裁判字號：最高法院87年台上字第2507號民事判決
裁判日期：民國87年10月29日
裁判案由：返還房屋等
最高法院民事判決八十七年度台上字第二五○七號
上訴人 許寶惜 被上訴人高雄市第十信用合作社法定代理人 黃景森 右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國八十六年十月二十七日台灣高等法院高雄分院第二審判決（八十六年度上字第四一五號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人就金錢給付之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用除發回部分外，由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十五年九月間向伊承租坐落高雄市○○○路一二
四、一二六號等二棟房屋之一、二樓全部（下稱系爭房屋），用以經營「池上便當」。租期原約定自八十五年九月十五日起至八十七年九月十四日止共二年，租金每月為新台幣（下同）十二萬元。嗣雖經雙方合意提前於八十六年二月二十八日終止租約，惟上訴人於租約終止後，非但未將系爭租賃物返還，且繼續無權占有系爭房屋，獲得相當於租金之不當得利，使伊受有損害等情，求為命上訴人自系爭房屋內遷出，將房屋返還與伊，並給付伊損害金十二萬元（八十六年三、四月份）之本息，及自八十六年五月一日起至交還系爭房屋之日止再按月給付六萬元損害金之判決。（按：被上訴人請求上訴人遷出返還系爭一二六號房屋之「一樓」及另按月給付之損害金超過自八十六年五月十三日起算部分，經第一審判決駁回被上訴人該部分之訴後，未據被上訴人聲明不服。又被上訴人對第一審共同被告 許金詮 為請求部分，業經第一審判決被上訴人敗訴確定。）上訴人則以：兩造合意終止系爭房屋之租約後，伊再向訴外人 徐文禎 承租系爭一二四號房屋使用，並非無權占有。被上訴人請求伊給付相當於租金之損害金，未依土地法第九十七條規定計算，亦非合法等語，資為抗辯。
原審以：上訴人原向被上訴人承租系爭房屋，雙方合意於八十六年二月二十八日終止租約後，上訴人迄仍占用系爭一二四號房屋一、二樓及一二六號房屋之二樓等事實，有被上訴人提出之建築改良物所有權狀、房屋租賃契約書、申請書、照片等件足憑，並為上訴人所不爭執，復經上訴人之子 許金銓 證述及第一審勘驗現場無訛，堪認為真正。上訴人所稱；其現占用之一二四號房屋係轉租自訴外人徐文禎，非無權占有云云，既為徐文禎所否認，又與上訴人之子許金銓所述：「徐文禎沒有將房子轉租給我們」之情不符，即見上訴人之抗辯為不足採。是被上訴人本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權之法律關係，請求上訴人自系爭一二四號房屋之一、二樓及一二六號房屋之二樓內遷出，返還該房屋與被上訴人，洵屬正當，應予准許。次查，上訴人無權占用上開房屋，獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有無法使用收益該房屋之損害，被上訴人據以請求上訴人給付所獲不當得利之損害金，亦屬有理。上訴人承租系爭房屋原係供餐飲業之用，其應付之租金不僅為使用系爭房屋之對價，尚且包括享受整個市場之特殊利益在內，殊非普通之房屋兼土地之承租可比，自不受土地法第九十七條所定房租及地租最高限制之拘束（參照最高法院五十四年台上字第一五二八號判例）。上訴人辯稱：被上訴人請求相當於租金之不當得利，應依土地法第九十七條之規定計算云云，為不足取。被上訴人請求按雙方約定系爭房屋之每月租金十二萬元計算上訴人之不當得利，要無不合。準此，上訴人現仍無權占有系爭一二四號房屋全部及一二六號房屋之二樓等部分，所受相當於租金之不當得利之比率每月應為九萬七千二百元。而被上訴人請求上訴人給付自八十六年三月一日起至八十六年五月十二日止之不當得利計十二萬元之本息及自八十六年五月十三日起至返還占用之房屋日止，再按月給付六萬元，顯均未逾上述金額，應予准許。因認第一審就上訴人應自系爭一二四號房屋一、二樓及一二六號房屋二樓內遷出，返還房屋與被上訴人並給付前開數額之損害金等部分，所為被上訴人勝訴之判決，核無不當，乃予維持，駁回上訴人之上訴。
查土地法第九十七條第一項所定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定。如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分當無請求權（見本院四十三年台上字第三九二號判例），且此項關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件，尚非不可據為計算賠償之標準（見本院四十九年台上字第一二三○號判例）。雖本院五十四年台上字第一五二八號判例謂：「市場攤位之承租人，其應付之租金可不受土地法第九十七條所定房租及地租最高限制之拘束」云云，然該判例係以「市場攤位得以營商並得享受整個市場之特殊利益」為其立論之前提。本件系爭房屋是否坐落於市場內﹖而屬於市場之攤位﹖其有無享受整個市場之特殊利益﹖原審胥未究明，徒以上訴人承租系爭房屋，係經營「池上便當」供餐飲業之用，遽為不利於上訴人之認定，自屬可議。上訴論旨指摘原判決駁回其就金錢給付即給付相當於租金之不當得利（損害金）部分之上訴為不當，求予廢棄，非無理由。至上訴人應遷讓返還房屋部分，原審依其採證、認事之職權行使，所為上訴人敗訴之判決，於法核無違誤。上訴論旨猶執陳詞，求予廢棄此部分之原判決，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十七年十月二十九日
最高法院民事第七庭
審判長法官蘇茂秋
法官蘇達志法官顏南全法官葉賽鶯法官徐璧湖右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年十一月十三日