除全部10年租金之意。至租約末固另載明：
「備註：甲○○承○○○鄉○○村○○路726之1號92年10月
20日起到甲方(即原告）有意出售時即搬離。」等語，但與
上開租金由整修房屋扣除之約定，記載之位置間隔四行，且
不能直接從文字上之意義瞭解或判斷兩者之關聯，被告據以
抗辯兩造係約定房屋整修費用扣抵全部10年之租金云云，尚
無可採。故應認為兩造間關於房屋整修費用扣抵租金之約定
，係以被告實際支出者為限。
四、被告抗辯其支出之房屋整修費用合計共為128,267元(自來水
按12,000元計算時，為130,267元)，除其中73,487元（含鐵
架28,828元、水電27,659元、紗門5,000元、自來水12,000
元）為原告所不爭執，及有所提收據並經當時負責水電修繕
之證人丙○○具結證述在卷外，其餘費用（含水電項目中之
電爐3,800元、裝璜22,500元、公所挖路費用4,600元、油漆
8,000元、廚房地磚連工資12,000元、電源線路開關安裝5,3
00元、線盒線路580元)均為原告所否認。該等項目中，裝璜
22,500元之施設細目為輕鋼架、門片鎖、地磚、拉門、砂窗
、廚房輕鋼架及合板，有被告所提壹藝室內裝璜公司之估價
單可參，經本院會同兩造現場勘驗，亦確有各項施設無訛。
查兩造間之租約係自92年10月20日起，但書面契約則係在93
年1月20日才補簽訂，而此等裝璜項目由被告所提估價單所
載日期及配合房屋水電之修繕可知，顯然係在兩造補簽訂書
面租約前即已施工完成，且該等施作項目外觀甚為顯著，原
告不得諉為不知，苟其認為不應列入房屋整修費用，理應於
雙方補簽訂書面租約時表明，豈可於被告付清此筆費用之後
，再要求剔除。故此部分費用之支付，被告雖不願聲請傳訊
施作之人到院作證，本院認為亦應准列為房屋整修費用，得
於租金扣除之。另水電項目中之電爐3,800元不列入房屋整
修費用，被告已無異詞；電源線路開關及線盒線路共5,880
元，乃95年間始裝設，為被告陳明，此部分與公所挖路費用
4,600元，均顯與整修房屋無關，亦不應列入；油漆及廚房
地磚連工資共20,000元，係被告之友人羅錦輝找人來施工，
與其迭稱房屋整修係由原告之父范雲禧老先生主導乙節不符
，亦難認為屬必要之房屋整修費用，自應予剔除。是以，被
告所支出之房屋整修費用得扣抵租金者共為95,987元，其餘
34,280元不可扣抵，亦堪認定。
五、茲被告支付之房屋整修費用共95,987元可扣除租金，已如前
述，按每月租金1,500元計算，即可抵繳63個月即至98年1月
20日止之租金（尚餘1,487元)，被告並無欠繳租金之情形，
甚為顯然。原告主張迄97年7月7日止，以房屋整修費用抵扣
租金後，被告尚欠租金11,363元，經定期催告猶不繳，而以
前揭準備書狀為終止租約之意思表示，於法不合，自不生租
約終止之效力。其本於租賃之法律關係，訴請被告應將前揭
編號Ａ部分之鐵皮、磚造平房遷讓，並與前揭編號Ｂ部分土
地交還，暨應給付11,363元及自97年7月8日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息，尚屬無據，應予駁回；其假執
行之聲請，失所附麗，應併駁回之。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中 華 民 國 98 年 2 月 3 日
北斗簡易庭
法官陳瑞水
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴
狀並表明上訴理由（須按對造人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 3 日
書記官 熊掌山