裁判字號：臺灣苗栗地方法院104年苗簡字第340號民事判決
裁判日期：民國105年07月29日
裁判案由：損害賠償等
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決104年度苗簡字第340號原告 林歆雲 訴訟代理人 吳韋霆
參加人曜全不動產經濟有限公司法定代理人 余淑芳 訴訟代理人 陳慧如
彭靖 中被告 陳金獅 訴訟代理人 李震華 律師上列當事人間因請求損害賠償事件，本院於民國105年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬捌仟柒佰陸拾元，及自民國一百零四年六月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍拾玖萬捌仟柒佰陸拾元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告於起訴時請求被告應給付其新臺幣（下同）460,685元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五之利息；嗣於民國105年5月24日（以本院收文為準，下同）具狀變更訴之聲明為：被告應給付原告598,760元及自104年6月30日（按即本件起訴狀繕本送達翌日，見本院卷第34-1頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷第184頁）。核其性質係就同一事實擴張應受判決事項之聲明，按諸上揭規定，自應予准許之。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告於104年3月30日經參加人之買方仲介 彭靖中 ，以350
萬元之償金向被告購買坐落於苗栗縣○○鎮○○街○○○巷○○號之房地（下稱系爭房屋），並就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書及不動產標的現況說明書，惟被告明知系爭房屋多處漏水，卻於上開現況說明書第7項「建物是否有滲漏水」勾選「否」，即代表被告已做出系爭房屋係無漏水品質之保證，致原告信賴系爭房屋之品質而與被告簽訂買賣契約，嗣被告雇工粉刷系爭房屋，使原告因油漆粉刷而不易於交屋當下辨識房屋滲漏水之瑕疵。
㈡交屋後，原告於104年4月27日與訴訟代理人吳韋霆簽訂系
爭房屋租賃契約，吳韋霆同年5月1日遷居即發現二樓浴室天花板嚴重漏水，並以電話通知原告及彭靖中。嗣後參加人分別於同年5月18日、5月25日親自到系爭房屋現場查看漏水情形，並通知被告處理修繕，惟被告均置之不理，故原告於同月30日寄發存證信函通知被告系爭房屋有漏水瑕疵，然被告仍無修繕之意願。為此，爰依民法第354、356、359、360、216條，向被告請求損害賠償。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：㈠不動產現況說明書第7項部分，伊原本要勾漏水，但卻由參
加人之員工陳慧如勾沒有漏水，是陳慧如為促成買賣而不擇手段，故意隱瞞原告系爭房屋會漏水之情況，而不讓原告在場親見系爭房屋。
㈡又系爭房屋於出售前，均由訴外人 姚陳美燕 的兒子居住，並
無漏水情況，且就臺灣自來水公司104年2月至10月之水費計算可知，吳韋霆稱其104年5月1日發現房屋漏水後便未再居住使用。則正常用水情況下，在浴缸內洗拖把是否會用到6度的水？則顯見吳韋霆有刻意將水龍頭一直開著，加重漏水情形。
㈢且鑑定防水修護需費478,760元，但維護後之系爭房屋卻僅
增加17萬元，是逾17萬元之修繕花費顯無必要性，即多數修繕項目顯無增加房屋價值之功效，核其性質，應屬系爭房屋在20餘年通常使用下老舊所本來保養之必要，或因氣候、地震因素所必須承受支出之成本，均不可歸責於被告，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、參加人輔助原告陳述：被告之仲介陳慧如與原告之仲介彭靖中均係參加人之員工，二人均有進入系爭房屋，並於確認系爭房屋是否為凶宅或漏水時，被告均未據實告知。嗣與被告簽約完畢後，陳慧如及彭靖中多次要求再次進入系爭房屋查看，均遭被告及訴外人 陳秀裙 拒絕。是參加人已盡其委任之責，然被告一再阻擾伊進入系爭房屋，直到參加人給付陳秀裙保證金後才給系爭房屋之鑰匙，並無被告所稱阻擋其陳述或勾選漏水一事。
四、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354條第1項本文、第355條第
1項、第359條及第360條分別定有明文。是民法第360條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償（最高法院71年度臺上字第208號裁判參照）。次按出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，亦為民法第227條所明定。而系爭房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵，應不待言。
⒈查原告主張系爭房屋交付後，發現有多處滲漏水情形，業據
原告提出系爭房屋照片為證（見本院卷第17至28頁），並經證人陳慧如具結證稱交屋後去現場看的狀況就如原告提出之照片所示乙情明確（見本院卷第100頁），復經兩造合意囑託苗栗縣建築師公會（下稱建築公會）鑑定（見本院卷第47、53頁），建築公會派員至現場勘驗並逐室測量，鑑定結果為現況有漏水，漏水處有客廳天花板、樓梯間樑及牆壁、二樓主臥房天花板、次房間天花板及浴室、三樓臥房及浴室天花板、插座等處有漏水，有建築公會105年1月8日苗建師鑑字第2號函附鑑定報告書可稽（見本院卷第67頁，鑑定報告書則證物外放，下稱系爭鑑定報告書），顯見系爭房屋確有滲漏水情形，足以減損系爭房屋之利用，依通常交易觀念，顯然不具備應有之價值、效用及品質，屬減少其通常效用之瑕疵。
⒉又鑑定證人 黃麗明 到庭證稱：雖無法判斷漏水多久，然就油
漆剝落及壁癌現象，伊認定是在104年3月30日前發生等語（見本院卷第129頁），顯見系爭房屋漏水之成因非短時間可達，而係長久累積所致，而兩造均不爭執系爭房屋於104年4月26日交屋，原告於交屋不到1個月即發現漏水，足見系爭房屋之漏水原因於交屋前即已存在。又參加人雖未實際帶領原告至系爭房屋觀看，但參加人既經原告委任，自應盡善良管理人之注意義務，惟參加人非建築相關之專業人員，且建築物是否因防水層品質不良而致滲漏水，非即可以肉眼察覺，又因重新粉刷難以肉眼辨識，應屬民法第356條第2項所謂「依通常之檢查不能發見之瑕疵」，不能僅因參加人曾看屋或原告未於交屋前反應滲漏水情事，即推認原告有重大過失。故被告辯稱參加人看系爭房屋時，未帶領原告而有違背職務，且系爭房屋現況亦未漏水，並不應負瑕疵擔保責任云云，自不足採。
⒊又不動產標的現況說明書中，被告在第7項「建物是否有滲
漏水情形」，勾選「否」，並於委託人確認簽名處簽名，而文末記載「本表內容均由委託人親自確認屬實並簽名無誤。注意：除已告知外，委託人依法應負瑕疵擔保責任」等語，有不動產買賣契約書暨不動產標的現況說明書附卷可稽（見本院卷第13頁），並經證人陳慧如證述當時有特別提醒被告是否為凶宅或漏水，在交易上特別重要要誠實告知等語（見本院卷第102頁），足認兩造於締約時已明確約定被告於交屋時，應交付無滲漏水情形之房屋，應認被告已有保證無此瑕疵之意，則被告自應以無滲漏水狀況之房屋交付予原告，始符債務本旨，則被告交付系爭房屋既存有前揭滲漏水瑕疵存在，顯然缺少出賣人所保證之品質，原告自得依民法第36
0條之規定，向被告請求不履行之損害賠償。而被告雖辯稱證人陳慧如阻止被告勾選漏水，所證並不足採云云；證人陳秀裙亦稱當初被告就漏水那條要回答時，陳慧如把他擋下來說不用回答云云（見本院卷第141頁）。然證人陳慧如與兩造並不熟識，亦無親誼，且無仇隙等情，為兩造所不爭，且簽訂不動產標的現況說明書時，係被告與陳慧如、陳秀裙在場，按一般經驗法則與論理法則，陳慧如並無立即促成交易之必要，況刻意隱瞞漏水事實，對陳慧如亦無利益，何以甘冒偽證罪責故為原告有利之陳述。反觀被告卻能提早出賣系爭房屋，而獲有出售之利益，且證人陳秀裙又是被告多年好友（見本院卷第139頁），足認證人陳慧如之上開證詞，應屬客觀可信。是被告既未能證明陳慧如有何促成交易之目的，且明知簽訂不動產標的現況說明書即應負擔瑕疵之責，卻未據實勾選，亦足以認定其係基於個人利益考量，故意隱瞞系爭房屋有漏水事實，則證人陳慧如之證言，應屬實在，而堪採信。是被告所交付之系爭房屋既有滲漏水瑕疵，係未依債之本旨所為之給付，原告亦得依民法第227條不完全給付之規定，就原告所受之損害負賠償之責。
⒋被告又辯稱係原告刻意放水行為，導致浴室漏水云云，然依
鑑定證人黃麗明：漏水並非不當使用自來水龍頭而造成，且鑑定過程中建議用積水測試並做參考等語（見本院卷第132頁），是原告之放水行為係因鑑定證人之要求下所為，並非故意製造漏水，且就臺灣自來水股份有限公司第三區管理處竹南頭份營運所之水費計算詳細資料中（見本院卷第128頁），亦未見有異常使用之情形，是被告之上開辯詞，不足採信。故系爭房屋經前開鑑定結果，確有滲漏水之情形，且系爭房屋之不動產買賣契約書並無另有約定被告就此無庸負瑕疵擔保責任，則原告主張被告依上開約定，應就系爭房屋滲漏水之瑕疵對其負物之瑕疵擔保責任，自屬有據。至被告抗辯系爭房屋不動產買賣契約書第7條第7項及第8條第3項，被告於履行點交後即免除物之瑕疵擔保乙節，此指系爭房屋點交前所發見之瑕疵，惟原告係點交後始發現有漏水，與上開契約條款不同，於此併附敘明。
㈡原告得請求被告賠償之範圍？⒈修復漏水費用：
⑴按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限，為民法第216條第1項所明定。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害。又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；又上開情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項亦定有明文。而物被毀損時，請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，如修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院80年度臺上字第2476號判決參照）。是以，原告就其系爭房屋因漏水受損一事，請求被告負責遭拒，原告自得請求以金錢方式賠償其損害。又觀諸系爭鑑定報告書修繕內容為防水及泥作工程、全室粉刷、油漆工程、假設工程、廢料清理及運雜費、其他費用、利潤、稅捐、及管理費等費用，均屬施工之工資費用，並無材料折舊之必要，是原告請求被告支付其系爭房屋漏水之修繕費用以為賠償，自無不合。
⑵經兩造合意委請建築公會鑑定，經該會認定排除漏水侵害及
回復原狀之修復工程，並依據照片顯示及現場檢視結果，全部施作防滲漏水所需為478,760元，有系爭鑑定報告書在卷為憑，堪認系爭房屋於原告向被告購買系爭房房屋交屋時所存在之滲漏水瑕疵修復費用。被告雖辯稱系爭房屋修繕後僅增加17萬元之價值，故多出部分顯無必要云云，因民法上損害賠償原則乃係填補被害人之損害，又依上開見解，原告係本於買賣契約，得請求被告交付無漏水瑕疵之系爭房屋，而非相當修復之價值，故其損害賠償之費用，應以修繕所需為準，是原告請求被告給付478,760元損害賠償，洵屬正當，均應予准許。
⒉租金部分：
⑴又關於「所失利益」之範圍，民法第216條第1項似係將其
定為「依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益」在內。而「可得預期之利益」不能獲得亦屬損害之一種型態。房屋及其坐落基地均為不動產，均不能移動，因而不能分離使用，其結合體在市場上原有一定之客觀交易價值。事後因特定或不定原因發生，致交易市場上咸認該原因對該房地之客觀交易價值發生減損之負面影響。⑵查原告於104年4月27日與吳韋霆訂立契約，約定將系爭房
屋自104年4月27日起至105年4月26日止，以每月1萬元，出租予吳韋霆乙情，業據證人吳韋霆證稱曾於104年5月遷入等語屬實（見本院卷第145頁），復有原告與吳韋霆簽立之房屋租賃契約書1份可考（見本院卷第14至16頁），是以原告主張因漏水而無法按原訂計畫出租，致喪失預期之一個月租金一事，堪信為真，被告辯稱吳韋霆與原告係男女朋友關係，質疑其租賃關係，然被告未能舉實以證，是被告所辯，委無可採。從而，原告請求被告賠償104年4月27日至
105年4月26日止之租金損失12萬元，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依民法買賣契約之法律關係，請求被告給付598,760元及自104年6月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保請准宣告免為假執行，於法並無不合，亦諭知如主文第3項後段所示。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。另兩造分別遲至本院言詞辯論終結後之105年
7月13日及同年月21日始提出民事補陳書狀，本院無庸審酌，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第385條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項、第436條第2項，判決如主文。
中華民國105年7月29日
苗栗簡易庭法官周靜妮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官賴柏仲中華民國105年7月29日