裁判字號：臺灣高等法院臺南分院101年上易字第129號民事判決
裁判日期：民國101年08月14日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院臺南分院民事判決101年度上易字第129號上訴人比強實業股份有限公司法定代理人 林水木 訴訟代理人 林吳麗美 被上訴人 張萬章 訴訟代理人 王進輝 律師複代理人 郭家祺 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年3月30日臺灣臺南地方法院第一審判決（100年度訴更字第4號），提起上訴，本院於101年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：
一、於原審起訴主張：被上訴人於民國（下同）九十九年十二月十四日自臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）民事執行處九十九年度司執字第八二０四號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件），得標買受坐落於臺南市○市區○○路○○○巷○號房屋及其坐落之土地（包括增建部分，詳如附圖所示面積為194.54平方公尺，下稱系爭房屋，原審判決未將附圖附於判決書後為附件，應予補正），並於同年十二月二十五日取得由臺南地院核發系爭房地之不動產權利移轉證書，且辦畢所有權移轉登記，為系爭房地之所有權人。上訴人無權占有使用系爭房地，已獲得相當於租金之不當利益，被上訴人因無法使用系爭房地而受有損害，爰依據民法第七百六十七條不動產返還請求權及民法第一百七十九條不當得利規定所衍生之法律關係，求為判命上訴人遷讓返還系爭房屋；並自臺南地院核發系爭不動產權利移轉證書予被上訴人之日起（即99年12月25日）至返還系爭房屋之日止，依土地法第九十七條土地申報總價額年息十%，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利之判決等語（原審判命：上訴人應將系爭房屋如附圖所示斜線部分面積194.54平方公尺房屋騰空遷讓返還被上訴人；並應自99年12月25日起至返還前項所示房地之日止，按月給付被上訴人新台幣[下同]2,464元；而駁回被上訴人其餘之請求。嗣被上訴人未上訴，僅上訴人聲明不服，提起上訴；爰答辯聲明：求為判決上訴駁回。）
二、被上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語：
㈠上訴人雖提出租賃契約，主張就系爭房地仍有租賃權存在
，有買賣不破租賃之適用云云。然依該租約第二條所載，其租賃期間係自九十四年七月一日起至一０四年六月三十日止，租期十年，且未經公證，而該租約之簽訂，係於八十九年五月五日民法第四百二十五條修正施行之後，依民法第四百二十五條第二項規定，不適用同條第一項買賣不破租賃之規定。
㈡另上訴人固主張增建之部分不商量如何補償，其殘值仍有
383,000元云云。惟系爭房屋原保存登記之範圍為二層樓建物，而現況則除有一棟二層樓建物外，另有如附圖所示之增建部分，經台南地院民事執行處向鑑定人 梁瑞庭 建築師事務所函詢「增建部分是否具構造上、使用上獨立性？或屬本件執行建物之一部而不可分離？並請提出現場照片」，鑑定人梁瑞庭建築師事務所覆稱：「…二、在土地上主建物與增建部分已連為一體…」，該增建部分似均與原經保存登記建物範圍無明確區隔，足認上開增建部分並不具構造上之獨立性；而依系爭房屋係住家使用之功能及通常交易觀念上而言，上開增建部分亦係與原保存登記範圍內之建物為一體之使用，並無使用上之獨立性，自應認上開增建仍在原建物所有權範圍之內。又於系爭強制執行事件執行中，已將上開增建部分納入系爭房地之估價範圍，且於拍賣條件中載明所拍賣之系爭房地包含未保存登記建物，顯見系爭房地拍賣範圍，已包含未保存登記建物全部在內，嗣由被上訴人得標拍定；況臺南地院所核發之不動產權利移轉證書備考欄已載明「包含未經保存登記建物全部」，足見主建物與增建部分一併由被上訴人拍定取得所有權利。另上訴人所謂地坪增高五十公分及粉光云云，皆已附合於債務人之系爭不動產而成為該不動產之成分，已無單獨所有權存在，且經鑑價後為公開拍賣，嗣由被上訴人拍定，上訴人自不得再對被上訴人主張權利。
㈢上訴人因無權占有使用系爭房屋，致被上訴人未能使用，
則被上訴人主張上訴人獲有相當於租金之不當得利，即屬有據。被上訴人原請求依土地法第九十七條土地申報總價額年息十%，作為上訴人應按月給付被上訴人相當於租金之不當得利；所謂年息十%為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息十%計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，與彼等關係及社會感情等情事以為決定，原審斟酌系爭房屋後門鄰六米巷道，前門鄰七米巷道，及系爭房地所在之位置、上訴人使用系爭房地之經濟價值及所受利益等情，認每月租金以不超過系爭房地申報總價額年息八%，尚屬妥當，上訴人請求按年息三%計算，並非可採。
貳、上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列陳述：
一、由系爭房屋之照片可知，所有增建均為鋼骨結構並非不可分離建物，原審判決令人難以信服。又建物增建部分其殘值仍有383,000元、地坪增高五十公分及粉光約200,000元，被上訴人應予賠償。另系爭房屋於執行法院拍賣之公告載明不點交，被上訴人明知強行標下，上訴人係善意占有人，依民法第九百五十二條至九百五十四條規定，被上訴人應就上訴人增建部分予適當補貼。
二、又拍賣公告備註欄第五項（上訴人誤載為第六項）載明就拍賣之移轉與本院（指台南地院）權責無關，為何執行法院會核發權利移轉證明予被上訴人？
三、依上，爰上訴聲明，求為判決：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄；⑵廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
叁、兩造爭執及不爭執事項：
一、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人經臺南地院民事執行處九十九年度司執字第八二
０四號給付借款強制執行事件（拍賣債務人達順科技股份有限公司[下稱達順公司]之不動產），於九十九年十二月十四日拍定買受坐落臺南市○市區○○段○○○號（重測前為同市○○○段○○○○○○○號）土地，及其上門牌號碼臺南市○市區○○路○○○巷○號之房屋及增建部分（即系爭房地），並於九十九年十二月二十五日取得臺南地院核發之權利移轉證書，且已辦理所有權移轉登記而取得系爭房地之所有權。
㈡於系爭強制執行事件進行中，上訴人提出訂約日期載為九
十四年六月三十日、租期自九十四年七月一日起至一０四年六月三十日止、由上訴人向達順公司承租系爭房地之房屋租賃契約書，主張就系爭房地有租賃關係；故台南地院拍賣公告乃載為「不點交」。
㈢系爭房地經拍定，而由被上訴人取得所有權後，現仍由上訴人繼續占有使用中。
二、兩造爭執之事項：㈠上訴人是否有權占有使用系爭房屋？即被上訴人請求上訴
人自系爭房屋遷讓，有無理由？㈡被上訴人據土地法第九十七條規定，請求上訴人依土地申
報總價額年息十％，按月給付相當於租金之不當得利，於法是否有據？若是，應以若干金額為適當？
肆、本院之判斷：
一、就上開兩造爭執事項㈠部分：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第七百六十七條前段、民事訴訟法第二百七十七條前段，分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決參照）。本件被上訴人主張為系爭房地所有權人，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，上訴人抗辯非無權占有，應由上訴人就其占有有正當權源之有利於己事實負舉證責任。
（二）再按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第九十八條第一項定有明文。被上訴人主張其為系爭房地所有權人，業據提出臺南地院核發不動產權利移轉證書在卷為證（見原審卷㈠第9至10頁），足證被上訴人係經系爭強制執行事件得標拍定系爭房地，並於九十九年十二月二十五日取得權利移轉證書；則依上開規定，被上訴人於九十九年十二月二十五日取得系爭房地權利移轉證書之時起，已取得系爭不動產之所有權，而為系爭房地之所有權人，洵可認定。
（三）雖上訴人主張其就系爭房屋有買賣不破租賃之適用云云。經查，依系爭租賃契約書所載，承租人為上訴人，出租人為原所有權人達順重機有限公司，租期自九十四年七月一日起至一０四年六月三十日止，租期十年，租金每月三千元，經原審及本院核閱該租賃契約無誤（見臺南地院99年度司執字第8204號執行卷第61至62頁，本院卷第66至68頁）。按依民法第四百二十五條規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」而該租賃契約並未經公證，期限又逾五年，依上揭法條規定，即已排除民法第四百二十五條第一項所規定買賣不破租賃原則之適用，自難據以拘束被上訴人。因之，上訴人仍屬無權占有系爭房屋，堪可認定。
（四）至上訴人主張被上訴人應給予補償增建部分等語，則為被上訴人所堅決否認，且查：
㈠按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，
取得動產所有權；民法第八百十一條定有明文。次按所有人於原有建築物之外另行增建者，如無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張；倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物；若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，若被附屬建物之所有權移轉，其效力自及於附屬物。故無論增建部分為從物或附屬建物，其原有建築物之處分，均為該處分效力所及。
㈡本件系爭增建部分是否為主建物所有權效力所及，經台南
地院民事執行處送請梁瑞庭建築師事務所鑑定，鑑定結果為：「在土地上主建物與增建部分已連為一體」，有梁瑞庭建築師事務所報告書及系爭建物照片附卷可稽（見原審卷第29至31頁）；原審復於一百年十一月二十三日至現場履勘，履勘結果為：「系爭廠房前段為一層鐵皮屋，廠房後方有二層樓增建但二層增建為類似平台並沒有用牆壁或鐵皮阻隔，只有樓梯可以直通後門…本院勘驗結果認為二樓與一樓並無獨立結構，屋頂鐵皮均屬一體，並無法區分有不同之板塊連結亦無法判斷新舊」，有勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第38至40頁）；足見系爭房地增建部分並無使用上及構造上之獨立性，為附屬建物，則該增建物為系爭房地所有權範圍擴張所及；因被上訴人係經台南地院民事執行處拍賣系爭房地而取得所有權，就系爭增建物亦已由被上訴人取得，故上訴人此之抗辯，尚不能採為有利於其之認定。
㈢上訴人復抗辯被上訴人應就地坪增高五十公分及粉光約二
十萬元部分予以補償等語。然依民法第八百十一條「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」即地坪增高五十公分及粉光皆已附合於債務人之不動產而成為系爭房地之成分，並無單獨所有權存在；又於系爭強制執行事件執行中，已將上開增建部分納入系爭房地之估價範圍，且於拍賣條件中載明所拍賣之系爭房地包含未保存登記建物，顯見系爭房地拍賣範圍，已包含未保存登記建物全部在內，嗣由被上訴人得標拍定並已支付買賣價金而取得，上訴人就此部分，請求被上訴人為賠償或補償，於法尚屬無據。至上訴人另稱應就其天車為補償云云；惟上訴人於原審起訴聲明，係請求騰空交還系爭房地，而天車屬動產，可拆卸，為上訴人陳明在卷，且非被上訴人爭執為系爭建物所有權效力所及，是上訴人此之抗告應屬誤會，併此敘明。
（五）至上訴人另以系爭房屋於執行法院拍賣之公告載明不點交，被上訴人明知強行標下，上訴人係善意占有人，依民法第九百五十二條至九百五十四條規定，被上訴人應就上訴人增建部分予適當補貼。又拍賣公告備註欄第五項（上訴人誤載為第六項）載明就拍賣之移轉與本院權責無關，為何執行法院會核發權利移轉證明予被上訴人云云。按於系爭強制執行事件進行中，上訴人提出訂約日期載為九十四年六月三十日、租期自九十四年七月一日起至一０四年六月三十日止、由上訴人向達順公司承租系爭房地之房屋租賃契約書，主張就系爭房地有租賃關係；因係在查封之前，執行法院無實質審查上開租賃契約是否真實之權利，故台南地院拍賣公告乃載為「不點交」。日後得標買受系爭房地之被上訴人，以上開租賃契約並無民法第四百二十五條之一買賣不破租賃之適用，乃對上訴人提起本件之訴，屬其法律上正當權利之行使；又原審及本院審理後均認上訴人所主張系爭租賃契約，對被上訴人而言，並無民法第四百二十五條之一買賣不破租賃之適用，而上訴人又未能提出其有正當權利占有使用系爭房屋，則上訴人顯係無權占用，自無其所謂善意占有人之情事。另系爭強制執行之拍賣公告備註欄第五項係載為：「拍賣之建物，其中有增建部分係未辦理保存登記之建物，拍定後就該增建部分，可否辦理第一次建物所有權登記，由拍定人自行向地政機關洽辦，與本院權責無關。」（參見本院卷第11頁），而被上訴人依法拍定系爭房地，執行法院依強制執行法第九十七條即有核發權利移轉證書予被上訴人之義務，則上訴人稱「拍賣公告備註欄第五項（上訴人誤載為第六項）載明就拍賣之移轉與本院權責無關，為何執行法院會核發權利移轉證明予被上訴人云云」，顯係誤解法律相關規定，尚不足採。
（六）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條前段、中段分別定有明文。查被上訴人為系爭房地之所有權人，上訴人係無權占用系爭房屋，已如上述；則被上訴人本於所有權之作用，請求上訴人自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還被上訴人，為屬有據，應予准許。
二、就兩造爭執事項㈡部分：
（一）按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。而無權占有他人之土地，通常可能受有相當於租金之不當得利，是以，上訴人既無權占有系爭房屋，則被上訴人主張上訴人獲有相當於租金之不當得利，即為可採。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。經查，上訴人無權占用系爭房屋，依前開說明，自屬獲得相當於租金之不當利益，而被上訴人於系爭強制執行得標買受系爭房屋，並於九十九年十二月二十五日取得台南地院核發之不動產權利移轉證明書，已如前述，是被上訴人請求上訴人自九十九年十二月二十五日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付無權占用系爭房屋獲得相當於租金之不當得利，即屬有據；於此應審究者為其數額為若干，始正當妥適。
（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第九十七條、第一百四十八條、土地法施行法第二十五條分別定有明文。又所謂年息十％為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息十％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。又上訴人於一０一年三月二十日原審言詞辯論期間陳稱：「願單純以土地不要計算房屋…同意以194.54平方公尺廠房面積以土地公告地價依照土地法之規定來計算不當得利。」（見原審卷第87頁），及系爭土地九十九年一月之公告地價為每平方公尺1,900元，有公告地價查詢表乙份在卷為憑（見原審卷第88頁），本院斟酌系爭房地後門鄰六米巷道，前門鄰七米巷道（見原審卷第39頁），及系爭房屋所在之位置、上訴人使用系爭房屋之經濟價值及所受利益等情，認每月租金以不超過系爭房屋申報總價額年息八%為當。是以，系爭房屋所坐落土地之公告地價總價額為369,626元（計算公式：194.54平方公尺×1,900元/平方公尺），則系爭房屋之租金每月應為2,464元（369,626元×8％÷12=2,464元，元以下採四捨五入）。從而，被上訴人訴請上訴人自九十九年十二月二十五日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2,464元，洵屬正當，自應准許；至逾此部分之請求，並非有據，不能准許。
三、綜上所述，上訴人無權占有使用系爭房屋，且因此獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受損害，從而，被上訴人依民法第七百六十七條所有物返還請求權及第一百七十九條不當得利所衍生之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋如附圖所示之斜線部分面積194.54平方公尺騰空遷讓返還被上訴人；及自九十九年十二月二十五日起至遷讓交還系爭房屋日止，按月給付被上訴人2,464元之範圍內，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上揭應予准許部分為被上訴人勝訴之判決，併依兩造之聲請分別為准、免假執行之宣告，本院經核於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決此部分不當，請求廢棄原判決，改判駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並提出之證據資料，經斟酌後認均不影響本院所為前開論斷，自無逐一審論之必要，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國101年8月14日
民事第五庭審判長法官張世展
法官顏基典法官王明宏上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年8月15日
書記官王全龍