裁判字號：臺灣高等法院臺中分院100年抗更(一)字第39號民事裁定
裁判日期：民國100年01月26日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院臺中分院民事裁定100年度抗更㈠字第39號抗告人 蔡輔仁 訴訟代理人 陳益盛 律師上列抗告人因債權人東風置業股份有限公司與債務人三五營造有限公司間請求返還借款強制執行事件，對於中華民國99年8月9日臺灣臺中地方法院99年度執事聲字第110號所為裁定提起抗告，本院裁定後，經最高法院廢棄發回，本院更為裁定如下：
主文原裁定廢棄，發回臺灣臺中地方法院。
理由
一、抗告人抗告意旨略以：本件共有物之出售即「拍賣債務人所有地下室停車位及坐落基地之應有部分」，且原審法院第3次拍賣通知中說明第6點載明：「如拍定人為共有人時，其他共有人不得主張優先承買，得標後本處不另通知優先承買」，另原審法院已認本件拍賣不動產符合土地法第34條之1第4項優先承買權規定，且拍賣通知中載明有「優先承買權」字樣，即就任何交易第3人因信賴該拍賣公告，均會認定附表所示停車位之其他共有人有優先承買權利。原審法院又認系爭車位既係一棟建築物之特定空間，供獨立使用而未減損其價值，在物理構造上雖無獨立性，但在使用機能上則有完全獨立性（供特定人停放特定車輛），而認定抗告人無優先承購權。惟該出售之應有部分，並不當然僅是停車位之面積，而係包括停車位、車道、升降車道、防空避難室等功能使用，因無法特定具體位置而區分使用面積大小，故才以應有部分方式共同持分，則此種區分所有建物地下室，性質上本就屬於區分所有建築物之共用部分使用（如防空避難室、機房、車道等其他使用），僅係部分面積挪作法定停車位使用，亦即該地下室本就欠缺使用上獨立性，依公寓大廈管理條例第4條規定能否與主建物分別轉讓？雖台中市中正地政事務所認系爭標的可以單獨轉讓，即不需與主建物共同轉讓，惟不因此即認系爭標的非共有物，不受土地法第34條之1限制適用。又系爭停車位縱不受公寓大廈管理條例第4條規定限制而能單獨轉讓，惟系爭停車位仍屬土地法第34條之1之共有物，此查系爭區分所有建物之地下室建築竣工藍圖及使用執照之記載可明。系爭建物之應有部分，因尚供全體區分所有人防空避難室或停車等共同使用，即系爭建物之應有部分面積大多數仍為區分所有建築物公共設施，自屬共同使用部分，本質上已欠缺使用上獨立性，故不能完全成為專有部分，亦不得作為區分所有權之客體，故以共有物之應有部分持分方式登記，則此種標的當能讓全體區分所有人之其他共有人有優先購買權利，以便共有物之管理，方符立法目的等語。
二、按建築物區分所有係數人區分一建築物而各有專有部分，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有。基於所有權標的物獨立性之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以所有權客體之型態表現於外部。其中所謂構造上之獨立性尤應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在，始足當之。因並非共有之狀態，固無土地法第34條之1規定之適用。又公寓大廈社區內之設施，形式上以住戶各有若干應有部分登載，但使用機能或效用上係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在，在一般交易上亦均一併處分，解釋上應屬區分所有建物之從物，依民法第68條第2項規定，此類建物於買賣時，亦毋庸通知他共有人優先承購。反之倘僅係共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之部分，未予干涉，應認僅有默示分管契約之存在，因不失共有之本質，自仍有土地法第34條之1規定之適用。本件抗告人主張執行法院拍賣如附表標別二所示之地下室停車位及坐落基地之應有部分，非僅係停車位，尚有供全體區分所有人之防空避難室、機房等使用，足認附表所示之建物並無使用上之獨立性，無法區分為單獨所有權，其他共有人應有優先購買權，得聲明優先承買等語。則系爭地下停車位是否得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記？是否為專有部分而具有構造上及使用上之獨立性？是否在效用上係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在？或僅是共有物之分管狀態？此均與該停車位出售時，其他共有人有無優先承購權有相當之關連性，自應查明釐清。此部分尚有未明，原審未遑推闡明晰，遽認本件在拍賣條件上其他共有人並無優先購買權而駁回抗告人異議，容有未洽。抗告論旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，爰將原裁定廢棄，發回原法院為適法之處理。
三、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第492條，裁定如主文。
中華民國100年1月26日
民事第四庭審判長法官陳蘇宗
法官吳美蒼法官林欽章以上正本係照原本作成。
不得再抗告。
書記官蔡嘉萍中華民國100年1月27日
Ａ附表：
標別：１┌────────────────────────────────────────┐│98年度司執字第48108號財產所有人： 施德雄 │├─┬─────────────────┬─┬────┬──────┬──────┤│編│土地坐落│地│面積│權利│最低拍賣價格││├───┬────┬──┬──┬──┤├────┤││││縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│（新臺幣元）│││├───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼──────┼──────┤│號│臺中市│北屯區│北屯││528│建│6013.00│601300分之│1,120,000元│││││││││││3184│││├─┼───┼────┴──┴──┴──┴─┴────┴──────┴──────┤│1│備考│施德雄Z000000000│└─┴───┴──────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬───────────────┬─────┬──────┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利│││││基地坐落│樣主要├─────────┬─────┤│最低拍賣價格│││建號├───────┤建築材│樓層面積│附屬建物主││││││建物門牌│料及房││要建築材料││（新臺幣元）││號│││屋層數│合計│及用途│範圍││├─┼──┼───────┼───┼─────────┼─────┼─────┼──────┤│1│7707│臺中市北屯區北│鋼筋混│地下二層：766.68││17分之8│2,050,000元││││屯段528地號│凝土造│合計：766.6800││││││├───────┤十六層││││││││台中市北屯區青│樓房商││││││││島路四段二一七│業用││││││││號地下二層│││││││├──┼───────┴───┴─────────┴─────┴─────┴──────┤││備考│共同使用部分建號7785面積3482.33平方公尺持分萬分之92。│├─┴──┼────────────────────────────────────────┤│點交情形│點交否：如備註或使用情形欄所示│├────┼────────────────────────────────────────┤│使用情形││├────┼────────────────────────────────────────┤│備註│一、上開不動產2宗合併拍賣，請投標人分別出價。│││二、拍賣最低價額合計新台幣：3,170,000元，以總價最高者得標。│││三、保證金新台幣：960,000元。│││四、建物查封時，債務人不在場，據債權人陳報為地下停車空間，車位編號分別為2、3、4│││、9、10，除編號3之停車位出租予第三人外，其餘均未出租，應買人請自行查證，拍定│││後除編號3之停車位不點交外，其餘停車位依現況點交，但如有依法不能點交之情事，│││本院得不點交，另共同使用部分，則不點交。│││五、抵押權及假扣押禁止處分限制登記均於拍定後塗銷。│││六、建物有無積欠大樓管理費用及有無停車位使用權，因欠缺公示資料，應買人請自行查明│││，如有爭議，由拍定人自理。│└────┴────────────────────────────────────────┘標別：２┌────────────────────────────────────────┐│98年度司執字第48108號財產所有人： 黃桂芳 、施德雄│├─┬─────────────────┬─┬────┬──────┬──────┤│編│土地坐落│地│面積│權利│最低拍賣價格││├───┬────┬──┬──┬──┤├────┤││││縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│（新臺幣元）│││├───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼──────┼──────┤│號│臺中市│北屯區│北屯││528│建│6013.00│601300分之58│1,760,000元││├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼──────┼──────┤│││││││││76│││1├───┼────┴──┴──┴──┴─┴────┴──────┴──────┤││備考│黃桂芳（000000分之2591）、施德雄（000000分之3285）│└─┴───┴──────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬───────────────┬─────┬──────┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利│││││基地坐落│樣主要├─────────┬─────┤│最低拍賣價格│││建號├───────┤建築材│樓層面積│附屬建物主││││││建物門牌│料及房││要建築材料││（新臺幣元）││號│││屋層數│合計│及用途│範圍││├─┼──┼───────┼───┼─────────┼─────┼─────┼──────┤│1│7634│臺中市北屯區北│商業用│地下三層：5226.98││335分之48│3,270,000元││││屯段528地號│、鋼筋│合計：5226.98││││││├───────┤混凝土││││││││台中市北屯區青│造、十││││││││島路四段二一七│六層樓││││││││號地下三層│房││││││├──┼───────┴───┴─────────┴─────┴─────┴──────┤││備考│黃桂芳（335分之9）、施德雄（335分之39），共同使用部分建號7785面積3482.33平方公尺││││持分萬分之601。│├─┴──┼────────────────────────────────────────┤│點交情形│點交否：如備註或使用情形欄所示│├────┼────────────────────────────────────────┤│使用情形││├────┼────────────────────────────────────────┤│備註│一、上開不動產2宗合併拍賣，請投標人分別出價。│││二、拍賣最低價額合計新台幣：5,030,000元，以總價最高者得標。│││三、保證金新台幣：1,510,000元。│││四、建物查封時，債務人不在場，據債權人陳報為地下停車空間，部分為尚未施作完成，無│││法停車之挖空場所，部分為車位，車位編號分別為C區2號及E區5號，C區2號之停車位出│││租予第三人，E區5號之停車位並無出租，應買人請自行查證，拍定後，C區2號之停車位│││不點交，E區5號之停車位則依現況點交，但如有依法不能點交之情事，本院得不點交，│││另共同使用部分，則不點交。│││五、假扣押及稅捐單位禁止處分限制登記均於拍定後塗銷。│││六、建物有無積欠大樓管理費用及有無停車位使用權，因欠缺公示資料，應買人請自行查明│││，如有爭議，由拍定人自理。│└────┴────────────────────────────────────────┘