臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度壢簡字第1034號
原 告 凌觀法
訴訟代理人 凌皖珍
被 告 羅銀雀
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年11月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街○○○號之房屋如附圖即
桃園市大溪地政事務所一百零五年三月三日複丈成果圖所示第一
層、第二層範圍之房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬陸仟元，及自民國一○四年十一月十
一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○四年六月十六日起至遷讓上開房屋之日止，按
月給付原告新臺幣肆仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟貳佰貳拾元，其中新臺幣柒仟零柒拾陸元由
被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣拾壹萬肆仟參佰元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告如以新臺幣參萬陸仟元為原告預
供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條
第1項但書第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為：㈠被
告應將門牌號碼桃園市○○區○○街○○號1、2樓房屋遷讓
返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）25,000元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
。暨自民國104年1月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，
按月給付原告5,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣
於本院105年7月25日言詞辯論期日變更聲明為：㈠被告應
將系爭房屋1樓、2樓如複丈成果圖所示範圍部分（下稱系
爭房屋）返還予原告。㈡被告應給付原告40,000元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。暨
自104年6月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付
原告5,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。核與前開規
定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於103年6月15日向原告承租系爭房屋，並
簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自103年6月15
日起至104年6月15日止，共1年，租金每月5,000元，押
租金5,000元，應於每月15日前繳納。詎被告僅繳納3個月
租金，自103年9月15日起至今均未繳納租金，經原告屢次
催繳未果，又系爭租約於104年6月15日屆滿，兩造租賃關
係既已消滅，被告自應返還系爭房屋。又原告至104年6月
15日租期屆滿前尚積欠租金40,000元，且自系爭租約屆滿後
仍無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，應自系
爭租約屆滿後翌日起按月賠償5,000元，爰依民法第455條
、第767條、第179條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：
㈠被告應將系爭房屋返還予原告。㈡被告應給付原告40,000
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算
之利息。暨自104年6月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付原告5,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊繳付租金至103年9月份，應已繳納4個月之
租金。原告於伊承租範圍堆積廢棄物（包含床具、梳妝台、
冰箱），占據伊租賃範圍達3分之1，是伊主張每月租金應
減少3分之1即1,500元，且系爭房屋多有瑕疵，1樓木門
、紗門紗窗、排油煙機損壞；2樓廁所毀損；3樓神明廳電
線老舊且堆放易燃空紙箱，且蚊蟲孳生致居住環境惡劣，被
告未加以修繕，是被告未提供合於約定使用狀態之租賃物。
且系爭房屋之電費之支出原告亦應分擔，而主張予以抵銷等
語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭房屋為其所有，兩造於103年6月15日簽訂系
爭租約，約定租期自103年6月15日起至104年6月15日止
，共1年，租金每月5,000元，押租金5,000元，租金應於
每月15日前繳納。被告前於103年7月21日以修繕費用扣抵
2個月租金，並於103年8月份支付1個月租金5,000元。
被告於系爭租約屆滿後，迄今仍占用系爭房屋之事實，業據
其提出系爭房屋之建物謄本、系爭租約等件為證（見本院卷
第11頁至第26頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告復主張系爭租約既已屆滿，被告應返還系爭房屋，且應
給付積欠之租金40,000元，及至屆滿翌日起至返還系爭房屋
之日止，按月給付相當於租金5,000之不當得利乙節，為被
告所否認，並以開情詞置辯，是本件爭點厥為㈠原告請求被
告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原告請求被告給付40,0
00元之租金，有無理由？㈢原告請求相當於租金之不當得利
，有無理由？
㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。經查，系爭租約業於104年6月15日屆滿，
此觀卷附之系爭租賃契約即明，復為兩造所不爭執，足認兩
造租賃關係於104年6月15日因期間屆滿而消滅，被告於斯
時起即負有返還租賃物即系爭房屋之義務，是原告請求被告
遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡原告請求被告給付40,000元之租金，有無理由？
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之約；又承租人應依約定日期支付租金，民
法第421條第1項及第439條前段分別定有明文。原告主張
被告103年6月份租金並未繳納，係以修繕費用扣抵，扣抵
押租金共積欠8個月租金，為被告所否認，辯稱：伊已於10
3年6月12日支付3,000元訂金，當月15日簽訂系爭租約時
再給付7,000元，即已繳納第1個月租金及押租金，加計10
3年7月其自行修繕扣抵2個月租金以及同年8月再支付之
9月租金5,000元，應已給付1個月押租金及4個月房租等
語。經查，被告堅稱其於103年6月已支付第1個月租金等
情，未舉證以實其說，其所聲請傳喚之證人 凌志誠 到庭亦證
稱：103年6月15日當日回來並未見到任何租約，亦不知悉
租金細節，伊僅知悉被告係透過第三人欲向原告承租房屋等
語，亦無從對被告為有利之認定。且依兩造所不爭執之抵扣
明細所載：「6月15日至7月15日已扣抵5,000元；7月15
日至8月15日扣抵3995元。7月21日不足1000元，用現金來
收補足租金。7月21日凌皖珍」之字句（見本院卷第138頁
）；系爭租約亦另立條款載明：「修繕部分及房屋已於7月
20日結清，爾後不得再任意要求修繕費，如需修繕需先報價
，房租於每月15日前匯入帳戶郵局。7月21日羅銀雀、凌觀
法」，系爭租約上條款所載即係以修繕費用扣抵租金2個月
乙節，業據兩造自承在卷（見本院卷第154頁），上開文字
條件並均經兩造署名在件，可認兩造對此均有認識而應受拘
束，而依上開字句所載，修繕費用所扣抵之租金為6月份及
7月份之租金甚明，且被告既知將扣抵租金部分部分特別註
明於契約條款，並另書立抵扣明細，顯見其對租金繳付與否
極為謹慎，倘被告確有支付第1期租金，且扣抵月份為往後
2個月，被告實無可能不要求於上開文字中載明，卻同意以
其所認知已繳付之6月份扣抵金額之記載，衡與常情不符，
是被告事後反稱上開修繕費用係扣抵7、8月份租金，已難
採信。
⒉被告復辯以其承租範圍有3分之1部分均遭原告侵占，要求
酌減租金3分之1等語，為原告所否認，經查，本院於105
年2月26日至現場履勘結果，系爭房屋1樓目前堆放諸多雜
物，除了酒櫃、桌子、茶几及大型椅子等物為原告所有，其
餘均為被告所有乙節，有勘驗筆錄在卷可稽，復經被告當庭
就系爭房屋現狀之照片標記其所有之物品，有照片附卷可稽
（見本院卷第142頁至第144頁），依被告所指之範圍，可
知系爭房屋內除床具、梳妝台等附設系爭租約之物品外，其
餘均為被告所有，足認系爭房屋內絕大多數之雜物堆積均為
被告所為，被告復未提出原告堆積雜物等證明以實其說，是
被告辯稱承租範圍遭占達3分之1乙節，已不足採。且被告
於103年6月間僱請臨時工清運廢棄物而支出7,000元，業
據被告提出抵扣明細暨發票在卷可參（臺灣桃園地方法院檢
察署103年度他字第7729號卷第46頁），並經扣抵租金在案
，為兩造所不爭執，是縱系爭房屋前曾有堆積廢棄物，被告
亦於103年6月份清理完畢，其清運費用並經扣抵2月租金
，被告復再執此主張為租金酌減，自屬無據。被告又辯稱系
爭房屋有諸多瑕疵，如1樓木門、紗門紗窗、排油煙機損壞
；2樓廁所毀損；3樓神明廳電線老舊且堆放易燃空紙箱，
蚊蟲孳生致居住環境惡劣等語，按房屋因自然之損壞有修繕
必要時，由甲方（即原告）負責修理，系爭租約第10條定有
明文，是系爭房屋如有修繕之必要時，自應由原告負修繕義
務。次按民法第430條僅規定，出租人不履行租賃物修繕義
務，經承租人限期催告而仍不履行時，承租人得終止租約或
自行修繕，而請求償還其費用，或於租金中扣除之，並未規
定承租人不限期催告，出租人即可免除同法第423條所定保
持租賃物合於約定狀態之義務。故出租人不履行修繕義務，
致承租人不能為租賃物之使用收益時，縱使未限期催告，承
租人仍得按比例請求減少租金，即租賃關係消滅後按原租金
計算之損害金，亦應減少。最高法院著有74年度台上字第14
47號判決可參。經查，被告主張系爭房屋具紗門紗窗、排油
煙機損壞，並曾寄送存證信函要求修復未果等節，為原告所
不爭執，足認系爭房屋確實存有被告所稱之瑕疵，且原告於
租賃關係存續中並未履行其修繕義務，揆諸前開說明，被告
得按比例請求減少租金。本院審酌被告因系爭租賃房屋門窗
損壞、抽油煙機無從使用等情，認被告得請求原告減少租金
之金額以每月500元為當。從而，被告每月僅需給付原告4,
500之租金；而本件被告自103年9月起即未依約給付租金
，累積至系爭契約之租賃期限屆滿為止，依上述每月租金4,
500元計，扣抵押租金1個月，共積欠原告8個月租金36,0
00元。
⒊至被告辯稱2樓廁所毀損；3樓神明廳電線老舊且堆放易燃
空紙箱之瑕疵等情，依被告所提之系爭租約所載：「承租範
圍：1樓、2樓房間2間等情，有卷附系爭租約在卷可參，
且被告亦於本院104年12月30日言詞辯論期日自承伊係承租
2樓前面2間房間等語（見本院卷第61頁），是原告主張被
告承租範圍應係2樓房間，未包含2樓廁所及3樓部分，應
屬可採。是被告徒以非承租範圍辯稱系爭房屋具有瑕疵，自
無可採。又被告再辯稱原告以品質不佳之鐵皮，未加裝隔音
及防熱之泡棉材料致夏天悶熱、雨水落於在鐵皮亦形成噪音
等語，然原告既已自承承租前已至系爭房屋巡視，對於承租
之房屋狀況自應知悉，尚難遽以事後反認系爭房屋品質不佳
，而認有瑕疵，此部分辯稱自難憑採。末者，被告辯稱電費
支出原告亦應部分負擔等語，然系爭租約特別書立：「三樓
神明廳每天都要拜，是屋主使用權」等字句，是被告簽立系
爭契約時對於3樓部分為供奉祭祀已有知悉，對於此可能有
額外電費之支出等情，自難諉為不知，此外亦未見兩造對於
此部分電費分擔之約定，被告事後更行以此主張抵銷，應屬
無據。
⒋綜上，被告以系爭房屋具有門窗、抽油煙機損壞部分之瑕疵
，主張扣減租金500元之範圍，應屬有據。逾此範圍，則無
理由。從而，被告自103年9月15日至系爭租約屆滿之日止
，扣押租金5,000元，尚積欠租金36,000元，堪以認定。
㈢相當於租金之不當得利部分：
按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範
圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為
準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。系
爭租約既已於104年6月15日屆滿，則被告自104年6月16
日起繼續占有使用系爭房屋，已欠缺法律上之正當權源，而
為無權占有，要屬無法律上之原因而受有利益，並致原告受
有相當於租金之損害，而兩造房屋租賃契約中雖已約定每月
租金5,000元，然系爭房屋具有被告所主張之部分瑕疵，本
院認被告占用系爭房屋以每月4,500元計算租金，始為允當
。是原告主張被告受有每月相當租金4,500元之利益，致原
告受有損害，應屬合理，逾此範圍，則無理由。從而，原告
依不當得利之法律關係，請求被告自系爭租約屆滿之翌日即
104年6月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相
當於每月租金4,500元之不當得利，亦應准許。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之5，民法第229條第1、2項、第233條第1項
前段、第203條分別定有明文。本件租金債務屬有確定期限
之給付，依前揭規定，被告應自期限屆滿時起負遲延責任；
然原告就該債務利息部分聲明為「自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年利率百分之5計算之利息」（見本院卷第
152頁），即原告自行限縮其利息請求範圍，自應依原告之
主張為判決基礎。而查本件起訴狀繕本係於104年11月10日
送達予被告，有本院送達證書1紙在卷足憑（見本院卷第58
頁），是原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即104年11月11
日起按年息5%計算之遲延利息，亦認有據。
六、綜上，原告依系爭租賃契約、租賃物返還請求權及不當得利
之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及自104
年6月16日起，按月給付原告4,500元；並給付原告36,000
元，及自104年11月11日起至清償日止，按年息5%計算之遲
延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由
，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項、第2項第1款訴訟適
用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第
1項第3款規定，就被告敗訴部分，依職權宣告得假執行。
並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保
後，得免為假執行。而原告就勝訴部分所為宣告假執行之聲
請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍
應逕依職權宣告假執行，惟此部分聲請既已依職權宣告，無
再命原告提供擔保之必要，此部分不另為准駁之諭知，附此
敘明。至原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗
，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本
件訴訟費用額如主文第5項所示。
中華民國105年11月25日
中壢簡易庭法官陳幽蘭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月25日
書記官龍明珠