臺灣高雄地方法院民事判決 100年度雄簡字第2033號
原 告 白大政
被 告 唐煒森
上列當事人間給付租金等事件，本院於中華民國100年11月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹拾壹萬捌仟捌佰陸拾參元，及自民國一
百年九月三十日起至清償日止，按週年利率百之五計算之利息。
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○號七樓之八房屋遷讓
返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意。又訴狀送達後，原告不得
將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明
者，不在此限。民事訴訟法第262條第1項、第255條第1
項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告唐煒森、楊敏
歆給付原告新臺幣（下同）11萬9863元，及自民國100年1
月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並請求被告返
還門牌號碼高雄市○○區○○街○○號7樓之8房屋（下稱系
爭房屋），嗣於訴訟進行中，即以言詞撤回被告 楊敏歆 部分
，且減縮其聲明為被告唐煒森應給付原告11萬8863元，及自
起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利
息，並應返還系爭房屋予原告。是本件原告所為訴之撤回及
聲明減縮，合於上開規定，應予准許，先予敘明。
二、本件原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於99年9月28日向原告承租系爭房屋，約定
租期自99年10月1日起至100年9月30日，每月租金2萬
3500元，應於每月5日前繳納，另押租金為4萬7000元（下
稱系爭租約）。惟被告自100年1月起至100年5月已積欠
2個月以上之租金11萬7500元及管理費1萬2085元未付，又
被告於100年2月中旬已行蹤不明，鑰匙亦未歸還，原告多
次聯絡被告未果，原告接獲鄰居投訴後，遂進入屋內，發現
系爭房屋髒亂不堪，且被告未繳100年1月至3月水費1678
元、99年12月至100年4月電費2759元、100年1月至100
年5月瓦斯費3341元等費用，原告為避免遭停水、停電等情
而代為繳納上開費用，並為房屋清潔而支出3000元，故被告
應給付所積欠之各項費用如下：租金11萬7500元、管理費1
萬2085元、水費1678元、電費2759元、瓦斯費3341元、打鑰
匙費用2000元、房屋清潔費3000元、違約金2萬3500元，合
計共16萬6863元，故扣除押租金4萬7000元以後，被告仍應
給付原告11萬9863元，爰依租賃契約、不當得利及債務不履
行之損害賠償等法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應給付
原告11萬8863元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日
止，按年息5%計算之利息；㈡被告應遷讓返還系爭房屋予原
告；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。
三、得心證理由：
（一）按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為
房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前
項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，
並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物。無法律上之原因而受利益
，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，
而其後已不存在者，亦同。民法第439條前段、第440條
第1項、第2項、第455條前段及第179條分別定有明文
。次按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執
者，視同自認，民事訴訟法第280條第1項前段亦有明定；
同條第3項本文並規定，當事人對於他造主張之事實，已
於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦
未提出準備書狀爭執者，準用上開第1項規定。經查，原
告為系爭房屋所有權人，並與被告於99年9月28日締結系
爭租約之情事，業據其提出系爭房屋之建物謄本及房屋租
賃契約書各1份為證，堪信為真。又原告主張被告自100
年1月起積欠2個月以上租金未付，卻仍繼續占用系爭房
屋，迄今尚未交還系爭房屋鑰匙等情，此有原告提出系爭
租約所附房租收款明細欄資料為佐，而被告經合法通知，
未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執，依據上
開條文規定，應視同被告自認原告主張之事實，足認原告
上開主張為真。次查，本件被告係自100年1月起即未給
付租金，並經原告於100年3月4日以存證信函為催告，
被告迄於本件起訴時仍未給付，則原告以起訴狀繕本之送
達作為對被告終止系爭租約意思表示之通知，自屬有據，
系爭租約應自該起訴狀繕本之送達被告即100年9月29日
而告終止，是以，揆諸前開法律規定，原告於租約終止後
，自得請求被告返還系爭房屋。原告請求被告給付終止系
爭租約前即100年1月起至100年5月為止共5個月積欠
之租金原為11萬7500元，經扣除預繳納之押租金4萬7000
元後，原告得請求租金應為7萬500元（即11萬7500元
－4萬7000元＝7萬500元）。至原告另請求系爭房屋
100年1月至3月水費1678元、99年12月至100年4月電
費2759元、100年1月至100年5月瓦斯費3341元，為終
止租約前之水電費，今原告既已代繳該部分期間水電費用
共7778元，有原告所提水、電、瓦斯費等收據各乙紙在卷
可稽，是原告既因代墊該水電費用之事實而受有損害，自
得依不當得利法律關係，請求被告返還，故原告上開主張
，實足憑採。
（二）另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高
，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所
受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一
切利益為衡量標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債
權人所受利益減少其數額（最高法院49年臺上字第807號
判例、51年臺上字第19號判例參照）。細觀系爭租約第14
條即明訂「租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租
人，不應藉詞推諉或主張任何權利。承租人未即時遷出返
還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金一倍支
付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議」等語
在案，衡以本件系爭違約金之約定內容，應係針對租約終
止後未搬遷者，所為債務不履行之損害賠償額之預定性質
，承上，系爭租約既經原告以起訴狀繕本之送達（即100
年9月29日）作為對被告終止系爭租約意思表示之通知，
又被告迄至本件言詞辯論終止前（即100年11月10日），
仍未一併返還系爭房屋之鑰匙，亦未支付租金予原告，是
原告顯受有達1個月期間無法使用收益系爭房屋之損害，
依一般社會通念，核屬可能獲得相當於租金之利益，本院
審酌兩造約定之租金內容，並衡量被告違約之情形、原告
受損程度，而認原告請求相當1個月租金之違約金，尚屬
允當，應予准許。是以，原告本於系爭租約第14條請求被
告給付2萬3500元之違約金，為有理由。
（三）末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張系爭租
約第7條租賃期間之管理費所載應由出租人負擔之部分為
筆誤，而應由被告負實際支付等語，而依證人大樓管理員
黃江興 到庭證稱被告在99年11月的時候有來繳99年10月、
11月的管理費，12月就沒有付了等語明確，堪認兩造就系
爭租賃期間之管理費約定，實際上確由被告負給付義務，
否則被告豈有於99年10月、11月自行為繳納之理，況被告
經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀
爭執，應視同被告自認原告此一管理費約定負擔之主張。
又系爭房屋100年1月至100年5月管理費1萬2085元已
由原告向管理委員會繳納在案，而非被告，此經證人黃江
興結證屬實，應認被告尚未履行100年1月至100年5月
管理費之給付義務無訛，是原告依兩造間約定請求被告給
付該期間之管理費，並非無據。再者，承租人應以善良管
理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持
其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者
，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之
方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法
第432條定有明文。然查被告未曾返還系爭房屋鑰匙，致
原告事後委請鎖匠維修門鎖，並派人進入系爭房屋為清潔
乙節，此有原告所提現場清潔照片、房屋清潔及門鎖維修
費用收據等件在卷可稽，核與證人黃江興證述相符，顯見
被告未盡善良管理人注意義務而保持系爭房屋之清潔甚明
，從而，原告依債務不履行之損害賠償規定，請求被告給
付房屋清潔費3000元及門鎖維修費用2000元，堪以採信。
四、綜上，原告依租金給付、租賃物返還、違約金給付之契約關
係、債務不履行之損害賠償及不當得利返還請求之法律關係
，請求被告返還系爭房屋，並償還自100年1月起至100年
5月為止積欠之租金共7萬500元，終止租約前之水電費用
共7778元，終止租約後之違約金2萬3500元，100年1月至
100年5月管理費共1萬2085元，房屋清潔費3000元及門鎖
維修費用2000元，總計11萬8863元，均有理由，應予准許。
五、本件係依簡易程序所為被告敗訴之判決，原告 陳明 願供擔保
請准宣告假執行，僅促使本院職權為之，爰依同法第389條
第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年11月17日
高雄簡易庭法官黃湘瑩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年11月17日
書記官吳雅琪