裁判字號：臺灣士林地方法院111年訴字第1267號民事判決
裁判日期：民國112年08月09日
裁判案由：分割共有物
臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第1267號原告 陳張月雲 訴訟代理人 陳美芬 被告 張美惠 訴訟代理人 張美智 被告 陳祥鈴 訴訟代理人 陳瑞濤
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有之臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物（總面積壹佰貳拾捌點陸肆平方公尺）分割方法：如民國112年1月4日臺北市建成地政事務所複丈成果圖所示第一層（面積伍拾玖點伍貳平方公尺）及騎樓（面積參點柒陸平方公尺）分歸由原告單獨取得；如民國112年1月4日臺北市建成地政事務所複丈成果圖所示第二層（面積陸拾肆點參貳平方公尺）及騎樓（面積壹點零肆平方公尺）分歸由被告張美惠、陳祥鈴取得並依應有部分比例各二分之一維持共有；原告應給付被告張美惠、陳祥鈴各新臺幣壹拾捌萬柒佰零伍元。
訴訟費用二分之一由原告負擔，餘由被告張美惠、陳祥鈴各負擔四分之一。
事實及理由
一、原告主張：伊與被告張美惠、陳祥鈴(下若單獨稱之，則逕稱姓名，與張美惠合稱被告)為臺北市○○區○○段○○段000○號建物（下稱系爭建物）共有人，伊之應有部分為2分之1，被告之應有部分各為4分之1。系爭建物為2層之建物，各樓層各有獨立出入口，第一層為原告占有使用，第二層為被告占有，兩造就系爭建物並無不能分割之特別約定，亦無因物之使用目的而不能分割之情形，惟兩造無法就系爭建物之分割方法達成協議，請求以原物分割系爭建物，分割後如臺北市建成地政事務所112年1月4日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示之第一層建物（面積59.52平方公尺）(下稱1樓)及騎樓（面積3.76平方公尺）部分，由原告單獨取得；第二層建物(面積64.32平方公尺)(下稱2樓)及騎樓(面積1.04平方公尺)部分，由被告取得而維持共有。為此，爰依民法第823條、第824條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：兩造共有之系爭建物方割方法：如附圖所示1樓(面積59.52平方公尺）及騎樓（面積3.76平方公尺）分歸由原告取得；2樓（面積64.32平方公尺）及騎樓（面積1.04平方公尺）分歸由被告取得並依應有部分比例維持共有等語。
二、被告則以： 伊等 願將1樓分歸由原告取得，2樓由伊等取得，並以應有部分各2分之1維持共有；惟就騎樓部分，希望由兩造各分得2分之1。故請求將1樓（面積59.52平方公尺）及騎樓（面積2.4平方公尺）分歸原告單獨取得；2樓（面積64.32平方公尺）及騎樓（面積2.4平方公尺）分歸由被告取得，並依應有部分比例各2分之1維持共有，且因1樓及2樓價格有差異，應為找補償等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，為分割共有物之裁判，民法第823條第1項、第824條第2項前段分別定有明文。次按分管行為不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割情形有間，是共有物之分管契約與共有物之不分割約定有異（最高法院108年度台上字第1693號判決意旨參照）。查系爭建物為兩造共有，原告之應有部分為2分之1，被告之應有部分各為4分之1，系爭建物並無不分割之約定，縱兩造有分管協議，亦與不分割約定有別。又系爭建物所包含之騎樓（面積4.8平方公尺），建有一分隔牆（即隔間牆，下稱系爭牆），且該騎樓非供公眾使用，地政人員亦於勘驗當場表示騎樓如已有隔間牆，則可為分割等語，有本院勘驗筆錄及現場照片可稽(本院卷第84至94頁)；又系爭建物領有50營字第840號營建執照，經比對執照平面圖，1樓前，非屬法定騎樓，並無供公眾通行使用之目的，另現場勘查系爭建物1樓前，並未發現圍牆違建等情，亦有臺北市建築管理工程處以112年6月15日北市都建查字第1126122320號函可稽（本院卷第192頁）。堪認系爭建物並無因使用目的不能分割之情事，亦符合地籍測量實施規則第288條第1項：「已登記之建物申辦分割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限。」之規定；復兩造迄今就系爭建物之分割方法，既無法達成協議，為兩造所不爭執，則原告依上開規定，訴請裁判分割系爭建物，洵屬有據。
㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條第2項定有明文。定共有物分割之方法，究以原物分割或變價分割為適當，應斟酌各共有人之意願、利害關係、使用情形、共有物之經濟效用、性質與價格及分割後各部分之經濟價值暨其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平，不受共有人所主張分割方法之拘束。經查：
⒈系爭建物為2層之建物，1樓面積為59.52平方公尺、2樓為面
積64.32平方公尺、騎樓4.80平方公尺，總面積為128.64平方公尺，且1樓、2樓各有獨立之出入門口，1樓現有原告及其家屬占有居住使用；2樓則為空屋，有本院勘驗筆錄、土地建物查詢資料可稽(本院卷第84至90頁、士簡卷第123頁)。是系爭建物1樓有騎樓，該騎樓亦列入系爭建物之總面積內，而該騎樓並非供公眾使用，已如前述，且該騎樓有一水泥牆(即系爭牆)將1樓出入門口及通往2樓樓梯至1樓之出入門口為隔開，有本院勘驗筆錄及現場照片可稽(本院卷第84至94頁)。足認系爭建物之1、2樓各自有獨立出入門戶。而1樓以往迄今由原告占有使用；被告雖現未使用2樓，惟2樓過往迄今，均係由被告占有，且兩造均同意於分割後，1樓分歸由原告單獨取得，2樓分歸由被告取得並依應有部分比例各2分之1維持共有（本院卷第136、208、209頁）。是本院參酌兩造之意願、分管協議、系爭建物過往占有使用情形、及現在實際狀況等情，認1樓分歸由原告單獨取得，2樓由被告取得並依應有部分比例各2分之1維持共有，對於系爭建物之經濟效用及兩造之利益，較為適當。
⒉兩造就系爭建物1、2樓分歸何人，乃有共識，業如前述。惟
兩造就系爭建物所包含之騎樓應如何分割，則有爭執。查系爭建物之騎樓已設有分隔之系爭牆，系爭牆乃由通往2樓之樓梯牆面延伸而出，兩造均不爭執系爭牆係由原告施作，有本院111年12月13日勘驗筆錄及現場照片可稽（本院卷第84至94頁）。被告雖抗辯系爭牆為違建云云，然經臺北市政府建築管理工程處函覆本院：經現場勘查結果，系爭建物1樓前，並未發現圍牆違建等情(本院卷第192頁)，則被告此部分之抗辯，難認可採。而系爭牆既已將1樓及2樓出入口分隔開，如採被告之分割方法，將導致被告分得之騎樓上有原告施作之系爭牆，法律關係將趨於複雜，亦恐另生是否拆除系爭牆之紛爭，固以尊重現況之分割方法，況因目前騎樓於應有部分2分之1面積處並未設有分隔牆，依地籍測量實施規則第288條第1項規定，現乃無法將騎樓分割成兩部分，每部分各二分之一即面積2.4平方公尺，辦理分割登記予兩造。故騎樓仍依現況，即依現有系爭牆之壁心為分割，較符合前揭地籍測量實施規則第288條第1項關於「以分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁」之規定。是本院綜合審酌上情，認以騎樓上系爭牆之壁心為分割線，將供系爭建物2樓出入門口前，即由樓梯牆面延伸而出之騎樓，分歸由被告取得並依應有部分比例各2分之1維持共有，其餘騎樓部分則分歸由原告取得，較為妥適。
⒊按以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配
者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又原物之數量，按其應有部分之比例分配，價值不相當者，得依其價值，按其應有部分比例分配，就不足之數以金錢補償之，仍為以原物分配於各共有人之分割方法。金錢補償時，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償。查，系爭建物依前開分割方法為分割後，兩造雖均受原物分配，惟原告分得原物之面積尚不足其應有部分應分得之面積64.32平方公尺(128.64×1/2)，該不足之面積為1.04平方公尺(64.32－59.52－3.76)；而被告所獲分配之原物面積，卻各多出應有部分所應分得面積0.52平方公尺(1.04×1/2)；又兩造所分得之建物所在樓層不同，價值亦有差異。經本院囑託吳元興建築師事務所，依上開本院所採之分割方法，就兩造所分得部分，鑑定其市價，經該所針對系爭建物為現況勘查，並考量當地市場供需、交易慣例與勘估標的之個別條件、區域條件等價格影響因素，及現場實地履勘、市場調查所得資訊，在符合不動產估價技術規則下，運用不動產估價原理、邏輯推論方法及經驗法則，以比較法為主、成本法為輔，鑑定結果認原告分得1樓(面積59.52平方公尺)及騎樓(面積3.76平方公尺)部分之市價為新臺幣（下同）257萬9,258元；而被告分得2樓(面積
64.32平方公尺)及騎樓(面積1.04平方公尺)部分之市價為185萬6,440元【見外放該所建物估價報告書（淺綠色封面）第71頁】。本院審酌上開鑑價過程，已就影響系爭建物，兩造各自分得部分價值之因素，詳加比較考量，據以決定兩造各自分得部分之價值，當屬貼近現況及市場行情，該鑑定結果應為可採。原告雖分得面積不足應有部分，惟其分得部分之價值較高；而被告雖分得面積超過應有部分，然其分得部分之價值較低，則原告應依各共有人應有部分比例，應分別補償被告各18萬705元(計算式詳附件)。
⒋系爭建物既原為兩造共有，而系爭建物所坐落之土地亦為兩
造共有，原告就該土地之應有部分為2分之1，被告之應有部分為各4分之1，有土地建物查詢資料可稽（本院卷第50頁）。原告於本件僅請求就系爭建物為裁判分割，且被告亦陳明不請求就土地一併分割（本院卷第136頁），則本院就系爭建物既採原物分割，由原告取得1樓(面積59.52平方公尺)及騎樓(面積3.76平方公尺)部分；被告取得2樓(面積64.32平方公尺)及騎樓(面積1.04平方公尺)，並依應有部分比例各2分之1維持共有，兩造就系爭建物及系爭土地之所有權，仍屬房地合一，並未造成房屋及土地所有權人分離之情形，附此敘明。
四、從而，系爭建物並無不能分割之事由，原告訴請分割系爭建物，本院兼顧兩造權益，依兩造之意願、系爭建物性質、經濟效用及利益之均衡等情狀，認為系爭建物應以原物分割如
主文第1項所示，為較適宜之分割方法，並由原告依主文第1項所示金額分別補償被告。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方法較能增進系爭建物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，依上開規定，仍應由兩造各依其應有部分比例負擔之，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國112年8月9日
民事第一庭
法官陳月雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國112年8月9日
書記官李佩諭附件計算式：
1、系爭建物總價值為443萬5,698元(2,579,258元＋1,856,440元)。
2、依原告就系爭建物之應有部分二分之一計算，其應分得之系爭建物價值為221萬7,849元，然原告實際分得第一層即1樓(面積59.52平公尺)及騎樓(面積3.76平方公尺)之價值為257萬9,258元，惟其分得原物之價值顯已超過其應有部應分得之價值36萬1,409元(2,579,258-2,217,849)。
3、依被告張美惠、陳祥鈴就系爭建物之應有部分各為4分之1，則張美惠、陳祥鈴依其各應有部分各應分得之原物價值110萬8,924.5(443萬5,698元×1/4)，而其2人實際上各已分得原物價值為92萬8,220元(1,856,440×1/2)。
4、故應由原告給付被告補償金各18萬705元(361,409×1/2，或1,108,924.5-928,220，元以下均四捨五入)。