裁判字號：臺灣新北地方法院88年訴字第58號民事判決
裁判日期：民國89年03月07日
裁判案由：確認租權不存在等
臺灣板橋地方法院民事判決八十八年訴字第五十八號
原告丁○○
戊○○甲○○乙○○丙○○共同訴訟代理人 陳憶娟 律師被告壬○○住台北縣三重市○○○路○○巷○○弄○號訴訟代理人 官朝永 律師被告己○○住台北縣林口鄉中湖村三六號
庚○○住辛○○住右當事人間請求確認租賃權不存在等事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決﹕
（一）確認被告壬○○與被告己○○、庚○○、辛○○間就坐落如附表所示土地之租賃關係不存在。
（二）確認被告壬○○就被告己○○、庚○○、辛○○所有如附表所示土地之優先購買權不存在。
（三）訴訟費用由被告等共同負擔。
二、陳述：
（一）緣原告丁○○等五人於八十七年七月十三日以新台幣（下同）三千二百二十萬元共同向鈞院民事執行處（八十六年度執字第一三一一三號）標得被告己○○、庚○○、辛○○所有坐落台北縣○○鄉○○段中湖小段第一○三地號土地（以下簡稱系爭土地），面積八四四九平方公尺，權利範圍合計四十八分之十六。詎料第三人即被告壬○○於八十七年十月十五日 執渠 與 張家和 、庚○○、 張陽俊 、辛○○、己○○於八十五年元月五日在台北縣林口鄉調解委員會成立之調解書，主張渠與己○○等五人之間存有租賃關係，願依同樣條件優先購買該不動產云云。嗣經原告等聲明異議，鈞院民事執行處以「……是兩造間就實體上因租賃而生之權利義務是否存在有所爭執，極為顯然。則依首開說明，聲明異議人自應依民事訴訟途徑尋求解決」從而駁回原告等之聲明，是原告等自有提起本件確認之訴之法律上利益。
（二）查：１本件拍賣抵押物強制執行事件債務人為被告己○○、庚○○、辛○○三
人，而被告壬○○所執調解書聲請人為張家和、庚○○、張陽俊、張慶賢、己○○五人，然系爭土地共有人非僅該五人，尚有其餘共有人存在，調解書內容復未表明租賃標的範圍，系爭土地各共有人間是否有分管協議，張家和等五人是否有權出租系爭土地？在在令人質疑。
２況依據鈞院民事執行處委託台安不動產鑑定股份有限公司就本件債務
人即被告己○○、庚○○、辛○○所有持分土地鑑價結果，僅渠三人之持分土地市價即高達七千六百六十七萬餘元，縱使以八十六年公告現值每平方公尺二萬四千七百五十元計算，亦高達六千九百七十萬餘元，被告壬○○與張家和等五人竟合意年租金僅為七萬元，顯然背於常情。
３再依鈞院民事執行處八十六年十月二十三日查封筆錄記載：﹂現場土
地現無經濟作物，土地上雜草叢生。﹁則被告壬○○顯無承租土地耕作之事實。
４且依鈞院八十六年度執字第一三一一三號卷內執行名義所載，債權人
泛亞商業銀行股份有限公司係於八十四年四、五月間對張家和、庚○○、辛○○、己○○等四人聲請鈞院核發支付命令，渠等始於八十五年元月五日向台北縣林口鄉調解委員會聲請調解。
綜上足茲證明被告壬○○與被告己○○、庚○○、辛○○間就系爭土地之租賃契約顯係出於通謀虛偽意思表示，依民法第八十七條第一項規定應屬無效，被告壬○○就系爭土地並無承租權更無優先承買權存在。
（三）按「共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。」民法第八百十九條第二項定有明文，即使依土地法第三十四條之一第一項之特別規定，共有土地之處分、變更及設定地上權等至少亦應有共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意；或其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。查系爭土地之共有人計有：張家和、庚○○、己○○、辛○○、 張陳寶 、 張雲英 、 張素貞 、 張碧玉 、 張金枝 、張陽俊、 張進福 、 張泉鎰 、 張美雪 、中華民國等十四人，而依被告壬○○所提出渠於七十九年十二月七日與共有人張家和成立之土地租賃調解書，顯然與上揭規定不符，故未能獲鈞院核定，該土地租賃契約應屬無效，被告壬○○自不得執該份調解書主張渠早在七十幾年間即承租系爭土地種植作物迄今、蓋有房屋多年云云。況被告壬○○據以向鈞院民事執行處主張渠就系爭土地有優先承買權者僅為八十五年元月五日渠與張家和等五人成立之調解書，故本件訴訟所應審究者應僅限於八十五年元月五日成立之調解書是否為真？然該調解書亦未經全體共有人同意，參照最高法院決議及判決先例，被告間就系爭土地所訂租賃契約應屬無效。
（四）退萬步言，縱鈞院審理結果認被告壬○○與被告己○○、庚○○、張慶賢間就系爭土地之租賃關係存在，然按：
１土地法第一百零七條固規定：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同
樣條件優先承買或承典之權。惟依台北縣政府八十六年十一月十三日以八六北工都字第一--五二一五號函覆鈞院明確證明，系爭台北縣○○鄉○○段中湖小段第一○三地號土地為現行都市計畫編為林口特定區計畫﹂文中用地﹁，應以市地重劃方式開發，其公共設施負擔比率依平均地權條例相關規定辦理；而依鈞院民事執行處八十六年十月二十三日查封筆錄記載：﹂現場土地現無經濟作物，土地上雜草叢生。﹁；鈞院民事執行處在拍賣公告上亦未要求投標人需出具自耕能力證明。顯見系爭土地並非耕地，被告壬○○當無優先承買權。
２次按﹂土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租
人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。﹁最高法院六十五年台上字第五三○號判例著有明文。如前所述，系爭土地並非耕地，應屬基地，而依前述鈞院八十六年十月二十三日查封筆錄記載：現場土地上雜草叢生；另鈞院民事執行處委託台安不動產鑑定股份有限公司鑑價報告內所附相片亦無任何房屋存在，被告壬○○雖辯稱渠承租系爭土地，係從事栽培多種觀賞花木用之高經濟作物云云，然鈞院履勘現場可見，該地實際上係雜草、樹木叢生，並無一般栽植園藝作物以供出售之經營跡象，更無土地法第一百零七條規定之適用。
３縱被告壬○○與被告己○○、庚○○、辛○○於八十五年元月五日曾就
系爭土地訂立租賃契約，然訂約當時系爭土地早被編定為「文中用地」，並非在租賃關係存續中始劃為「文中用地」，則系爭土地在被告所主張之租賃契約訂立前即不屬耕地，故兩造間並無耕地三七五租約事宜，不適用耕地三七五減租條例；又被告壬○○為領取補償金長期無權占有系爭土地種植樹木，在八十五年與張家和等調解時還承諾如果土地有出賣時，要把土地無條件還給他們（請見鈞院八十八年九月二十八日言詞辯論筆錄被告己○○之陳述），足證被告壬○○並非土地法或耕地三七五減租條例立法意旨所欲保護之善意、弱勢的自耕農，被告壬○○甚至已放棄系爭土地之優先購買權，自不得再主張就系爭土地有優先購買權。
（五）土地法第一百零六條就耕地租用之意義定有明文：係指「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之『農地』者」，故耕地之前提必為農地，而依土地登記規則第八十七條規定：申請農地所有權移轉登記，除法令另有規定外，應提出承受人自耕能力證明書。而鈞院民事執行處在拍賣系爭土地之前曾函請台北縣政府查明（一）系爭土地依現行都市計劃編為何種用地？是否為農業區或綠帶地或保護區？（二）系爭土地現行應買人是否具自耕能力始可辦理移轉？嗣台北縣政府先後函覆鈞院民事執行處明確證明（一）系爭土地依現行都市計劃編為林口特定區計畫﹂文中用地﹁
（二）土地登記規則第八十七條規定所稱農地，依「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」第三點規定，係指下列規定１依區域計畫法編定之農牧用地。２依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地。３實施區域計畫地區尚未編定用地別或未實施都市計畫、區域計畫地區之田、旱地目土地。４國家公園區內之農地。本案請依上開規定辦理。綜合台北縣政府上揭二份回函即足證明系爭土地早已非屬農地，故鈞院民事執行處在拍賣公告上並未註明買受人需具備自耕能力，從而被告壬○○即不可能向系爭土地地主承租「耕地」。致於土地登記謄本上所載地目乃係主管地政機關於辦理土地總登記當時依法就土地所為分類，並未隨時隨著都市計畫法之實施而更正，不足為憑，否則法院執行拍賣時亦不需反覆函請主管機關查明系爭土地為何種用地。故系爭坐落台北縣○○鄉○○段中湖小段第一○三地號土地並非農地。且經原告丁○○向台北縣政府就系爭土地之法定使用類別為何申請釋示，台北縣政府於八十八年七月二十七日以八八北府工都字第二七五五六三號函明確認定：「旨開該土地依六十四年二月二十日實施之林口特定區（都市化地區）計畫即編定為『文中用地』且以市地重劃方式開發，依都市計畫法第四章規定目的之使用為主。該土地只可做為國民中學之預定用地。」綜上所述，被告壬○○自不得依土地法第一百零七條之規定就系爭土地主張優先承買權存在。
（六）被告壬○○主張依據土地法第一百零七條規定就系爭土地有依同樣條件優先承買之權，然該條所謂耕地係以「農地」為限，有以下法規、判例、決議、令函為憑：
１土地法第一百零六條就耕地租用之意義定有明文：係指「以自任耕作為
目的，約定支付地租，使用他人之『農地』者」，故耕地之前提必為農地。
２最高法院四十年台上字第一五二四號判例要旨：「出租人出賣耕地時承
租人有依同樣條件優先承買之權，土地法第一百零七條第一項固有明文規定，然所謂耕地係指農地與漁牧地而言，林地則不得認為包含在內，觀於同法第一百零六條及第二條第一項之規定自明。」３最高法院八十七年度第三次民事庭會議決議：「耕地三七五減租條例所
定之耕地租佃，其租賃物以土地法第一百零六條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用。至土地法第八十二條僅為取締規定，不生所定租約無效之問題。」４內政部八十五年五月七日台（85）內地字第八五七九四一九號函：「案
經本部於八十五年四月二十五日邀集相關機關研商獲致結論：『查耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：……五經依法編定或變更為非耕地使用時。』為耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款所明定，揆其立法意旨為考量耕地已依法編定或變更為非耕地使用，已無繼續保留作耕地之必要，明定上開規定，以放寬租期屆滿前終止租約之限制。本案出租耕地原屬農業區土地，既依都市計畫法定程序，完成主要計畫之變更，其變更後之土地使用分區或用地別即告確定，尚難以其無法建築使用為由，認定該系爭土地不得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約」。
５司法院第一廳69.9.22（69）廳民一字第○一五四號函復台高院：出租
耕地經依法編為建築用地後，出租人如係依平均地權條例第七十六條、第七十八條第一項規定辦理終止租約而出售者，其承租人僅得依同條例第七十七條規定領取補償，並無耕地三七五減租條例第十五條規定之優先承買權。
按耕地三七五減租條例及平均地權條例對耕地承租人之保障遠較土地法優厚，為土地法之特別法，舉重以明輕，上揭決議、令、函對於土地法第一百零七條亦應有其適用，故該法條所謂耕地當然亦應以農地為限。
（七）被告所援引之最高法院五十五年度第六次民刑庭總會會議決議及六十四年度第二次民庭庭推總會議決議，其前提均為「在租賃關係存續中」耕地經劃為建築用地或工業用地，與本件土地早在被告間訂立租賃契約前二十餘年即已編定為「文中用地」不可相提並論；況如前所述內政部自八十年起即有「……如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地，其移轉承受人或典權人之身分並無『能自耕』之限制，亦不得免徵土地增值稅，且依其土地使用編定之目的而言與原耕地三七五減租條例第十五條之立法意旨已不相合，……土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第十五條之適用，亦即承租人無優先承受之權。」之釋示，長期以來在地政登記與稅捐稽徵實務上亦均依照該命令實行，足見被告所援引之最高法院決議已不合時宜，當無拘束鈞院之效力。
乙、被告壬○○方面：
一、聲明：求為判決﹕
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
二、陳述﹕
（一）系爭租約合法有效，蓋：１被告壬○○為園藝專家，於系爭土地從事栽培觀賞花木用之高經濟作物
多年，絕非一般林木所可比擬，有鈞院八十八年五月七日之履勘現場照片可稽，復以現場存在十年以上外觀老舊之農舍，被告壬○○承租系爭土地耕作多年足勘認定。
２查「未得全體分別共有人同意所為之處分、變更及設定負擔，對於其他
共有人固不生效力，但締約分別共有人與相對人等當事人間所為之買賣等債權行為，仍然有效」，學者謝在全著民法物權論上冊第三四六頁著有明文，本件被告壬○○與共同被告己○○、庚○○、辛○○間之租約屬債權契約，當然有效。次查最高法院七十九年度第二次民事庭會議決議(二)採乙說：「按土地法第三十四條之一係就共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有土地之出租乃共有物之管理行為，與上述規定所指情形不同，尚無該條規定之適用。共有土地之出租，既屬共有物管理行為，則應適用民法第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之。甲、乙、丙、丁共有某筆土地，既未約定管理方法，甲、乙、丙未經丁之同意，擅將該筆土地出租與他人，對丁應屬不生效力。」是以系爭租約依上該最高法院民事庭會議議決要旨，縱未經共有人張陳寶、張雲英等同意，亦僅對渠等不生效力，被告壬○○與共同被告己○○、庚○○、辛○○間系爭租仍非無效。
（二）共同被告庚○○、辛○○等共有人與被告壬○○間於八十五年元月五日經林口鄉調解委員會調解成立，鈞院核可之前揭調解書為合法有效。按「調解經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴、告訴或自訴。經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力」鄉鎮市調解條例第二十四條定有明文，又「經法院核定之民事調解有無效或得撤銷之原因者，當事人得向原核定法院提起宣告調解無效或撤銷調解之訴，前項訴訟，當事人應於法院核定之調解書送達後三十日內提起之。」有同條例第二十六條可稽，是系爭調解既經鈞院核定在案，參與調解之當事人且不得就調解內容有所主張，均應受調解內容拘束，原告等既為調解當事人以外之第三人，更無權主張調解之內容無效，否則鄉鎮市調解之制度形同虛設矣！
（三）系爭租約為土地法第一百零六條之耕地租約：１「耕地租用，除漁牧外，係指租耕他人之農地(地目：田地、旱地)，或
雖非農地，而其租用目的係種植稻麥、甘蔗、蕃署、茶、桑等一般農作物之土地而言．．．．」最高法院六十三年台上字第一五二九號判例著有明文，又「所謂耕地租佃，除漁牧外，係指租耕他人之農地(田地、旱地)，或雖非農地，而其租用目的係種植稻麥、甘蔗、茶、桑等一般農作物之土地而言，故租用他人之桑園繼續經營者，應為耕地租佃。」有最高法院七十一年台上字第九二號判決可稽，本件系爭土地之地目為「旱」，屬農地無庸置疑，而被告租用系爭土地係供種植柏樹、桂花、桃樹、茄苳等高經濟之景觀園藝作物，有鈞院八十八年五月七日之勘驗筆錄為憑，是被告壬○○為土地法第一百零六條之承租人足勘認定。２「種植稻、麥、桑等供食衣原料之植物，固為農作物，即為改善居住、
育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與造林有間，其所栽植之植物，係農業經營之一種，自不失為農作物。」最高法院八十二年台上字一０九六號判決著有明文，是原告等稱被告壬○○所種植之柏樹、桂花、桃樹、茄苳等高經濟園藝作物為造林非農作物，顯無足採。
（四）原告以「訂約當時系爭土地早被編定為「文中用地」，並非在租賃關係存續中始劃為「文中用地」，則系爭土地在被告所主張之租賃契約訂立前即不屬耕地，故兩造間並無耕地三七五租約事宜，不適用耕地三七五減租條例，」云云，惟查：
１土地法第一百零六條耕地租約，著重在於租用之用地須為農業耕作，是
以最高法院六十三年台上字第一五二九號判例及七十一年台上字第九二號判決均明白表示，「雖非農地」然其租用之目的為種植農作物之用者，仍屬耕地租約，又上該二判決(例)要旨，均明確表示所謂「農地」係指地目為田地、旱地而言，是以系爭地目為「旱」之土地原告以業經都市計劃編定為「文中用地」，即不屬耕地，顯無足採。
２系爭租約雖未依三七五減租條例，訂立租約，但被告間訂立租約之目的
，係在農地(地目為旱)上，種植花卉樹種等園藝作物以供出售，衡諸最高法院前揭二判決要旨，應屬土地法第一百零六條之耕地租約無庸置疑。
（五）被告壬○○就系爭耕地有土地法第一百零七條之優先承買權：１「某甲出租於某丙之耕地，在租貸關係存續中，雖經政府實施都市平均
地權，劃為工業用地，惟地目尚未變更，依土地法第八十三條之規定，仍得繼續為從來之使用。甲因負債，由法院將該耕地拍賣，由乙拍定，取得權利移轉證書，拍賣中，執行法院既未踐行通知丙優先承買之程序，依本院五十五年十月二十四日民、刑庭總會議決議意旨，丙自得請求確認其優先承買權存在。雖該決議作成時，尚無類似實施都市平均地權條例第五十六條之規定，惟該條第一項所謂『出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約』，係指出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，不受耕地三七五減租條例第十七條及第十九條之限制，得終止租約而言。本件某甲既非為出售作為建築使用而於出售前終止租約，某丙又得繼續為從來之使用，仍不能排除耕地三七五減租條例第十五條之適用。又既係依循拍賣耕地程序實施拍賣，某乙亦非以興辦工業人之資格拍定，亦無獎勵投資條例第五十四條第一項之適用。」最高法院六十四年度第二次民庭庭推總會決議著有明文，又「甲出租與乙之耕地，在租賃關係存續中，經政府劃為都市建築用地，惟地目尚未變更，甲因負債，由法院將該耕地拍賣，由丙拍定取得所有權，拍賣中，法院並未踐行通知優先承購之程序，依本院裁判見解，限於耕地所有人收回自行建築時，始可不受耕地三七五減租條例第十七條及第十九條之限制，至若以之轉讓他人時，則因承租人尚繼續使用該耕地，自仍應依同條例第十五條通知以同一條件優先承買，未通知者，該物權移轉契約，對承租人即不生效。承租人自得請求確認優先權存在，及塗銷該項所有權移轉登記。」有最高法院五十五年度第六次民、刑庭總會會議決議
(一)為憑，是以本件系爭耕地，於系爭租賃關係存續中，經政府依都市計劃法劃為「文中用地」，惟地目尚未變更，雖耕地所有人(即共同被告庚○○等三人)得依平均地權條例第七十六條之規定終止租約，按平均地權條例第七十七條規定給付補償金後，收回自行作為文教使用，或出售作為文教使用，至若以之轉讓他人時，則因承租人(被告壬○○)尚繼續使用該耕地，自仍有土地法第一百零七條之適用。
２原告雖引內政部八十年九月四日台（80）內地字第八０七八０五二號函
以「按耕地三七五減租條例第十五條規定於耕地出售或出典時，賦予耕地承租人有優先承受權，係為扶植自耕農針對耕地移轉或設定典權而設，如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地，其移轉承受人或典權人之身分並無『能自耕』之限制，亦不得免徵土地增值稅，且依其土地使用編定之目的而言與原耕地三七五減租條例第十五條之立法意旨已不相合，況有關耕地承租人之權益於耕地三七五減租條例第十七條及平均地權條例第七十七條已有規定，故對於已依法編定或變更為非耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第十五條之適用，亦即承租人無優先承受之權。」主張被告壬○○無優先承買權，惟細查該函乃內政部建請行政院函轉司法院對最高法院五十五年度第六次民刑總會決議及六十四年度第二次民庭庭推總會決議，有關出租耕地經編為建築用地，承租人有無優先承受權之內容，作適當調整，然經行政院以八十年六月十五日台內字第一九六二五號函復略謂「．．．．．請就土地使用編定及地目變更方面詳行研究檢討，以配合政策」是全國最高行政機關，迄今仍認同最高法院上該二決議要旨，原告竟稱「被告所援引之最高法院決議已不合時宜」，依據何在？３再者內政部八十年四月廿五日台內地字第九一五九八八號函說明二結論
(一）載明：「．．．．況有關耕地承租人之權益於耕地三七五減租條例第十七條及平均地權條例第七十七條已有規定．．．．」云云，已明示承租人倘已依耕地三七五減租條例第十七條或平均地權條例第七十七條規定，經終止租約而領取補償金者，即無優先承買權，其含義實與最高法院上該二決議要旨並無二致。
（六）原告復以「被告壬○○為領取補償金長期無權占有系爭土地種植樹木，在八十五年與張家和等調解時還承諾如果土地有出賣時，要把土地無條件還給他們，足證被告壬○○並非土地法或耕地三七五減租條例立法意旨所欲保護之善意、弱勢的自耕農，被告壬○○甚至已放棄系爭土地之優先購買權，」主張被告壬○○無優先承買權，毫無足採，按：
１被告壬○○在系爭土地上種植之樹木高有二、三層樓高，且非臨時所種
，有現場勘驗筆錄可稽，況依現場房屋年代在十年以上，被告豈係臨時為領取補償費而耕作？２被告壬○○為園藝專家，從事栽培觀賞用花木多年，為不爭之事實，所
耕作者又都屬高經濟之園藝作物，倘無租約，豈能在系爭土地長期耕作？是原告所謂「長期無權占有」顯無依據，而與事理有違。
３八十五年被告壬○○與張家和及被告己○○等調解時，已言明租約期限
為八十七年十一月三十一日，是原告以被告己○○於八十八年九月廿八日陳述「原告最近沒有付租金，八十五年出租時有講如果土地有出賣時，要把土地無條件還給我們」，主張被告已放棄系爭土地之優先承買權，亦無足採，事實上以被告己○○等於整個訴訟程序僅到庭一次，即不再到庭，甚至連原告是誰都搞不清楚觀之，被告己○○等係原告等所邀請，到庭故為不利被告壬○○之陳述，極為明顯。
４無論土地法第一百零四條基地承租人之優先承買權或土地法第一百零七
條耕地承租人之優先承買權，其立法目的均在於讓土地使用人與土地所有人合而為一，以盡經濟上之效用，本件被告壬○○於系爭土地耕作多年，取得系爭土地後得以繼續從事原來之耕作，乃合乎土地法第一百零七條之立法意旨，更符合社會最大利益，反觀原告等係土地投機客，若取得系爭土地後，即任令其荒廢，等待政府徵收，試問法律應保護誰？
丙、被告己○○部分﹕被告己○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前辯論之意旨略稱：系爭土地由 伊二伯 即訴外人張家和分管，故張家和認出租該土地不需得其他共有人同意，被告最近沒有付租金，八十五年出租時有講如果土地有出賣時，要把土地無條件還給我們。
丁、被告辛○○部分﹕被告辛○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前辯論之意旨略稱：被告壬○○向伊二伯即訴外人張家和租土地，渠祖先將該土地分予張家和，八十五年調解時渠有授權 渠兄 己○○，八十五年時渠等向被告壬○○要回土地，被告壬○○請求再延三年。
戊、被告庚○○部分﹕被告庚○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
己、本院依職權調閱八十六年度執字第一三一一三號民事執行卷宗。理由
甲、程序方面：
一、被告己○○、辛○○及庚○○受合法通知，未於最後或言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在否不明確，原告主上認其在法律上地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言︵最高法院五十二年台上字第一二四０號判例意旨參照︶。查本件原告丁○○等五人向本院民事執行處標得被告己○○、庚○○、辛○○所有坐落台北縣○○鄉○○段中湖小段第一○三地號土地，面積八四四九平方公尺，權利範圍合計四十八分之十六後，被告壬○○主張渠與被告己○○及訴外人等五人之間存有租賃關係，願依同樣條件優先購買該不動產，因兩造間就實體上因租賃而生之權利義務是否存在有所爭執，極為顯然，是原告等自有提起本件確認之訴之法律上利益。
乙、得心證之理由：
一、本件原告丁○○等五人起訴主張﹕渠於八十七年七月十三日以三千二百二十萬元共同向本院民事執行處標得被告己○○、庚○○、辛○○所有坐落台北縣○○鄉○○段中湖小段第一○三地號土地，面積八四四九平方公尺，權利範圍合計四十八分之十六之事實，業據本院依職權調閱八十六年度執字第一三一一三號民事執行卷宗屬實，是原告此部分主張堪信為真實。
二、本件原告另主張﹕被告壬○○與被告己○○、庚○○、辛○○間就系爭土地之租賃關係不存在，無非以﹕系爭土地之共有人計有：張家和、庚○○、己○○、辛○○、張陳寶、張雲英、張素貞、張碧玉、張金枝、張陽俊、張進福、張泉鎰、張美雪、中華民國等十四人，而被告壬○○於八十五年元月五日僅與訴外人張家和、張陽俊及被告己○○、庚○○、辛○○等五人成立調解承租系爭土地，因該調解書未經全體共有人同意，被告間就系爭土地所訂租賃契約應屬無效云云為據。經查﹕系爭土地之共有人計有：張家和、庚○○、己○○、辛○○、張陳寶、張雲英、張素貞、張碧玉、張金枝、張陽俊、張進福、張泉鎰、張美雪、中華民國等十四人，有原告提出之土地登記簿謄本可佐，而被告壬○○於八十五年元月五日亦與訴外人張家和、張陽俊及被告己○○、庚○○、辛○○等五人成立調解承租系爭土地，亦有調解書可參，惟按﹕部分共有人未得全體分別共有人同意所訂定之處分、變更或設定負擔等契約，其性質上屬債權契約，雖對於其他共有人不生效力，惟在締約分別共有人與相對人等當事人間仍然有效，再按「土地法第三十四條之一係就共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有土地之出租乃共有物之管理行為，與上述規定所指情形不同，尚無該條規定之適用。共有土地之出租，既屬共有物管理行為，則應適用民法第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之。甲、乙、丙、丁共有某筆土地，既未約定管理方法，甲、乙、丙未經丁之同意，擅將該筆土地出租與他人，對丁應屬不生效力。」最高法院七十九年度第二次民事庭會議決議亦著有規定，是系爭租約縱未經訴外人張家和、張陽俊及被告己○○、庚○○、辛○○等其他共有人之同意，亦僅對渠等不生效力，被告壬○○與共同被告己○○、庚○○、辛○○間系爭租約仍非無效。從而原告訴請確認被告壬○○與被告己○○、庚○○、辛○○間就系爭土地之租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。
三、原告另主張﹕被告壬○○就被告己○○、庚○○、辛○○所有系爭土地之優先購買權不存在，無非以系爭土地經現行都市計畫編為林口特定區計畫﹂文中用地﹁，並非耕地，且系爭土地並無一般栽植園藝作物以供出售之經營跡象，更無土地法第一百零七條規定之適用云云為論據。按「耕地租用，除漁牧外，係指租耕他人之農地(地目：田地、旱地)，或雖非農地，而其租用目的係種植稻麥、甘蔗、蕃署、茶、桑等一般農作物之土地而言．．．．」，又「所謂耕地租佃，除漁牧外，係指租耕他人之農地(田地、旱地)，或雖非農地，而其租用目的係種植稻麥、甘蔗、茶、桑等一般農作物之土地而言，故租用他人之桑園繼續經營者，應為耕地租佃。」、「種植稻、麥、桑等供食衣原料之植物，固為農作物，即為改善居住、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與造林有間，其所栽植之植物，係農業經營之一種，自不失為農作物。
」，最高法院六十三年台上字第一五二九號判例、七十一年台上字第九二號、及八十二年台上字一０九六號判決分別著有明文，堪認土地法第一百零六條所謂之耕地租約，係著重在於租用土地後須為農業耕作之用始足當之。經查﹕系爭土地雖經現行都市計畫編為林口特定區計畫「文中用地」，固有原告提出之台北縣政府八十六年十一月十三日八六北工都字第一_五二一五號函可稽，惟該土地之地目仍為「旱」，有土地登記簿謄本可參，應屬農地，而被告租用系爭土地後在其上種植柏樹、桂花、桃樹、茄苳等植物，應為景觀園藝作物，且觀其生長情形，均非臨時栽種者，業經本院於八十八年五月七日履勘現場屬實，有勘驗筆錄及被告提出之現場照片數幀為憑，揆諸前開判例（決）意旨，被告壬○○應係租用系爭土地耕作無疑，其應為土地法第一百零六條所稱之承租人，於系爭土地出售時自得主張土地法第一百零七條之優先承買權。從而原告訴請確認被告壬○○就被告己○○、庚○○、辛○○所有如附表所示土地之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，不予一一論述，附此敘明。
丙、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年三月七日
臺灣板橋地方法院民事第庭~B法官李昭融右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後廿日，內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年三月九日~B法院書記官陳蒼仁