裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第201號民事判決
裁判日期：民國94年01月14日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺北地方法院民事判決91年度簡上字第201號上訴人乙○○訴訟代理人 張世柱 律師複代理人 陳正 和
何立嚴 被上訴人御湖世家管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人 楊惠琳 律師
楊鈞國 律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國90年12月31日本院臺北簡易庭90年度北簡字第1661號第一審判決提起上訴，本院於民國93年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其陳述除與原宣示判決筆錄記載相同者，茲引用之外，並補稱：
（一）被上訴人未成立前即民國85年1月至88年10月間之管理費，並無法律地位可資請求。蓋被上訴人係於88年11月2日依照公寓大廈管理條例向主管機關報備成立，雖其一再主張：其前身係於79年即已成立，故得繼受舊管理委員會之權利義務云云，縱於88年前有管理委員會之形式存在，然被上訴人無法提出任何該管理委員會係合法成立之證明。又另案臺灣士林地方法院91年度簡上字第90號案件中，證人均無法證明舊管理委員會合法成立。退步言，縱舊管理委員會確實存在，被上訴人亦無法律上地位請求其成立前之管理費。因依照法務部84年度法律決字第2052號令函，公寓大廈管理條例施行前之管理委員會不屬非法人團體，並無訴訟法上當事人能力，更無實體法上權利能力。再退步言，縱舊管委會有權向上訴人請求管理費，其請求依據應為房屋預定買賣契約書中第12條及該契約附件5之公共管理服務公約第6條。惟查，前開所訂之管理費是指各住戶應分擔給付建商管理服務中心之費用，並非被上訴人請求管理費之依據。況被上訴人至今仍未提出任何結算費用之列表等資料，自不得憑空向上訴人主張每坪新臺幣（下同）50元之管理費。
（二）被上訴人雖提出81年8月12日御湖世家住戶大會會議紀錄影本，主張：管理費應包含違章建築物坪數在內，按實際使用坪數收取云云。惟該會議記錄既無住戶簽名，且明顯出於一人之手，上訴人否認該會議記錄之真正，被上訴人應舉證以實其說。再者，被上訴人雖主張：上訴人於8樓有違建云云，惟其不但未明確指出上訴人違建之實際坪數，更無法證明上訴人何時開始有違建。故被上訴人無所依據即任意將編造違建坪數加入上訴人使用面積，並自85年
1月起至89年12月止，將違建坪數加入計算管理費，實有未洽。而被上訴人所提之「被告積欠管理費計算表」，亦非實在。
（三）縱認舊管理委員會合法存在，有權向住戶收取每坪50元之管理費，且被上訴人有權承繼其權利，惟管理費乃代收代付之性質，應依其當時之請求為據。然被上訴人及其所稱舊管理委員會自79年起決議，因上訴人並未實際居住於系爭房屋內，故對空屋均以半價即每坪25元計算管理費，有被上訴人88年11月13日開會之會議紀錄可證。故被上訴人縱有權請求，亦應以當時約定之計算依據請求之，不得於嗣後任意增加之。
（四）縱被上訴人之請求為有理由，上訴人亦得以被上訴人無權出租地下室停車位之無因管理所得額，與被上訴人管理費之請求金額，相互抵銷。蓋系爭建號文德段1297號之主要用途為防空避難室兼停車場，由管理委員會統籌責成管理人員管理使用。該契約條款約定之性質應為「分管契約」，故非經共同所有權人協議不得任意變更。嗣前開公共設施雖並未施作，惟該地下層建物之全體共同所有權人既未另作協議分管使用，則被上訴人即無權擅自將該建物另為其他使用。而在公寓大廈管理條例通過施行之前，對共有物之管理使用皆應依民法規定，不得以嗣後管理委員會之決議任意變更。今被上訴人未得全體區分所有權人之同意，竟自81年9月起，將原來規劃的16個停車位，增設10個停車位，並予以出租，租金每月2,000元，嗣於88年1月調漲為2,500元，侵害上訴人所有權。而上訴人就該地下層建物既擁有三分之一強之應有部分，則不論是舊管理委員會或被上訴人將該等停車位出租營利之行為，均屬民法第177條之不適法無因管理，故上訴人依法仍得享有因管理所得之利益272,500元（每車位之利益為：2,000×75＋2,500×49＝272,500），並得以之抵銷被上訴人請求之管理費。
二、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。其陳述除與原宣示判決筆錄記載相同者，茲引用之外，並補稱：
（一）依御湖世家大廈（下稱系爭大廈）房屋買賣契約書第12條、公共管服務公約第6條、公寓大廈管理條例第10條、第21條，及御湖世家規約第10條之規定，上訴人有繳納管理費之義務。被上訴人於88年11月2日依據公寓大廈管理條例組織成立，並依法向臺北市政府申請備查在案，於88年10月2日後，為合法之公寓大廈管理組織。上訴人辯稱：
被上訴人無權向上訴人收取88年10月31日以前之管理費云云，為無理由。因依系爭大廈公共管理服務公約第2條規定，系爭大廈公共管理服務先由建商成立管理服務中心，交屋後移交住戶自選管理委員管轄之。而70年間系爭大廈之所有人陸續遷入，即成立管理委員會，選任管理委員會委員，並定期開會討論公共服務事項、製作記錄公告，此有系爭大廈住戶大會會議記錄足稽。亦於另案臺灣士林地方法院91年簡上字第90號被上訴人請求上訴人之父 游豐謙 給付管理費事件中，據系爭大廈住戶 鄭榮華 、 林柏森 等人證稱屬實。況公寓大廈管理業務之執行，應由各區分所有權人分擔管理相關費用，而各區分所有權人經決議繳納管理費時，即應屬各住戶自身應支出之費用，係為集合管理之便而共同收取並由管理委員會統籌運用。而公寓大廈管理委員會之性質，乃於多數人集合體之情形下，為順利推動公寓大廈之維護管理業務而設置，此觀公寓大廈管理條例第3條第8款對於公寓大廈管理委員會之定義甚明。而公寓大廈管理條例之訂定，係賦予管理委員會之地位法律明文化之保障，並非否認公寓大廈管理條例制定前已依區分所有權人會議決議成立之管理委員會之地位。至區分所有權人繳交管理費之義務乃是源自於區分所有權人會議之決議，管理委員會僅係執行機關，縱管理委員會組織成立不合法，仍不能免除各區分所有權人有依區分所有權人決議繳納管理費之義務。是故，上訴人應繳納管理費之義務係源自於區分所有權人會議之決議，與管理委員會組織是否合法無關。況舊管理委員會於88年10月31日前，即已依區分所有權人會議決議合法成立及召開，不因未依公寓大廈管理條例向主管機關報備而喪失其合法性，上訴人前開所辯，均不足採。
（二）上訴人自85年1月至89年12月積欠管理費金額為652,842元。依照系爭大廈房屋買賣契約第6條第6款規定及79年起成立之管理委員會決議，以每坪數50元作為每月管理費之計算基準。而86年9月21日區分所有權人住戶大會會議決議第7條第2項調高每坪管理費為60元。又81年8月12日系爭大廈區分所有權人住戶大會會議決議，管理費應包含違章建築物坪數在內，按實際使用坪數收取。故上訴人所有之門牌號碼內湖路2段300號7樓建物之坪數為62.4
8坪，加上8樓違建之坪數，7樓及8樓之實際坪數為90坪，連同門牌號碼內湖路2段300號1樓建物之坪數為91.27坪，上訴人實際使用坪數合計有181.27坪。於被上訴人成立前，上訴人積欠管理費之遲延利息，應按法定年利率5％計算；被上訴人成立之後，依御湖世家規約第10條第5款規定，未繳交管理費之遲延利息以未繳金額之年利率10％計算。準此，上訴人合計必須繳交652,842元之管理費。雖上訴人辯稱：管理費應折半計算云云，然就其所稱：自79年起即以空屋半價計算管理費云云，迄未舉證以實時說，不足採信。又上訴人於原審及本院歷次準備程序中，對於欠繳管理費之時期為85年1月起至89年12月及其實際使用總坪數為181.27坪等事實，均無爭執，嗣又否認
81年8月12日系爭大廈區分所有權人住戶大會會議決議記錄之真正，復辯稱：違建已拆除云云，上訴人延滯訴訟之意圖明顯，違反民事訴訟法第436-1條、第447條及第26
7條等規定，前開攻擊防禦方法，應不予採納。實則，上訴人8樓違建確實仍在，且已經區分所有權人決議及上訴人本人確認在案，不容臨訟飾詞狡賴。
（三）上訴人抗辯伊得以系爭大廈地下室車位之租金分配債權抵銷管理費云云，並無理由。因系爭大廈房屋買賣契約書第4條第3項及臺北市政府工務局使用執照記載，系爭大廈地下層建物屬防空避難室兼停車場，為公共設施範圍，屬共用部分。另據81年5月31日臺內地字第8181119號函所示，區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車場空間應為共同使用部份，除依使用執照記載或由區分所有人合意為非共同使用，並領有門牌號碼地下室證明者，始得辦理建物所有權第一次登記。上訴人僅為地下室建物之共有人之一，上訴人共有部份，區分所有權人並未合意認非屬共同使用部份，亦未獨立編列門牌，而係以系爭建物地下層標示，自不得排除系爭大樓地下室共同使用之性質。則上訴人所辯依據民法第184條、第179條，得請求被上訴人給付租金利益，並得與被上訴人之管理費債權相互抵銷云云，並無理由。況依民法第197條第1項規定，上訴人主張之侵權行為損害賠償請求權已逾2年時效而消滅。再依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，管理委員會就共用部分有管理權。自81年起至今，被上訴人將系爭地下層建物改設公共停車位，每半年抽籤一次，並酌收管理費及清潔費作為公共基金之用，係經住戶大會會議同意在案，依法並無不合。上訴人雖辯稱：其持有系爭地下層建物之應有部分較多云云，然其所受管理之服務亦相對較多，其付出與受益之間已取得平衡，上訴人並無受有損害。
三、查本件被上訴人御湖世家管理委員會於88年9月16日經系爭大廈區分所有權人會議決議成立，並報請臺北市政府同意備查在案，有臺北市政府88年11月2日府工建字第8806606500號函及其附件在卷可參。依照公寓大廈管理條例第38條第1項之規定，被上訴人有為訴訟當事人之能力，合先敘明。
四、本件被上訴人主張上訴人積欠自85年1月起至89年12月止之管理費合計652,842元等語，其中上訴人對於被上訴人主張自88年11月起至89年12月止積欠管理費之事實，並不爭執（見本院2卷第148頁），故被上訴人所為此部分之主張應堪認定，至其餘部分之管理費，則為上訴人所否認。故本件兩造之爭點厥為：（一）被上訴人是否有權收取88年11月前之管理費；（二）管理委員會是否曾經決議空屋按照半價收取管理費；（三）上訴人所使用之面積包括違章建築在內是否為18
1.27坪；（四）上訴人得否以被上訴人無因管理出租地下室停車位之收益債權，與被上訴人請求之管理費債權，相互抵銷。茲分述如下：
（一）按公寓大廈管理委員會乃住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款定有明文。是關於公寓大廈機關組織之設計，意思機關係由區分所有權人全體組成，執行機關則由住戶互選之管理委員所組成。而管理委員會之執行事項包括收益、公共基金及其他費用之收支、保管及運用，公寓大廈管理條例第34條第6款定有明文。是管理委員會向各住戶收取管理費、清潔維護費等，以支付管理人員之薪津、水電費等，應屬「代收代付」性質。亦即，各住戶繳納之管理費集合作為公寓大廈之公共基金，其所有權仍屬區分所有權人團體所有，仍應經區分所有權人會議決議，始可交由管理委員會統籌收取、運用。申言之，公寓大廈之區分所有權人，為管理公寓大廈共同事務之必要，以多數決決議收取管理費作為公共基金，此公共基金所有權屬於區分所有權人全體。是就管理費之收取而言，各區分所有權人均為繳納管理費之債務人，而以區分所有權人全體為請求住戶繳納管理費之債權人，然多數債權人行使權利有其困難，且有債權債務混同之疑義，因此，經區分所有權人會議決議交由管理委員會統一收取管理費，以杜爭議。此乃區分所有權人團體對內自我管理、規範之作法。依照私法自治之精神，於公寓大廈管理條例85年施行前，區分所有權人全體非不得決議成立管理委員會統一收取並運用管理費，且按法律不溯及既往原則，於公寓大廈管理條例施行前，公寓大廈區分所有權人團體決議之程序、選任管理委員及成立管理委員會之程序等，自不受嗣後施行之公寓大廈管理條例規定之拘束。此觀諸內政部於81年1月3日制定之公寓大廈及社區安全管理辦法，於第14條明定：「公寓大廈及社區建築物之共同基地與共同使用部分等共同事務之管理維護、管理員、巡守員之費用負擔方式得經住戶之同意，訂定規約共同遵守」之規定自明。故於公寓大廈管理條例施行前，公寓大廈之管理維護及經費負擔，經住戶之同意而訂立規約者，即可施行並拘束該住戶。其經費之收取既經住戶同意，管理費債權已經發生，此後，區分所有權人自得決議將此收取權利交由管理委員會或其他管理人行使，應予辨明。
（二）經查系爭大廈建商普騰建設有限公司與系爭大廈之買受人簽訂之房屋預定買賣契約書第12條載明：「為保持本大樓之良好秩序及全體住戶之共同權益，甲方（即上訴人）願遵守本大樓住戶公約之約定」，並經上訴人於77年8月30日於前開契約上簽名確認（見本院2卷第34、36、46頁），而附件五公共管理服務公約第6條第6項明訂：「為有效管理服務及如期繳納公共水電費之周轉等起見，交屋時每坪暫以新台幣伍拾元計算，作為周轉基金，多退少補」（見原審卷第10頁），亦有訴外人 邱明洲 、 賴素慎 簽認之相同內容契約書可參（見原審卷第7至10頁、第221至22
2頁）。是可認為包括上訴人在內之買受人，於簽訂買賣契約之同時，已同意前開公共管理服務公約之內容，則前開公共管理服務公約即為系爭大廈之住戶規約。上訴人既簽名同意，自應受前開規定之拘束。公共管理服務公約第
6條第6項既已明訂管理費之收取標準為每坪50元，上訴人即有繳納之義務。上訴人雖辯稱：該項約定僅為繳交予建商服務中心之費用，非管理費云云。然查該公共管理服務公約第2條有：「本大廈公共管理服務先由乙方（即建商）成立管理服務中心，交屋後移交住戶自選之管理委員會管轄之」等語，是建商所設服務中心係為處理系爭大廈之公共事務之目的而成立，且第6條已明訂為「管理費用分擔基準」等字，則建商服務中心所收費用，即有管理費之性質，上訴人所辯，不足採信。
（三）嗣公寓大廈管理條例於85年10月施行，按區分所有權人會議之決議，關於規約之訂定或變更，應有區分所有權人2/
3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/
4以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條第1項第1款定有明文。查本件管理費之標準，既明訂於公共管理服務公約上，具有住戶規約之性質，則其變更亦應經前開程序為之始可。然查系爭大廈於86年9月21日召開區分所有權人會議決議將管理費調漲為每坪60元，並自同年10月起適用，惟該次會議僅24人出席，有會議紀錄暨簽到紀錄可稽（見原審卷第248頁），而系爭大廈共有41戶，亦有基本資料表一份在卷可按（見本院1卷第53頁反面），故該次會議之出席人數未達全體區分所有權人2/3以上。惟按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷法人總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，最高法院92年度臺上字第2517號判決要旨可資參照。則前開調漲管理費之決議未經法院判決撤銷前，仍屬有效，最高法院67年臺上字第2561號判例、86臺上字第1579號迭有判例亦可參照。因此，上訴人仍應依前開區分所有權人會議之決議，自
86年10月起按每坪60元之標準繳交管理費。
（四）又關於坪數之計算，於81年8月12日系爭大廈之住戶大會，經區分所有權人22人出席並全體同意通過：「出席住戶全體一致同意收取管理費面積按照各住戶實際使用面積（含違章加蓋面積）做為收取管理費之依據，不以按地政機關登記權狀面積為準」之決議，且「各違建加蓋住戶實際使用坪數，經左列住戶確認無誤如下：300號七Ｆ（乙○○）九十坪（其權狀為62.48坪）」，即確認上訴人所有系爭大廈7樓因加蓋頂樓違建，合計面積為90坪（見原審卷第181頁），該會議紀錄經出席住戶簽名確認（見原審卷第180頁），自非憑空虛捏。且上訴人所有之系爭大廈
7樓確有加蓋8樓之事實，亦有現場照片3張附卷可考（見本院2卷第143至144頁），自堪信為真實。則被上訴人主張：上訴人所有系爭大廈7樓應以90坪為標準計算管理費等語，即屬有據。上訴人空言否認前開住戶大會會議紀錄之真正，應不足取。另上訴人所有系爭大廈1樓層次面積108.38平方公尺、附屬建物走廊33.4平方公尺、雨棚
7平方公尺、防空避難室135.17平方公尺及共同使用部分持分為611.89平方公尺之291/10000即17.806平方公尺，有建物登記謄本在卷可按（見原審卷第184頁、本院2卷第69頁），合計上訴人就其所有系爭大廈1樓之使用面積為301.756平方公尺，換算約為91.27坪。故上訴人所有系爭大廈1樓及7樓，應以181.27坪計算其管理費（90+9
1.27＝181.27）。
（五）上訴人固辯稱：被上訴人乃於88年11月2日成立，對於88年10月前之管理費無收取權云云。惟該管理費債權人乃系爭大廈區分所有權人全體，自得經由區分所有權人會議決議將該管理費債權之收取權利賦予管理委員會行使，業如前述。而85年間施行之公寓大廈管理條例第38條第1項僅係管理委員會為訴訟上當事人能力之規定，要與其收取管理費之權源無涉。亦即，系爭大廈區分所有權人全體對於上訴人享有管理費債權，承前述，自上訴人買受房屋之日起至86年9月止，按月以每坪50元計算，自86年10月起至今，按月以每坪60元計算，乃經由全體區分所有權人同意之規約及區分所有權人會議決議而來，此債權之成立與系爭大廈之管理委員會是否依法成立、何時依法成立並無關聯。系爭大廈區分所有權人會議早於88年6月25日決議：
「社區完成法定報備手續後，依法追討積欠之管理費」（見原審卷第69頁），嗣被上訴人亦於88年11月13日開會決議：「積欠舊管委會管理費之住戶游豐謙、乙○○……等人所生之管理費給付求償權……本會同意承受，繼續求償或訴訟」（見原審卷第74頁），是系爭大廈全體住戶對於上訴人之管理費債權，已授權由88年成立之被上訴人代為行使。故上訴人辯稱：88年11月被上訴人成立前之舊管理委員會成立不合法，不得收取管理費，縱可收取，其權利亦非由被上訴人所繼受云云，乃誤認管理費債權之主體為管理委員會，顯非的論。
（六）至上訴人辯稱：被上訴人決議空屋可以半價收取管理費云云。惟查88年11月13日被上訴人之決議係：「積欠本會管理費之住戶…乙○○…等人……積欠管理費之住戶，未經本會提起訴訟前，若願自動繳交者，本會同意仍照五折收取，否則，應全額收取之承諾。本會同意於移交新委員會承受時，仍屬有效」等語，是縱有管理費折半收取之承諾，亦應以上訴人於起訴前自動繳交為條件。上訴人既未於本件起訴前繳清管理費，則被上訴人有權請求上訴人繳交全額管理費。此外，上訴人並不能舉證證明被上訴人曾經決議空屋收取半價管理費，其所為此部分之抗辯自無可取。綜上所述，被上訴人主張上訴人積欠85年1月起至86年9月止，按月每坪50元計算，自86年10月起至88年10月止，按月每坪60元計算，及按年利率5％計算之法定遲延利息，合計485,350元，並自88年11月起至89年12月止，按年利率10％計算之遲延利息，合計167,492元，共計積欠管理費及遲延利息652,842元等事實，應堪認定。被上訴人既經區分所有權人會議決議代為收取前開積欠之管理費，則其所為上開管理費之請求，應屬有據。
（七）惟上訴人另辯稱：其買受系爭大廈地下層之停車位四個，有地下層所有權應有部分2,860/10,000，被上訴人竟未得地下層全體區分所有權人之同意，將原來規劃的16個停車位，增設10個成為26個，並予以出租，侵害上訴人所有權，上訴人得主張不適法無因管理，請求被上訴人按比例給付租金利益，並與前開之管理費相互抵銷等語。按建築物依法附建之防空避難設備及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體，於區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間對於此一防空避難設備或法定停車空間有特別約定時，宜基於私法自治之精神，准許渠等將此地下室之法定避難設備或法定停車空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用，在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有，最高法院93年度臺上字第228號著有判決可資參照。是除無法獨立使用之部分，如樓梯間等公共設施外，大樓地下室非不能約定為專有部分。經查本件上訴人所有系爭大廈地下層應有部分2,860/10,000，有所有權狀附卷可考（見原審卷第109頁），顯見系爭大廈地下層有獨立產權。並據上訴人與系爭大廈建商簽訂車位買賣契約書第1條：「御湖世家地下一層停車位肆單位，即乙方（即建商）所編定之車位編號第2、3、
10、11號車位及其餘面積共約八十坪，每車位約七．五坪」（見本院2卷第50頁），是上訴人所取得之權利除車位面積外，尚包含地下層之其他部分。以地下層原有16個停車位，而上訴人買受其中4個停車位之比例計算，與上訴人所有之應有部分2,860/10,000大致相符，可見地下層之所有權係由買受停車位之所有權人共有，而非系爭大廈全體區分所有權人所共有。再觀諸本件房屋買賣契約書附件四「屋頂、地面層、空地地下層權利同意書」第三點載明：「地下室除應設之公共設施外，停車場部分歸乙方（即建商）所有，其餘部分則歸壹樓買受人管理使用」等語（見本院2卷第48頁），是系爭大廈地下層除公共設施為共同使用部分外，其餘面積本為建商專有等情，業經系爭大廈區分所有權人於買受房屋時簽訂前開同意書表示同意。則上訴人自建商買受系爭停車位及其他面積共約80坪，應屬經系爭大廈區分所有權人全體約定供專有之部分。而所謂公共公共設施係指蓄水池、化糞池、變電室、樓梯間、電梯間、室內兒童遊樂室、桌球室、閱覽室、戲水池、管理員室等，由管理委員會統籌責成管理人員管理使用」（見本院2卷第32頁）。因此，上訴人對於地下層所有權應有部分2,860/10,000，除前開應設置之公共設施以外，應屬區分所有之性質，而非公共使用部分。被上訴人雖辯稱：依照使用執照所載之用途，該地下層應為防空避難空間，本質為公共設施云云。惟查契約明訂之公共設施項目已如上述，且使用執照上系爭大廈地下層之使用用途為「防空避難室兼停車場」（見原審卷第117頁），而非排他的僅能用作防空避難空間使用，且車位買賣契約書第4條約定：「本買賣停車空間，遇空襲或緊急事件時依法應優先無償提供防空避難使用，平時並不得隔間及設置妨礙防空避難之障礙物」，是已明訂該地下層約定為專有部分仍不得與其防空避難功能相違。亦即，於不牴觸防空避難功能之前提下，將該地下層約定為各停車位所有權人專有，並無違背強制或禁止規定之處，其約定自屬有效。況據被上訴人主任委員 簡明哲 所簽訂之協議書亦有：「游先生及游小姐積欠之管理費，與同期間兩個出租車位管理委員會所收租金互抵後之餘額……」（見原審卷第56頁），可見被上訴人亦自知其自行增設停車位加以出租乙事，有所不當。綜上，系爭大廈地下層除應設置之公共設施外，約定為各停車位所有權人所專有，則被上訴人之管理權限僅及於應設置之公共設施，其餘部分為各停車位所有權人之專有部分，被上訴人不得任意管理使用。按管理事務不合於利於本人、不違反本人明示或可得而知之意思時，本人仍得享有因管理所得之利益，民法第177條第1項前段定有明文。準此，本件被上訴人自82年6月起，在系爭大廈地下層增設10個公共停車位抽籤出租予系爭大廈其他住戶使用之事實，有
82年5月23日住戶大會議程、83年6月25日住戶大會會議紀錄、84年6月23日住戶會議紀錄、車位明細表、公告、
86年6月22日住戶會議紀錄、88年6月25日區分所有權人會議紀錄、88年12月26日區分所有權人會議紀錄可稽（見原審卷第54頁、本院1卷第154至155、157、158、
159、161、178、184頁）；而其出租停車位之租金按每月2,000元計算之事實，亦有車位出租中簽公告可資佐證（見原審卷第144頁），堪信為真實。至上訴人主張：
被上訴人自81年9月起擅自劃定停車位出租，並於88年1月調漲租金為2,500元云云，並無證據以實其說，自乏所據，不足採信。從而，被上訴人未經上訴人及其他地下層停車位所有權人之同意，自82年6月起，在系爭大廈地下層增設10個停車位出租予系爭大廈其他住戶使用，乃不合於利於上訴人且不違背上訴人明示或可得而知之意思之無因管理，上訴人自得請求被上訴人給付因管理所得之利益。故上訴人主張按其所有權應有部分之比例，請求被上訴人給付124個月之無因管理利益（見本院1卷第222頁），即按月2,000元計算之停車位租金利益709,280元〔計算如下：2,000元×10個停車位×124個月×2,860/1,0000＝709,280〕，自屬有據。
（八）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。本件上訴人應給付被上訴人積欠之管理費及遲延利息合計652,842元，而被上訴人應給付上訴人無因管理所得之利益709,280元，被上訴人主張相互抵銷，核與前開規定相符，應予准許。
五、綜上所述，上訴人依公共管理服務公約及住戶大會決議，請求被上訴人給付自85年1月起至89年12月止之管理費及利息合計652,842元，因業經被上訴人行使抵銷權，已無可得請求之金額，自不應予准許。則原審所為被上訴人敗訴之判決，自有未合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及未及援用之證據資料，經本院斟酌後，認均不影響本件判決之結果，爰不再一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國94年1月14日
臺灣臺北地方法院民事第一庭
審判長法官謝碧莉
法官王貞秀法官林晏如以上正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國94年1月14日
法院書記官高菁菁