裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第1428號民事判決
裁判日期：民國104年06月08日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第1428號原告 曹水金 訴訟代理人 危挺山
陳榕鳳 被告 葉劉玉松
葉貴珍 共同訴訟代理人 張運才 律師複代理人 黃榮武 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告葉劉玉松應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地，如附圖所示編號C（面積一０二點五一平方公尺）、編號
D（面積四三點一五平方公尺）之地上物拆除，並將土地返還予全體共有人。
被告葉貴珍應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地，如附圖所示編號A（面積五六點六八平方公尺）、編號B（面積三七點八五平方公尺）之地上物拆除，並將土地返還予全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造為坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人之一，其上為被告葉劉玉松、葉貴珍未得全體共有人之同意所建築之房屋無權占用（被告葉劉玉松占用部分為桃園市楊梅地政事務所複丈成果圖編號C、D部分，被告葉貴珍則占用附圖編號A、B部分），致全體共有人所有權之權能受有損害，為此，爰依民法第767條、第82
1條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告葉劉玉松應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地，如附圖所示編號C、面積102.51平方公尺，及編號D、面積43.15平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告及其他共有人。㈡被告葉貴珍應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地，如附圖所示編號A、面積56.68平方公尺，及編號B、面積37.85平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告及其他共有人。
二、被告則以：系爭土地原為被告葉劉玉松、葉貴珍2人及訴外人 葉新水 等
7人分別共有，原告向原共有人買受取得系爭土地之應有部分前，原共有人及原告均未依土地法之規定，通知被告優先承購，故其等間以買賣所為之所有權移轉登記並非合法，即原告並非本件訴訟之適格當事人。其次，系爭土地原共有人係承受先祖產業，於其上各有建築房屋，並協議各自使用管理，依民法第826條之1規定，對系爭土地應有部分之受讓人或取得物權之人仍具有效力，故原告主張顯非合法。再者，縱認原告取得系爭土地應有部分為合法，被告於其上之建物在原告取得所有權前已建造完成且持續使用中，並為全體共有人所明知，數10年來均無人反對，則原告於買受系爭土地應有部分後再請求被告拆除地上物，顯係權利濫用而違反誠實信用原則等語為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造為系爭土地共有人之一，原告於103年4月4日分別以
買賣為登記原因取得系爭土地所有權，應有部分各為100分之26（見本院卷第3至8頁土地登記第二類謄本）。㈡系爭土地如附圖所示編號A位置（面積56.68平方公尺）、
編號B位置（面積37.85平方公尺）之建物為被告葉貴珍出資並占用中，編號C位置（面積102.51平方公尺）、編號D位置（面積43.15平方公尺）之建物為被告葉劉玉松出資並占用中。此業經本院於103年11月13日履勘現場，並囑託桃園市楊梅地政事務所人員測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷為憑（見本院卷第52、56頁）。
四、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有規定。是以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號著有裁判意旨可資參照。被告抗辯未受通知優先承買及民法第826條之1及原告權利濫用乙節，為原告所否認，揆諸前揭舉證責任分配原則之說明，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。
㈡次按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之
應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承買人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之規定。故該條項之優先承購權系指他共有人於共有人出賣其應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，此項優先購買權係屬債權性質，故共有人倘違反法徫規定將其應有部分出賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院82年度台上字第1344號判決意旨參照），本件原告於103年4月22日以買賣為原因取得系爭土地所有權（權利範圍100分之26），並登記完畢，依前揭意旨，縱該買賣過程中並未依法通知其他共有人，以致於他共有人無法主張優先購買權，亦僅於其他共有人發生損害時得向違反此一義務之人請求賠償，並不影響已經完成之登記效力。準此，被告抗辯原告取得系爭土地並非合法，並非適格原告云云，要屬無據。
㈢另查，不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止
分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。民法第826條之1第1項定有明文。復參以該條立法理由所示，使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第820條第1項所為之決定，亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第三四九號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力之內容，本條適用之前提應為該使用、管理之約定業經登記，始得有對抗第三人之效力。被告抗辯已經在系爭土地上建屋使用十餘年，惟並未提出土地登記或任何具公示外觀之證明，主張本件有民法第826條之1之適用，要難憑採。
㈣末按，權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利
人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵，雖非不得認為係以損害他人為主要目的；然在自由經濟市場機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以行使其依法取得之權利，除係以損害他人為「主要」之目的，因此造成他人及國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其為權利濫用（最高法院71年台上字第737號判例、103年度台上字第2520號判決意旨參照），被告以原告於買受系爭土地應有部分後再請求被告拆除地上物為由，主張原告權利濫用，已與前揭旨所示有違，且系爭土地上之建物占用總面積達240.19平方公尺，為兩層至三層之磚造建物，作為被告平日居住使用，已經嚴重影響原告居於所有權人之地位及權能，要難認原告行使權利有何造成利益失衡或以損害他人為主要目的之情形，被告抗辯要無可採。
五、綜上所述，被告所舉之證據，不足證明其係有權占有使用系爭土地，原告主張被告為無權占有，依民法第767、821條之規定，請求被告葉劉玉松拆除附圖編號號C、D部分，被告葉貴珍拆除附圖編號A、B部分，並將系爭土地返還原告及其他共有人，洵屬有據，應予准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年6月8日
民事第一庭法官黃裕民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月11日
書記官沈佩霖