裁判字號：臺灣宜蘭地方法院93年訴字第118號民事判決
裁判日期：民國94年10月25日
裁判案由：拆屋還地
臺灣宜蘭地方法院民事判決93年度訴字第118號原告聯邦商業銀行股份有限公司法定代理人己○○訴訟代理人乙○○
戊○○甲○○被告丙○○訴訟代理人丁○○當事人間請求拆屋還地事件，本院於94年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人健琳建設有限公司(下稱健琳公司)前提供訴外人 李坤坡 等人所有坐落宜蘭市○○段○○○○號土地(面積4453平方公尺，下稱系爭土地)設定抵押權予原告，以為健琳公司向原告借款之擔保，嗣因健琳公司未依約還款，原告乃依法行使抵押權，將系爭土地聲請強制執行拍賣程序，經原告依法向鈞院聲明承受，於民國(下同)90年4月26日由鈞院民事執行處核發不動產權利移轉證書予原告，原告據以辦理所有權移轉登記。自原告取得系爭土地所有權迄今，被告仍無權占有系爭土地，爰依民法第767條規定，訴請被告拆屋還地。被告無權占有系爭土地，妨害原告所有權行使，致原告受有相當於租金之損害，被告顯有不當得利及侵害原告之權利，爰訴請被告給付自90年4月26日起至返還系爭土地之日止，按公告現值年息百分之5計算，即每月新台幣(下同)2,192元之不當得利或損害金予原告。並聲明⑴被告應將坐落宜蘭市○○段○○○號土地上建物(面積101.18平方公尺)拆除後，將土地返還原告。⑵被告應自90年4月26日起至返還上開土地之日止，按月給付原告2,192元之不當得利或損害金。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告以原住老房子所在土地(經查係宜蘭市○○段○○○○號土地之一部分)參與合建，約定被告出土地，另付
106萬元，分得一棟房屋，可由蓋好房屋中，任挑一棟。健琳公司後來倒閉，房屋有過戶給被告，土地未過戶給被告，被告也是被害人，原告要求被告以108萬買回土地，被告現在沒錢等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查 李振練 、李坤坡、李 蔡朝興 、 李侑霖 、 蔡旺能 等5人於86年2月間將同段644地號土地與其他多筆土合併入同段641地號土地，其5人再提供合併後之641地號土地(即系爭土地)，以健琳公司名義興建房屋，並以健琳公司名義向原告辦理土地營建融資貸款，由李振練等5人擔任連帶保證人，將系爭土地設定最高限額1億3680萬元予原告，房屋陸續蓋好後，已出售者，即以客戶名義，辦理房屋貸款，健琳公司也對原告作部分清償，塗銷部分土地應有部分抵押權設定，尚未賣出之房屋，健琳公司則追加設定予原告，故原土地營建融資貸款權利內容乃隨之多次變更，嗣健琳公司倒閉，尚欠原告87,178,038元及利息、違約金未清償，系爭土地尚有應有部分4621分之3352連同其上建物340建號等28戶設定予原告，原告乃聲請就上開應有部分中之4621分之3253及上開28戶建物中之24戶強制執行拍賣(拍賣中土地部分又撤回應有部分4621分259)，拍賣中，原告依法聲明承受全部拍賣之土地及建物，並取得所有權等情，有同段644地號土地、系爭641地號土地之新舊土地登記簿謄本附卷及健琳公司登記資料、貸款及抵押權設定相關資料及拍賣過程之資料附於本院89年度執字第1263號民事執行卷可按。又健琳公司雖已將同段建號337之房屋所有權移轉被告，惟尚未移轉坐落土地之權利，是原告主張被告所有上開房屋所坐落之土地亦包含於原告依法聲明承受取得之上開土地中一節，為被告所不爭，亦有
337建號建物登記簿謄本及系爭土地登記簿謄本、系爭土地抵押權設定資料可稽，自堪信為真實。惟原告主張被告應拆屋還地一節，為被告所不同意，並以上開情詞置辯。經查：
(一)被告原持有同段644地號土地應有部分144分之4，其與訴外人李振練於85年9月簽合建契約，於同年12月以買賣為原因將土地移轉李振練，其他共有人也分別賣給李振練、李坤坡、 李蔡朝興 、李侑霖等人，該644地號土地後來合併入641地號土地，有本院依職權調閱之同段644地號土地登記簿謄本、被告提出之合建契約書附卷可憑。李振練等5人再提供系爭641地號土地，以健琳公司名義，於系爭土地上建造房屋，共建造同段336至386建號房屋51棟，復如上述，並有系爭土地登記簿謄本在卷可稽，而被告確實亦分到同段337建號房屋一棟，亦有建物登記簿謄本在卷足憑，惟可能是其尚未給付原約定之106萬元，健琳公司或李振練等人乃擱置土地之過戶。是被告抗辯其以原住老房子所在土地(即上開644地號土地應有部分144分之4)參與合建，約定可分得一棟房屋，即其原告現訴請拆除之房屋一節，復為原告所不爭，堪信為真實。由其雙方約定內容與運作過程，較似被告以參與合建之644地號土地應有部分，再貼差額106萬元，交換健琳公司興建好之房屋一棟(當然含坐落基地)之買賣與互易之混合關係，但李振練等人就坐落基地部分違約未過戶(原因恐是被告就106萬元差額部分尚未給付)，惟房屋已過戶並交付使用，房屋坐落之基地無異亦屬交付被告占有，被告依與李振練等人或健琳公司之合建約定占有分得房屋之基地，屬有權占有，且此占有，因坐落房屋已登記被告所有，亦屬具公示性，原告承受該房屋坐落之基地，就前手於該基地上具有公示性之權利義務關係，是否即應一併承受，然原告遽以其為該房屋基地所有人，即當然可對房屋所有人主張拆屋還地，尚嫌速斷。
(二)按土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，民法第876條第1項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地與房屋同屬一人，而將土地與房屋分開出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，但使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，此項法律關係性質當屬租賃，最高法院48年台上1457號判例及73年第5次民事庭決議參照。本件系爭641地號土地雖為李振練等5人所有，其上房屋第一次所有權登記則登記為健琳公司所有，但李振練等5人，除蔡旺能外，係健琳公司主要股東，有上開健琳公司登記資料可參，是系爭土地與土地上建物，無異同屬一人，參照或類推上開民法規定與最高法院判例，系爭土地拍賣時，即可視為已有地上權之設定，至少應認有租賃關係存在。
(三)次按任何人不能將大於自己之權利讓與他人，乃權利讓與之基本原則。本件縱認系爭土地與其上建物不能視為同一人所有，惟李振練等人提供系爭土地營建上開51棟房屋，且均申請建造執照合法興建，並為保存登記，該51棟房屋乃經李振練等人同意興建而有權坐落系爭土地上之合法建物，李振練等人就系爭土地之權能已受容許系爭51棟房屋存在之限制，故任何繼受系爭土地之後手，均不能取得大於李振練等5人之權利，換言之，均應繼受李振練等人容許系爭51棟房屋有權坐落系爭土地之事實。且系爭土地上有系爭51棟房屋坐落之事實，亦登記於系爭土地登記簿謄本，此由謄本地上建物建號欄位記載：凱旋段336~386號可知，故繼受人繼受系爭土地之權利時，亦無礙其依土地法第43條所可受之交易安全之保護。本件原告接受系爭土地辦理營建融資貸款，當然知道該貸款之性質，就是在提供土地上營造建物所需資金，其對俾業主有資金在土地上營造建物，必為經過申請建造執照所興建之合法建物之事實，其就系爭土地將有房屋合法、有權坐落其上之事實，較任何人都清楚，其更不可於取得系爭土地權利後，令土地上之房屋所有人拆除房屋之惡意行為，否則縱買受合法建造之房屋，豈不於建商違約或地主違約未過戶土地時，動輒遭拆屋之危險。
四、綜上，被告所有同段337建號房屋，係有權坐落系爭土地上，原告承受系爭土地，與系爭房屋間，或視為有地上權設定，或認為與被告間成立租賃關係，至少原告應繼受容許系爭土地上有51棟房屋合法興建存在之事實，已如上述。從而，原告遽以請求被告拆屋還地，並請求被告給付自本院發給系爭土地權利移轉證書之日起至交還土地之日止相當於租金之不當得利或損害金，自非有據，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國94年10月25日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官林美治正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國94年10月26日
書記官陳雅君