臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 106年度彰簡字第573號
原 告 葉世明
訴訟代理人 施廷勳 律師
複代理人 王將叡 律師
被 告 黃穹允
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年11月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬捌仟肆佰零肆元，及自民國一○
六年八月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○六年五月二十六日起至本判決確定之日止，按
月於每月二十五日給付原告新臺幣壹萬伍仟元，如有遲延，應加
計自翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決主文第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾參萬捌仟肆
佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第二項得假執行，但被告如每月以新臺幣壹萬伍仟元
為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告於原起訴係請求被告應給
付原告新台幣（下同）20萬元及自起訴狀繕本送達至清償日
止，按年息5%計算之利息。嗣原告於本院民國106年11月30
日行言詞辯論時，當庭以言詞減縮訴之聲明為被告應給付原
告140,404元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5%計算之利息。核其性質，為減縮應受判決事項之聲明
，合於前揭規定，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：被告承租原告所有坐落彰化市○○路○○○號1樓面
積101平方公尺房屋(下稱系爭房屋)，並簽訂租賃契約(下稱
系爭租約)，於106年5月25日租約期滿，被告於租賃期間改
裝系爭建物之騎樓梁柱、大門鐵捲門、木質外牆、改裝玻璃
門、拆除輕鋼架天花板、小便斗、改裝洗手台並裝釘置物櫃
、加貼壁紙、木紋塑膠地板等改裝設施(下稱改裝設施)，卻
於租期屆滿後並未恢復原狀，亦未協同原告點交、接管系爭
房屋，於原告通知並催告後，僅於同年6月9日以存證信函表
示已搬遷完成，影響原告權益，故依系爭租約第6條、第9條
、第12條之約定、民法第214條規定，請求被告應騰空返還
系爭房屋、給付回復原狀費用79,420元、水電費3,984元、
律師費55,000元，並於返還系爭房屋前，每月給付原告5萬
元之違約金。並聲明:(一)被告應將系爭房屋騰空遷讓返還
原告。(二)被告應給付原告140,404元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(三)被告應自
106年5月26日起至騰空返還原告系爭房屋之日止，按月於每
月25日給付原告5萬元，如有遲延並應加計翌日起算至清償
日止，按年息5%計算之利息。(四)聲明第1項及第2項，請准
依職權宣告假執行。
二、被告則以：其於106年5月24日租期屆滿前已搬出系爭房屋，
已有部分回復原狀，搬遷後也有聯絡原告請其到場一同驗收
系爭房屋，惟原告當時稱需將地板膨拱一併回復原狀始願意
驗收，地板膨拱是租賃期間因天氣因素導致，其不願就此部
分回復原狀，後始寄發存證信函予原告請原告到場驗收，兩
造間是就回復原狀有爭議，其並未占用系爭房屋，現場的狀
況都已清空，且鑰匙原告有備份。原告提訴後始知原告不就
地板膨拱請求，就原告現提出之應回復原狀部分沒有意見，
原告所提出之估價單雖偏高，但仍同意原告該部分之請求。
就原告請求105年11月至106年6月水電費部分，其均已於繳
納房租時以現金繳清，原告連一塊錢都不讓被告欠，怎麼可
能有水電費至今未繳，且原告甚至曾因忘記其有給付房租對
其提告，是水電費部分係原告記錯。就律師費部分，本件是
原告自己要提告的，若非原告因地板膨拱爭議導致問題複雜
，且法院履勘時其亦願回復原狀，係原告不同意，故原告也
應承擔責任，原告寄發存證信函給被告後就提訴了；租金每
月才12,000元，且原告就此訴訟也有責任，違約金每月5萬
過高等語，資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回。
三、原告主張兩造間就系爭房屋訂定系爭租約，租約至106年5月
25日到期，租期屆滿後被告於同年月24日前搬離，但未將系
爭房屋之改裝設施回復原狀，被告寄發存證信函予原告後，
原告亦以存證信函回覆被告要求其回復原狀等情，有建物登
記第三類謄本、系爭租約、改裝設施現場照片、存證信函2
份等在卷可稽，且為被告所不爭執，可堪信為真實。
四、得心證之理由
(一)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
定有明文。原告聲明第1項請求被告應將系爭房屋騰空遷讓
返還原告。惟就起訴狀內亦載明「在租期屆滿時，被告卻僅
將自己之物品搬空，並無拆除其改裝並將房屋回復原狀」等
語，是被告已搬離系爭房屋之事實，為兩造所不爭執，且為
本院現場履勘時確認，現場並未留有被告之物品，兩造之爭
執實為被告搬離系爭房屋時，並未將系爭房屋內部改裝部分
回復原狀，而此部分原告另以回復原狀之費用請求，是應認
被告已騰空遷讓系爭房屋，則原告此部分之請求，不應准許
。
(二)依系爭租約第9條約定，房屋有改裝設施之必要時，乙方取
得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於
交還房屋時自應負責回復原狀。被告改裝系爭房屋後，就原
告所提出改裝部分未回復原狀，為兩造所不爭執，而就回復
原狀之費用共79,420元，業據原告提出報價單為證，且為被
告所不爭執，是應認被告應給付原告回復原狀費用共79,420
元。
(三)依系爭租約第12條約定，乙方若有違約情事，致損害甲方之
權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費
、律師費用，均應由乙方負責賠償。本件兩造間因被告未將
系爭房屋回復原狀返還，致原告因此提訴請求，並因此給付
律師費用55,000元，並經原告提出律師費用單據為證，是因
認原告此部分之請求為有理由，被告應給付原告律師費用共
55,000元。
(四)按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。並依系爭租約第15條約定
，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。原告請求
被告給付使用系爭房屋因而支出之水電費用共3,984元，並
提出水電費繳費憑證為證據，被告雖辯稱水電費均係與房租
一起繳納，房租是用支票支付，水電費是用現金支付等語，
惟未能提出證據以實其說，揆諸上開規定，自應將無法舉證
之責任歸之於被告，是原告請求水電費用共3,984元，為有
理由，應予准許。
(五)系爭租約第6條約定:「租期屆滿時，乙方應將租賃房屋誠心
按照原狀遷空交還甲方...如不即時遷讓交還房屋時，甲方
每月得向乙方請求5萬元違約金致遷讓完了之日止。」本件
被告雖已將房屋騰空返還原告，惟並未依系爭租約約定將房
屋回復原狀，是原告自應得向被告請求違約金。惟原告就回
復原狀之損害，已以請求金錢賠償代替回復原狀，是應認本
判決確定時起，被告已負回復原狀之金錢賠償之給付義務，
則被告之違約責任，亦應至該日終了。再按約定之違約金額
過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。
故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相
當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。
此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減
；惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人
所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦
得比照債權人所受利益減少其數額，有最高法院79年台上字
第1612號、49年台上字第807號判例可資參考。依被告所寄
發之存證信函，原告在搬離系爭房屋時，已多次電話聯絡通
知原告點交房屋，而原告亦以存證信函回覆請被告將房屋回
復原狀；於本院履勘時，被告亦稱其所改裝之部分均承認、
請原告給期限讓其回復原狀，當場並稱就系爭房屋地板膨拱
部分，非其所造成，不願回復原狀；而於本院行言詞辯論，
亦稱當初係因地板膨拱部分，原告當初係要求其回復原狀才
肯驗收，開庭時才知道原告並不請求地板膨拱部分等情。應
可認兩造間係因回復原狀之狀態有糾紛，始導致本件訴訟，
本院審酌系爭房屋之現場狀態、被告已將系爭房屋清空，但
未將其改裝部分回復原狀，搬離系爭房屋時曾以電話及存證
信函聯絡並通知原告點交，因兩造間就系爭房屋回復原狀狀
態糾紛，因而未回復原狀等情，認本件違約金以每月15,000
元為適當，於此範圍之違約金請求，應屬過高，爰依職權予
以酌減。
五、綜上所述，原告依系爭租約之約定及民法第214條規定，請
求被告給付回復原狀費用、律師費、水電費共138,404元【
計算式:79,420+55,000+3,984=138,404】(原告縮減聲明後
請求140,404元，應為計算錯誤)及自起訴狀繕本翌日起送達
即106年8月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及請
求被告應自106年5月26日起至本判決確定之日止，按月於每
月25日給付原告15,000元，如有遲延，應加計自翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此
部分之請求，為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌與判決
結果不生影響，爰不一一論述。
七、本判決原告勝訴部分，合於民事訴訟法第389條第1項第3款
規定，應依職權宣告假執行；並准被告為原告預供擔保，而
免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即因訴之駁
回而失其附麗，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年12月14日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官范馨元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（
須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月14日
書記官施惠卿