臺灣臺北地方法院簡易民事判決
103年度北簡字第5315號
原 告 張福田
被 告 超群三溫暖工程有限公司
法定代理人 姚林蝦
訴訟代理人 徐松龍 律師
陳勇成 律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，於中華民國103年9月17
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟柒佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟
法第24條定有明文。查本件兩造所訂水悟空甜客廳租賃合約
書第7條第7項約定合意以本院為第一審管轄法院，本院自有
管轄權，先予敘明。
二、原告起訴主張：
㈠原告於民國98年1月16日與被告簽訂水悟空甜客廳租賃合約
書（下稱系爭租約），約定以臺北自來水事業處（下稱自來
水處）思源街1號親水教育體驗園區水悟空健身瑜珈SPA會館
戶外戲水區池畔空地為租賃範圍，租賃期限自98年1月16日
起至101年12月26日止，共計3年。原告自簽訂系爭租約後，
即依系爭租約第3條第3項規定支付新臺幣（下同）15萬元，
作為押租金。並開立一年份租金支票12紙交付被告，每張支
票面額均為5萬元，到期日分別為每月1日。被告已就票號AC
0000000（到期日為98年4月1日）、票號AC0000000（到期日
為98年5月1日）、票號AC0000000（到期日為98年6月1日及
票號AC0000000（到期日為98年7月1日）等4紙支票，兌領取
得款項，故被告業已取得押租金15萬元及租金20萬元。
㈡原告雖於簽約後即開始施工建造營業設施，惟因本件營業租
賃標的物性質特殊，屬於自來水處自來水廠用地，該處於原
告營業設施完成並開始準備營業後，突然通知須取得使用執
照方得營業，且向原告介紹 傅紀宏 建築師事務所代為辦理建
造執造及使用執照申請事宜。詎傅紀宏建築師事務所告知該
等營業設施僅能申請雜項使用執照，無法取得餐飲業使用執
照。故原告耗費600餘萬元所建造之營業設施，自98年1月16
日租賃期間開始迄租約終止，始終無法開始營業。依系爭契
約第11條第15項約定：「若於施工中、後及開業前，甲方或
臺北自來水事業處因故要求乙方停工，造成乙方無法順利進
行施工、延期施工或無法開業時，甲方須協助乙方進行協調
疏通，並協助取得相關證照，甲方之場地租金需停止向乙方
計算及收租，並展延施工期至完全無慮。若甲方協調疏通仍
無法順利進行，經甲乙雙方協商，乙方保有權利停止租賃之
權利。」系爭租賃標的物既因無法取得餐飲業使用執照，始
終未能開始營業，被告依上開約定自不得收取租金，而在租
約終止後亦應返還其所收取之押租金，爰依租賃契約及民法
第179條不當得利之規定，請求被告給付35萬元。
㈢對被告所為抗辯之陳述：
1.原告之經歷背景實與本案需否返還押金及租金並無關聯，且
餐飲事業經營者所專長者，乃為食材物流、人員管理、廚房
衛生、市場行銷等環節。至於店面裝潢、建管法令、衛生環
保法規等，均屬建築及法律專業領域，本需另行委任專業人
士諮詢。
2.被告未能協調疏通、協助原告取得相關證照，以致原告自始
至終未能取得使用執照、派員進駐營業，直至契約期間屆滿
均未能開始營業。本件租賃契約之使用目的乃為「營業項目
：遊客休憩、諮詢、販賣、餐飲與專案活動」，契約目的自
始至終根本無法達成。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告35萬元，及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉原告願供擔
保請准宣告假執行。
三、被告方面：
㈠被告前向自來水處投標後得標，取得經營公館自來水園區之
水悟空水上樂園權利。原告為知名餐飲連鎖牛排店「貴族世
家」之總經理，對於相關餐飲設備之設置、興建、使用、管
理與販賣均需符合相關建管、衛生、環保及取得餐飲業等各
項執照法令本知之甚詳。被告於原告接洽承租場地事宜，將
自來水處為公家單位強調依法行政，對於合法性其有相當要
求，承租場地使用需符合或依照與自來水處勞務契約與相關
法令之要求告知原告，並將相關內容（即系爭租約第4條第1
項及第2項、第6條第3項及第7項、第7條第3項、第8條第1項
、第9條及第11條第4項、第18項及第19項）載入系爭租約內
。原告承租場地係作為遊客休憩、販賣、餐飲等營業業務，
須進行業務設備項目之設置裝潢，雙方約定原告如因業務需
求之投資設備項目，如涉及建築管理、環保等相關法令，原
告應依規定自行完成相關申辦手續（系爭租約第11條第4項
），故依原告之經驗背景下，就本件承租場地是否符合法令
得承租作為營業投資，悉由原告決定意願後始與被告簽約。
㈡原告於確定承租意願後，被告依規定就原告承租場地乙事發
文予自來水處，經自來水處同意且要求使用承租場地須符合
勞務契約與相關法令之要求。被告嗣將被告已獲得自來水處
之同意授權出租場地通知原告，原告於看過場地，承租範園
約100坪。被告考量促進商圈繁榮帶動人氣，於寸土寸金之
公館商圈內，決定便宜以每月5萬元出租原告。雙方於98年1
月簽訂系爭租約，租期為98年1月16日至101年12月26日，租
賃所在地及範圍為自來水處思源街1號親水教育體驗園區水
悟空健身瑜珈SPA會館戶外戲水區池畔空地，營業項目為遊
客休憩、諮詢、販賣、餐飲與專案活動，租約用印後兩造分
執，並送交自來水處備查。原告為進行設備之裝潢，要求被
告給予裝潢期（即98年1月16日至3月25日）不計租金以利原
告裝潢業務。自來水處知悉雙方合約之備查後，於原告進行
裝潢期間內派專員至現場說明須有執照始能合法使用場地經
營業務；又原告於裝潢施工期間內為進行裝潢施工，與傅紀
宏建築師簽約委請其為原告辦理建管各項事宜，由原告依法
令規定自行完成相關申辦手續。
㈢而系爭租約第11條第15項係約定原告因遭被告或自來水處要
求停工而無法施工或開業，被告停止收取租金。此與原告主
張因承租賃標的無法取得餐飲執照之情形有所不同。原告復
未就其無法營業的原因（究竟是無法取得何等之執照）具體
舉證並說明，況原告並無可能於未確認是否取得執照即投入
營業設備。
㈣就原告押金請求部分，原告未提出經被告簽收之收據，被告
只承認收受10萬元押金，此部分倘若受不利益判決，被告主
張在兩造租約尚未終止前，原告依約應給付租金，惟租約期
間內（即98年1月16日至101年12月26日）之租金，原告並未
依約給付，被告僅收受4張兌現的支票共20萬元，其餘租金
原告並未給付，被告主張應自原告給付之押金中扣抵及同時
履行抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請
求免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於98年1月16日簽訂系爭租約，由原告向被告承租「自
來水處思源街1號親水教育體驗園區水悟空健身瑜珈SPA會館
戶外戲水區池畔空地」，租賃期限自98年1月16日起至101年
12月26日止，共計3年。
㈡原告於簽訂系爭租約後，即開立1年期租金支票12紙交付被
告，每張支票面額均為5萬元，被告已就票號AC0000000（到
期日為98年4月1日）、票號AC0000000（到期日為98年5月1
日）、票號AC0000000（到期日為98年6月1日）及票號AC000
0000（到期日為98年7月1日）等4紙支票，兌領取得款項，
共計取得租金20萬元。
㈢系爭租約第2條第3項約定：「自民國九十八年一月十六日至
三月二十五日止。（七十天裝潢期中包含農歷年節十天，不
算租金）」。
㈣系爭租約第3條約定：
1.第1項：「民國九十八年一月十六日合約簽定即開立一年整
之租金，每月租金新台幣五萬元整含稅（分開十二張支票
給甲方《即被告，下同》）」。
2.第2項：「民國九十八年三月二十六日到九十九年三月二十
五日止，租金為每月新台幣五萬元整（含稅）。民國九十
九年三月二十六日到一百年三月二十五日止，租金調整為
每月新台幣五萬伍千元整（含稅）。民國一百年三月二十
六日到一百零一年三月二十五日止，租金調整為每月新台
幣六萬元整（含稅）。民國一百零一年三月二十六日起每
兩年調整5％的租金（含稅）」
3.第3項：「合約成立後即開立押金（三個月房租）。金額以
每月新台幣五萬元整計算。共計新台幣壹拾伍萬元整，並
於租賃期滿時無息歸還。」
㈤系爭租約第8條約定：
1.第1項：「本合約於雙方用印完成後，送交臺北自來水事業
同意備查後，自合約所載簽約日起開始生效。本合約生效
後，取代本合約簽定前雙方所有關於本合約事項之口頭或
書面上之建議及協議。」
2.第2項：「約存續期間內，乙方《即原告，下同》因故無法
繼續營運而需終止本契約關係時，應於3個月前通知甲方，
否則甲方得沒收其押金，乙方不得異議。」
㈥系爭租約第11條約定：
1.第4項：「乙方如因業務需求之投資設備項目，如涉及建築
管理、環保...等相關法令者，乙方應依規定自行完成相關
申辦手續。」
2.第15項：「若於施工中、後及開業前，甲方或臺北自來水
事業處因故要求乙方停工，造成乙方無法順利進行施工、
延期施工或無法開業時，甲方須協助乙方進行協調疏通，
並協助取得相關證照，甲方之場地租金需停止向乙方計算
及收租，並展延施工期至完全無慮。若甲方協調疏通仍無
法順利進行，經甲乙雙方協商，乙方保有權利停止租賃之
權利。」
五、原告主張其承租系爭租賃物後，已給付被告押租金15萬元及
4個月租金20萬元，合計35萬元，惟原告迄無法取得餐飲業
之使用執照，依系爭租約第11條第15項約定，被告負有協調
疏通之責，既系爭租賃標的物因無法取得餐飲業使用執照，
始終未能開始營業，被告依上開約定自不得收取租金，而在
租約終止後亦應返還其所收取之押租金等節，除關於被告有
收取押租金10萬元及押金20萬元之事實外，其餘為被告所否
認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：㈠被告是否有收
取押租金15萬元？㈡原告得否請求被告返還押租金15萬元及
租金10萬元？茲論述如下：
㈠本件被告雖否認業已收取原告所交付之押租金15萬元，而辯
稱僅收取押租金10萬元云云。惟查系爭租約係經兩造簽章確
認，並送交自來水處備查，此為兩造所不爭執。茲觀諸系爭
租約第3條第1項約定：「民國九十八年一月十六日合約簽定
即開立一年整之租金，每月租金新台幣五萬元整含稅（分開
十二張支票給甲方《即被告》）」，及系爭租約第3條第3項
約定：「合約成立後即開立押金（三個月房租）。金額以每
月新台幣五萬元整計算。共計新台幣壹拾伍萬元整，並於租
賃期滿時無息歸還。」可知兩造於合約簽立時除開立1年整
之支票給付租金外，尚有押租金15萬元。本件被告亦不否認
有收取1年期之租金支票共12紙，倘被告確僅收取10萬元押
租金，理應在系爭租約上另行註記載明，然系爭租約並無任
何關於短收押租金之記載，自難認被告所稱僅收取押租金10
萬元為可採。是原告主張已交付被告押租金15萬元乙情，應
屬有據，堪以採信。
㈡次按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之
習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但
不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者
，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止
期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」、「
定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，
得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先
期通知。」民法第450條、第453條定有明文。故定期租賃契
約，原則上應於期限屆滿時消滅，倘當事人有特別約定一方
於期限屆滿前得終止契約，亦應依規定先期通知。查系爭租
約乃定有期限之租賃契約，租賃期限自98年1月16日起至101
年12月26日止，兩造租賃關係本應於期限屆滿時消滅。而系
爭租約第8條第2項固約定：「約存續期間內，乙方因故無法
繼續營運而需終止本契約關係時，應於3個月前通知甲方，
否則甲方得沒收其押金，乙方不得異議」。兩造雖有約定當
事人之一方於期限屆滿前得終止契約一事，惟本件原告並未
主張其有先期（於3個月前）通知原告而提前終止系爭租約
之情事，是應認兩造租賃關係於101年12月26日期限屆滿時
消滅。則於租賃關係存續期間，原告自應依系爭租約第2條
第3項：「自民國九十八年一月十六日至三月二十五日止。
（七十天裝潢期中包含農歷年節十天，不算租金）」、第3
條第2項：「民國九十八年三月二十六日到九十九年三月二
十五日止，租金為每月新台幣五萬元整（含稅）。民國九十
九年三月二十六日到一百年三月二十五日止，租金調整為每
月新台幣五萬伍千元整（含稅）。民國一百年三月二十六日
到一百零一年三月二十五日止，租金調整為每月新台幣六萬
元整（含稅）。民國一百零一年三月二十六日起每兩年調整
5％的租金（含稅）」之約定給付租金。復按「承租人應依
約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣
者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆
滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時
支付之。」民法第439條定有明文。查系爭租約約定由原告
先開立12紙支票給付1年之租金，發票日均為每月1日，第1
張為98年4月1日，是堪認兩造應有約定於每月1日給付租金
之意。
㈢至原告主張依系爭租約第11條第15項約定，被告應不得收取
租金，並於租約終止後應返還押租金15萬元等節，已為被告
所否認，業如前述。且該第11條第15項係約定：「若於施工
中、後及開業前，甲方或臺北自來水事業處因故要求乙方停
工，造成乙方無法順利進行施工、延期施工或無法開業時，
甲方須協助乙方進行協調疏通，並協助取得相關證照，甲方
之場地租金需停止向乙方計算及收租，並展延施工期至完全
無慮。若甲方協調疏通仍無法順利進行，經甲乙雙方協商，
乙方保有權利停止租賃之權利。」原告自應舉證本件有甲方
《即被告》或臺北自來水事業處有「因故要求乙方《即原告
》停工」之情事。原告僅泛稱無法取得餐飲業之使用執照云
云，自難認已盡舉證之責。況依系爭租約第11條第4項：「
乙方如因業務需求之投資設備項目，如涉及建築管理、環保
...等相關法令者，乙方應依規定自行完成相關申辦手續。
」之約定，原告就涉及建築管理、環保等事項，亦應依規定
自行完成相關申辦手續。故原告主張依系爭租約第11條第15
項約定，被告應不得收取租金云云，尚非有據。
㈣再按押租金乃指於租賃關係成立時，為擔保承租人之租金或
損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物
。此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後，承租人
無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於承租人
，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形者，出租人即
可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。是以押租金之主
要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，
承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，
發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押
租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照
）。又所謂當然抵充，係指抵充發生之時點屆至時，即不待
經過擔保物權實行之程序、不問當事人之意思如何、亦無需
有當事人之意思表示，即自動發生以押租金抵償承租人之債
務而結算其餘額之效力。是承租人即原告如有債務不履行情
事，出租人即被告自得以押租金主張扣抵。本件依前開說明
，原告自98年3月26日起至101年12月26日租賃關係消滅時止
，應依上述約定給付租金，而原告僅給付前4期租金共計20
萬元，則不足之租金自應以押租金抵充之，則抵充後押租金
已無餘額。
㈤末按不當得利，須以無法律上原因而受利益，致他人受損害
為成立要件，此觀民法第179條規定即明。因給付而受利益
者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即
具有法律上之原因，尚不生不當得利問題（最高法院77年度
台上字第165號判決意旨參照）。本件原告之給付租金及押
租金，均係依系爭租約而為，且押租金為擔保承租人之租金
或損害賠償債務，則被告收取租金或以押租金抵充欠租，並
非無法律上之原因，自不構成不當得利。
六、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，訴請被
告給付35萬元（即押租金15萬元及租金20萬元），及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為
無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請
即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此
敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年10月1日
臺北簡易庭
法官郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月1日
書記官陳紀元