裁判字號：最高法院87年台上字第2205號民事判決
裁判日期：民國87年09月17日
裁判案由：拆屋還地等事件
最高法院民事判決八十七年度台上字第二二○五號
上訴人 張孫煜
薛政芳 張志堅 共同訴訟代理人 賴盛星 律師
周世傳 律師被上訴人 林勝雄 右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十六年六月十日台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度重上更㈡字第九號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：被上訴人於民國七十五年七月二十二日向上訴人張孫煜及訴外人 陳煌祥 承租台北市○○區○○段一小段九五二號（重測前○○○區○○○段玉潮坑小段一四六－二號）土地（下稱九五二號土地）所有權應有部分各十分之三，作為建造游泳池之用，約定租期自七十六年一月一日起至七十八年十二月三十一日止，每年租金新台幣（下同）三十萬元，嗣陳煌祥於七十九年九月十二日及同年六月一日，將其應有部分十分之三分別售予張孫煜十分之一、被上訴人十分之二，致出租人僅餘張孫煜一人，張孫煜於租期屆滿前之七十八年十月二十一日通知被上訴人不再續租，該租賃關係已因租期屆滿而消滅，張孫煜自得本於租賃物返還請求權，請求被上訴人拆除九五二號土地上之房屋。又被上訴人明知該土地另一共有人 張金水 （應有部分為十分之四）早於七十四年五月六日死亡，竟於七十五年十月十八日偽造張金水名義之土地使用權同意書，申請在九五二號土地上建造三層建築物一棟。嗣張金水之應有部分由上訴人薛政芳、張志堅分別取得百分之三十九、百分之一，因被上訴人在該土地上建造房屋時，並未取得全體共有人同意，薛政芳、張志堅自得本於物上請求權，請求被上訴人拆除該土地上之房屋。上訴人並依侵權行為之法律關係，請求被上訴人賠償相當於租金之損害金每年四十萬元等情，求為命被上訴人將九五二號土地上如原判決附圖所示紅色部分面積七○五平方公尺之房屋拆除，並自七十九年一月一日起至拆除房屋日止，按年給付張孫煜七萬五千元，薛政芳七萬三千一百二十五元、張志堅一千八百七十五元之判決。（損害金超過上開金額之請求部分，業經判決上訴人敗訴確定。）被上訴人則以：張金水所有九五二號土地應有部分，由執行法院交由張孫煜強制管理，張孫煜將之一併出租予被上訴人，強制管理終結後，張金水之繼承人未與張孫煜一同於租期屆滿前為反對續租之表示，被上訴人繼續使用土地，已成不定期限租賃，上訴人不得請求拆除房屋及賠償損害等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：本件首應審酌者為張孫煜與陳煌祥所出租者，是否為九五二號土地全部及張孫煜有無依強制管理人之地位將張金水（或其繼承人）之應有部分出租之權﹖查系爭九五二號土地出租時，張孫煜及陳煌祥各擁有所有權應有部分十分之三，其餘十分之四則為張金水擁有，張金水之應有部分經執行法院二次減價拍賣而未拍定，由張孫煜強制管理中，為兩造所不爭執。而八十五年十月九日修正前之強制執行法就管理人對標的物之出租權，並無限制之明文，應認為管理人有出租之權限。次查張孫煜於洽訂系爭租約時，即表明係張金水之管理人，有權將張金水之應有部分一併出租，並出示及交付其強制管理命令影本一張予被上訴人，有被上訴人所提出之強制管理命令影本可參，且張孫煜於訂立租賃契約後，為使被上訴人能就系爭土地申請建造執照，先後於七十五年十月七日及七十六年二月十八日，向執行法院聲請撤回系爭一四六－二號（重測後為九五二號）土地之執行，此亦足以證明張孫煜於訂立本件租約時，係以強制管理人之地位，將張金水或其繼承人之應有部分一併出租。再查被上訴人與張孫煜及陳煌祥所訂之租賃契約載明「……茲為租用台北市○○區○○○段玉潮坑小段一四六－二地號不動產事，面積如土地所有權狀出租與甲方使用，雙方合意條件如後……」，而依所有權狀記載，系爭九五二號（重測後地號）土地「面積壹肆貳陸平方公尺」，是本件租賃係以一四二六平方公尺範圍為標的。張孫煜之所有權狀固亦載明「權利範圍拾分之叁」，惟苟張孫煜及陳煌祥出租範圍不包括張金水（或其繼承人）之應有部分，則租賃契約應載明僅係就張孫煜及陳煌祥二人之應有部分為標的，故依租賃契約內容而論，應認本件出租範圍包括張金水（或其繼承人）之應有部分。張孫煜主張所謂「面積如所有權狀」，係指按伊與陳煌祥所有權狀記載之權利範圍之面積云云，並不可採。另租賃契約載明：「本件租金定每年新台幣叁拾萬元……每年一月一日、七月一日及支付租金，每期付半數……」，而七十六年六月一日及同年九月十二日陳煌祥將其應有部分十分之三分別移轉十分之一予張孫煜、十分之二予被上訴人後，被上訴人因已取得十分之二所有權，遂半年減付租金三萬元，為兩造所不爭執，依此計算，被上訴人每年租金減付六萬元，致原約定租金由三十萬元減為二十四萬元，即被上訴人取得應有部分十分之二，僅支付原約定租金之十分之八，可見被上訴人所承租者為系爭九五二號土地全部，張孫煜辯稱此乃被上訴人自行扣除一部分租金，為被上訴人單方之行為云云，不足採信。又如上訴人主張未將張金水應有部分一併出租為實在，則張孫煜及陳煌祥僅將其按應有部分對於共有物所具有之使用收益權部分，於契約關係存續期限內，供被上訴人享有即可，惟事實上被上訴人於租賃契約成立後，非僅享有張孫煜及陳煌祥按其應有部分對於共有物所具有之使用收益權部分，而係占用系爭九五二號土地全部，此亦足證上訴人主張本件租約僅出租張孫煜及陳煌祥之應有部分等語，並非實在。按管理人與當事人間之關係為委任。被上訴人主張管理人即張孫煜及張金水或其繼承人間適用代理之法律關係。上訴人則謂張孫煜及陳煌祥於出租時未表明代理，亦未表明本人即張金水或其繼承人，仍不能認張孫煜及陳煌祥之出租係包括張金水之應有部分在內云云。然張孫煜就其任管理人之標的即張金水之應有部分有出租之權限，且張孫煜及陳煌祥係將九五二地號土地全部出租，而非僅張孫煜及陳煌祥之應有部分，已如前述，又張孫煜、陳煌祥與被上訴人立約時，雙方均知張金水（或其繼承人）之應有部分係由張孫煜本於強制管理人之地位而代理出租，且租賃係諾成契約、不要式契約，是被上訴人與張金水或其繼承人間自仍能成立租賃契約，不以契約中列名張金水或其繼承人為必要。系爭租約雖未特別記載該強制管理之事實，亦不影響張金水或其繼承人之應有部分已合法出租予被上訴人之效力。綜上所述，本件系爭租賃契約之標的應包括登記張金水名義之應有部分，而為九五二地號土地全部。又查系爭租約訂有租期，自七十六年一月一日至七十八年十二月三十一日，應為定期租賃，被上訴人以該租約第一條約定到期得雙方協議租用，主張本件租約為不定期，尚無可採。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。是以定期租賃，出租人表示反對續租之意思，有阻卻繼續契約之效力，此與同法第二百六十三條所定當事人依法律之規定終止契約之情形，具有同一法律理由，自應類推適用。故租賃物為數人所共同出租者，表示此項意思時，應準用第二百五十八條第二項規定，由出租人全體為之，經最高法院六十三年度台上字第二一三九號著成判例。陳煌祥於七十六年六月一日及九月十二日將其應有部分十分之二及十分之一分別移轉予張孫煜及被上訴人，於租期屆滿時已非土地共有人，無權為反對續租之意思表示。張孫煜雖於七十八年十月二十一日以存證信函對被上訴人為反對續租之意思表示，但張金水之應有部分因張孫煜於七十五年十月七日具狀撤回拍賣抵押物之強制執行而終結強制管理，該租約對張金水之繼承人 張吳有華 、張志堅、 張淑敏 、 張志誠 仍繼續有效，張孫煜於七十八年十月二十一日寄發存證信函時已無權代張金水或其繼承人為反對續租之意思表示，而張金水之繼承人張吳有華、張志堅、張淑敏、張志誠並未為反對續租之意思表示，揆諸上開判例意旨，僅張孫煜一人為反對續租之意思表示，並非合法，則依民法第四百五十一條之規定，系爭租賃已視為以不定期限繼續契約。另薛政芳之應有部分百分之三十九係於七十九年六月三十日向張金水之繼承人購得，張志堅之應有部分百分之一係繼承自張金水，則前開視為以不定期限繼續契約之租賃亦存在於被上訴人與張志堅間，依民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，薛政芳亦應受上開不定期租賃關係之拘束。從而張孫煜以租賃關係消滅為由，請求被上訴人拆除系爭土地上之建物以回復租賃物原狀及薛政芳、張志堅本於物上請求權請求被上訴人拆除系爭建物，均於法無據。另被上訴人基於不定期租賃關係繼續占用系爭九五二號土地，有正當權源，非屬侵權行為，上訴人依侵權行為損害賠償之法則，請求被上訴人自七十九年一月一日起至拆除建物日止，按上訴人應有部分比例賠償相當於租金之損害金，亦無理由等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人張孫煜及訴外人陳煌祥於七十五年七月二十二日與被上訴人所訂立之租用契約書（見一審卷一二頁）載明：租用系爭土地，面積如土地所有權狀，每年租金三十萬元。張孫煜當時又為張金水應有部分之強制管理之管理人，原審因而認為張孫煜於訂立租約時以強制管理人之地位將張金水或其繼承人之應有部分一併出租（原判決第三四頁、正面、第二、三行），系爭租賃標的包括張金水之應有部分，而為第九五二號土地之全部（原判決第三五頁、正面、第四行）。惟按出租人不以所有人為限。系爭租約之出租人僅有張孫煜及陳煌祥，並無張金水或其繼承人，亦未載明有代理張金水或其繼承人出租之意旨，且按強制管理之管理人為執行法院之輔助機關，其委任關係存在於執行法院與管理人間，則張孫煜於訂立系爭租約時，就張金水或其繼承人之應有部分，以管理人之地位一併出租，究係以自己之名義出租，抑係以張金水或其繼承人代理人之身分將該應有部分出租，即有疑義，且此攸關張孫煜一人得否合法為反對系爭租約續租之意思表示，原審對此未為詳查審認，已有未洽。又查系爭租約載明租用期間自七十六年元月一日至七十八年十二月三十一日止共三年，到期得雙方協議租用或廢約。則系爭租約為定期租約，依民法第四百五十條第一項規定，租賃關係於期限屆滿時消滅。上訴人於原審主張：契約後段之記載，係到期前反對續租，依本院五十五年台上字第二七六號判例意旨所示，已發生阻止續約之效力，系爭租約無成為不定期租約之可能（參見原審八十二年度重上更㈠字第九號卷㈠、第二二一頁、正面）。原判決對此置而不論，即為上訴人敗訴之判決，亦有可議。另上訴人於原審主張：代理關係以有本人存在為前提，如本人已死亡者，因本人之權利能力已不存在，其代理關係自當即時消滅，當無再繼續代理關係之問題（參照最高法院五十一年台上字第二八一三號判例）。本件系爭土地之共有人張金水於七十五年七月二十二日簽訂系爭租用契約當時，早已於七十四年六月五日死亡，其權利義務應由其繼承人 張吳明華 、張志堅、張志誠及張淑敏所共同承受，張孫煜與張金水之繼承人張吳明華等間亦不當然發生代理關係，張孫煜依法自不可能再就張金水之應有部分十分之四以張金水或其繼承人之代理人身分為出租之行為。從而被上訴人謂張孫煜與被上訴人立約當時，雖未於租約中將張金水列名為出租人，惟雙方均知張金水之應有部分係由張孫煜本於強制管理人之地位而代理出租，應屬隱名代理，被上訴人與張金水或其繼承人間自仍能成立租賃契約，殊不足採等語（見原判決第七頁正反面間），係屬重要之攻擊方法。原審未於判決理由項下記載其何以不足採取之意見，即為不利於上訴人之判斷，亦屬違背法令。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年九月十七日
最高法院民事第六庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官楊隆順法官陳淑敏法官黃義豐右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年十月六日