臺灣臺中地方法院民事判決 98年度沙小字第326號
原 告 風采風社區管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 楊銷樺 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十八年十二月
十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參萬零肆拾捌元，及自民國九十八年七月
二十五日起至清償日止按週年利率百分之十五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣玖佰玖拾玖元，餘由原
告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）三萬零六十元
，及自民國九十八年七月二十日支付命令聲請說明狀送達翌
日起至清償日止按週年利率百分之十五計算之利息。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈風采風社區管理委員會已於八十八年十月七日向主管機關台
中縣龍井鄉鄉公所完成報備程序，並獲發報備證明書在案。
被告為風采風社區之區分所有權人，依社區規約之計算方式
，被告每月應繳之管理費用為二千五百零五元（包括每月分
擔之公共水電費一百六十點三八元、管委會庶務費四十二元
、公共意外險六元、大樓污水處理費十四元、人事管理費一
千一百五十點三九元、社區綠美化及消毒八十六元、工程維
修公設耗品二百五十一點四四元、發電機水電消防等維修五
十四元、電梯保養及維護費三十四元、折扣戶及空戶不足額
分擔二百零六點九二元、工程維修基金五十元、捲門基金一
百五十元、汽機車停放代收費三百元，元以下四捨五入），
管理費按季繳交，惟其自九十七年七月一日起即積欠管理費
，至九十八年六月三十日止，共積欠十二個月共計三萬零六
十元之管理費未納，迭經原告催告，被告均置之不理，為此
，爰依社區規約及公寓大廈管理條例第二十一條之規定起訴
請求判決被告給付如訴之聲明所示。（按原告原聲請本院依
督促程序發支付命令，經被告提出異議，乃以原告之支付命
令之聲請視為起訴。）
⒉對被告抗辯之陳述：
⑴為落實公寓大廈管理條例之理念與規範，風采風社區訂定社
區規約，依該規約之規定，管理費之收取標準悉由區分所有
會議決議之。風采風社區面積廣達九千三百五十二平方公尺
，內含住宅型態多，各區分所有權人所有之坪數約從十五坪
至一百四十七坪不等，於八十九年四月之前，風采風社區管
理費之收費方式，係以區分所有權人所持比例分擔，嗣因社
區許多大坪數住戶提出異議，因此多數住戶經理性溝通後，
提案重新計算管理費收取標準，遂於八十九年五月二十日經
區分所有權人會議投票通過「風采風社區財務收支管理辦法
」，並依此法收取管理費。該管理費收取辦法係經兩個階段
之投票，投票單交由每個社區住戶簽領，投票完後公告，詢
問住戶有無須修正之處，住戶提出一些細項，再經投票確認
，投票是由二分之一住戶投票，經半數以上之同意通過，經
住戶公投後再經區分所有權人會議決議。
⑵風采風社區係採預算制，有固定支出，社區之住宅型態從小
套房到大別墅，坪數差距高達一百三十二坪，一般複合式住
宅，多以每坪四十元至六十元不等之金額計算管理費，本社
區在計算管理費之際，為兼顧坪數較大住戶之需求，因此外
圍住戶的管理費以八五折的折扣計算，已儘量降低被告之管
理費支出。社區其收取之管理費內容包括公共水電費、管委
會庶務費、公共意外險、大樓污水處理費、人事管理費、社
區綠美化及消毒、工程維修公設耗品、發電機水電消防等維
修、電梯保養及維護費、不足額分攤、工程維修基金等。依
據收支管理辦法，社區外圍店面、別墅、複層與小套房之管
理費給予八五折之折扣，空戶（未實際使用公共資源與接受
服務）則給七五折之折扣。至空戶之認定標準，係依八十七
年九月十九日所召開之風采風社區八十七年度第一次臨時區
分所有權人會議決議，該戶如未裝置水、電、瓦斯表三項者
為空戶。因上述折扣所衍生之不足額，百分之五十以戶分攤
，百分之五十以坪分攤。依社區目前之管理費收取標準，坪
數愈大的住戶，其每坪所負擔的金額愈少，坪數愈少的住戶
分擔的管理費愈多。以電梯戶（含小套房）、小店面與公寓
等一百零五戶而言，所占坪數只有整個社區的百分之四十六
點九，但卻分擔百分之六十點九之管理費。具體言之，本社
區每月共收三十六萬一千九百三十一元，以七千二百一十二
點六五坪平均計算，每坪管理費為五十點二元，目前只有大
坪數與被告所繳交的每坪管理費低於平均值。另因法拍戶無
法收到管理費，為維護全體社區生活品質，社區規約才訂定
由其他戶負擔不足額之預算，風采風社區共有一百五十九戶
，其中有四戶因社區向渠等請求給付管理費敗訴（敗訴原因
係因該四戶土地與社區分開，社區管理室目前已不再幫該四
戶住戶收信及收垃圾），所以社區計算管理費之戶數目前只
有一百五十五戶，有八十八戶是內圍及外圍（包含別墅、複
層、店面）之非電梯住戶，七十一戶為電梯戶。
⑶就人事管理費而言，被告雖居住於外圍，但其生活動線與社
區仍是緊密相連，並共同持有共用部分及約定共用之部分。
再者，本社區採取科技管理，藉由十八支攝錄影機之高畫質
監視畫面及八個巡邏站維護整個社區與外圍安全，被告所居
範圍本即屬於社區安全維護範圍之內，且環境打掃比例與各
項公共設施使用權益相同，並無不一致之標準。另管理室警
衛負責處理信件、公共設備維護、監督監視器、訪客接待及
定點巡邏等工作，被告屬社區之一份子，服務品質完全一致
，被告不得僅以個人片面感受逕認享有警衛服務不足。被告
針對未搭乘電梯卻須分攤電梯維護費及因電梯所生公共電費
所生之疑義，本社區在表決管理費時，依據公共持有之公共
財的管理維護原則，已提案由電梯住戶繳交百分之七十五的
維護費用，並獲投票通過。社區之公共水電費一個月三萬元
，有包含電梯之電費，電梯是屬整個社區的公共財產，並非
專屬使用之住戶，所衍生之各種公共安全或意外事故等事宜
，悉由所有住戶即區分所有權人共同承擔，電梯之更新基金
本來係由住戶平均分擔，但因非電梯戶不常使用電梯，覺得
不公平，電梯戶怕社區之管理費無法支應電梯的更新，所以
另設有電梯更新基金，實已兼顧合理公平。七十一戶電梯戶
有四座電梯，電梯不設卡，各住戶均可使用，社區連成一圈
，中庭有四戶大別墅，非電梯住戶如果行動不方便，可將車
子停在地下室，坐電梯到一樓，使用一樓之無障礙設施回到
自己的家，可省去自地下室到一樓走樓梯之負擔。同理，被
告所居住之範圍，隸屬公共持有部分，亦由本社區共同分攤
管理費，對於這些計算到共同分攤的區域，本社區其他住戶
其實是不得其門而入，除非經過被告住宅內方可到達。另例
則為被告上樓之樓梯扶手因年久而腐朽，以及對講機損壞時
，雖只有被告使用之，但仍由公共管理費支出維修費用，可
見本社區確實基於區分所有權人必須共同負擔共用與約定共
用部分之修繕、管理費用的原則來計算管理費。本社區共有
十個電錶，被告稱00000000000電號之電費係以
電梯電費為最高，並非事實。實則，0000000000
0電號之電費有包括電梯、地下室及各樓層樓梯間、揚水馬
達、地下室消防泡沫主機、污廢水幫浦馬達之電費，且經諮
詢訴外人即機電廠商 黃吉源 ，其覆以：因社區目前僅有四具
電梯，且地下室範圍廣闊，該電表之費用原則上應以二十四
小時供應的地下室照明設備所產生之電費為首要，電梯用電
次之。被告住處之樓梯間及污水幫浦電錶是另一電號為00
00000000號之電錶，其電費也是算入公共水電費。
因電梯非獨立電錶，無法獨立計算電梯電費，本社區之電梯
亦無刷卡管制，無法控制搭乘者。
⑷本訴訟起因於外圍複層別墅的住戶認為同為外圍住戶的大別
墅即遠東街四０號、四０號之一、四二號、四二號之一只繳
交一百八十九元，及遠東街四二號之二、四六號只繳交一千
元，希望調降管理費，但因依風采風社區規約之規定，管理
費用收取之變更須經區分所有權人會議決議，在未經區分所
有權人會議決議前，被告仍應依原收費標準繳費。風采風社
區為複合式社區，管理費有不同之計算方式為必然，同區之
收費相同，並沒有不公平情形。被告主張部分費用依照應有
部分之比例或其受益程度應予剔除或短繳，但因公寓大廈各
區分所有權人對共用部分之使用程度本難期一致，亦未必與
其共用部分之應有部分比例成正比。被告爭執之公共水電費
、電梯保養維修費用與人事管理費用，均未考慮到社區之生
活機能運作是一體的，亦忽略上開費用皆支應於公共區域，
並非服務特定住戶。
⑸九十七年七月一日至九十八年六月三十日空戶為四戶，其中
有二戶沒有斷水、電、瓦斯三表，二戶有斷水、電、瓦斯三
表，規約約定之空戶是有斷水、電、瓦斯三表者，因規約未
逐年修正，所以以四戶計算。被告分攤不足額的金額為二百
零六點九二元【（39235元×0.5）/（159戶-4）×0.85＋（
39235×0.5）/（0000-000.02）×房屋坪數（46.53-12）
坪】，此係經區分所有權人會議同意，社區規約第十條第三
項區分所有權人會議未授權管委會有修改、重新試算金額的
權利。不足額分擔其實是折扣戶、空戶及法拍戶所享有折扣
優惠，及維持社區正常運作金額所產生之差額之重新分配，
分攤之方式規約都有明載。
㈡被告之抗辯：
⒈被告對於原告之風采風社區財務收支管理辦法之有效性，並
不爭執。然風采風社區有一百五十九位區分所有權人，其中
外圍複層別墅計十二戶（A21-A26，每一複層別墅兩戶）、
外圍別墅六戶（A1-A4，B1-B2）、外圍店面六戶（店18、
店20、店22、店24、店26、店28），合計外圍住戶二十四戶
，為總住戶一百五十九戶之百分之十五點一弱，在如此弱勢
之情形下，被告等外圍複層別墅住戶長久以來主張得到多少
服務繳交多少管理費之公平原則，卻難以於區分所有權人會
議上以表決方式修正不符公平原則之財務收支管理辦法，被
告無奈，僅能期盼經由拒繳管理費方式而獲本院之公平裁判
。
⒉財務收支管理辦法第三條第一項第二款有關電梯更新基金部
分，規定僅由「電梯大樓戶分攤」，此係因僅有電梯大樓戶
使用電梯，其餘住戶未使用電梯，故該規定僅要求電梯大樓
之住戶始需負擔電梯更新之費用，其餘住戶毋庸負擔電梯更
新之費用。有關電梯大樓及公寓水塔馬達更換及維修基金部
分，規定僅由「電梯大樓、公寓、店面戶繳交」，此規定係
因設置於電梯大樓及公寓之水塔馬達，僅有使用者應負擔更
換及維修費用，別墅及複層別墅住戶因未使用設置於電梯大
樓及公寓之水塔馬達，故該規定僅要求電梯大樓、公寓、店
面戶等使用者負擔該部分費用，別墅及複層別墅住戶等未使
用者則無庸負擔該部分費用。該辦法第三條第一項第一款規
定之公共水電費，包含風采風社區之電梯大樓內之電梯電費
，及其他公共區域之水、電費。又依「風采風社區－96/06
－97/05月年度收支財務報表」內所載，公共電費部分，自
九十六年六月起至九十七年四月止，雙月部分之電費約在一
萬八千餘元至二萬元，單月部分之公共電費卻高達三萬元以
上，其間之差額高達一萬元以上。因電梯為搭載人員上下之
工具，使用頻率高，且為高耗能之器具，上開單月與雙月電
費之差額部分，顯可能為電梯電費。被告為外圍複層別墅之
住戶，被告及家屬進出住家均使用獨立之樓梯及大門，車輛
進出則使用車道，且距離風采風社區之電梯大樓約有一百公
尺之遠，根本無使用設置於電梯大樓內電梯之必要與事實。
參照上開被告因未使用而無需負擔之「電梯更新基金」、「
電梯大樓及公寓水塔馬達更換及維修基金」之財務收支管理
辦法第三條第一項第二款規定，即不應令被告負擔「電梯電
費」及「電梯保養及維修費」，始符合誠信原則及使用者付
費原則。然財務收支管理辦法第三條第一項第一款卻規定被
告應分擔包含「電梯電費」在內之全部公共水電費及「電梯
保養及維修費」，對被告不公平，自不符誠信原則。
⒊風采風社區之基地面積廣達九千三百五十二平方公尺，社區
內有電梯大樓、公寓、連棟別墅、複層別墅等不同之區分所
有建物，社區之長邊達一百八十公尺，僅於電梯大樓處設置
社區大門及警衛室。其中外圍連棟及複層別墅之住戶因具獨
立出入口，且被告所屬複層別墅之位置距離管理室所在之社
區大門約一百公尺之遙，被告及家屬進出住處並未使用位於
電梯大樓、設有警衛室（管理室）之大門，顯然未享有管理
員之二十四小時門禁管制服務。又管理員在去年以前均有代
收所有住戶之所有信件，但自今年起，管理員卻不再代收被
告之法院掛號函件，且也不因其拒收法院郵寄之掛號郵件，
而通知被告至轄區派出所領取，若非被告警覺，本件極可能
因管理員之拒絕代收寄給被告之法院掛號郵件而喪失聲明異
議之機會，令被告權益受損。原告雖主張被告仍享有Ｂ哨夜
間巡邏、監視器監視服務、訪客接待服務云云。惟因被告之
住處無須經由警衛室所在之大門進出，故被告未享有訪客接
待服務。原告所稱之Ｂ哨夜間巡邏服務，僅夜間始有，日間
並無此項服務，且此項服務除非因被告未享有二十四小時門
禁管制而增加之服務以外，巡邏路線也未抵達被告等外圍複
層別墅之前門（即遠東街）。再者，較之警衛室二十四小時
門禁管制服務係提供予電梯大樓等須使用大門進出之住戶而
言，被告所獲得之警衛服務量明顯短少。原告所稱管理員經
由監視器監視服務，應是九十七年八月二十日才開始安裝、
提供，並非專因被告等外圍複層別墅住戶缺少二十四小時門
禁管制服務而提供之補充服務，且警衛室所在之電梯大樓住
戶亦享有此項服務。再者，被告經常於返家時發現每四戶外
圍複層別墅共用之門未關閉，也未見管理員（或警衛）從監
視器發現後並前往關閉，足認被告等所享有之警衛服務明顯
較之其他住戶所享有之警衛服務確實短少一半以上。綜上，
既然被告此部分所享之警衛管理服務明顯較其他住戶短少一
半以上，被告即不應與其他住戶平均負擔警衛人事費用，而
僅應負擔少部分之警衛人事費用，始符合公平原則。然財務
收支管理辦法第三條第一項第一款卻規定被告應負擔包含警
衛在內之全部人事管理費，顯然對被告不公平，該規定應予
剔除或大幅減少被告應負擔之警衛部分人事費。
⒋法拍空戶之區分所有權人未支付管理費時，本應由原告依法
追討，而不應規定由其他區分所有權人分擔，且該辦法內亦
未規定如原告追討得法拍空戶應支付之管理費後，如何退費
予其他區分所有權人，足認該款規定顯然免除原告向法拍空
戶之區分所有權人催收管理費之責任，而獨厚法拍空戶之區
分所有權人，且欠缺充分、公平之理由。再者，原告自八十
九年間以來均以八十九年間之四戶法拍戶為計算被告及其他
區分所有權人應新增負擔之管理費之依據，並未更新法拍戶
之戶數，更未催收過法拍戶區分所有權人之管理費，已違反
社區規約第九條第二項第七款規定，顯然有悖公平原則。又
空戶或其他區分所有權人是否應給予折扣，應評估各該區分
所有權人之實際獲益程度及風采風社區之收入是否足以支應
支出等而定，且既然給予特定區分所有權人折扣，即表示折
扣後之管理費收入應足敷支出。然財務收支管理辦法辦法第
三條第三項第二、三款規定，卻對特定人給予折扣後，再規
定由全體或部分區分所有權人分擔補足折扣部分之差額，亦
屬欠缺充分、公平之理由。依上開辦法第三條第五款規定，
顯然使被告增加負擔法拍空戶應繳付之管理費及一般空戶之
折扣部分，如此規定顯然獨厚空戶及法拍空戶之區分所有權
人，對被告顯然也不公平，實屬違反誠信原則，上開辦法第
三條第五款有關被告應負擔一般空戶未繳付之百分之二十五
管理費及法拍空戶全部未繳付之管理費等規定應予剔除。
⒌原告又主張被告上樓之樓梯扶手因年久而腐朽，以及對講機
損壞時，仍由公共管理費支付維修費用云云。惟本社區所有
住戶均有對講機，如有損壞亦均由原告負責維護，但多年來
外圍住戶（尤其外圍複層別墅十二戶）之對講機故障連年，
迭經反應大都未能及時處理或處理不善，未處理情形或處理
不善有長達一兩年之久者，且其他區分所有建物門前之空間
或梯間均屬於共用部分，如有損壞亦應由原告負責修繕。故
前往被告住處之梯間係與其他三戶複層別墅共用，與其他住
戶所使用之梯間及所有住戶之對講機應同屬公共設施，本應
由原告負責維護之，被告並未享有較其他住戶額外的服務。
⒍觀之原告所提出之所有權人面積表，連棟別墅編號「別A1至
A4」四戶部分，均有共有面積二十四點六三八平方公尺共用
部分，連棟別墅編號「B1、B2」二戶部分，均有地下室十四
點三六平方公尺、警衛室十三點八四平方公尺之共用部分，
足認其等與被告等人均同為風采風社區之一員，原告對於外
圍之連棟別墅住戶所提供之服務，事實上與對被告所在之外
圍複層別墅所提供之服務（如警衛監視服務、夜間Ｂ哨巡邏
、污水管線、中庭景觀……）亦無不同，且外圍連棟別墅之
面積均大於外圍複層別墅之一倍以上，然原告就連棟別墅編
號「A1、A3」二戶（門牌為遠東街四０號、四二號）部分，
卻於另案未積極主張之，而使其二戶獲得每月僅需負擔一百
八十九元之判決，並同意其餘四戶連棟別墅亦同負擔每月一
百八十九元之費用，後來雖增加為每月一千元，有遠東街四
二之二號之風采風社區管理委員會收費單可證，與原告主張
被告每月應給付之管理費超出二千元相較，顯然不足百分之
五十，足認原告也認為外圍別墅住戶所享有之服務，確實較
其他內圍住戶明顯不足，且管理費之負擔亦應減少一半以上
。如再考慮被告之複層別墅面積均少於連棟別墅一半以上之
事實，被告應每月負擔之管理費應少於一千元始符合公平原
則。至於原告主張被告所居住之範圍，隸屬公共特有部分，
亦由本社區共同分攤管理費云云，原告所指公共特有部分為
何？被告不明其意。
⒎對於原告所提出有關被告管理費計算標準之金額表，意見如
下：
⑴有關電梯電費部分：被告主張電梯電費約占有公共水電費之
百分之八十左右，蓋耗電量極大之三溫暖設施早已停用十幾
年，所以原告所提之00000000000電號電費，應
以電梯耗電為主，應將電梯電費全部剔除，理由如上所述。
原告亦應舉證證明電梯每月電費金額。
⑵有關電梯保養及維修費部分：被告主張電梯保養及維修費應
予全部剔除，理由如上所述。
⑶有關人事管理費部分：被告主張有關人事管理費中之警衛人
事費用應予剔除百分之八十，理由如上所述。有關警衛之人
事費用，為原告管理事務之一部分，自應由原告舉證證明。
⑷有關不足額分擔部分：被告主張不足額部分應予全部剔除，
理由如上所述。
⒏另原告有關利息部分之請求亦屬過高，並聲明：原告之訴駁
回。
三、法院之判斷：
㈠程序部分：
⒈按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百
五十五條第一項第三款定有明文。本件原告提起支付命令聲
請時係請求被告給付六個月之管理費一萬三千五百五十六元
，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之十五計
算之利息；嗣被告對支付命令異議，原告支付命令之聲請視
為起訴，原告於九十八年七月二十二日具狀請求被告給付十
二個月之管理費二萬七千一百一十二元，及自支付命令送達
翌日起至清償日止按年息百分之十五計算之利息；於九十八
年八月五日言詞辯論期日更正聲明請求被告給付二萬七千一
百一十二元，及自九十八年七月二十日準備書狀送達翌日起
至清償日止按年息百分之十五計算之利息；於九十八年十二
月十五日言詞辯論期日復更正聲明為被告應給付原告三萬零
六十元（含十二個月管理費及汽機車停放代收費），及自九
十八年七月二十日支付命令聲請說明狀送達翌日起至清償日
止按週年利率百分之十五計算之利息，經核上開變更係屬擴
張或減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許。
⒉按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其
訴訟以前當然停止；惟有訴訟代理人時不適用之；另承受訴
訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第一
百七十條、第一百七十三條及第一百七十五條第一項分別定
有明文。原告之法定代理人原為 范瑀玲 ，嗣於訴訟繫屬中變
更為甲○○，業據其提出風采風社區九十八年度區分所有權
人會議記錄一份為證，甲○○並聲明承受訴訟，核符前開規
定，應予准許。
㈡原告主張風采風社區管理委員會已於八十八年十月七日向主
管機關台中縣龍井鄉鄉公所完成報備程序，並獲發報備證明
書在案。風采風社區訂有社區規約，依該規約之規定，管理
費之收取標準悉由區分所有會議決議之。風采風社區面積廣
達九千三百五十二平方公尺，內含住宅型態多，各區分所有
權人所有之坪數約從十五坪至一百四十七坪不等，於八十九
年四月之前，風采風社區管理費之收費方式，係以區分所有
權人所持比例分擔，嗣因社區許多大坪數住戶提出異議，因
此多數住戶溝通後，提案重新計算管理費收取標準，遂於八
十九年五月二十日經區分所有權人會議投票通過「風采風社
區財務收支管理辦法」，並依此法收取管理費。依上開財務
收支管理辦法之計算方式，被告每月應繳之管理費用為二千
五百零五元（包括每月分擔之公共水電費一百六十點三八元
、管委會庶務費四十二元、公共意外險六元、大樓污水處理
費十四元、人事管理費一千一百五十點三九元、社區綠美化
及消毒八十六元、工程維修公設耗品二百五十一點四四元、
發電機水電消防等維修五十四元、電梯保養及維護費三十四
元、折扣戶及空戶不足額分擔二百零六點九二元、工程維修
基金五十元、捲門基金一百五十元、汽機車停放代收費三百
元，元以下四捨五入），詎被告自九十七年七月一日起即未
繳交管理費，至九十八年六月三十日止，共積欠十二個月之
管理費等語，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明、社區
規約、風采風社區第七屆管理委員會社區管理費計費第二次
公投說明表、風采風社區住戶生活手冊、管理費計算公式等
件為證，被告對於上開風采風社區財務收支管理辦法之有效
性並不爭執，其對於原告依現有收支管理辦法計算之管理費
金額，除就不足額分擔部分有爭執外，餘亦不爭執其正確性
，惟辯稱：現有財務收支管理辦法要外圍複層別墅住戶負擔
電梯電費、電梯保養及維修費、警衛全部人事管理費、折扣
戶及空戶不足額分擔費用等，不符合誠信原則及公平原則，
且外圍別墅住戶有二戶僅繳納管理費一百八十九元，有四戶
僅繳納一千元，足見原告也認為外圍別墅住戶所享有之服務
，確實較其他內圍住戶明顯不足，且管理費之負擔亦應減少
一半以上云云。
㈢經查：
⒈公寓大廈管理條例第十條第二項規定：「共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為
之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔之。……其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定」。由此可見，公寓大廈各區分所有
權人或各住戶所以負有繳納管理費之義務，實因公寓大廈管
理維護業務，須賴經費以助其順利推動執行，而該經費則來
自住戶或各區分所有權人每月繳納之管理費，且由此項規定
亦可知，有關管理費負擔及收取之標準，若區分所有權人會
議已有決議或規約另有規定者，應優先適用之，而受該區分
所有權人會議決議或規約之限制，此即私法自治原則。本件
被告既不爭執原告據以計算、請求管理費之「風采風社區財
務收支管理辦法」係經區分所有權人會議決議通過之管理費
收費標準，則除上開決議內容有違反法律強制規定而無效之
情形以外，被告即應受此決議內容之拘束。
⒉被告固抗辯上開財務收支管理辦法要求未使用電梯、未享有
二十四小時門禁管制及日間巡邏服務之外圍複層別墅住戶負
擔電梯電費、電梯保養及維修費，警衛全部人事管理費不符
合誠信原則及公平原則云云，惟查，依上開財務收支管理辦
法之規定，該社區每月編列之公共水電費為三萬元，以戶為
單位分擔，每月編列之電梯保養及維修費為一萬四千元，百
分之七十五由電梯大樓七十一戶分擔，百分之二十五由其他
戶分擔，每月編列之人事管理費為十八萬六千九百元，百分
之二十以戶計，百分之八十以坪計算，因被告屬社區外圍複
層別墅之住戶，其管理費給予八五折之折扣，足見上開公共
水電費、電梯保養及維修費、人事管理費之負擔，並非完全
按照區分所有權坪數來計算而不利於大坪數之住戶，且已就
電梯住戶與外圍非電梯住戶作出不同之收費標準，亦已給予
距離管理室較遠之外圍住戶管理費折扣優待，而非一視同仁
；另原告主張原告社區是圍成一圈，四部電梯並未管制，而
屬社區住戶共有之財產，非電梯住戶如果行動不方便，可將
車子停在地下室，坐電梯到一樓，使用一樓之無障礙設施回
到自己的家，可省去自地下室到一樓走樓梯之負擔等語，亦
為被告所不爭，堪認被告並非完全不得利用電梯，且被告亦
自承警衛室會幫其收受法院通知書以外之信函，亦有夜間巡
邏服務等語，足見上開收支管理辦法未規定被告等外圍複層
別墅住戶不用負擔電梯電費、電梯保養及維修費、警衛人事
費用，尚難認與誠信原則及公平原則有違。縱使被告主觀上
認為上開之收費標準並未依其等就電梯、警衛之受益程度精
準地分配費用，惟上開收支管理辦法既屬有效之收費規則，
在未經區分所有權人會議決議變更其收費標準前，被告仍然
負有遵守依此決議標準按月繳交管理費之義務，被告辯稱電
梯電費、電梯保養及維修費應全部剔除，人事管理費中之警
衛人事費用應予剔除百分之八十云云，自無可採。
⒊再被告辯稱法拍空戶之區分所有權人未支付管理費時，本應
由原告依法追討，而不應規定由其他區分所有權人分擔，且
該辦法內亦未規定如原告追討得法拍空戶應支付之管理費後
，如何退費予其他區分所有權人，足認該款規定顯然免除原
告向法拍空戶之區分所有權人催收管理費之責任，而獨厚法
拍空戶之區分所有權人，且欠缺充分、公平之理由；又本社
區外圍連棟別墅之面積均大於被告外圍複層別墅之一倍以上
，然原告就連棟別墅編號「A1、A3」二戶（門牌為遠東街四
０號、四二號）部分，卻於另案未積極主張之，而使其二戶
獲得每月僅需負擔一百八十九元之判決，並同意其餘四戶連
棟別墅亦同負擔每月一百八十九元之費用，後來雖增加為每
月一千元，但與原告主張被告每月應給付之管理費超出二千
元相較，顯然不足百分之五十；多年來外圍住戶（尤其外圍
複層別墅十二戶）之對講機故障連年，迭經反應大都未能及
時處理或處理不善，未處理情形或處理不善有長達一兩年之
久，被告經常於返家時發現每四戶外圍複層別墅共用之門未
關閉，也未見管理員（或警衛）從監視器發現後並前往關閉
云云，惟原告主張不足額分擔其實是折扣戶、空戶及法拍戶
所享有折扣優惠，及維持社區正常運作金額所產生之差額之
重新分配；原告於前案訴訟敗訴後，已停止為連棟別墅編號
「A1、A3」二戶收信及收垃圾，對其他外圍連棟別墅住戶欠
繳之管理費已進行催繳等語。經核原告社區收支管理辦法第
參條第五項規定折扣戶、法拍戶不足額部分，由全體住戶按
百分之五十以戶負擔，百分之五十以坪數負擔，係考量維護
社區生活品質及正常運作所致，尚難認有違反強制規定或誠
信原則之情。再按區分所有權人繳納公共基金或分擔費用之
義務，係基於區分所有權人彼此間法律關係而發生，而公寓
大廈管理委員會與區分所有權人全體間則就公寓大廈事務之
管理係成立委任之法律關係，區分所有權人所繳交之管理費
，其所有權屬於社區之全體區分所有權人所共有，其本質上
係屬各該區分所有權人應支出之費用，俾供社區共同使用，
僅為集合管理之便，委由管理委員負責收取，並由管理委員
會保管及統籌運用，是被告所負給付管理費之義務與原告就
社區所負之管理維護義務顯非基於同一雙務契約而生，且兩
者之給付亦非互為對價關係。而管理委員有無善盡管理義務
，及積極催繳空戶或其他外圍連棟別墅住戶所欠繳之管理費
、區分所有權人是否因此受有損害，僅係全體區分所有權人
與個別管理委員間得否依委任契約債務不履行求償之問題，
並不影響區分所有權人繳交公共基金之法定義務，亦與收費
標準之決議是否違反誠實信用原則無關，被告以此抗辯其不
應負擔折扣戶、空戶不足額之管理費及欲比照外圍連棟別墅
住戶繳交部分管理費云云，尚無足採。惟查，原告自承九十
七年七月一日至九十八年六月三十日該社區之空戶為四戶，
其中有二戶沒有斷水、電、瓦斯三表，二戶有斷水、電、瓦
斯三表，規約約定之空戶是有斷水、電、瓦斯三表者等語，
則原告以四戶計算被告應分擔之不足額部分尚有違誤，應以
兩戶計算，被告分攤不足額的金額應為二百零五點五五元【
（39235元×0.5）/（159戶-2）×0.85＋（39235×0.5）/
（0000-000.02）×計費坪數（46.53坪-車位12坪）＝
205.55】。
⒋綜上所述，被告每月應繳納之管理費為二千五百零四元（包
括每月分擔之公共水電費一百六十點三八元、管委會庶務費
四十二元、公共意外險六元、大樓污水處理費十四元、人事
管理費一千一百五十點三九元、社區綠美化及消毒八十六元
、工程維修公設耗品二百五十一點四四元、發電機水電消防
等維修五十四元、電梯保養及維護費三十四元、折扣戶及空
戶不足額分擔二百零五點五五元、工程維修基金五十元、捲
門基金一百五十元、汽機車停放代收費三百元，元以下四捨
五入），其積欠九十七年七月一日起至九十八年六月三十日
止共計十二個月之管理費共計三萬零四十八元。
⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀者，與催告有同一效力；遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第二百二十
九條第二項、同法第二百三十三條分別定有明文。經查，風
采風社區管理規約第十條第四項規定：「區分所有權人若在
規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命
其給付應繳之金額民及另外收取遲延利息，以未繳金額之年
息百分之十五計算。」，經核上開利率並未超過民法第二百
零五條限制之最高利率，被告抗辯利息過高，尚不足採。又
風采風財務收支管理辦法第參條第七項規定：「管理費收費
方式以一個月為一期，三期為一季，住戶一次繳納三期（一
季），足見被告所積欠之九十七年七月一日起至九十八年六
月三十日止共十二期之管理費，至原告於九十八年七月二十
二日具狀請求時均已到期，則原告請求被告給付管理費三萬
零四十八元，及自其九十八年七月二十日支付命令聲請說明
狀送達翌日即同月二十五日起至清償日止按週年利率百分之
十五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則
屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證經審酌
後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘
明。
五、本件訴訟費用計：裁判費一千元，爰依法確定如主文第三項
所示之金額。
六、本判決原告勝訴部分係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決
，爰依職權宣告假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第七十九條、第四百三十六條之十九、第四百三十
六條之二十判決如主文。
中華民國98年12月31日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林純如
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年12月31日
書記官夏進通