臺灣苗栗地方法院106年度訴字第349號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院106年訴字第349號民事判決

裁判日期：民國106年08月24日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事判決106年度訴字第349號原告 彭正平
葉梅嬌 被告 蔡哲元 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼苗栗縣○○市○○路○○○號房屋全部遷讓返還予原告葉梅嬌，並將前開房屋之大門鑰匙貳支、大門及車位鐵門遙控器參個返還予原告葉梅嬌。
被告應給付原告葉梅嬌新臺幣陸萬伍仟玖佰柒拾伍元。
被告應自民國一０六年七月十七日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：門牌號碼苗栗縣○○市○○路○○○號房屋（登記為苗栗縣○○市○○段○○○○○號，下稱系爭房屋）為原告所共有，原告葉梅嬌於民國105年9月6日與被告就系爭房屋成立租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期限自105年10月1日起至108年9月30日止，租金每月新臺幣（下同）3萬元，被告應按月於每月1日前給付，且自105年9月6日起，應由被告負擔系爭房屋之水電及瓦斯費。原告葉梅嬌於系爭租約成立後，已交付系爭房屋之大門鑰匙2支、大門及車位鐵門遙控器3個予被告。詎被告自105年12月1日起即未依約繳付租金，遲付之租金總額經扣除押租金6萬元後，已積欠逾2期之租額。原告曾於106年2月3日以存證信函催告被告於10日內給付租金，並以起訴狀繕本之送達再次催告被告給付，被告均置之不理，爰依法終止系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋及大門鑰匙2支、大門及車位鐵門遙控器3個予出租人即原告葉梅嬌。又被告尚欠6萬元之租金（即105年12月至106年3月，共計4個月，扣除押租金6萬元後仍積欠6萬元）及5,975元之水電、瓦斯費未付，故依系爭租約之約定，請求被告給付65,975元予原告葉梅嬌。
又系爭租約終止後，被告無法律上權源繼續使用系爭房屋，而受有相當於租金之不當得利，爰依不當得利之法律關係，請求被告自系爭租約終止之翌日起至遷讓日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬元等語。並聲明：如主文第1至3項所示。
三、被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠查原告主張之事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、郵局
存證信函暨收件回執、水電及瓦斯費繳費憑證、系爭房屋建物登記謄本、房屋稅籍證明書等件為證（見本院卷第21-61頁、第89-97頁）。而被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，是本院審酌前揭書證，堪信原告之主張為真實。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條、第440條第1、2項分別定有明文。又承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100條第3款所明定。且土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。本件被告自105年12月1日起即未依約繳付租金，經原告於106年2月3日以存證信函催告被告於10日內給付，並以起訴狀繕本之送達再次催告被告給付，而本件起訴狀繕本已於106年4月6日合法送達被告（見本院卷第69頁），當時被告遲付租金之總額扣除押租金後已達2個月之租額，遲延給付亦已逾2個月。惟被告受催告之通知後，經過相當之期限仍未給付租金，原告乃於本院106年6月29日言詞辯論期日，當庭為終止系爭租約之意思表示，經本院記明筆錄後，將筆錄影本送達被告，並於106年7月16日合法送達被告（見本院卷第119頁、第125頁），是依民法第440條第1項、第2項規定，系爭租約應於106年7月16日經原告葉梅嬌合法終止。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。系爭租約既已終止，出租人即原告葉梅嬌依前開規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及大門鑰匙2支、大門及車位鐵門遙控器3個，即屬有據，應予准許。
㈢另被告自105年12月1日起即未繳納租金，業如前述，截至
106年3月，共計欠租12萬元，扣除押租金6萬元後，尚積欠6萬元租金未付；且依系爭租約之約定，被告應負擔系爭房屋之水電、瓦斯費共5,975元，則原告葉梅嬌依系爭租約請求被告給付65,975元，亦屬有據。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書規定甚明。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約既經原告葉梅嬌合法終止，則被告自租約終止之翌日起，已無占有使用系爭房屋之正當權源，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致所有權人即原告受有無法使用系爭房屋之損害，揆諸上開說明，原告依不當得利之法律關係，請求被告於系爭租約終止之翌日即106年7月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬元，亦應准許。
五、綜上所述，本件原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋及大門鑰匙2支、大門及車位鐵門遙控器3個予原告葉梅嬌，並給付原告葉梅嬌積欠之租金及水電、瓦斯費共65,975元，暨自系爭租約終止之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬元，均為有理由，應予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年8月24日
民事第二庭法官顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李欣容中華民國106年8月24日