裁判字號：臺灣臺北地方法院95年重訴字第1056號民事判決
裁判日期：民國96年01月31日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決95年度重訴字第1056號原告法定代理人甲○○訴訟代理人 丁俊文 律師被告欣欣畜產股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 郭玉健 律師
郭玉謹 律師丙○○上列當事人間遷讓房屋事件，本院於中華民國九十六年一月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段第五七一一建號即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○巷○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國九十五年五月二日起至遷讓上項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟壹佰伍拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬伍仟貳佰伍拾壹元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰貳拾萬供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序執行標的拍定、變賣或交付實施前，以新臺幣陸佰肆拾捌萬零伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：其於本院九十四年度執字第一一○八五號強制執行事件，於民國九十五年四月十八日拍賣期日，拍得坐落臺北市○○區○○段三小段第五九一一建號，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○巷○○號房屋，並經本院於九十五年四月二十七日核發權利移轉證書，並為所有權移轉登記完畢。上揭房屋於九十三年九月，由上揭執行事件債務人 孫碧蓮 無償貸與被告使用，二者間上揭借貸契約對原告不生效力，原告自得依民法第七百六十七條規定，請求被告返還其無權占有之系爭房屋；並依同法第一百七十九條、土地法第九十七條之規定，請求被告自九十五年四月二十七日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）三萬三千九百八十三元。又本院於上揭強制執行事件九十四年五月四日實施查封時，其職員丙○○自承被告係於九十三年九月間起，向訴外人孫碧蓮借用系爭房屋，足見渠等間僅係無償之使用借貸關係；再者，依上揭陳述，被告係於九十三年九月間遷入使用系爭房屋，而上揭公證租約原係九十二年十月一日簽約，於九十三年一月九日，始向本院公證人辦理公證，其租約之卻記載收收取九十五年一月九日至九十七年九月三十一日之租約，與租約約定按月於每月三日給付租金亦不符，渠等之公證租約係通謀虛偽意思表示。再者，被告於上揭強制執行事件，自始至終未主張有系爭租賃關係，顯係意圖規避強制執行法第九十八條除去租賃之規定，本於禁反言及民事訴訟法第二百七十六條規定失權效之法理，縱認系爭租約存在，被告亦係違反誠信原則，而生失權效果等語。並聲明：㈠被告應將上揭房屋騰空並遷讓返還原告；㈡被告自九十五年四月二十七日起至返還系爭房屋之日止，按月給付三萬三千九百八十三元之損害金；㈢願供擔保請宣告假執行。
二、被告則以：其於九十二年十月一日承租上揭房屋，並訂有租約，原告於上揭強制執行程序拍得上揭房屋，乃不失為私法上之買賣，依民法第四百二十五條之規定，系爭租賃契約對原告乃繼續存在。又被告訴訟代理人丙○○僅為被告員工，並非代表機關或執行業務機關，對被告內部事務本未必知悉，其行為效力不及於被告，又租賃契約之訂定及使用系屬二事，何時搬入，及搬入如何使用，均屬被告自行衡酌之事，被告於九十三年九月中旬方搬入使用，對於已成立生效之系爭租賃契約並不影響，況系爭契約業已公證，雖於成立生效後雙方再行公證，以免爭議，均難為通謀虛偽意思表示之證據，非原告主觀可臆測云云，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠訴外人孫碧蓮於八十九年六月二十二日以上揭房屋設定最高
限額一億八千元之抵押權予訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限公司（下稱上海商業銀行），有建物登記第二類謄本附本院九十四年度執字第一一○八五號強制執行卷可憑。
㈡被告與訴外人孫碧蓮於九十三年一月九日於本院公證人前，公證系爭租賃契約，有公證書附系爭租賃契約可按。
㈢九十三年十月二十七日，本院依上海商業銀行聲請，以九十
三年度拍字第八三六號民事裁定，准拍賣訴外人孫碧蓮所有上揭房屋。上海商業銀行於九十四年三月二十五日向本院聲請強制執行，查封拍賣上揭房屋，有上揭強制執行卷可按。㈣九十四年五月四日，本院以九十四年度執字第一一○八五號
強制執行事件，就上揭房屋實施查封，被告會計丙○○在場，陳稱：「這裡是欣欣畜產股份有限公司負責人乙○○使用，我是公司員工，自九十三年九月中旬搬入使用，是股東孫碧蓮『借』我們使用，沒有租約，沒有約定使用期限。」等語，有上揭筆錄附卷可稽。
㈤原告於九十五年四月十八日拍得上揭房屋，本院並於九十四
年四月二十七日核發權利移轉證書，於九十五年五月二日送達予原告，有權利移轉證書及送達證書在卷可憑。嗣原告於同年五月二十九日辦妥所有權移轉登記，亦有建物登記第一類謄本在卷可稽。
四、原告主張無權占有其所有上揭房屋，自得依民法第七百六十七條之規定，請求被告返還等語。被告抗辯其與訴外人孫碧蓮間就上揭房屋簽訂租賃契約，並經公證，依民法第四百二十五條之規定，對原告繼續存在，原告不得請求其返還云云。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文。又原告係上揭房屋之所有人，且上揭房屋為被告所占有使用，為兩造所不爭執。查，㈠按「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，
該第三人應負舉證之責。」（最高法院四十八年度台上字第二九號判例要旨參照）原告主張系爭租賃契約係被告與訴外人孫碧蓮間之通謀虛偽意思表示，除被告訴訟代理人丙○○於上揭強制執行程序所為陳述外，別無其他舉證，尚難認有據，是原告之主張，為無可採。
㈡按拍賣之不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租
賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限，強制執行法第九十八條第二項定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在扺押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。若執行法院於拍賣程序終結後，點交程序中，始以命令除去租賃關係，自屬不合（最高法院九十一年度台抗字第三三號判決意旨參照）。又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條亦有明文。被告抗辯依民法第四百二十五條第一項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」系爭租約對原告繼續存在，原告則主張被告於上揭強制執行事件，自始至終未主張有系爭租賃關係，尚且於上揭強制執行程序時，隱瞞系爭租約存在，為虛偽陳述表示係無償借用，顯係意圖規避強制執行法第九十八條第二項除去租賃之規定，本於禁反言及民事訴訟法第二百七十六條規定失權效之法理，縱認系爭租約存在，被告亦係違反誠信原則，而生失權效果等語。如前所述，上揭抵押權係於八十九年六月二十二日設定，而系爭租約係於九十三年一月九日公證成立，在抵押權設定之後，依強制執行法第九十八條第二項之規定，如於抵押權有影響，執行法院於執行程序中自得予以除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行，實施拍賣。被告訴訟代理人丙○○係被告之會計，其於上揭強制執行程序為上揭房屋係訴外人孫碧蓮借被告使用之陳述，且被告於知曉本院上揭強制執行程序之實施，竟亦不於該強制執行程序主張系爭租賃關係，致本院強制執行程序依其陳述，於拍賣公告記載：「建物由欣欣畜產股份有限公司自九十三年九月份無償借用，拍定後不點交。」等語，並實施拍賣，原告亦據以應買。而強制執行之標的如有租賃關係存在，勢必因拍定人須承受該不利之負擔而影響其應買之意願及價格，法院得依聲請或職權，依上揭第九十八條第二項之規定，除去租賃關係，而被告於上揭強制執行程序中，其訴訟代理人丙○○為不實陳述後，被告亦復不於該強制執行程序主張其租賃關係，以致本院信賴上揭陳述，而實施拍賣，並由原告拍定取得上揭房屋所有權，且本院亦無從再除去系爭租約，被告於本件再抗辯系爭租約對原告繼續存在，顯然係以欺瞞方式規避上揭強制執行法之規定，於上揭民法第一百四十八條之規定之誠信原則有悖，是依該規定其不得再行使其租賃權，系爭租約對原告不存在。
㈢如前所述，原告係上揭房屋所有人，且被告既不得再以系爭
租約對抗原告，則被告占有上揭房屋為無權占有，原告自得依民法第七百六十七條之規定，請求被告返還之。
五、原告主張本院於九十五年四月二十七日核發權利移轉證書，被告自該日起，無權占有上揭房屋，而受有相當於租金之不當得利，乃依土地法第九十七條之規定，請求按土地公告現值及被告自應該日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）三萬三千九百八十三元等語。按拍賣之不動產，買受人自「領得」執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第九八條第一項前段定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。本院審酌上揭建物係作為辦公室使用，坐落門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○巷○○號，距林森北路僅一百公尺左右，面臨六米巷道，同一棟大樓部分均為小型商店，其旁均為店家，商業機能佳，有本院勘驗筆錄在卷可憑，且訴外人孫碧蓮以每月一萬八千元租金出租予被告，亦有租約附卷可按，認上揭房屋租金以該房屋及其坐落基地之申報總價額年息百分之十計算為適當。經查，上揭房屋坐落之土地即臺北市○○區○○段三小段第五三五地號土地，原告就上揭房屋取得之所有權應有部分為一萬分之十五，九十五年當期之申報價為每平方公尺七萬三千六百元，此有該土地之土地登記謄本、上揭本院不動產所有權移轉證書附卷可稽，而兩造合意以上揭房屋之課稅現值計算，則原告得請求之相當於租金之不當得利為每月六千一百五十二元｛其計算式：〔73,600元（九十五年度申報地價）×1854（平方公尺）×15/10000（所有權應有部分）＋533,500元〕×10%（年息）÷12（月）＝6152元｝。是原告請求被告給付相當於不當得利之租金，於每月六千一百五十二元範圍有理由，逾此範圍，應予駁回。
六、綜上所述，原告主張被告係以上揭不實陳述，佯稱其與孫碧蓮間之上揭租賃關係係無償借用，並不向本院陳報上揭租約，以欺瞞本院，規避強制執行法第九十八條第二項之適用，本於禁反言及誠信原則不得再對原告主張上揭租賃關係，為可採。被告抗辯其得以上揭租賃關係對抗原告，委無可取。是原告本於上揭房屋所有權之無權占有返還請求權，及不當得利返還請求權，請求被告應將上揭房屋騰空並遷讓返還原告；並自九十五年四月二十七日起至返還系爭房屋之日止，按月給付三萬三千九百八十三元之損害金中，於被告應將上揭房屋騰空並遷讓返還原告，及自九十五年五月二日起至返還系爭房屋之日止，按月給付六千一百五十二元之不當得利，為有理由，應予准許。逾上揭範圍部分，為無理由，應予駁回。原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，無贅述必要，併予敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國96年1月31日
民事第三庭法官吳光釗以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年1月31日
書記官陳素卿