裁判字號：最高法院97年台上字第508號民事判決
裁判日期：民國97年03月20日
裁判案由：遷讓房屋
最高法院民事判決九十七年度台上字第五○八號上訴人欣欣畜產股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 郭玉健 律師被上訴人法定代理人乙○○訴訟代理人 丁俊文 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十六年十月二十三日台灣高等法院第二審判決（九十六年度重上字第一三八號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：坐落台北市○○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）及同市○○段○○段○○○○號土地所有權應有部分一萬分之一五原屬訴外人 孫碧蓮 （上訴人公司董事）所有，民國八十九年六月二十二日孫碧蓮以之為共同擔保，設定最高限額新台幣（下同）一億八千萬元抵押權予訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限公司，嗣經該銀行聲請台灣台北地方法院以九十四年度執字第一一○八五號強制執行事件進行拍賣，九十五年四月十八日伊以總價六百四十八萬零五百元（房屋八十四萬元及土地五百六十四萬零五百元）得標拍定，該房地已於同年月二十七日經核發權利移轉證書並於同年五月二十九日辦妥所有權移轉登記。詎上訴人事後竟提出董事長甲○○代表該公司與孫碧蓮所簽訂之租賃契約書（業經法院公證，下稱系爭租約），指為有權占有，但系爭租約未由公司監察人 詹金釵 代表上訴人與公司董事孫碧蓮簽訂，已違公司法第二百二十三條之規定而無效。且該強制執行事件於九十四年五月四日查封時，上訴人之職員 陳明 修僅稱公司自九十三年九月間起向孫碧蓮借用，該借貸契約對伊並不生效力，上訴人事後提出之系爭租約，亦係與孫碧蓮間所為通謀虛偽意思表示而屬無效。況上訴人於強制執行程序始終未主張該租賃關係存在，事後提出該租約顯圖規避強制執行法第九十八條第二項除去租賃權之規定，自違反誠信原則，另本於禁反言及民事訴訟法第二百七十六條規定之法理，尤生失權效果，上訴人仍屬無權占有，依法應遷還系爭房屋，並按月給付相當於租金之不當得利等情，爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，求為命上訴人遷讓返還系爭房屋，並自收受不動產權利移轉證書之日即九十五年五月二日起至遷讓房屋之日止，按月給付六千一百五十二元之判決。（被上訴人超過上開不當得利額之請求部分，經第一審判決其敗訴後，未據其聲明不服）。
上訴人則以：伊向孫碧蓮承租系爭房屋，約定租期自九十二年十月一日起至九十七年九月三十一日止，雙方訂有系爭租約並經法院公證，該租約確係真正，伊已於九十三年九月中旬遷入使用，被上訴人其後經由法院強制執行程序拍得系爭房屋之所有權，依民法第四百二十五條第一項規定，該租約對被上訴人繼續存在，伊並非無權占有。又 陳明修 僅為公司之員工，非伊之代表機關或執行業務機關，對伊內部事務未必知悉，其所為行為效力亦不及於伊等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張之事實，業據其提出不動產權利移轉證書、土地暨建物所有權狀、執行法院通知、土地暨建物登記謄本為證，並經調取執行卷核實，自堪信為真實。上訴人雖以前述情詞置辯，惟查上開執行卷九十四年五月四日之查封筆錄，已載明上訴人員工陳明修在場陳稱：「（上訴人）公司自九十三年九月中旬搬入使用，是股東孫碧蓮借我們使用，沒有租約，沒有約定使用期限」云云，按陳明修為上訴人之會計，平日負責處理公司財務，就上訴人使用系爭房屋有無支付租金，理當知悉甚詳，其竟於執行法院實施查封時到場明確陳述係借用且無租約，足證上訴人確非租用系爭房屋。且上訴人於九十二年十月間簽訂系爭租約，九十三年一月九日始經法院公證，上訴人復自認遲至訂約後將近一年之九十三年九月中旬始遷入使用，亦與常情有悖。且依該租約末頁之房租收款明細表，僅記載孫碧蓮收取九十五年、九十六年租金各二十一萬元及九十七年租金十六萬二千元，就九十五年一月九日以前收付租金之明細全未記載，對租金收付之情形，更與該租賃契約第四條「租金應於每月一日以前繳納，每次應繳三個月份」之約定不符，尤屬可疑。被上訴人主張上開租約為上訴人與孫碧蓮間通謀而為虛偽意思表示一節，洵屬可信。又查上訴人會計陳明修於強制執行程序，既向執行法院陳明上訴人係借用該房屋，上訴人復明知法院前往查封該房屋，竟任由其職員為上開陳述，而未向執行法院更正或陳報租約，致執行法院於拍賣公告上載明「建物由上訴人自九十三年九月無償借用」，被上訴人因而相信該拍賣條件，認無民法第四百二十五條第一項規定之適用，亦未聲請執行法院除去該發生於抵押權設定後之租賃關係，即於第一次拍賣期日，以高於底價（系爭房地拍賣底價為九十六萬元）六倍多之總價六百四十萬零五百元拍定，嗣後上訴人始再主張系爭房屋其有租賃契約存在，殊有悖於誠信原則，依民法第一百四十八條第二項規定，自不得以該租約對抗被上訴人。其次，被上訴人既已於九十五年五月二日領得不動產權利移轉證書，且得對上訴人主張無權占有系爭房屋，被上訴人自是日起，即得請求上訴人給付相當於租金之不當得利。斟酌系爭房屋九十五年度課稅現值為五十三萬三千五百元（經兩造合意以之計算系爭房屋申報總價額），房屋坐落之土地面積一千八百五十四平方公尺應有部分一萬分之十五，九十五年當期之申報地價每平方公尺七萬三千六百元，以及系爭房屋係供作辦公室使用，距台北市○○○路僅一百公尺左右，面臨六米巷道，同棟大樓部分均為小型商店，其旁均為店家，商業機能佳等一切情狀，認系爭房屋租金應以該房屋及其坐落基地之申報總價額年息百分之十計算為當，本此計算，上訴人應自九十五年五月二日起，按月給付相當於租金之不當得利計為六千一百五十二元。從而，被上訴人據以請求上訴人遷還系爭房屋，並自九十五年五月二日起按月給付上開金額之不當得利，即屬正當，為其心證之所由得，並說明上訴人其他抗辯及聲明證據為不足取暨不逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按民法第四百二十五條第一項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。倘租賃物於讓與第三人時，出租人與承租人僅係簽訂效力未定之租賃契約而未經本人追認（參照民法第一百七十條第一項規定）者，自不在該條項規範之列，且不因原承租之本人於租賃物讓與後再為追認，而得對抗受讓在先之第三人，以符該條項兼顧保護承租人利益暨保障第三人權益之本旨。是股份有限公司董事違反公司法第二百二十三條「董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，由監察人為公司之代表」之規定與公司簽訂租賃契約，固為效力未定之法律行為，並得經本人追認而對本人發生效力，惟必於公司董事將租賃物讓與第三人前經代表公司之監察人追認，始有上揭「所有權讓與不破租賃原則」之適用。查被上訴人於原審已提出上訴人公司之基本資料，載明孫碧蓮為上訴人董事，該公司董事長為甲○○，監察人為詹金釵（見原審卷四五頁被上證一），而上訴人所提之系爭租約，復由上訴人董事長甲○○代表公司與董事孫碧蓮簽約，該租約已違公司法第二百二十三條規定而為效力未定之法律行為，且依兩造所主張及抗辯之原因事實以觀，上訴人監察人詹金釵迄至九十五年五月二日被上訴人因強制執行而受讓取得系爭房屋前，並未代表公司追認該租約，斟酌各該卷內所存之事實，並參照民事訴訟法第四百七十六條第二項規定之旨趣，上訴人提出之系爭租約，依上說明，仍無民法第四百二十五條第一項規定之適用。原審本於上述理由而為上訴人敗訴之判決，固非以此為據，或容有未周，但於其判決結果並無二致，亦應予維持。上訴論旨，猶執原審上開論述及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十七年三月二十日
最高法院民事第六庭
審判長法官朱建男
法官顏南全法官林大洋法官鄭傑夫法官蘇清恭本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十七年三月三十一日
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