新店簡易庭107年度店小字第918號民事判決

臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　　107年度店小字第918號
原　　　告　 張椅勝
被　　　告　 羅開芬
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國108年1月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告前向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄
○○號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國107年4
月30日起至108年4月30日止，租金每月新臺幣（下同）25
,000元，押租保證金50,000元。
（二）原告於107年4月30日入住當日即告知被告系爭房屋1樓馬
桶堵塞，請被告修理，被告請原告自行修繕，卻未承諾負
擔費用，原告於同年5月28日再次請求被告修理，被告仍
含糊帶過，原告於同年5月29日向被告為終止契約之意思
表示，被告表示不予承認，原告復於同年6月8日以存證信
函向被告為終止契約之意思表示，被告仍不予理會，同年
6月20日水電師傅終於前來修繕，卻告知原告系爭馬桶無
法修繕，原告因而依據民法第423條、第430條規定再於同
年6月21日以存證信函向被告為終止契約之意思表示，被
告仍不予理會，原告已於同年6月29日搬離系爭房屋並將
鑰匙返還被告，被告卻拒不返還押租金50,000元。
（三）原告與五位室友合租系爭房屋，其中室友 康玉卉 於入住系
爭房屋後，即感到不適，另一室友也長期失眠，還有一室
友入住後即發生車禍，事後始知悉系爭房屋前任屋主疑似
燒炭身亡，系爭房屋為凶宅，原告依據民法第359條瑕疵
擔保規定解除契約，且依民法第424條規定終止契約。
（四）兩造間租賃契約既已終止或解除，被告應返還原告給付之
押租保證金50,000元，為此提起本件訴訟，並聲明：1、
被告應給付原告50,000元。2、願供擔保，請准宣告假執
行。
二、被告抗辯：
（一）對於原告主張前向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自10
7年4月30日起至108年4月30日止，租金每月25,000元，押
租保證金50,000元事實不爭執。
（二）原告女友康玉卉於107年5月3日來電告知系爭房屋1樓馬桶
損壞，當下被告即請康玉卉先行修繕，其後於同年5月4日
至10日間有請水電師父前去修繕，水電師父回報馬桶無異
狀，仍可使用，後來原告又說馬桶壞掉，被告於同年5月
20日至6月8日期間多次與原告聯繫修繕時間，並於同年6
月16日至6月27日間請水電師父前去修繕，惟水電師父於
約定時間到達社區後，原告卻稱臨時有事致水電師父無法
進入系爭房屋，故被告並非不願修繕，係原告不配合修繕
，且系爭房屋為3層樓，有3套馬桶，僅1樓馬桶有狀況，
應該不致造成原告生活困擾。
（三）系爭房屋並非凶宅，原告主張系爭房屋為凶宅，應由原告
負舉證責任。另被告租屋期間造成系爭房屋大門、馬桶、
2樓浴室毛巾架、2樓房間門鎖、1、2樓牆面油漆、1樓磁
磚損壞，修繕費用粗估32,570元，原告另積欠被告水電瓦
斯費4,082元未清償。
（四）聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利益判決，願供擔保
請准宣告假執行。
三、原告主張其向被告承租系爭房屋，約定租期自107年4月30日
起至108年4月30日止，每月租金25,000元，租押金50,000元
，原告曾以存證信函向被告為終止租約之意思表示，並於10
7年6月29日遷出系爭房屋，被告尚未將押租金50,000元返還
原告之事實，業據原告提出房屋租賃契約書、存證信函、兩
造Line對話等資料為證，且為被告所不爭執，是堪信原告此
部分主張為真實。至於原告請求被告應返還押租金50,000元
部分，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件之爭點
厥為：（1）原告依民法第423條、第430條規定主張終止契
約，有無理由？（2）原告依民法第359條規定解除契約、依
民法第424條規定終止契約，有無理由？本院判斷如下：
（一）原告依民法第423條、第430條主張終止契約無理由：
1、按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租
人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益
之狀態；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由
出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，
如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自
行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法
第423條、第430條分別定有明文。
2、經查，原告主張系爭房屋1樓馬桶堵塞乙節，固據提出兩
造Line對話為證（見本院卷第51頁至第57頁），惟證人廖
福雄於本院證稱：「（問：證人 廖福雄 從事何工作？）水
電。」、「（問：認識在場的原告、被告嗎？）原告是我
去修理東西才認識，被告是電話通知我去修理。」、「（
問：原告是修理東西才認識，是修理什麼東西？）我是去
告租屋的地方修熱水器，被告叫我去修熱水器，原告跟被
告可能有通過電話，我去修熱水器當天，順便去看馬桶，
按下馬桶的水沒辦法流掉，當天沒有修馬桶，過了一段期
間，大約20天左右，我有去原告租屋處修馬桶，被告原本
告訴我要換新的馬桶，但我認為原來的馬桶還很新，我試
著看看能不能修好，當天修的過程，只要拆起來，水就可
以通，但裝上去就又有問題，我當天試了五次還是沒辦法
修好。」、「（問：去修的是一樓的馬桶？）是的。」、
「（問：去修馬桶的那一天，是何人通知修理？）原告跟
被告兩人有連絡，叫我過去，我安排時間過去，被告的朋
友也有連絡我。」、「（問：修馬桶的錢是何人出錢？）
因為沒有修好，所以沒有收錢。只有修熱水器有收錢。」
、「（問：第一次修熱水器時，同時去看馬桶，是何人告
訴你馬桶有問題？）好像原告有講，好像被告那時也有打
電話跟我講，被告說房客有打電話告訴她馬桶有一些阻塞
。」、「（問：後續被告有無通知你再去修？）後來我沒
去修，我說修不好。」、「（問：被告當時請你去修熱水
器跟馬桶，有無說錢怎麼付？）當時被告好像是在國外，
被告有說要用匯的或是寄在管理中心，我當時說不急，我
的意思是修好再說。」、「（問：被告有無告訴你修馬桶
的錢，向原告收？）沒有」等語，有本院107年11月28日
言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第196頁至第199頁），
足見原告反應馬桶堵塞問題後，被告業已委請水電師傅即
證人廖福雄進行修繕，並願意支付修繕費用，並無拒不修
繕之情形，系爭房屋1樓馬桶堵塞未能處理，應與水電師
父修繕能力有關。又證人康玉卉於本院證稱：「（問：與
原告的關係？）是室友。」、「（問：原告向被告承租的
房屋，證人是否也有住在裡面？）有。」、「（問：租的
房屋，有幾個房間？）二樓有二個房間，一樓是一整層的
，我們把它隔成三個人住，三樓是客廳。」、「（問：整
層三層，有幾個衛浴設備？）馬桶有三個，每一層有一個
，浴室是一樓跟二樓？」、「（問：馬桶是共用的嗎？）
每一層用一個馬桶，我們是男女合住，馬桶跟浴室在一起
，一樓是男女都有，二樓是情侶也是男女都有。」等語，
有本院107年11月28日言詞辯論筆錄在卷為憑（見本院卷
第199頁至第200頁），可知系爭房屋2、3樓亦有馬桶可供
使用，1樓馬桶一時堵塞雖有不便，尚不致重大影響原告
對系爭房屋之使用、收益狀態，且被告並無不修繕情形，
是原告依民法第423條、第430條規定欲提前終止系爭租約
，應屬無據。
（二）原告依民法第359條解除契約、依民法第424條主張終止契
約無理由：
1、按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及
承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已
知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，
民法第424條固有明文。惟按當事人主張有利於己之事實
者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦
有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告
負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實
為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證
據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第
917號判例可資參照）。
2、經查，原告主張系爭房屋為凶宅乙節，固據提出系爭房屋
拍賣公告及爆料新聞影片光碟為證（見本院卷第107頁、
第143頁），惟本院依職權調閱102年度司執字第54149號
系爭房屋拍賣卷宗，其中102年10月8日執行筆錄及上海商
業儲蓄銀行102年10月15日陳報狀所附租賃契約書記載，
系爭房屋拍賣當時係由訴外人 羅振堃 承租，承租前仲介住
商不動產新店家樂福店業已告知羅振堃系爭房屋曾發生前
任屋主疑似燒炭身亡，經羅振堃同意承租等語，雖可知悉
原告所述系爭房屋為凶宅等語並非憑空指摘，然前述租賃
契約書為私文書，其上又僅記載「疑似凶宅」等文字，原
告以此作為系爭房屋為凶宅之證明，尚嫌不足，且本院曾
函請新北市政府警察局新店分局協助查明系爭房屋是否曾
發生過非自然死亡情形（如自殺、他殺等），經新店分局
函覆「本分局派員前往查訪無人在家，經查訪該里長表示
，未聽說有非自然死亡情事」等語，有新北市政府警察局
新店分局107年12月11日新北警店刑字第1073473946號函
及查訪紀錄表附卷可稽（見本院卷第230頁至第231頁），
是就原告主張系爭房屋為凶宅乙節，自屬不能證明。而原
告所述其室友因入住系爭房屋而產生安全、健康上不利影
響云云，更屬不能證明，原告依民法第424條規定欲提前
終止系爭租約，自屬無據。此外，租賃契約之「租屋」和
買賣契約之「買屋」在法律的概念上不同，前者是給付租
金而換取「使用權」，後者則是給付價金取得「所有權」
，兩者在法律上的保障亦有所不同，民法租賃規定既就終
止租約已有特別明文，則民法買賣契約瑕疵擔保規定，於
租賃契約並無當然可以準用之理，況且本件系爭房屋為凶
宅乙節已不能證明，原告主張準用買賣瑕疵擔保相關規定
解除契約，亦屬無據。
（三）至於原告得否依據契約第12條約定提前終止租約，得請求
返還押租金部分：
1、按本契約於期限屆滿前，租賃雙方□得□不得終止租約。
依約定得終止租約者，租賃一方應於□一個月前□﹍﹍個
月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應
賠償他方﹍﹍月（最高不得超過一個月）租金額之違約金
，兩造所簽訂之房屋租賃契約書第12條第1項、第2項定有
明文，檢視兩造所簽訂之房屋租賃契約書第12條內容，雖
該內容確未有勾選及賠償金額約定，然兩造間租賃契約既
定有期限為1年，如無特別約定，應認為除有法定終止事
由外，承租人應不得提前終止租約。
2、經查，原告雖數次向被告為中止租約之意思表示，並於10
7年6月29日遷出系爭房屋並將鑰匙寄給被告乙節，有原告
所提107年6月8日雙城郵局第103號存證信函、107年6月21
日雙城郵局第105號存證信函、107年6月29日新店雙城郵
局第106號存證信函及所附錄影光碟擷取照片、兩造Line
對話為證（見本卷卷第25頁至第57頁），且原告更曾於
107年5月29日以Line通訊軟體向被告表示「緣本人與台端
於民國107年4月30日就台端所有門牌號碼為新北市○○區
○○路○○○○○○路○000巷0弄00號房屋簽訂房屋租賃
契約，雙方約定租期自107年4月30日起至108年4月30日止
，租金（誤繕為租期）每月新台幣25,000元，押金50,0
00元整。惟因本人計畫變動，對於房屋已無續租之必要，
故依定型化契約之規定，本人應於一個月前提前告知，請
台端於6/30日於本人共同點交房屋，並請台端返還押金50
,000元整。特以此函告知」等語，復有原告所提兩造Line
對話紀錄為證（見本院卷第55頁），然原告既無提前終止
租約權利，原告所為提前終止租約意思表示，自與兩造間
租賃契約未符，不發生終止租約效力。
四、從而，原告主張兩造間租賃契約已經合法終止或解除，據此
請求被告返還押租保證金50,000元，為無理由，不應准許，
應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行聲請失所附麗，應
併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與
判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年1月21日
新店簡易庭法官陳杰正
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記
載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月21日
書記官馮姿蓉