裁判字號：臺灣彰化地方法院102年訴字第315號民事判決
裁判日期：民國103年01月15日
裁判案由：拆屋還地
臺灣彰化地方法院民事判決102年度訴字第315號原告 劉正 訴訟代理人 姚錫忠 被告 洪能榮
洪偉倫 上列二位被告共同訴訟代理人 許宜嫺 律師
陳美珠 住彰化縣彰化市○○里○○○路○○○號上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國102年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告洪能榮應將坐落彰化縣彰化市○○○段○○○○○○號土地上，如彰化縣彰化地政事務所收件日期民國102年7月15日、文號彰土測字第2169號土地複丈成果圖所示編號Ａ、面積23平方公尺之一層鐵皮架造及編號Ｃ、面積7平方公尺之一層鐵皮磚造之地上物拆除。
前項之履行期間定為叁個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用原告負擔五分之四，餘由被告洪能榮負擔五分之一。
事實及理由
壹、程序事項按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。另被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更或追加。民事訴訟法第256條及第255條第1項第2款、第3款、第2項分別定有明文。再者，原告於判決確定，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。同法第262條第1項亦定有明文。本件原告於民國（下同）102年3月22日民事起訴狀原請求：㈠被告應將原告所有坐落於彰化縣彰化市○○○段○○○○○○號土地（以下簡稱系爭420-1地號土地）之地上物，如101年4月17日、文號彰土測字第1018號土地複丈成果圖（下稱系爭附圖一，見本院卷第10頁）所示編號Ａ1部分，面積13平方公尺、編號Ａ部分，面積10平方公尺、編號Ｂ部分，面積9平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告；㈡訴訟費用由被告負擔（見本院卷第4頁、第36頁反面）。復於102年7月24日以民事追加起訴狀追加訴之聲明：被告應自102年1月1日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）1,336元（見本院卷第41頁）。再於102年11月3日以民事補充理由狀⑵更正訴之聲明為：㈠被告應將原告所有系爭420-1地號土地之地上物，如系爭附圖一所示編號Ａ1部分，面積13平方公尺、編號Ａ部分，面積10平方公尺、編號Ｂ部分，面積9平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告；㈡被告應自102年1月1日起至返還土地之日止，按月給付原告1,425元；㈢訴訟費用由被告負擔（見本院卷第110頁）。復於102年10月30日當庭以言詞更正訴之聲明為：㈠被告應將原告所有系爭420-1地號土地之地上物，如彰化地政事務所複丈日期102年8月6日土地複丈成果圖（下稱系爭附圖二）所示編號Ａ部分，面積23平方公尺、編號Ｂ部分，面積0.1平方公尺、編號Ｃ部分，面積7平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告。㈡被告應自102年1月1日起至返還土地之日止，按月給付原告1,425元。㈢訴訟費用由被告負擔（見本院卷第106頁反面）。另於102年12月10日以民事補充理由狀⑶更正訴之聲明為：㈠被告應將原告所有系爭420-1地號土地之地上物，如系爭附圖二所示編號Ａ部分，面積23平方公尺及編號Ｃ部分，面積7平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告。㈡被告應自102年1月1日起至返還土地之日止，按月給付原告1,336元。㈢訴訟費用由被告負擔（見本院卷第145頁、第145頁反面、第149頁）。並於最後言詞辯論期日，減縮聲明㈠所示訴之聲明，而被告均未提出反對異議，為本案之言詞辯論，故原告上開聲明之變更及追加訴之一部分，均應准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠原告所有系爭420-1地號土地，與被告洪偉倫所有同段420-1
9地號土地（下稱系爭420-19地號土地）相毗鄰，且被告洪能榮所有同段1465建號建物（下稱系爭1465建號建物，門牌地址為彰化縣彰化市○○○路○○○號）則坐落系爭420-19地號土地上。詎被告等未得原告同意，亦無任何合法權源，越界無權占用原告所有如系爭附圖一所示編號Ａ1部分、面積13平方公尺，及編號Ａ部分、面積10平方公尺，暨編號Ｂ部分、面積9平方公尺，搭建違章地上物之用。被告等所為已致原告所有權之行使受有損害，原告爰依民法第767條規定，本於所有權之行使提起本件訴訟，請求被告等拆除占用之地上物，並將土地返還於原告。
㈡按民法第179條前段定有明文，無法律上之原因而受利益，
致他人受損害者，應返還其利益。土地法第97條第1項亦有規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價10％為限，依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。爰此，原告請求所有系爭420-1地號土地，遭被告等無權占用部分，自102年1月1日起至返還土地之日止，被告應按月給付原告1,336元相當於租金之不當得利等語。
㈢並聲明：⒈被告等應將原告所有系爭420-1地號土地上之地
上物，如系爭附圖二所示編號Ａ部分、面積23平方公尺及編號Ｃ部分、面積7平方公尺之地上物（以下簡稱系爭附圖二所示編號Ａ、Ｃ部分地上物）拆除，將土地返還原告。⒉被告應自102年1月1日起至返還土地之日止，按月給付原告1,336元。⒊訴訟費用由被告負擔。
二、原告對被告抗辯所為之陳述：㈠當初訴外人 張茂盛 向彰化縣政府建設局申請建造及使用執照
時，雖由訴外人 葉卓八寶 所出具土地使用權同意書（下稱系爭土地使用權同意書，見本院卷第76頁）附圖所示Ａ1戶，然並未包括後方加蓋之廚房及旁邊之鐵皮屋；且該等建物迄今未辦理保存登記，為非法之違章建築，依民法第758條規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。被告等所述具合法使用權源云云非事實。
㈡本院90年度訴字第467號民事判決係就同段420-27至32等地
號土地之道路通行權所為訴訟，與本案無關。且本區都市○○道路（中華西路）已施作完成，原告所有系爭420-1地號土地，對被告所有420-19地號土地而言，無通行之必要，且系爭420-1地號土地亦非已供公眾通行數十年之道路，無公用地役之關係。再原告於本件訴訟前對系爭土地使用權同意書一無所知，倘被告所述系爭土地使用權同意書一事屬實，依內政部87年3月31日台內營字第0000000號解釋函所載（見本院卷第94頁），尚未具備公用地役關係成立要件者，其通行權仍否存續，係屬私權範疇，如有爭執，自宜循民事法規規定處理；綜已成為公用地役，如認其具有公用地役關係已無通行之必要時，依最高行政法院53年判字第157號、61年判字第370號等行政判例意旨，亦非不得廢止其公用地役關係。
㈢原告所有系爭420-1地號土地，非被告所有系爭1465建號建
物之法定空地，故無內政部75年3月24日台內營字第368907號函所載任意變更之限制。又被告所有之系爭420-19地號土地面積為104平方公尺，合法之建築面積為56.64平方公尺，法定空地僅36平方公尺，此由系爭420-19地號土地之土地登記第二類謄本內容其他登記事項可知（見本院卷第9頁）。㈣按最高法院98年度台上字第1424號民事判決意旨，系爭同意
書僅於當事人間有其效力，土地買受者並不當然繼受其前手之法律關係。又系爭同意書係在申請建照執照時特立，僅同意應從同意日起1年內提出以申請執照，逾期則無效。另當時系爭420-1地號土地面積為1,435平方公尺，僅同意使用土地面積為90平方公尺，推測該面積為當時如系爭土地使用權同意書附圖所示編號Ａ2至Ａ6之個別基地面積之值，恐未包含被告等所有Ａ1戶基地面積。
㈤系爭420-1地號土地業經原告拍賣取得，而拍賣條件當時並
未有承買人就土地之使用，須負擔或承受先前土地同意使用權約定之相關記載，基於憲法保障人民財產權及信賴保護原則之考量，原告訴之聲明，應於法有據。
㈥原告係於與訴外人共有人葉卓八寶辦理分割期間，方發現土
地遭被告等侵占。原告係為讓訴外人葉卓八寶提高分割意願，及配合其所有之地上鐵皮屋位置，遂建議由原告分配遭被告侵占之大部分土地。另原告所提「GOOGLE2012年3月相片」係由原告於網路上GOOGLE提供之街景照片取得，其該位置最新之照片年份為2010年3月，並非原告於2010年3月即已知曉等語。
三、被告則以：㈠被告洪能榮於82年間向訴外人 黃志文 購買系爭420-19地號土
地暨系爭1465建號建物，並於82年2月10日將系爭1465建號建物登記其名下，復於同年6月30日將系爭420-19地號土地登記於被告洪偉倫名下（見本院卷第73、74頁），而訴外人黃志文則是向訴外人葉卓八寶購買。原告起訴主張拆除之地上物本係建商 興蓋 時即已搭建，被告洪能榮買受當時即已存在；被告洪能榮於買賣之際，買賣契約書上所附之地籍圖謄本亦顯示被告所買受之上開土地及建物（包含附屬建物），係一格局方正之設計（見本院卷第75頁）。是被告等實有理由信賴其等就所買受之房地包含附屬建物，均具有合法使用權源（見本院卷第45頁）。
㈡查訴外人葉卓八寶、 葉陳綠雲 於69年間，提供分割前系爭42
0-1地號及系爭420-19地號土地，與訴外人張茂盛合資建造房屋11戶出售，並出具系爭同意書交訴外人張茂盛申領建築執照（見本院卷第76、77頁），即已同意提供系爭420-1地號土地作為毗鄰建物之建築基地及道路通行使用，並已由本院90年度訴字第467號等判決確定在案。而觀諸系爭土地使用權同意書上第1頁備註欄上載明「除同意使用道路，及建築外，應同意使用共同壁。」，併參該系爭土地使用權同意書第2頁圖示，原告訴請被告等返還如系爭附圖一所示編號Ａ1、Ａ、Ｂ三部分，實係當初訴外人葉卓八寶、葉陳綠雲提供作為道路使用者，且參系爭土地使用權同意書附圖表格，顯示訴外人葉卓八寶、葉陳綠雲提供作為建築使用之基地面積為92.63平方公尺（即系爭土地使用權同意書附圖所示Ａ1戶，即系爭420-19地號土地暨系爭建物），其中包含法定空地面積35.73平方公尺，使用執照上載亦復如是（見本院卷第78頁）；其上所謂法定空地，指為系爭土地使用權同意書附圖Ａ1戶至Ａ6戶建物後方之空地，蓋Ａ1戶至Ａ6戶之法定空地比均為35.73平方公尺，顯見原告訴請返還如系爭附圖二所示編號Ｂ部分，當初不僅係原地主提供作為建築基地面積使用之部分，更係供作法定空地使用（見本院卷第46頁）。
㈢訴外人葉卓八寶、葉陳綠雲曾於90年間，對被告洪能榮提起
訴訟（即本院90年度訴字第467號判決），該案認被告洪能榮就系爭420-19地號土地前方之同段420-27地號土地係屬有權占有，理由為：「經查原告（即葉卓八寶、葉陳綠雲）之系爭六筆土地，在前開土地（即系爭420-19地號土地）合建當時，即預定供合建房屋之出入道路使用，於房屋合建完成後，又未與建商規劃一併讓受與房屋及其基地之受讓人，參以房屋及其基地通常恆有繼續對外通行之必要，殆屬無人不曉之道理，足徵其出具土地使用權同意書之目的，就提供土地作為道路使用部分，並非充作建商建造房屋暫時之用，而有同意合建房屋及其基地所有權人繼續使用土地作為道路之意，…」、「另原告以被告等各將系爭土地占為一己私用，甚或在其上搭建棚架，並非作為道路使用一節，為被告所否認，辯稱棚架僅遮蔽風雨，土地仍供通行等情。按被告等所有房屋係分別隔著原告之系爭土地外接彰化縣彰化市○○○路，被告出入房屋自前門到中華西路，勢必使用原告土地，自仍係將該等土地作為道路使用無訛。」，足徵本案原告訴請返還之系爭420-1地號土地之系爭附圖一所示編號Ａ1、
Ａ、Ｂ等部分確實係原告之前手葉卓八寶、葉陳綠雲提供與被告供作建築基地使用或供作道路通行使用者。故就原告訴請返還之Ａ1、Ａ部分，系爭420-1地號土地之原所有權人葉卓八寶、葉陳綠雲業已出具土地使用權同意書，將上開部分土地供作道路使用；而Ｂ部分係訴外人葉卓八寶、葉陳綠雲提供作為系爭建物建築基地使用者，更屬該建物法定空地之範圍，被告等就上開部分均有合法使用權源，洵勘認定。
㈣被告洪偉倫所有系爭420-19地號土地係屬袋地，業經本院90
年度訴字第467號判決所肯認，必須使用原告所有系爭420-1地號土地及同段420-27地號始得對外通行。故被告就如系爭附圖一所示編號Ａ1部分，爰依民法第787條第1項規定請求通行（見本院卷第48頁）。
㈤依內政部75年3月24日台內營字第368907號函（見本院卷第8
5頁）所載，原告之前手既將其所有系爭420-1地號土地供作道路使用，並據以申請建築執照，該私設道路之性質，即不容原告基於所有權人之地位任意變更，或因此阻礙被告等人之通行。
㈥按「土地實際既係公眾通行數十年之道路之用，自應認為已
有公用地役關係之存在」，內政部68年4月6日台內營字第007706號函及最高行政法院46年判字第39號判例可據（見本院卷第86頁）。是如系爭附圖一所示編號Ａ1、Ａ部分經被告於82年2月間買受時，即供作道路通行使用，迄今20年有餘，應認已有公用地役關係存在，原告訴請返還該部分土地，洵屬無據（見本院卷第48頁）。
㈦參訴外人葉卓八寶、葉陳綠雲所提供之系爭土地使用權同意
書附圖表格，顯示其等提供作為系爭同意書附圖所示Ａ1戶建築使用之基地面積為92.63平方公尺，相較於Ａ2至Ａ6戶之基地面積90平方公尺為大，可推知訴外人葉卓八寶、葉陳綠雲當初提供建築建物使用之基地面積，應包含如系爭附圖一所示編號Ｂ部分。又依建築法第11條第1、3項規定，法定空地不得再為移轉，本件當不得由原告取得所有權，原告訴請拆屋還地，為無理由（見本院卷第49頁）。
㈧原告透過強制執行程序拍定取得系爭土地之應有部分所有權
，然法院民事執行處應已就土地、建物登記謄本及占有現況為審查，並將標的物之使用現況登載於拍賣公告上（見本院卷第120至122頁），而該拍賣公告上已有載明不點交，原告業已知悉系爭土地上有地上物存在之事實。原告亦應當至現場勘查過現況，此有原告提出之「GOOGLE2010年3月相片」可憑（見本院卷第123-126頁）。是原告於拍定買受系爭420-1、420-20等地號土地2分之1持分時，對於被告占有使用該土地之法律關係，於99年即已審慎評估過，原告對系爭420-1地號土地使用情形，應有明知或可得而知之可能。按最高法院101年度台上字第1834號判決意旨，系爭土地使用權同意書即應有拘束原告之效力，原告明知土地之使用狀況仍訴請返還系爭420-1地號土地，有違誠信原則並有權利濫用之虞。
㈨原告於買受系爭420-1、420-20等地號土地2分之1持分後，
旋於101年間向共有人葉卓八寶訴請分割共有物，俟經判決確認由原告取得現有系爭420-1地號土地所有權，而訴外人葉卓八寶則取得由原420-1地號土地分割出來之同段420-38地號土地，此有本院101年度訴字第186號判決可稽（見本院卷第83、84頁）。觀諸上開判決內容亦可見原告於先前分割共有物之訴訟中，早已得知系爭420-1地號土地上有被告占有使用之情形，是原告顯係執意取得目前系爭420-1地號土地。又原告與訴外人葉卓八寶之作為，顯係為排除系爭土地使用權同意書之效力，故意由第三人取得土地，以排除被告等使用系爭420-1地號土地之占有權源，原告所為顯係權利濫用，原告主張本件有民法第148條規定之適用（見本院卷第51、52頁）。
㈩系爭土地使用權同意書載明「本同意書應從同意日起壹年內
提出申請執照，逾期無效」等語，實係督促建商需於1年之期限內取得建築執照，建商既已於1年之期限內取得建築執照，條件已然成就，則系爭土地使用權同意書即應生效，原告不得再爭執系爭土地使用權同意書效力。
被告當初買受系爭420-19地號土地暨同段1465建號建物時，
買受之面積應包含原告請求返還之如系爭附圖二所示編號Ｃ部分土地，而該Ｃ部分土地，應屬當初建商申請建築執照時列為法定空地之範圍。又系爭附圖二所示編號Ｃ部分土地係屬私設道路之範圍，此參系爭土地使用權同意書及其附圖說即可知悉。依建築技術施工編第2條之1規定，私設道路可以計入法定空地的範圍。再依建築法第11條第1、3項規定，系爭附圖二所示編號Ｃ部分土地既屬法定空地之範圍，依法則不得移轉，原告本不得取得所有權，其欲基於所有權人之地位訴請返還，更屬無據等語資為抗辯。
並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
叁、得心證之理由：
一、原告主張系爭420-1地號土地為其所有，而被告洪偉倫則為系爭420-19地號土地之所有權人，且被告洪能榮為系爭附圖二所示編號Ａ：Ｃ部分地上物之事實上處分權人，並占用系爭附圖二所示該等土地之事實，有原告所提系爭420-1、420-19地號土地土地登記第二類謄本（地號全部）、地籍圖謄本及系爭1465建號建物登記謄本（建號全部）、系爭附圖一各1份（見本院卷第6至9頁）在卷為證，且為被告所不爭執，復經本院於102年8月6日會同兩造及彰化地政事務所派員勘測屬實，製有勘驗筆錄、略圖及土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第57、58、98、99頁）；另被告復抗辯稱：系爭420-1地號土地在系爭1465建號建物建造之初，訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶即出具系爭土地使用權同意書交由建商申領建造執照之事實，有彰化縣政府函送之該等建物之建造執照、使用執照、系爭土地使用權同意書附卷可按，並為原告所不爭執，堪認上開內容為真實。
二、原告又主張被告並無任何合法權源占用系爭土地上如系爭附圖二所示編號Ａ、Ｃ部分之土地，故係無權占有，且訴外人葉卓八寶所出具系爭土地使用權同意書（見本院卷第76頁）附圖所示Ａ1戶，然並未包括後方加蓋之廚房及旁邊之鐵皮屋；且該等建物迄今未辦理保存登記，為非法之違章建築，已違反系爭土地使用權同意書之約定，是被告占用系爭土地之行為亦乏誠信，故被告自應將系爭土地上如系爭附圖二所示編號Ａ部分、面積23平方公尺及編號Ｃ部分、面積7平方公尺之地上物拆除，並將該等部分坐落之土地交還原告等語，被告則以訴外人葉卓八寶曾出具系爭土地使用權同意書，被告等實有理由信賴其等就所買受之房地包含附屬建物，均具有合法使用權源，因此，被告就系爭地上物占用系爭420-1地號土地部分，並非無權占用，且原告自法院拍賣取得系爭420-1、420-20地號土地，當時拍賣公告即載明標的物之使用現況登載於拍賣公告上（見本院卷第120至122頁），且載明不點交，原告業已知悉系爭420-1、420-20地號土地上有系爭附圖二所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物存在之事實，是原告於拍賣取得土地時即已知系爭地上物坐落其拍定土地上，故原告請求拆屋返地，實無理由等語。
三、經查：㈠系爭420-1、420-20地號土地原為訴外人葉陳綠雲、葉卓八
寶所共有，且系爭420-20地號土地則係於71年1月4日自同段420-1地號土地分割而來（面積為128平方公尺，並由訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶各持有應有部分2分之1），此有土地登記謄本在卷可稽（見本院90年度訴字第467號卷宗【下稱卷宗一】第8至19、121、122頁）；而被告洪能榮則係同段420-19地號土地及同段1465建號建物之所有權人（建物總面積：163.92平方公尺，一層面積：40.64平方公尺，二層、三層面積各：54.64平方公尺，騎樓面積：14平方公尺），並於82年6月30日將系爭420-19地號土地移轉登記予被告洪偉倫，且系爭420-19地號土地係分割自系爭420-1地號土地（且法定空地為36平方公尺），此有上開土地土地登記謄本（地號全部）及建物登記謄本（建號全部）各1份在卷可稽（見卷宗一第20至23頁）。
㈡訴外人葉陳綠雲所有同段420-1及420-20地號土地經本院強
制執行拍賣後，由原告於100年11月29日以563,500元拍得，並由本院於101年1月11日以100年度司執戊12137字第0000000000號發予原告劉正不動產權利移轉證書。且經本院執行處委請威名不動產估價師事務所進行鑑價，該事務所於價格分析欄敘明：「…2、價格評估：標的西門口段420-1等8筆地號雖為住宅區，但現況除420-1地號外，其餘7筆地號皆為建物前之空地（420-29、420-30地號搭設涼棚）。經現場勘查及地籍圖上測量結果，勘估標的7筆地號因土地深度不足，而420-1地號地形曲折，皆屬『畸零地』。雖位於建物之前端，但建物已為合法建物，不需與勘估標的合併開發，所以勘估標的之利用度較低，影響土地價格。…」，並有420-1地號土地之標的物現況照片4張附卷可參；另參酌本院100年7月14日彰院賢100司執戊字第12137號公告之附表：…甲之使用情形已記載：「查封時債務人不在場，據債權人代理人稱該土地為空地，惟依鑑價報告所示420-1地號上有鐵皮屋，且土地係拍賣應有部分，共有人間占用情形不明，拍定後不點交。」；又原告對訴外人葉卓八寶請求分割共有物事件，業經本院以101年度訴字第186號判決諭知：「兩造共有坐落彰化市○○○段○○○○○○○號、地目田（使用分區住宅區）、面積27平方公尺土地，以及兩造共有坐落彰化市○○○段○○○○○○號、地目田（使用分區住宅區）、面積178平方公尺土地，合併分割如附圖所示，編號Ａ部分面積27平方公尺土地，由原告取得，編號Ｂ部分面積80平方公尺土地，由原告取得；編號Ｃ部分面積98平方公尺土地，由被告取得…。」，且原告訴訟代理人於101年3月29日言詞辯論期日陳稱；「庭呈現狀圖一件，地上有建物，當中有建物564、566、568、570門牌等建物，取得使用之執照之後，有搭蓋鐵皮延伸情形如庭呈現狀圖所示。」等語（見本院101年度訴字第186號卷宗【下稱卷宗二】第18頁反面、第19頁），並經本院於101年5月11日會同兩造及彰化地政事務所承辦人院現場勘查並製作勘驗測量筆錄及略圖各1份（見卷宗二第24、25頁），並由彰化地政事務所於101年6月25日以彰地二字第0000000000號函附收件日期：101年4月17日、文號：彰土測字第1018號之土地複丈成果圖1份（見卷宗二第26、27頁）；訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶於本院90年度訴字第467號審理時，曾於90年8月1日民事準備書狀所自承：「…二、查系爭土地（未分割前均為彰化市○○○段○○○○○○○○號土地）乃於69年間，原告等將原為座落彰化縣彰化市○○○段○00000地號土地（同段第420-13至第420-19地號土地均分割自第420-1地號土地）與訴外人張茂盛合建房屋時，因是時中華西路之圍籬尚未拆除，原告等乃同意將系爭土地留作通路使用。…」等語；復經訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶之訴訟代理人於90年8月27日言詞辯論期日到庭陳稱：「…這些法定空地都在屋後，不是屋前。…」等語（見卷宗一第86、102頁）。
且參照訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶所出具系爭土地使用權同意書之備註欄記載：「除同意使用道路及建築外，並同意使用共同壁。」等語（見卷宗一第109至112頁）；再者，訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶於90年8月22民事準備書狀㈡所自承：「…且此些土地使用同意書所特定同意相對人使用之土地，均僅為建物之基地…」等語（見卷宗一第129頁），上開情形有原告所提出系爭420-1地號土地之土地登記第二類謄本1份及經本院依職權函調上開卷宗一、二及本院100年度司執字第12137號卷宗（下稱卷宗三）核符無異，堪信為真。
㈢被告之共同訴訟代理人雖於102年7月24日言詞辯論期日辯稱
：「…當初我們買來就這樣了。我們買了二十年了。土地複丈成果圖編號A、B、C、D、A1都是前屋主蓋的，前屋主是葉卓八寶，黃志文是跟葉卓八寶買的，我們是跟黃志文買的。」等語（見本院卷第37頁），復參照本院執行處委請威名不動產估價師事務所進行鑑價時，就系爭420-1、420-20地號土地之標的物現況照片2張（見本院卷第60頁），兩造對此亦無爭執，此部分事實，堪認為真實。故原告現所有系爭420-1地號土地係合併系爭420-1及420-20地號土地而成為單一地號土地。
㈣原告主張系爭土地使用權同意書僅有債之效力，僅存在於原
出具者即訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶與建商之間云云。參照前開土地登記簿謄本、地籍圖謄本、建造執照及使用執照卷內訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶名義之系爭「土地使用權同意書」暨所附使用位置圖之記載，訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶係於69年間提供分割前彰化縣彰化市○○○段○○○○○○號土地予訴外人張茂盛建造房屋11戶出售，並出具系爭土地使用權同意書交張茂盛申領建築執照，系爭土地使用權同意書上僅載明同意使用道路及建築，並未就雙方權利義務另為規定，被告洪能榮所有系爭1465建號建物即屬合建房屋之其中1戶。此種土地使用權同意書，係因建商並非建築基地或私設道路之土地所有權人，實務上建管單位基於建造房屋申領建築執照所設之制度。故系爭土地使用權同意書係伴隨地主與建商間之合建契約而由地主出具，旨在於便利合建契約之履行，除授與建商得在地主土地上建築之權外，並提供土地供合建之建物作為私設道路使用。在房屋建造完成後，將房屋基地分割出來連同房屋出售或移轉時，地主同意供合建房屋作為道路使用之土地，如一併出售或移轉給受讓合建房屋基地之人取得共有，合建房屋之取得人得使用該私設道路，固無問題。惟本件訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶與訴外人合建之房屋完成併同其基地讓售時，該等房屋所使用之私設道路，仍歸現有地主即原告所有，本件原告因長期不能使用收益土地，致生糾紛。經查，原告現所有系爭420-1地號土地，在訴外人葉陳綠雲及葉卓八寶與建商進行前開土地合建當時，即預定供合建房屋之出入道路使用，於房屋合建完成後，又未與建商規劃一併讓售與房屋及其基地之受讓人，參以房屋及其基地通常恆有繼續對外通行之必要，殆屬無人不曉之道理，足徵訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶出具系爭土地使用權同意書之目的，就提供土地作為道路使用部分，並非充作建商建造房屋暫時之用，而有同意合建房屋及其基地所有權人繼續使用土地作為道路之意，即其對於得使用其土地作為道路者，僅注重是否為合建房屋及其基地所有人，具有利他之性質，並不以特定之建商為限。是此系爭土地使用權同意書之性質，與民法上使用借貸契約或鄰地所有人間所訂定之約定通行權契約，多基於特定人間之關係，重在當事人間之信賴，性質上非得當事人同意不許讓與者，尚屬有別，應認為係無名契約為當。本件被告洪能榮係系爭420-19地號土地及系爭1465建號建物之受讓人，直接或輾轉繼受建商及地主即訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶對於合建房屋及其基地之所有權，從系爭土地使用權同意書出具之目的以觀，原告之前手即訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶自仍須受該使用同意書之拘束，被告洪能榮自得援引為有利於己之主張，而得享有使用原告之前手即訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶所有分割前系爭420-1地號土地作為道路通行之利益，此亦為前開臺中高分院91年度上字第32號判決理由中詳為闡述，自堪由本院加以採信。㈤再者，民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律
有特別規定外，前者於特定人間發生法律上效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（最高法院101年度台上字第437號裁定參照）。尤其特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有或使用該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示之方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於債權物權化法理所衍生之結果，此觀諸民法第425條第1項買賣不破租賃規定揭示「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書及最高法院48年台上字第1065號判例意旨即明（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。本件訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶出具之系爭土地使用權同意書，固為債權契約之性質，原則上僅於特定人間發生法律上效力。惟被告洪能榮所有系爭1465建號建物及編號Ａ1地號基地，係建商持訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶出具系爭土地使用權同意書，始得合法申請房屋之建造及使用執照，並因此得以辦理所有權登記。而房屋及其基地應有對外適宜之聯絡道路，始得為通常之使用，乃屬人盡皆知之道理。原告之前手即訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶同意分割前系爭420-1地號土地作為上揭房屋及其基地對外通行之私設道路，並已將之交由建商闢為道路使用，隱含有使其一方繼續使用該土地通行之目的，甚為顯然。另依法令向主管機關合法申請建造之房屋，如其基地不臨道路或既成巷道者，必須有得對外通行之私設道路，若該私設道路非屬建物之起造人所有，實務上建築主管機關亦均要求建物起造人應檢附該私設道路地主出具之土地使用權同意書，否則無法指定建築線及領得建造執照，殆為具有一般知識及經驗之第三人所能知悉者。故此項法律事實，雖未經地政機關登記作為公示之方法，但已具備使第三人明知或可得而知該狀態之公示作用。依上開說明，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人即原告（因拍賣取得）繼續存在。故原告雖非訴外人葉陳綠雲、葉卓八寶出具系爭土地使用權同意書之契約相對人，亦應認為該債權契約對於原告仍然繼續存在，原告自應受該系爭土地使用權同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免原告以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，達到系爭420-1地號土地後手不受前手拘束之不當結果（最高法院98年度台上字第1424號判決亦採此見解）。原告抗辯其非為合建契約之當事人，被告無權主張通行系爭420-1地號土地云云，自無可採。
㈥此外，系爭420-1地號土地既為系爭建案所應留設之法定空
地，依法自不得違反法定空地之使用限制再作為建築使用。查被告洪能榮於系爭420-1地號土地上承受前手違章搭蓋如系爭附圖二所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物，明顯已違反法定空地之使用限制，亦超逾系爭土地使用權同意書之同意範圍。原告為系爭420-1地號土地之所有權人，雖依前述，應受系爭土地使用權同意書之拘束，而不得對被告行使所有物返還請求權。然系爭土地使用權同意書之同意範圍，當不包括原告亦應容忍被告洪能榮背於法定空地之使用限制，承受前手違章搭蓋如系爭附圖二所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物。雖違章建築之拆除，亦為行政主管機關之權責，然被告洪能榮既已超逾其占用系爭土地仍應受系爭土地使用權同意書及法定空地之限制，則原告自仍可本於系爭420-1地號土地之所有權妨害除去請求權，請求被告洪能榮拆除系爭附圖二所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物（此亦為原告依系爭土地使用權同意書所負之義務）。被告洪能榮辯稱原告不得請求其拆除系爭附圖二所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物云云，當無可採。
㈦又參照民法第269條第1項利益第三人契約之規定意旨，原告
對於受讓取得依合建契約建造之房屋及其基地所有權之第三人，仍負有提供系爭420-1地號土地作為其建築基地使用之給付義務。原告主張被告等為無權占用土地，自難謂合。基此，系爭420-1地號土地既作為建築上所應留設之法定空地，原告雖為系爭420-1地號土地之所有權人，惟其所有權之行使，仍應受系爭土地使用權同意書之拘束，即原告已無從對被告等行使所有物返還請求權，亦難認原告因系爭420-1地號土地遭被告等占用而受有損害，則原告以被告等係無權占有，且受有相當於租金之不當利益，致其受有損害為由，請求被告等自系爭420-1地號土地遷出將土地返還原告，並給付原告不當得利或損害金，自屬無據。
四、綜上所述，原告為系爭420-1地號土地之所有權人，應受系爭土地使用權同意書之拘束，而不得對被告等行使所有物返還請求權及不當得利等請求權；然被告洪能榮繼承前手違章搭蓋系爭附圖二所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物，已超逾其占有系爭420-1地號土地仍應受系爭土地使用權同意書及法定空地之限制，原告尚得本於系爭420-1地號土地之所有權妨害除去請求權，請求被告洪能榮拆除系爭附圖二所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物。從而，原告基於系爭420-1地號土地之所有權妨害除去請求權，請求被告洪能榮拆除系爭附圖二所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物，即為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。又前項拆除系爭地上物，非立時可就，需較長之時間始克履行，本院審酌系爭附圖二所示編號Ａ、Ｃ部分之地上物均為違章增建物及興建之時間，且現為被告洪能榮所使用等情，爰定履行期間如主文第2項所示，以資兼顧。至原告逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後核與判決結果無影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國103年1月15日
民事第四庭法官郭玄義以上正本證明與原本無異。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月16日
書記官陳文新