裁判字號：最高法院103年台上字第2624號民事判決
裁判日期：民國103年12月18日
裁判案由：請求拆屋還地等
最高法院民事判決一○三年度台上字第二六二四號上訴人 王智弘
王紀秀梅 王瑞德 王姚淑滿 王宗鎮 王亞欣 上一人法定代理人 謝姵涵 上訴人 王秀靜
王秀宜 王裕程 王若榕 兼上二人共同法定代理人 彭群雅 共同訴訟代理人 陳鎮 律師被上訴人 張素娟 訴訟代理人 吳梓生 律師
鄭志誠 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○二年九月二十五日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○一年度重上字第一七一號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件被上訴人主張：坐落台中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）前為訴外人 廖允寬 、 廖德樹 （下稱廖允寬二人）所共有，其等於民國三十九年三月十三日將之出租予上訴人之被繼承人 王塗水 ，嗣再將系爭土地售與伊母 張莊美碧 ，王塗水與張莊美碧就系爭土地即成立租賃關係，兩造分別因繼承而繼受上開租賃關係。王塗水曾書立「覺書」（下稱系爭覺書）與廖允寬二人，承諾地主日後倘有必要，於一個月前通知，即無條件返還系爭土地；伊已於九十九年十月二十六日發函通知上訴人，將於同年十二月三十一日終止系爭土地租賃關係，上訴人自應返還系爭土地。縱認上開「覺書」非真正，然上訴人亦有擅自將系爭土地之一部轉租予他人經營菜攤，及擅自或任令建物承租人在建物外之巷道上搭建木造平台，致生危害公共交通安全，為違反法令之使用，伊已以一○○年八月二十四日準備書㈢狀對上訴人為終止租約之意思表示，上訴人等所有之台中市○○區○○街○○○巷○號房屋（下稱系爭建物）仍續占用系爭土地，即屬無權占有，致伊受有相當於租金之損害等情。爰依「覺書」約定、土地法第一百零三條第三、二款、民法第一百七十九條、第一百八十四條、第七百六十七條等規定，求為命：（一）上訴人應將坐落系爭土地上之地上物拆除，並將該土地騰空返還。（二）上訴人應自一○一年一月一日起至返還上開土地之日止，按月給付伊新台幣（下同）四萬二千五百零二元之判決。
上訴人則以：張莊美碧曾持系爭覺書向王塗水訴請拆屋還地，及確認覺書之真正，均受敗訴判決確定，被上訴人再以覺書所載提起本件訴訟，有既判力或爭點效之適用。又伊出租與訴外人 吳莉華 設攤部分，僅系爭建物之騎樓部分，屬伊對所有建物使用收益行為，非基地轉租。第一審判決附圖（下稱附圖）二所示D、E部分平台係向伊承租房屋之訴外人所設，更無妨礙公共安全或違反公序良俗之情形；又被上訴人既已於一○一年三月收受租金，則兩造已另成立租賃契約，縱未成立，系爭建物竣工迄今僅二十餘年，其使用年限在五十年以上，被上訴人訴請拆除，亦有違誠信原則而屬權利濫用等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：按租用建築房屋之基地，承租人轉租基地於他人時，出租人得收回該基地，土地法第一百零三條第三款定有明文。此所謂轉租基地於他人，不以全部轉租為限，即對於一部轉租亦得就全部租賃關係予以終止。被上訴人主張上訴人有將系爭土地面向台中市○○區○○街之如附圖二所示土地轉租予吳莉華經營菜攤使用之事實，已據提出照片、錄影光碟、錄音譯文等為證。吳莉華亦證陳其向上訴人租用騎樓部分，而自行擴張使用騎樓外土地，承租使用範圍如相片所示等語。參以該附圖二之複丈成果圖係由台中市豐原地政事務所依被上訴人及吳莉華指界測量而來，吳莉華使用範圍含系爭土地及鄰地（附圖二所示B、C部分），堪認被上訴人上開主張屬實。上訴人雖辯稱：吳莉華使用之土地在雨遮遮蔽範圍，屬伊對系爭建物使用收益權行使範圍云云。然該雨遮縱附合於系爭建物，亦不因而使如附圖二所示A部分雨遮下方之土地十平方公尺成為系爭建物之一部，依系爭建物使用執照所示騎樓部分僅四．○三平方公尺，該A部分雨遮遮蔽下方土地扣除騎樓面積，則上訴人所出租予吳莉華者仍有五．九七（10－4.03）平方公尺非位於系爭建物騎樓之基地上。兩造間就系爭土地為不定期基地租賃關係，上訴人既將系爭土地違法轉租與他人，被上訴人以一○○年八月二十四日準備書㈢狀，依土地法第一百零三條第三款對全體上訴人為終止租約之意思表示，租賃關係於翌日已終止，上訴人占用系爭土地即無正當權源。被上訴人並稱其於一○一年三月收受上訴人之給付並非租金，而係損害金，用以減少兩造紛爭等語，與常情無違，自不能因被上訴人收受該款項，即遽認兩造另成立租賃關係。張莊美碧於另案訴請上訴人調整租金時，固提及訴外人設攤一事，惟該案卷證業經銷毀，無從認被上訴人於該案中已默示同意上訴人之轉租作為調整租金之依據，被上訴人以轉租為由終止本件租約，難認係權利濫用或違背誠信原則。兩造間之租賃契約既經終止，上訴人自一○○年八月二十五日起無權占有系爭土地，並受有占有系爭土地之利益。從而被上訴人本於民法第七百六十七條第一項前段規定，請求上訴人拆除系爭建物、返還土地，及依民法第一百七十九條規定請求上訴人自一○一年一月一日起至交還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利四萬二千五百零二元，為有理由等詞，為其判斷之基礎。
按土地法第一百零三條第三款所規定承租人轉租基地於他人，出租人得終止契約之情形，係指承租人承租基地後，不自為建築，而將基地轉租於他人謀利；此究與基地承租人建築房屋後，將房屋全部或一部交由他人使用收益之情況有別，而使用房屋必然使用房屋所坐落之基地，尚難以此構成終止租約之原因。原審認吳莉華向上訴人承租使用範圍包括附圖二所示A、B、C部分雨遮位置，查該B、C部分並非坐落於系爭土地，與系爭土地租賃無涉。
而上訴人主張雨遮附合於系爭建物，倘若非虛，則系爭建物即因附合之雨遮而擴大其所有權範圍，吳莉華承租該A部分位置即屬系爭建物一部，能否執此遽認上訴人係將該A部分土地轉租他人，殊非無疑。原審就此未詳加調查審認，徒以上開理由遽為上訴人不利之認定，進而為其敗訴之判決，尚有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。末查被上訴人於第一審聲明求為命上訴人將系爭土地上之地上物拆除，並將該土地騰空返還伊及給付相當於租金之損害金（一審卷㈡二五六頁）。所請求拆除者似為七十八年竣工取得使用執照之系爭建物。第一審據上訴人所提出之七十四年三月七日台中縣豐原地政事務所土地複丈成果圖（即附圖一），判令「被告應將坐落台中市○○區○○○○○○地號土地上如附圖所示A、B部分，面積一百九十二平方公尺之四層建物拆除後，將土地騰空返還原告」。該附圖A部分係空地，面積一三四平方公尺，B部分為面積五八平方公尺之房屋（非系爭建物）；而系爭建物之使用執照所載基地面積為一九二平方公尺，其第一層為一○四．九一平方公尺、騎樓面積四．○三平方公尺（見一審卷㈡四七頁），該判決主文所指應拆除建物範圍、面積與系爭建物之使用執照所載有異，其是否正確，應予釐清。案經發回，宜併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○三年十二月十八日
最高法院民事第七庭
審判長法官李彥文
法官沈方維法官簡清忠法官蔡烱燉法官吳惠郁本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○三年十二月三十日
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