臺灣臺北地方法院100年度簡上字第181號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院100年簡上字第181號民事判決

裁判日期：民國100年08月31日

裁判案由：返還租賃物等

臺灣臺北地方法院民事判決100年度簡上字第181號上訴人高津商社股份有限公司法定代理人 王芸榛 訴訟代理人 蘇千祿 律師被上訴人統一超商股份有限公司法定代理人 高清愿 訴訟代理人 張峻傑 上列當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於民國100年2月17日本院臺北簡易庭99年度北簡字第17123號第一審判決提起上訴
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾玖萬柒仟肆佰叁拾陸元及自民國九十九年十一月十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部份假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠兩造前於民國98年2月9日簽訂「成大商場專櫃合約」（下稱
系爭合約），由被上訴人提供坐落臺南市○區○○里○○路○○○號1樓成大商場內編號B-03之專櫃（下稱系爭櫃位）予上訴人開設「小濱和食堂＆常玉壽司料亭」餐飲店，契約期間自98年2月11日起至103年2月10日止。然上訴人嗣因經營不善，自98年10月12日即自行暫停營業，構成系爭合約第12條第2項第8款之終止事由，被上訴人於98年10月14日催告上訴人恢復營業無果後，僅得於同年月29日依上開約定以存證信函向上訴人表示終止租約。詎上訴人竟拒不騰空返還系爭櫃位，直至99年9月17日才同意將該櫃位之鑰匙交還被上訴人，且租金亦僅給付至98年10月11日止即未再給付。為此，爰起訴請求上訴人返還系爭櫃位，並依系爭合約第3條之約定，給付被上訴人自98年10月12日起至99年9月11日止之租金及相當於租金之不當得利，共計新臺幣（下同）132萬9,669元【計算式為：（包底金額×10%＋公共裝潢費＋管理費）×月數＝（800,000元×10%＋27,300元＋13,579元）×11＝1,329,669元】。
㈡上訴人雖以：系爭櫃位之建築物使用類組又為「D4」組，都
市計畫土地使用分區又為「學校」，無法經營餐飲業，認被上訴人交付之租賃物未合於使用及收益之約定云云，然自被上訴人於98年2月間交付櫃位後，上訴人亦經營9個月之久，可見該櫃位確實可供營業。且建築物應依核定之使用類組使用，建築法第73條第1項前段固定有明文，但該條後段亦明揭「但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限」；配合依前條第2項授權訂定之「建築物使用類組及變更使用辦法」第7條之規定，可知倘變更使用面積在300平方公尺以下或非供公眾使用範圍者，即無須變更建築物使用類組，即可逕作可經營餐飲業之「B3」組使用，故本件無論使用執照上記載之使用類組為何，均可用以經營餐飲業。另成大商場係依促進民間參與公共建設法（下稱促參法）所興建之建築物，此有教育部同意備查之函文可證，是促參法關於放寬土地法令之限制，及排除或調整地方政府都市計畫土地使用分區管制之規定，即應優先適用，遑論本件促參案件之主管機關行政院公共工程委員會亦解釋認為系爭商場用地乃學校用地，僅須用途符合教育目的，即應認為適法，足認本件並無違反使用土地使用分區之問題等語。
㈢並請求：1.上訴人應返還系爭櫃位予被上訴人；2.上訴人應
給付被上訴人1,329,669元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨違約金60萬元（違約金部分，因係重複起訴，業經本院另以99年度北簡字第17123號裁定駁回確定在案）。
二、上訴人則以：上訴人係因被上訴人公開招商餐飲業者，而向被上訴人承租系爭櫃位。然上訴人於申請變更公司地址登記時，竟遭拒絕，上訴人查詢後始知係因該商場之建築物使用類組為D4組，依法僅能供國中以上各級學校教學使用，不得用以經營餐飲業；且依都市計畫使用分區，該商場乃學校用地，亦不得作為餐廳經營使用，可見被上訴人係違法出租，構成不完全給付。上訴人於98年9月29日以台北北門郵局第5036號存證信函催告被上訴人改善，仍未獲回應，上訴人遂於98年10月12日寄發台北重南郵局第840號存證信函向被上訴人終止契約。而上訴人終止契約後，即先後於98年11月9日及同年月16日，分別以電話及信函方式通知被上訴人至現場點交櫃位鑰匙及內部設備，然卻遭被上訴人回函拒絕，稱「無貴公司所稱點交問題」云云，顯見本件係被上訴人自己遲延受領，上訴人自無須負相當於租金之不當得利責任。此外，被上訴人主張之租金計算方式亦非正確；其中場地使用費依約應係以實際營業額之10%計算，上訴人既自98年10月12日起即未營業，營業額即應為0元，場地使用費亦應為0元，至於公共裝潢費及管理費亦應因上訴人未實際使用而不予計算等語置辯。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人132萬9,669元及自99年11月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：駁回上訴人上訴。至被上訴人敗訴部分，未據被上訴人提起上訴，此部分業已確定，併予敘明。
四、經查，兩造曾於98年2月9日簽訂「成大商場專櫃合約」，由被上訴人出租系爭櫃位予上訴人經營「小濱和食堂＆常玉壽司料亭」餐飲店，合約期間自98年2月11日起至103年2月10日止，然上訴人僅支付租金至98年10月11日，並在98年10月12日發函通知被上訴人終止上開租約（見本院卷第67-68頁上證五）；其後，上訴人又分別於98年11月16日及98年11月27日函請被上訴人點交櫃位（分見原審卷第43頁被證二及本院卷第34頁上證二），惟係至99年9月17日，兩造始實際同時到場，經上訴人表示欲將櫃位鑰匙交予被上訴人，而遭被上訴人拒絕等情，為兩造所不爭，並有前揭契約書、存證信函及點算紀錄等物為證，堪信為真。
五、然被上訴人另主張其本件係因上訴人違約擅自停業，經其於
98年10月29日終止系爭合約，上訴人卻遲至99年9月17日始提出上開櫃位鑰匙而同意解除占有，故其得請求上訴人給付自98年10月12日起至99年9月11日止之租金或相當於租金之不當得利等情，則為上訴人所否認，並以系爭合約早於98年10月12日即已經其終止，且之後係因被上訴人自己拒絕受領該櫃位，其並未受有不當得利等語置辯。是本件爭點即在於：㈠系爭合約係於何時經合法終止？上訴人應自何時開始負不當得利返還責任？㈡上訴人係於何時返還系爭櫃位？㈢於上開上訴人占有系爭櫃位期間內，相當於租金之不當得利數額為若干？茲分述如下：
㈠系爭合約已經上訴人於98年10月12日合法終止：
1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。次按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限；第二項建築物之使用類組、變更使用之條件及程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之，此亦為建築法第73條第2項、所分別明定。又依前條項授權制定之「建築物使用類組及變更使用辦法」，使用類組「D4」組建築物之用途乃供國中以上各級學校教學使用之相關場所，此觀該使用辦法第2條之規定即知。而本件成大商場依其使用執照記載之狀況，並無排除適用建築法相關規定之特殊情事，亦經臺南市政府以99年5月19日南市工建字第09900522820號函明確函覆本院在案（見原審卷第58頁），是上開建築法相關規定於本件中應有適用餘地，均先敘明。
2.查，上訴人承租系爭櫃位，係為供經營餐飲店使用，此乃兩造所不爭之事實。然依該櫃位所在之建築物即成大商場之使用執照以觀，該建築物之使用類組乃「D4」組，有臺南市政府使用執照備考附表1紙可參（見原審卷第53頁），依前揭說明，可知該建築物之用途僅限於供作教學場所，與經核定為「B3」組者係可供不特定人餐飲，且可直接使用燃具明顯有異，是系爭櫃位依其原訂建築物使用類組，應不可用以經營餐飲業之事實，堪可認定。
3.被上訴人雖稱依「建築物使用類組及變更使用辦法」第7條即係上開建築法第73條第1項後段所稱「建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限」之特別規定，而認本件符合該使用辦法第7條，故無須申請變更使用類組，即可逕作餐飲業經營使用云云，然倘細繹該使用辦法第7條之規定，係定為：「建築物變更使用類組在不改變主要構造、防火區劃、防火避難設施而有下列情形之一者，免依附表二檢討...一、建築物第一層使用類組變更為B-3組使用，且變更使用面積在300平方公尺以下或非供公眾使用範圍者」，可知即使系爭建築物所變更之範圍不及於主要構造、防火區劃及防火避難設施，且變更面積亦在300平方公尺以下，依前揭規定，效力亦無非僅得免依該法後附附表二（見原審卷第116頁）檢討而已，並非規定得免經申請使用類組之變更，即得逕行變更使用方式甚明；遑論將該建物改作須使用爐具之餐飲賣場使用，規劃上是否完全無須考量防火避難設施之變更，亦全未見被上訴人有何說明。況且，臺南市政府曾於98年10月22日派員至現場稽查，稽查結果亦載為1至2F建物用途違規作百貨公司（原核准用途為D類），而認有違反建築法有關規定之情事，此有該稽查紀錄表附卷可查（見原審卷第57頁），益見系爭建物於變更使用類組前，依法仍不得作為經營餐飲之用甚明。是以，被上訴人交予上訴人之系爭櫃位確未符合兩造約定之使用、收益目的，應堪認無誤。
4.再查，上訴人已先於98年9月29日催告被上訴人改善上開違約情形，未經回應後，又於98年10月12日寄發台北重南郵局第840號存證信函，向被上訴人表示終止系爭合約等事實，業據其提出存證信函兩紙為憑（見本院卷第51-52頁、第67-68頁），足認上訴人已先經合法催告，被上訴人仍不履約，是上訴人前揭終止之表示自屬合法。被上訴人雖又稱變更使用類組須時甚久，上訴人僅予3日之催告期間，顯不相當等詞，惟依前揭催告信函之文義以觀，上訴人係請被上訴人於3日內與其聯絡解決事宜，並非要求須於3日內完成使用執照之變更，且被上訴人隨後反回函表示欲終止系爭合約等語（見原審卷第18頁），可見被上訴人於收受催告之通知後，並無任何補正其債務不履行情事之意思，則催告期間是否相當，顯對被上訴人得於限期內補正之利益完全無涉，被上訴人執此陳稱上訴人之催告為不合法云云，洵非有理。
5.此外，本件上訴人得依系爭櫃位不合乎使用類組所定用途之事實終止系爭合約，既可認定，則兩造另爭執有關該建物是否合於其原訂都市計畫土地使用分區之用途、促參法中關於放寬或排除地方政府都市計畫土地使用分區之規定可否優先適用一節，即無探究必要，併此指明。
㈡上訴人係於98年11月30日返還系爭櫃位：
次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，此亦為同法第235條所明揭。本件上訴人係辯稱其已於98年11月9日、同年月16日，分別以電話及信函方式通知被上訴人點交系爭櫃位，惟遭被上訴人回函拒絕，故應由被上訴人自負遲延受領之責等語。經查，上訴人稱其已於98年11月9日電話通知被上訴人點交一節，無非僅以自己於98年11月16日所寄信函中曾提及此事為據，此外別無其他證據，難認已經充分證明，被上訴人對此既有爭執，自無從逕予採信。又上訴人曾以98年11月16日信函通知被上訴人於同年月25日到場點交系爭櫃位之事實，雖有該函在卷足考（見原審卷第43頁），然而，因被上訴人否認上訴人確有依約到場，並稱現場均派有被上訴人之商場經理，卻未見上訴人前去請求點交等語，而上訴人就此既未提出何等事證以實其說，故亦難採認上訴人已於98年11月25日當天提出現實給付。惟參以被上訴人於98年11月24日函覆上訴人之台北西松郵局第3706號函以觀：「...業已經本公司於九十八年十一月十二日函到後即逕行終止貴我間櫃約...已無貴公司所稱點交問題云云」（見同上卷第44頁），可見上訴人辯稱係被上訴人已明示拒絕點交等情，確然屬實。果爾，則上訴人事後再以98年11月27日台南成功路郵局第2894號存證信函，通知被上訴人於98年11月30日上午10時至現場點交櫃位（見本院卷第34頁），即符合前揭民法第235條但書所定得以通知取代現實提出之例外情形，是應認本件已於98年11月30日即上訴人通知預定提出給付之日起發生返還租賃物之效力。
㈢本件不當得利數額之計算：
1.末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，此亦有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參。本件上訴人雖於98年10月12日即終止系爭合約在案，惟依上開認定結果，則係遲至98年11月30日方返還系爭櫃位予被上訴人，是上訴人於上開期間內仍屬無權占有，應依不當得利之規定，返還所受相當於租金之不當得利予被上訴人。
2.又依系爭合約第3條有關租金之約定，可知上訴人應按月給付被上訴人下列費用：⑴場地使用費：上訴人每月營業額應達80萬元，實際營業額若未達前述金額，則以前述金額乘以抽成比率10%計算；⑵公共裝潢費2萬7,300元；⑶管理費1萬3,579元。而依兩造既不爭執上訴人自98年10月12日起即暫停營業、且先前月營業額均未達80萬元等情，則上訴人每月應給付予被上訴人之租金數額即應為12萬0,879元【計算式為：（800,000元×10%）＋27,300元＋13,579元＝120,879元】，準此計算上訴人所應給付被上訴人之相當於租金之不當得利即為19萬7,436元（計算式為：120,879元×1又19/30月＝197,436元，元以下四捨五入）。而上訴人雖稱實際營業額如為0元，則其10%亦應為0元、且公共裝潢費及管理費均應不予計入云云，然上訴人所應給付者既為相當於租金之不當得利，即係推認上訴人仍受有實際使用收益系爭櫃位之利益，由此實不知上訴人辯稱不得計入公共裝潢費及管理費之依據何在；又所謂上訴人無任何營業收入，應以0元乘以10%仍為0元一節，則明顯與兩造約定「如實際營業額未達前述金額（即80萬元），則以前述金額乘以抽成比率10%」之文義全然相反，更顯無稽。是以，被上訴人請求上訴人給付19萬7,436元及自起訴狀繕本送達翌日即99年11月12日起按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付19萬7,436元，及自99年11月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未恰；上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤；上訴意旨猶執前此，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，此部分上訴應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國100年8月31日
民事第三庭審判長法官郭美杏
法官汪怡君法官吳若萍以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國100年8月31日
書記官劉英權