臺灣臺中地方法院民事判決 98年度沙簡字第320號
原 告 丁○○
訴訟代理人 壬○○
原 告 辛○○
訴訟代理人 丙○○
原 告即 林浚源 之承受訴訟.
兼上四人共同
訴訟代理人 甲○○
被 告 癸○○
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國九十八
年十二月十日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：確認原告對台中縣○○鄉○○段○○○○○○
○號土地上建號三０九七號（門牌號碼台中縣○○鄉○○街
○○巷○號）房屋有優先承買權存在。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈緣因訴外人 林洋源 積欠訴外人台中縣大肚鄉農會借款，訴外
人林洋源所有坐落台中縣○○鄉○○段○○○○○○號土地
應有部分四分之一，及坐落該土地上之同段建號三０九七號
之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），經債權人台中縣大
肚鄉農會聲請強制執行（本院九十七年執字第七二一三六號
），嗣由被告於九十八年五月十二日拍定，本院民事執行處
於九十八年五月十二日發文通知原告，願否依拍定條件即以
二百零二萬九千元優先買受系爭土地應有部分四分之一，原
告三人於九十八年五月二十一日聲明願優先承買。至於系爭
房屋部分，卻未通知原告得優先承買。門牌號碼台中縣○○
鄉○○街○○巷○號建物乃台中縣大肚鄉下老舊之ㄇ字型三
合院，係原告三人出資所蓋，當時訴外人林洋源沒有職業並
沒有出資，但因屬兄弟關係，仍將建物分配與各共有人占用
，建物坐落在彼此共有之土地上，並簽立共有人出資營造合
建協議書稅，捐機關登記之納稅義務人是基於使用人來登記
，但使用人並不代表所有人。依強制執行法第七十五條第三
項及第九十六條第二項但書規定，建物及其基地同屬債務人
所有者，得併予查封拍賣。實務上建物不能與基地之使用分
離而獨存，為避免日後衍生複雜之法律關係，應土地與建物
一同移轉所有權為宜，故本案原告等對系爭建物拍定部分理
應有優先承買權。九十八年六月九日本院民事執行處舉行協
調會，原告與被告與會協調若土地與建物非同一人所有，將
來會有諸多嫌隙糾紛，地租亦難以協調，請被告將拍定之建
物讓售原告，孰料被告執意不讓售。系爭土地為原告等及訴
外人林洋源之祖先遺留下來之財產，土地由原告等優先承買
後，卻由被告拍定建物之東廂房，令人難以接受。為此，起
訴請求判決如訴之聲明所示。
⒉對被告抗辯之陳述：
⑴原告等與訴外人林洋源各持有系爭土地之四分之一，共有人
既有意出資合建系爭建物，則其地租為各自互為抵銷，屬無
償不定期租地建屋契約，應有土地法第一百零四條之適用。
⑵系爭土地原告已經優先承買，被告又沒有土地，為何要堅持
購買系爭房屋。又被告並無取得土地，沒有袋地通行權之問
題。
㈡被告之抗辯：
⒈依九十七年執字第七二一三六號執行拍賣公告備註欄記載：
「四、本件拍賣建物查封時為債務人自住，於拍定後點交。
惟該建物坐落之土地於本件執行係拍賣債務人之應有部分，
共有人有優先承買權，如執行結果土地與建物分歸不同人所
有，建物占用土地之法律關係，由拍定人自理，請應買人注
意。」係提醒被告只能買到建物所有權。被告相信拍賣公告
所載，系爭房屋是債務人林洋源一個人所有的，查封筆錄上
亦有記載，且系爭房屋之稅金及產權是獨立的，原告三人並
沒有租地建屋。
⒉訴外人林洋源擁有建物單獨所有權及道路通行權：
⑴台中縣清水地政事務所製作之建物測量成果圖單獨標示系爭
房屋為訴外人林洋源單獨所有之範圍；台中縣地方稅務局房
屋稅之稅籍資料亦顯示系爭房屋為林洋源單獨所有。
⑵依據九十八年七月七日執行調查筆錄，記載原告三人及債務
人林洋源並沒有簽立租地建屋契約，也沒有付租金。
⑶本院九十八年七月九日九十七年執字第七二一三六號裁定駁
回原告之優先承買聲請裁定書之理由略以：
①系爭房屋經債權人指封為債務人林洋源單獨所有，復經本院
調查債務人林洋源為系爭建物之房屋納稅義務人，是系爭建
物經本院形式調查為債務人單獨所有，聲請人並非系爭房屋
之共有人，復未主張並證明渠等係系爭建物租定建屋之基地
出租人，核與土地法第三十四條之一及第一百零四條規定之
要件不符，聲請人（即本件原告）聲請就系爭房屋一併行使
優先承買權，尚無可採，應予駁回。
②土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有
權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言
，其基地係被占用者，自無該條項之適用。最高法院六十九
年台上字第九四五號判例及同院四九年台上字第一五四六號
判例參照。本件第一次拍賣通知並依法通知土地共有人，有
送達回證在卷可查。聲請人等於收受本院拍賣通知後，對本
院就系爭建物權利歸屬之認定及拍賣條件均未聲明異議。復
經拍定人否認聲請人等對系爭建物有優先承買權。經本院調
查債務人與聲請人等三人係兄弟關係，共同出資於共有之土
地上營造ㄇ字型建物，債務人與聲請人分別占有使用ㄇ字型
建物各具獨立性之一部，渠等間並未簽定租地建屋契約，亦
未給付租金。渠等於拍定後始執前詞聲請合購建物，尚無可
採。綜上，聲請人等形式上暨非系爭建物之共有人，亦非系
爭建物坐落基地之基地出租人，核與土地法第三十四條之一
及第一百零四條為規定之要件不符，聲請人聲請就系爭建物
一併合購，為無理由，應予駁回。被告即拍定人請求承買債
務人林洋源建物單獨所有權建號為三０九七全部，及繼續使
用債務人林洋源袋地通行權和道路通行權。
⒊並聲明：請求駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
㈠查本件起訴時之原告原為丁○○、辛○○、林浚源，嗣林浚
源於訴訟中之九十八年九月九日死亡，其繼承人戊○○○、
乙○○、己○○、庚○○、甲○○依民事訴訟法第一百六十
八條、第一百七十五條第二項之規定聲明承受訴訟，自應准
許。
㈡原告主張訴外人林洋源積欠訴外人台中縣大肚鄉農會借款，
訴外人林洋源所有坐落台中縣○○鄉○○段五八六－三０地
號土地應有部分四分之一，及坐落該土地上之系爭房屋，經
債權人台中縣大肚鄉農會聲請強制執行（本院九十七年執字
第七二一三六號），嗣由被告於九十八年五月十二日拍定，
本院民事執行處於九十八年五月十二日發文通知原告，願否
依拍定條件即以二百零二萬九千元優先買受系爭土地應有部
分四分之一，原告三人於九十八年五月二十一日聲明願優先
承買，至於系爭房屋部分，卻未通知原告得優先承買等語，
業據其提出本院民事執行處九十八年五月十二日中院 彥民 執
九七執六字第七二一三六號函、九十八年五月十八日中院彥
民執九七執六字第七二一三六號函各一份為證，並為被告所
不爭，自堪信為真實。
㈢經查，坐落台中縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地原為
原告丁○○、辛○○、林浚源及債務人林洋源所共有，應有
部分各四分之一，上開土地上門牌號碼台中縣○○鄉○○街
○○巷○號建物為ㄇ字型之未辦保存登記建物，其上共有四
戶，稅籍編號分別為00000000000、00000000000、0000000
0000、00000000000，其中編號00000000000、00000000000
房屋之納稅義務人為訴外人 林冬柏 ，00000000000號房屋即
系爭房屋之納稅義務人為訴外人林洋源，00000000000號房
屋之納稅義務人為林浚源，有房屋稅籍資料四份附於本院九
十七年度執字第七二一三六號卷內可稽；經本院會同兩造至
現場勘驗，債務人林洋源與原告等人分別占有使用上開ㄇ字
型建物各具獨立性之一部，系爭遭拍賣之建號三０九七號房
屋雖與他部分房屋相連，惟有獨立之出入口，仍不失為獨立
之建物，有勘驗筆錄及現場照片在卷可查。原告雖主張系爭
ㄇ字型之建物係原告丁○○、辛○○及林浚源出資所蓋，當
時訴外人林洋源沒有職業並沒有出資云云，然為被告所否認
，本院衡諸原告提出之共有人出資營造合建契約書記載，系
爭ㄇ字型建物之營建費用為一百九十一萬四千元，每個共有
人（包含原告丁○○、辛○○及林浚源及債務人林洋源等四
人）需支出四十七萬八千五百元，且系爭房屋之納稅義務人
為林洋源而非原告，尚難認債務人林洋源確未出資，是系爭
ㄇ字型建物興建完成後，應由丁○○、辛○○、林浚源、林
洋源各自依其等之分配原始取得獨立部分之房屋所有權，亦
即系爭遭拍賣之建號三０九七號房屋應由林洋源取得獨立之
所有權。
㈣按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第三十四條之一第四項定有明文。再
按，土地法第一百零四條第一項規定：「基地出賣時，地上
權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出
賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，係指房
屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上
權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院六十九年台
上字第九四五號判例參照。故房屋與土地如無上述利用關係
者，基地所有人自不得於其上房屋出賣時，主張優先購買。
本件原告主張依強制執行法第七十五條第三項及第九十六條
第二項但書規定，建物及其基地同屬債務人所有者，得併予
查封拍賣，實務上建物不能與基地之使用分離而獨存，為避
免日後衍生複雜之法律關係，應土地與建物一同移轉所有權
為宜，故原告等對系爭建物拍定部分理應有優先承買權云云
，惟按房屋與其所坐落之基地，屬各自獨立之不動產，各得
為獨立交易之客體，房屋及土地歸屬一人所有，固得避免日
後衍生紛爭，惟依民法第八百七十六條之規定可知，土地及
土地上之建築物尚非不得由相異之人拍定，是原告就系爭房
屋是否具有優先承購權，仍須依法律之規定定之。本件債務
人所有系爭房屋及其土地應有部分雖經本院併予查封拍賣，
並由被告拍定，嗣原告基於土地共有人之身分依土地法第三
十四條之一第四項之規定優先買受系爭土地應有部分四分之
一，惟其並非系爭房屋之共有人，自不得依土地法第三十四
條之一主張優先承買系爭房屋，原告復未舉證系爭房屋就坐
落之土地有地上權、典權或定有租賃契約，債務人林洋源應
係基於共有土地所有權之意思在其上建築房屋，尚難認其與
其他土地共有人間成立基地租賃契約，故原告主張優先承買
系爭房屋，尚屬無據，其請求確認其對系爭房屋有優先承買
權存在，並無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證經審酌
後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘
明。
五、結論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如
主文所示。
中華民國98年12月31日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林純如
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年12月31日
書記官