臺灣臺北地方法院小額民事判決 106年度北小字第3087號
原 告 蔣祖青 （即松江精美華廈B棟之管理負責人）
林正堯
盧榮洲
葉憲榮
范明遠
陳沛圻
郭麗琴
林炳乾
廖景全
黃 駱華齡
黃清忠
李麗美
劉雅麗
周宏山
陳振偉
林秋龍
林秋夢
林秋莉
共 同
訴訟代理人 陳湘傳 律師
被 告 陳松田
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國106年12月
13日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付新臺幣壹萬陸仟捌佰元予松江精美華廈大樓B棟全體
住戶，及自民國一百零六年六月二十八日起至清償日止，按週年
利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告以新臺幣壹萬陸仟捌佰元為原告預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。查原告原起訴聲明為：被告應給付原告蔣祖
青新臺幣（下同）16,800元及自支付命令送達翌日起至清償
日止，按週年利率5%計算之利息（見本院106年度司促字第
7808號卷第2、17頁，下稱支付命令卷），嗣於訴訟中變更
為：被告應給付精美華廈B棟全體住戶共23戶16,800元，及
自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利
息（見本院卷第71頁），核其所為，均係基於后述被告積欠
管理費所生爭議之同一基礎事實，依前揭規定，自應准許。
二、原告主張：兩造均為「松江精美華廈B棟」住戶，自民國84
年5月前即約定以出入口劃分為A、B棟建物，彼此各自獨
立管理，管理費之收支亦各自獨立，B棟23戶住戶共同約定
單純住家及1樓店面每月應繳管理費700元，2至7樓如為
公司行號使用，每月應繳管理費1,000元，並自94年7月起
，一次收取2個月，由住戶輪流擔任收款人，每次收取款項
後隨即開立收據並將收取之管理費存入永豐商業銀行股份有
限公司長分分公司「戶名：蔣祖青，帳號00000000000000」
帳戶（下稱系爭帳戶），被告於104年5月起即未繳納管理
費，至106年4月止，共積欠管理費16,800元（計算式：70
0元x24=16,800元），原告已於106年3月13日以存證信函
催告被告繳納積欠之管理費，然未獲置理，爰依民法第820
條、第822條規定，請求被告給付管理費予B棟全體住戶等
語，並聲明：被告應給付精美華廈B棟全體住戶共23戶16,8
00元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息。
三、被告則以：「松江精美華廈」坐落之土地地號為臺北市○○
區○○段0○段000地號，且在「松江精美華廈」內專有部
分之建築物，依原告106年5月23日「民事陳報暨更正狀」
附件「105年9月27日松江精美華廈B棟區分所有權人會議
紀錄」中所載，應分別有門號碼臺北市○○區○○路○○號1
樓、渭水路18號1樓、渭水路20號1樓、市○○道○段○○號
1樓、渭水路18號（2樓至7樓）、渭水路18號之1（2樓
至7樓）、渭水路20號（2樓至7樓）（以上計22戶），以
及渭水路22號1樓、渭水路24號1樓、渭水路26號1樓、市
○○道○段○○號1樓、市○○道○段○○號1樓、渭水路24號
（2樓至7樓）、渭水路24號之1（2樓至7樓）、渭水路
24號之2（2樓至7樓）（以上計23戶），共計45戶之住戶
，另依臺北市○○區○○段0○段0000○號之建物登記謄本
記載，該1705建號之建物，係屬於臺北市○○區市○○道○
段○○號、25號、27號，及渭水路16號、18號、20號、22號、
24號、26號之「共有」地下室，亦即臺北市○○區市○○道
○段○○號、25號、27號，及渭水路16號、18號、20號、22號
、24號、26號建物之區分所有權人既係「共有」地下室，足
證臺北市○○區市○○道○段○○號、25號、27號，及渭水路
16號、18號、20號、22號、24號、26號之建物，顯然非完全
各自「獨立」之建築物，且臺北市○○區市○○道○段○○號
、25號、27號，及渭水路16號、18號、20號、22號、24號、
26號目前係作為「商業」用途，另渭水路18號（2樓至7樓
）、渭水路18號之1（2樓至7樓）、渭水路20號（2樓至
7樓）、渭水路24號（2樓至7樓）、渭水路24號之1（2
樓至7樓）、渭水路24號之2（2樓至7樓），則係作為「
住家」使用，而並無辦公商場之出入口與住宅之出入口各自
獨立使用之情形，故應不符合公寓大廈管理條例第26條第1
項得由「辦公、商場」部分單獨成立管理委員會之規定，原
告將「松江精美華廈」45戶住戶逕自分為A、B棟，除於法
不符外，且原告亦未依公寓大廈管理條例之規定推選召集人
，再加上召集開會之對象亦僅有渭水路22號1樓、渭水路24
號1樓、渭水路26號1樓、市○○道○段○○號1樓、市○○
道○段○○號1樓、渭水路24號（2樓至7樓）、渭水路24號
之1（2樓至7樓）、渭水路24號之2（2樓至7樓）等23
戶住戶，而非全體45戶住戶，是上開105年9月27日召開之
區分所有權人會議，顯非適法，要無疑義。而依公寓大廈管
理條例第18條第1項第2款規定，須經適法之公寓大廈區分
所有權人會議作成決議後，區分所有權人始有繳納管理費之
義務，故105年9月27日區分所有權人會議既非屬適法，該
會議作成關於「管理費制定」之決議內容，自屬無效，被告
自無繳納管理費之義務，況該管理費匯入原告蔣祖青個人帳
戶，與公寓大廈管理條例規定明顯不符，且無任何監督管理
之機制，導致管理費之用途及流向均無法管控，被告拒絕繳
納管理費，應有理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴
駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠原告主張「松江精美華廈」自84年5月前即以出入口約定劃
分為A、B棟建物，彼此各自獨立管理，管理費之收支亦各
自獨立為之，原告依分管協議及民法第820條、第822條請
求被告給付104年5月起至106年4月止之管理費等語，業
據提出松江精美華廈B棟管理費存根聯、94年管理費明細、
催告繳納管理費之存證信函及回執、區分所有權人會議紀錄
、A棟管理負責人 呂學坡 103年10月22日出具之證明書、系
爭帳戶自84年5年迄今之存摺影本為佐（見本院106年度司
促字第7808號卷第5-12頁、第18-23頁、本院卷第68頁、第
79-105頁）。
㈡被告雖辯稱「松江精美華廈」未成立管理委員會，未召開區
分所有權人會議，其自毋庸支付管理費云云，惟查：
⒈現代社會工商發達，人口往都市地區集中，人類群居環境與
往昔農業社會迥異，於營群居生活時，應遵守團體規範，始
能提昇居住品質，確保良好生活環境，在都市居住之型態，
或就公寓大廈之建物區分所有而各有其專有部分，或就共同
設施之使用與管理具有整體不可分性之社區內獨立使用之建
築物有其單獨所有權，然公寓大廈建物區分所有人就建物共
用部分，按其應有部分有所有權，社區內建物所有人亦就社
區共同設施有共有權，則就公寓大廈共有部分或社區共同設
施之管理，是除有公寓大廈條例之條款應優先適用外，另亦
應適用民法有關共有之規定。又按共有物，除契約另有訂定
外，由共有人共同管理之；共有物之管理費，及其他擔負，
除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔之，
民法第820條第1項、第822條第1項分別定有明文，足見
共有物之管理及其管理費或其他負擔，應視共有人間有無另
以契約訂定，此為私法自治之基本原則。而公寓大廈之區分
所有權人或社區建物所有人，為公寓大廈或社區全體住戶團
體之成員，管理、使用共有設施，應尊重全體住戶之共同意
見，則公寓大廈區分所有權人就共用部分管理費用之負擔，
依私法自治原則，原則上係經由區分所有權人會議決議應繳
納之管理費，作為公共基金，符合現代群居生活之要求。鑑
於現代社會中，群居生活全體住戶間之權利義務關係有現實
規範之必要，以達增進大眾福祉、促進團結及一致管理之目
的，若准許個別區分所有權人擅以個別原因否決規約之效力
，會使公寓大廈之公共事務無從進行，將有害其他大多數區
分所有權人之公共利益，不符現代群居生活之需要及公平正
義，是區分所有權人或住戶間如就相關權利義務關係達成決
議或訂定規約，實際上亦經由大多數區分所有權人遵循多年
，則依當地之習慣，應認為該決議或規約有事實上拘束全體
區分所有權人之效力，以達管理便捷之目的。
⒉被告雖為前開抗辯，然其於本院審理時已自承：84年間，全
住戶有通過1樓住戶1戶1個月收取250元，後來87年漲到
300，樓上的住戶每戶每月600元，後來漲到700元做為清
掃費，我所說的全體住戶是全部23戶，我們這棟和隔壁棟是
自繳各的，104年5月之前，我都有按月繳足700元等語（
見本院卷第71頁反面至72頁），而呂學坡所出具之證明書亦
載明：「茲證明松江精美華廈A、B棟之區分所有權人…早
於民國84年5月前即已約定，自A、B棟建物界線劃分，分
別管理共有土地，…各自獨立管理，互不干涉，有關管理費
之收支，亦各自獨立為之」（見本院卷第68頁），又與兩造
居住於同棟建物之 簡正茂 於本院106年度北小字第2823號給
付管理費事件審理時亦陳稱：從71年開始就由B棟住戶開會
同意要繳公共費用，約定金額2樓以上住家公共費用為600
元，後來於94年後調整為700元，確實有此約定等語，有該
案筆錄影本在卷可憑（見本院卷第74頁），堪認「松江精美
華廈」自84年5月起即以出入口約定劃分為2棟建物，彼此
各自獨立管理，管理費之收支亦各自獨立，兩造所有之大樓
（即原告所稱B棟）共計有23戶，有獨立召開區分所有權人
會議，約定收取管理費之收取及標準，再將收取款項存放在
系爭帳戶內，已由區分所有權人遵行交費以處理大樓之公共
事務多年，且被告於84年間至104年4月以前，亦均有依區
分所有權人會議約定繳交管理費，B棟住戶就該大樓共用部
分管理費之負擔，既已有決議或規約，縱未成立管理委員會
，仍有拘束全體區分所有權人之效力，區分所有權人應遵守
決議或規約所定之一切權利義務事項，是原告依民法第820
條、第821條請求被告給付104年5月起至106年4月止所
欠繳之管理費予共有人權體，於法有據。
⒊依原告所提出105年9月27日松江精美華廈B棟公寓大廈（
社區）區分所有權人會議紀錄大樓區分管理範圍及住戶規約
第3點，已決議公司每戶每月之管理費為1,000元，住家（
包括一樓公司）每戶每月管理費為700元（見本院卷第19頁
），且被告亦自承87年清掃費（管理費）漲為700元，其於
104年5月之前，均有按月繳足，則原告請求被告給付104
年5月起至106年4月止，每月700元之管理費，共計16,8
00元（計算式：700元x24=16,800元），為有理由。至被告
抗辯：因住戶所交付之管理費均存入系爭帳戶，為 蔣祖清 所
把持，帳目不清，故其不願再繼續繳納云云，按利害關係人
於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑
證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應
負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理
負責人或管理委員會不得拒絕，公寓大廈管理條例第35條固
定有明文，惟管理費係為公寓大廈共有部分修繕、管理、維
護所需，並非為支付管理委員會管理之報酬，而管理委員會
則係依區分所有權人賦予之權力而為管理，兩者間並無對待
給付關係，區分所有權人對於管理委員會執行管理行為（例
如質疑帳目不清）如有爭執時，應依規約（或規約範本）規
定或於區分所有權人大會時提出討論以謀救濟，尚不能因此
而拒絕繳納管理費，從而，被告質疑蔣祖青帳目問題，不論
實情如何，依前述說明，不得因此拒絕給付管理費。
五、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限
者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，
自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，
或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催
告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第
229條第2項分別有明文規定。本件原告之請求，核屬無確
定期限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責
任。準此，原告請求被告給付16,800元及自支付命令送達翌
日即106年6月28日（見本院106年度司促字第7808號卷第
31頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核無不合
，併予准許。
六、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20規定，應依職權宣告假執行。本院並依同法第392條第
2項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。
七、按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定
其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計
算書確定本件訴訟費用額如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年12月29日
臺北簡易庭法官葉藍鸚
訴訟費用計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師
提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月29日
書記官林錫欽