裁判字號：臺灣高等法院臺中分院103年上易字第107號民事判決
裁判日期：民國103年08月19日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決103年度上易字第107號上訴人 劉正 訴訟代理人 姚錫忠 被上訴人 洪能榮 訴訟代理人 陳美珠 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國103年1月15日臺灣彰化地方法院102年度訴字第315號第一審判決提起上訴，本院於103年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人起訴主張：上訴人所有之座落彰化縣彰化市○○○段○○○○○○號土地（下簡稱000-0地號土地），與原審被告洪偉倫所有同段000-00地號土地（下稱000-00地號土地）相毗鄰，且被上訴人所有同段0000建號建物（下稱系爭建物，門牌地址為彰化縣彰化市○○○路○○○號）則坐落系爭000-00地號土地上。詎被上訴人未得上訴人同意，亦無任何合法權源，越界無權占用上訴人所有如系爭附圖所示編號Ａ部分、面積23平方公尺，及編號Ｃ部分、面積7平方公尺，搭建違章地上物之用。被上訴人所為已致上訴人所有權之行使受有損害，上訴人爰依民法第767條規定，本於所有權之行使提起本件訴訟，請求被上訴人拆除占用之地上物，並將土地返還於上訴人。另依民法第179條前段規定，請求被上訴人自102年1月1日起至返還土地之日止，應按月給付上訴人1,336元相當於租金之不當得利等語。
貳、被上訴人則以：訴外人葉卓○○、葉陳○○於69年間，提供分割前系爭000-0地號及系爭000-00地號土地，與訴外人張○盛合資建造房屋11戶出售，並出具系爭同意書交訴外人張○盛申領建築執照，即已同意提供系爭000-0地號土地作為毗鄰建物之建築基地及道路通行使用，並已由原審法院90年度訴字第467號等判決確定在案。而觀諸系爭土地使用權同意書上第1頁備註欄上載明「除同意使用道路，及建築外，應同意使用共同壁。」，併參該系爭土地使用權同意書第2頁圖示，上訴人訴請被上訴人返還之部分，實係當初訴外人葉卓○○、葉陳○○提供作為道路使用者，且參系爭土地使用權同意書附圖表格，顯示訴外人葉卓○○、葉陳○○提供作為建築使用之基地面積為92.63平方公尺（即系爭土地使用權同意書附圖所示Ａ1戶，即系爭000-00地號土地暨系爭建物），其中包含法定空地面積35.73平方公尺，使用執照上載亦復如是；其上所謂法定空地，指為系爭土地使用權同意書附圖Ａ1戶至Ａ6戶建物後方之空地，蓋Ａ1戶至Ａ6戶之法定空地比均為35.73平方公尺，顯見上訴人訴請返還如附圖所示編號Ｂ部分，當初不僅係原地主提供作為建築基地面積使用之部分，更係供作法定空地使用，被上訴人就上開部分均有合法使用權源。又附圖所示編號Ａ部分經被上訴人於82年2月間買受時，即供作道路通行使用，迄今20年有餘，應認已有公用地役關係存在，又上訴人於拍定買受系爭000-
0、000-00等地號土地2分之1持分時，對於被上訴人占有使用該土地之法律關係，於99年即已審慎評估過，上訴人對系爭000-0地號土地使用情形，應有明知或可得而知之可能。
另上訴人於原審法院101年度訴字第186號分割共有物訴訟中，早已得知系爭000-0地號土地上有被上訴人占有使用之情形，是上訴人顯係執意取得目前系爭000-0地號土地，其與訴外人葉卓○○之作為，顯係為排除系爭土地使用權同意書之效力，故意由第三人取得土地，以排除被上訴人使用系爭000-0地號土地之占有權源，上訴人所為顯係權利濫用等語資為抗辯。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人基於系爭000-0地號土地之所有權妨害除去請求權，請求被上訴人拆除系爭附圖所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物部分，為有理由，而予准許，並諭知3個月之履行期間，另駁回上訴人逾上開部分之請求。上訴人不服第一審判決提起上訴，於本院上訴聲明為：(1)原判決不利上訴人部分廢棄。(2)被上訴人應將原審建物佔用上訴人所有坐落於彰化縣彰化市○○○段○○○○○○號之編號A、C部分土地返還上訴人。(3)被上訴人應自102年1月1日起至返還土地之日止，按月給付上訴人1,336元。(4)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人於本院答辯聲明為：(1)上訴駁回。(2)訴訟費用由上訴人負擔。
（就原審判決被上訴人應拆除系爭附圖所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物部分，被上訴人並未聲明不服，該部分業已確定。
）
肆、本院得心證之理由：
一、上訴人主張系爭000-0地號土地為其所有，而原審被告洪○倫則為系爭000-00地號土地之所有權人，且被上訴人為系爭附圖所示編號Ａ、Ｃ部分地上物之事實上處分權人，並占用系爭附圖所示該等土地之事實，有上訴人所提系爭000-0、000-00地號土地登記第二類謄本（地號全部）、地籍圖謄本及系爭0000建號建物登記謄本（建號全部）、101年4月17日複丈成果圖一各1份（原審卷第6至9頁、第10頁）在卷為證，且為被上訴人所不爭執，復經原審法院於102年8月6日會同兩造及彰化地政事務所派員勘測屬實，製有勘驗筆錄、略圖及土地複丈成果圖在卷可稽（原審卷第57、58、98、99頁），並經本院勘驗在卷（本院卷第54、55頁）；另被上訴人復抗辯稱：系爭000-0地號土地在系爭0000建號建物建造之初，訴外人葉陳○○、葉卓○○即出具系爭土地使用權同意書交由建商申領建造執照之事實，有彰化縣政府函送之該等建物之建造執照、使用執照、系爭土地使用權同意書附卷（原審卷第76、77、78頁）可按，並為上訴人所不爭執，堪認上開內容為真實。
二、原審認定被上訴人於系爭000-0地號土地上承受前手違章搭蓋如系爭附圖所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物，明顯已違反法定空地之使用限制，並超逾系爭土地使用權同意書之同意範圍，上訴人可本於系爭000-0地號土地之所有權妨害除去請求權，請求被上訴人拆除系爭附圖所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物後，被上訴人對此部分並未上訴而確定，是本件之爭點即為被上訴人拆除地上物後，上訴人請求被上訴人返還系爭附圖所示編號Ａ、Ｃ部分地上物所座落之土地，有無理由？亦即上訴人是否受其前手所出具系爭土地使用權同意書之拘束？
三、經查：
（一）69年間之000-0地號土地為1435平方公尺，為訴外人葉陳○○、葉卓○○所共有，訴外人葉陳○○、葉卓○○出具土地使用權同意書予建商興建11戶建物後，原000-0地號土地即於71年10月4日分割成000-0地號及000-0至000-00地號土地，分割後之000-0及000-00地號土地仍登記為訴外人葉陳○○、葉卓○○所有，其中000-00地號土地再於90年2月26日分割成000-00及000-00至000-00地號土地，有土地登記謄本在卷可稽（原審卷第6至9頁）（臺灣彰化地方法院90年度訴字第467號卷第8至19頁）。
（二）被上訴人原係同段000-00地號土地及同段0000建號建物之所有權人（建物總面積：163.92平方公尺，一層面積：40.64平方公尺，二層、三層面積各：54.64平方公尺，騎樓面積：14平方公尺），並於82年6月30日將系爭000-00地號土地移轉登記予原審被告洪○倫，此有土地登記謄本（地號全部）及建物登記謄本（建號全部）各1份在卷可稽（見臺灣彰化地方法院90年度訴字第467號卷第20至23頁）。
（三）訴外人葉陳○○於71年10月4日分割後取得之同段000-0及000-00地號土地各應有部分2分之1，經原審法院強制執行拍賣後，由上訴人於100年11月29日以新台幣（下同）563,500元拍得，並由原法院於101年1月11日以100年度司執戊00000字第0000000000號發予上訴人不動產權利移轉證書。強制執行中經原審法院執行處委請威名不動產估價師事務所進行鑑價，該事務所於價格分析欄敘明：「…2、價格評估：標的○○口段000-0等8筆地號雖為住宅區，但現況除000-0地號外，其餘7筆地號皆為建物前之空地（000-00、000-00地號搭設涼棚）。經現場勘查及地籍圖上測量結果，勘估標的7筆地號因土地深度不足，而000-0地號地形曲折，皆屬『畸零地』。雖位於建物之前端，但建物已為合法建物，不需與勘估標的合併開發，所以勘估標的之利用度較低，影響土地價格。…」，並有000-0地號土地之標的物現況照片4張附卷可參（原審卷第60至61頁）；另參酌原審法院100年7月14日彰院賢100司執戊字第12137號公告之附表（原審卷第21頁）：…甲之使用情形已記載：「查封時債務人不在場，據債權人代理人稱該土地為空地，惟依鑑價報告所示000-0地號上有鐵皮屋，且土地係拍賣應有部分，共有人間占用情形不明，拍定後不點交。」可知上訴人於拍定系爭土地時即知系爭土地之使用現況；又上訴人於拍定000-0及000-00地號土地各應有部分二分之一所有權後，對訴外人葉卓○○請求分割共有物事件，業經原審法院以101年度訴字第186號判決諭知（原審卷第83頁）：「兩造共有坐落彰化市○○○段○○○○○○○號、地目田（使用分區住宅區）、面積27平方公尺土地，以及兩造共有坐落彰化市○○○段○○○○○○號、地目田（使用分區住宅區）、面積178平方公尺土地，合併分割如附圖所示，編號Ａ部分面積27平方公尺土地，由上訴人取得，編號Ｂ部分面積80平方公尺土地，由上訴人取得；編號Ｃ部分面積98平方公尺土地，由被上訴人取得…。」故上訴人現所有系爭000-0地號土地係合併原000-0及000-00地號土地並分割而成為單一地號土地，訴外人葉卓○○因上開分割共有物案件分割後取得者即為000-00地號土地，有分割共有物案件前、後之97年7月3日、102年7月9日地籍圖各一份在卷可稽（原審卷第81、82頁）。
（四）觀諸系爭建物69年興建時向彰化縣政府所聲請之建造執照所附系爭共11戶之配置圖（原審卷第77頁、143頁），11戶中之每戶均留有法定空地於建物後方，且訴外人葉陳○○、葉卓○○於臺灣彰化地方法院90年度訴字第467號訴請拆除地上物返還土地案件審理時，曾自承（彰化地院90年度訴字第467號卷第86頁）：「…二、查系爭土地（未分割前均為彰化市○○○段○○○○○○○○號土地）乃於69年間，原告等將原為座落彰化縣彰化市○○○段○00000地號土地（同段第000-00至第000-00地號土地均分割自第000-0地號土地）與訴外人張○盛合建房屋時，因是時中華西路之圍籬尚未拆除，原告等乃同意將系爭土地留作通路使用。…」等語；復經訴外人葉陳○○、葉卓○○之訴訟代理人於該案言詞辯論期日到庭陳稱：「…這些法定空地都在屋後，不是屋前。…」等語（影本見原審卷第142頁背面、彰化地院90年度訴字第467號卷第1宗第86、102頁），是而依上開配置圖所示，系爭建物之法定空地並非長方形，而係梯形，與附圖對照可知，附圖所示編號Ｃ部分並非系爭建物之法定空地至明，從而被上訴人辯稱附圖所示編號Ｃ部分是系爭建物之法定空地，即非可採。
（五）再觀諸系爭建物69年興建時向彰化縣政府所聲請之建造執照所附系爭共11戶之配置圖，11戶之北面、南面留有4米之私設道路，西面則留有5米之私設道路，而形成一ㄇ字形私設道路環繞此等11戶建物，有配置圖影本一份在卷（原審卷第77頁、143頁），並經本院依職權向彰化縣政府調取該案之建造執照影本（外放）可稽。彰化縣000000000000地號土地上業已領有該府（70）彰建都（使）字第0000000號等11案使用執照（本院卷第2宗第101、102頁）。且參照訴外人葉陳○○、葉卓○○所出具系爭土地使用權同意書之備註欄記載：「除同意使用道路及建築外，並同意使用共同壁。」等語（原審卷第76頁），堪認訴外人葉陳○○、葉卓○○所提供同意使用之000-0地號土地除作為建築使用外，亦同意借為道路使用至明；上訴人並自認渠所有之系爭土地係包括在原審卷第77頁配置圖之5米私設巷道內明確在卷（本院卷第2宗第101、102頁），是上訴人所有之系爭土地均係在系爭建案之私設道路內即堪認定。雖訴外人葉陳○○、葉卓○○於原審法院90年訴字第467號案件中陳稱：「…且此些土地使用同意書所特定同意相對人使用之土地，均僅為建物之基地…」等語（見彰化地院90年度訴字第467號卷第2宗第129頁），然上開陳述顯與其等出具之系爭土地使用權同意書之備註欄所載：「除同意使用道路及建築外，並同意使用共同壁。」不符，是訴外人葉陳○○、葉卓○○於該案中所陳非可採為有利於上訴人之證據。又上訴人雖主張檢視11戶基地面積合計為896.03㎡，僅為當時分割前彰化縣彰化市○○○段○○○○○○號土地面積1435㎡之部分，故上訴人系爭土地非為11戶房屋之法定空地云云，然查分割前之000-0地號土地面積固為1435平方公尺，然自69年間之000-0地號土地分割出之地號非僅與系爭建物同時興建之11戶基地，尚有000-0地號，此觀諸土地登記謄本至明（原審卷第6頁），尚難以11戶之基地面積不足1435平方公尺即認系爭000-0地號土地非供私設道路使用。
（六）上訴人主張系爭土地使用權同意書僅有債之效力，僅存在於原出具者即訴外人葉陳○○、葉卓○○與建商之間云云。然查參照前開土地登記簿謄本（原審卷第6至9頁）、99年7月3日地籍圖謄本（原審卷第81至82頁）、建造執照（原審卷第78頁）及使用執照卷內訴外人葉陳○○、葉卓○○名義之系爭「土地使用權同意書」(原審卷第76至77頁)暨所附使用位置圖之記載，訴外人葉陳○○、葉卓○○係於69年間提供分割前彰化縣彰化市○○○段○○○○○○號土地予訴外人張○盛建造房屋11戶出售，並出具系爭土地使用權同意書交張○盛申領建築執照，系爭土地使用權同意書上僅載明同意使用道路及建築，並未就雙方權利義務另為規定，被上訴人所有系爭0000建號建物即屬合建房屋之其中1戶。此種土地使用權同意書，係因建商並非建築基地或私設道路之土地所有權人，實務上建管單位基於建造房屋申領建築執照所設之制度。故系爭土地使用權同意書係伴隨地主與建商間之合建契約而由地主出具，旨在於便利合建契約之履行，除授與建商得在地主土地上建築之權外，並提供土地供合建之建物作為私設道路使用。在房屋建造完成後，將房屋基地分割出來連同房屋出售或移轉時，地主同意供合建房屋作為道路使用之土地，如一併出售或移轉給受讓合建房屋基地之人取得共有，合建房屋之取得人得使用該私設道路，固無問題。惟本件訴外人葉陳○○、葉卓○○與訴外人合建之房屋完成併同其基地讓售時，該等房屋所使用之私設道路，仍歸原地主即訴外人葉陳○○、葉卓○○共有，嗣經拍賣、分割共有物而由上訴人取得，本件上訴人因長期不能使用收益土地，致生糾紛。然上訴人現所有之系爭000-0地號土地，在訴外人葉陳○○及葉卓○○與建商進行前開土地合建當時，即預定供合建房屋之出入道路使用，於房屋合建完成後，雖未與建商規劃一併讓售與房屋及其基地之受讓人，然衡諸房屋及其基地通常恆有繼續對外通行之必要，殆屬無人不曉之道理，足徵訴外人葉陳○○、葉卓○○出具系爭土地使用權同意書之目的，就提供土地作為道路使用部分，並非充作建商建造房屋暫時之用，而有同意合建房屋及其基地所有權人繼續使用土地作為道路之意，即其對於得使用其土地作為道路者，僅注重是否為合建房屋及其基地所有人，具有利他之性質，並不以特定之建商為限。是此系爭土地使用權同意書之性質，與民法上使用借貸契約或鄰地所有人間所訂定之約定通行權契約，多基於特定人間之關係，重在當事人間之信賴，性質上非得當事人同意不許讓與者，尚屬有別，應認為係無名契約為當。本件被上訴人係系爭000-00地號土地之受讓人，原審被告洪○倫則為系爭0000建號建物之受讓人，直接或輾轉繼受建商及地主即訴外人葉陳○○、葉卓○○對於合建房屋及其基地之所有權，從系爭土地使用權同意書出具之目的以觀，上訴人之前手即訴外人葉陳○○、葉卓○○自仍須受該使用同意書之拘束，被上訴人自得援引為有利於己之主張，而得享有使用上訴人之前手即訴外人葉陳○○、葉卓○○所有分割前系爭000-0地號土地作為道路通行之利益，此亦為本院91年度上字第32號判決理由中詳為闡述。
（七）再者，民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（最高法院101年度台上字第437號裁定參照）。尤其特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有或使用該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示之方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於債權物權化法理所衍生之結果，此觀諸民法第425條第1項買賣不破租賃規定揭示「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書及最高法院48年台上字第1065號判例意旨即明（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。
本件訴外人葉陳○○、葉卓○○出具之系爭土地使用權同意書，固為債權契約之性質，原則上僅於特定人間發生法律上效力。惟被上訴人所有系爭0000建號建物及編號Ａ1地號基地，係建商持訴外人葉陳○○、葉卓○○出具之系爭土地使用權同意書，始得合法申請房屋之建造及使用執照，並因此得以辦理所有權登記。而房屋及其基地應有對外適宜之聯絡道路，始得為通常之使用，乃屬人盡皆知之道理。上訴人之前手即訴外人葉陳○○、葉卓○○同意分割前系爭000-0地號土地作為上揭房屋及其基地對外通行之私設道路，並已將之「交付」由建商闢為道路使用自69年間迄今，隱含有使其一方繼續使用該土地通行之目的，且有交付使用之公示性，甚為顯然。另依法令向主管機關合法申請建造之房屋，如其基地不臨道路或既成巷道者，必須有得對外通行之私設道路，若該私設道路非屬建物之起造人所有，實務上建築主管機關亦均要求建物起造人應檢附該私設道路地主出具之土地使用權同意書，否則無法指定建築線及領得建造執照，殆為具有一般知識及經驗之第三人所能知悉者。故此項法律事實，雖未經地政機關登記作為公示之方法，但已具備使第三人明知或可得而知該狀態之公示作用，況第三人亦得以向彰化縣政府聲請系爭建物之建築執照、使用執照即足明瞭。依上開說明，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人即上訴人（因拍賣取得）繼續存在。故上訴人雖非訴外人葉陳○○、葉卓○○出具系爭土地使用權同意書之契約相對人，亦應認為該債權契約對於上訴人仍然繼續存在，上訴人自應受該系爭土地使用權同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免上訴人以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，達到系爭000-0地號土地後手不受前手拘束之不當結果（最高法院98年度台上字第1424號判決亦採此見解）。上訴人抗辯其非為合建契約之當事人，被上訴人無權主張通行系爭000-0地號土地云云，自無可採。
（八）上訴人另主張被上訴人在系爭000-0地號土地上加蓋鐵皮屋，違反道路使用約定，借貸之目的已使用完畢，故上訴人主張終止借用契約，被上訴人應返還土地云云，惟查附圖編號A、C部分土地，共30平方公尺，僅占000-0地號土地之一部分，且系爭建物等11戶建物所留設之私設道路乃係供此等11戶使用，於該等建物繼續存在得供居住使用之情形下，為通行或消防等目的，此私設道路均有存在之必要，是縱被上訴人目前在系爭土地上加蓋鐵皮屋，然經原審判決被上訴人應拆除附圖所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物確定後，該部分土地即可恢復原道路使用之目的，是上訴人主張使用目的已完畢而終止借用契約，即屬無據。
（九）另依內政部75.3.24台內營字第000000號函：「查私設道路係依建築技術規則建築設計施工編第二條所留設，或其他依法令規定設者，既屬建築執照核發要件之一，且部分得依上開規則同編第二條之一計入法定空地，自不得擅自改道或變更形狀等情事，否則得依建築法第90條後段規定處分之。」有網路列印之上開函一份在卷（原審卷第85頁），又參照民法第269條第1項利益第三人契約之規定意旨，上訴人對於受讓取得依合建契約建造之房屋及其基地所有權之第三人，仍負有提供系爭000-0地號土地作為建築基地之私設道路使用之給付義務。上訴人主張被上訴人為無權占用土地，自難謂合。基此，系爭000-0地號土地既作為建築上所應留設之私設道路業經本院認定如前，則上訴人雖為系爭000-0地號土地之所有權人，揆諸上開內政部函示及系爭土地使用權同意書之目的，上訴人所有權之行使，仍應受系爭土地使用權同意書之拘束，即上訴人已無從對被上訴人等行使所有物返還請求權，亦難認上訴人因系爭000-0地號土地遭被上訴人占用而受有損害，則上訴人以被上訴人等係無權占有，且受有相當於租金之不當利益，致其受有損害為由，請求被上訴人將系爭000-0地號土地上如附圖所示編號Ａ、Ｃ部分之土地返還上訴人，並給付上訴人不當得利或損害金，自屬無據。
伍、綜上所述，上訴人為系爭000-0地號土地之所有權人，應受系爭土地使用權同意書之拘束，而不得對被上訴人行使所有物返還請求權及不當得利等請求權。從而，上訴人基於系爭000-0地號土地之所有物返還請求權，請求被上訴人將系爭000-0地號土地上如附圖所示編號Ａ、Ｃ部分之土地返還上訴人，並自102年1月1日起至返還土地之日止，按月給付上訴人1336元，自屬無據。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後核與判決結果無影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年8月19日
民事第二庭審判長法官邱森樟
法官謝說容法官蔡秉宸以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官林振甫中華民國103年8月20日