裁判字號：臺灣高雄地方法院95年重訴字第202號民事判決
裁判日期：民國96年04月25日
裁判案由：返還租賃房屋
臺灣高雄地方法院民事判決95年度重訴字第202號原告建台水泥股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 林慶雲 律師
陳裕文 律師 侯勝昌 律師被告台灣中小企業經營策略協會法定代理人丙○○訴訟代理人 顏宏斌 律師當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國96年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張被告於民國91年11月25日向原告承租原告所有坐落於高雄市○○區○○○路○號16樓之1及之2建物兩戶（下稱系爭建物），暨地下3樓編號208、209、210停車位3個（下稱系爭停車位），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），約定租賃期間自92年1月1日起至92年
12月31日止，租約期滿，兩造若無異議，則租賃期間自動延至民國93年12月31日止；否則應另訂租賃條件，並應於租期屆滿前簽妥新租約，始得於本租約期滿後繼續使用系爭建物及系爭停車位，每月租金為新台幣（下同）85,900元，租賃期間，原告不得向被告收取租金。嗣原告於92年12月15日致函予被告，表示被告若有意繼續承租，即應按月繳納租金85,900元，並依系爭租賃契約書之約定，與原告另簽訂租賃契約，詎租約到期後，被告並未與原告另簽訂租賃契約，仍無權占有使用系爭建物及系爭停車位迄今，原告曾多次函催被告遷讓返還，被告均置之不理，為此，民法第767條、租賃物返還請求權請求被告將系爭建物及系爭停車位騰空返還予原告，及依民法第179條規定請求被告給付93年1月1日起至95年3月31日計27個月，相當於租金之損害賠償，按每月租金85,900元計，共2,319,300元（85,900×27=2,319,300），並自95年4月1日起至被告返還上開系爭建物及系爭停車位時止，按月給付原告85,900元等語。聲明求為判決：
㈠被告應將系爭建物及系爭停車位騰空返還原告。㈡被告應給付原告2,319,300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自95年4月1日起至返還系爭建物及系爭停車位之日止，按月給付原告85,900元。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於91年間，曾因財務困難，委託被告依合法程序於法令許可範圍內，協助原告向稅捐稽徵單位溝通辦理各年度應繳交之房屋稅之分期展延繳納事宜，92年間因被告與相關機關協商後，原告及訴外人金典公司、東雲公司所要繳交之四千多萬元房屋稅，得改以分期付款方式繳納。又原告向高雄港務局承租管線，原告疏未注意合約到期須重新續約，亦由被告出面協商補程序，始完成續約，此外，原告所屬高雄育樂分公司委託被告代為接洽投資高雄市○○區○○○路○號8樓至11樓魔幻嘉年華之賣場及機器設備，另委託處理坐落高雄市○○區○○段763、763之1地號土地、權利範圍738/100000，暨其上5734等建號建物之買賣事宜，故原告同意將系爭建物及系爭停車位出租予被告，並優惠自92年1月1日起5年內免收租金及管理費，兩造並於91年11月20日簽訂補充協議書（下稱系爭補充協議書），職是之故，被告自93年1月1日起使用系爭建物及系爭停車位係屬有正當權源，並非無權占有，亦無須給付租金等語置辯。答辯聲明求為判決：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於91年11月25日簽訂系爭租賃契約書，由被告向原告承租原告所有之系爭建物及系爭停車位。
㈡依系爭租賃契約書第2條第1項約定，租賃期間自92年1月1日起至92年12月31日止，另同條第3項約定，於租約期滿，兩造若無異議，租賃期間自動延至民國93年12月31日止，否則兩造另訂租賃條件，並應於租期屆滿前簽妥新租約，始得於系爭租賃契約期滿後繼續使用系爭建物及系爭停車位，另第3條第1項第1款則約定，每月租金為85,900元，合約期間原告不得向被告收取租金。㈢被告自92年1月1日承租系爭建物及系爭停車位迄今，未曾給付原告任何租金。㈣兩造於91年11月20日簽立系爭補充協議書，當時原告公司之總經理為甲○○。
四、兩造爭執事項：㈠系爭補充協議書是否有效成立？系爭租賃契約書及系爭補充協議書是否為附條件之協議?原告依民法第767條、租賃物返還請求權請求被告將系爭建物及系爭停車位騰空返還原告，有無理由？㈡原告依民法第179條規定請求被告給付自93年1月1日起至95年3月31日相當於租金之不當得利2,319,300元，及自95年4月1日起至被告返還上開系爭建物及系爭停車位時止，按月給付原告85,900元，有無理由?茲分述如下：
（一）系爭補充協議書是否有效成立?系爭租賃契約書及系爭補充協議書是否為附條件之協議?被告是否無權占有系爭建物及系爭停車位？原告依民法第767條、租賃物返還請求權請求被告將系爭建物及系爭停車位騰空返還原告，有無理由？⒈原告主張系爭補充協議書形式上所載之簽訂日期為91年11
月20日，而系爭租賃契約之簽訂日期為91年11月25日，「系爭補充協議書」簽訂於系爭租賃契約書之前，依「新約效力優於舊約、後約效力優於前約」之法理，自不生補充之效力。若系爭補充協議書係真正，亦可能是被告與訴外人甲○○之間之通謀虛偽意思表示所為，是兩造間之租賃關係應適用以簽訂日期在後之系爭租賃契約為基準，簽訂在前之系爭補充協議書，自不得拘束兩造間於91年11月25日所簽訂之系爭租賃契約內容云云，為被告所否認。經查，證人即原告之前總經理甲○○於本院證稱：伊於91年3月1日到92年9月30日擔任原告公司之總經理，伊簽訂系爭租賃契約書係因原告的房屋稅每年要4、5千萬元，財務上有困難，因被告之法定代理人丙○○協助幫忙，始得以分期繳納，伊乃同意將系爭建物提供予被告使用，且因系爭建物之裝潢費用約需140萬元，其中1/2約70萬元由原告、東雲公司及金典公司三家分攤，丙○○認為付那麼多裝潢費卻只使用1年不划算，乃要求延展使用期限5年，當時伊口頭同意，並要求丙○○以書面為之，伊當時係原告公司之總經理，總經理之權限是可以為如是之核定，不須要送到董事會。雖然系爭補充協議書簽訂日期在系爭租賃契約書之後，於時間點上有矛盾，但係伊誤認系爭租賃契約書已經簽了，系爭補充協議書是要補充系爭租賃契約書，所以才會簽系爭補充協議書，如當時確定系爭租賃契約書尚未簽約的話，伊即可在系爭租賃契約書將租期更改即可，不須要再簽訂系爭補充協議書等情，足見於簽立系爭租賃契約書當時之原告公司總經理甲○○曾先以口頭同意將使用系爭建物及系爭停車位之期限延長為5年，嗣並代表原告公司簽立系爭補充協議書補充系爭租賃契約書，僅因誤認系爭租賃契約書已簽立，始先簽立系爭補充協議書，尚難因此即認係通謀虛偽，又兩造當時簽立系爭補充協議書之真意既係在補充系爭租賃契約書，自不因系爭補充協議書之簽立日期在系爭租賃契約之前而影響其效力，系爭補充協議書仍應屬有效成立。此外，原告未能舉證證明系爭補充協議書係被告與證人甲○○之間之通謀虛偽意思表示所簽立，是原告之上開主張，自不足採信。
⒉查，證人甲○○於本院證稱：係因當時原告每年需繳納4
、5千萬元之房屋稅，財務困難，伊遂請被告之法定代理人丙○○協助向稅捐單位辦理分期繳納稅金，因丙○○的幫助，原告所欠稅金得以分期繳納，其乃同意提供系爭建物及系爭停車位予被告使用等語，足見係因被告之法定代理人丙○○協助原告辦理房屋稅分期繳納，證人甲○○遂同意提供系爭建物及系爭停車位予被告使用，兩者並非附條件，且果以被告需協助原告辦理稅款之分期繳納及招商等作為提供系爭建物及系爭停車位之條件，則何以依系爭租賃契約書及系爭補充協議書均未為如斯之記載，故原告主張系爭租賃契約書及系爭補充協議書係附條件之協議，被告未協助原告辦理稅款之分期繳納及招商等，自不能再享有免收租金及管理費之優惠，而無償使用系爭建物及系爭停車位云云，自不足採信。
⒊次查，系爭補充協議書係有效成立，且非屬附條件之協議
，已如前述，則依有效成立之系爭補充協議書之約定，被告既得自92年1月1日起5年內使用系爭建物及系爭停車位，且免繳納租金及管理費，茲使用期限尚未屆至，被告繼續占有系爭建物及系爭停車位係屬有正當權源，非無權占有，原告即不得要求被告另簽立被告每月應付租金85,900元之租賃契約，原告要求被告另簽立租賃契約，被告自得拒絕，是原告主張其已於92年12月15日發函予被告，表示不要以免租金方式將系爭建物及系爭停車位出租予被告，被告需另簽定每月租金85,900元之租賃契約，然被告未依系爭租賃契約書之約定與原告重新訂租賃契約，則系爭租賃契約之租期已屆至，被告仍占用系爭建物及系爭停車位，係屬無權占有，依民法第767條、租賃物返還請求權請求被告將系爭建物及系爭停車位騰空返還予原告云云，自屬無據。
（二）原告依民法第179條規定請求被告給付自93年1月1日起至95年3月31日相當於租金之不當得利2,319,300元，及自95年4月1日起至被告返還上開系爭建物及系爭停車位時止，按月給付原告85,900元，有無理由?查，被告占用系爭建物及系爭停車位係本於兩造間所簽立迄今仍有效成立之系爭租賃契約書及系爭補充協議書之約定，意即原告同意被告自92年1月1日起5年內（至96年12月31日止）使用系爭建物及系爭停車位，且免收租金及管理費，則被告占用系爭建物及系爭停車位係有正當權源，並非無法律上之原因，難謂係無權占有及有不當得利之情形，又使用期限亦尚未屆至，是原告以被告係無權占有系爭建物及系爭停車位，依民法第179條之規定，請求被告給付自93年1月1日起至95年3月31日相當於租金之不當得利2,319,300元及其利息，並自95年4月1日起至返還系爭建物及系爭停車位之日止，按月給付原告85,900元，均屬無據，不予准許。
五、綜上所述，是原告以被告係無權占有系爭建物及系爭停車位，本於民法第767條、租賃物返還請求權，請求被告將系爭建物及系爭停車位騰空返還予原告，暨依民法第179條規定，請求被告給付2,319,300元，並自95年4月1日起至被告返還上開系爭建物及系爭停車位時止，按月給付原告85,900元，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決結果不生任何影響，爰不再一一論述，併此敍明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國96年4月25日
民事第三庭法官鄭月霞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年4月25日
書記官余幼芳