裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第3531號民事判決
裁判日期：民國102年03月18日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第3531號原告 鍾佳賢 訴訟代理人 張衛航 律師
林美倫 律師 陳勵新 律師被告 簡秀雯 訴訟代理人 翁顯杰 律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於中華民國102年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國98年10月28日透過訴外人21世紀不動產臺北南門加盟店（即益通不動產經紀有限公司，下稱21世紀不動產公司）與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由其以總價新臺幣（下同）2,050萬元向被告購買門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號12樓房地（含地下層共有部分）及頂樓加蓋建物（下稱系爭頂樓建物，下合稱系爭房地），並於其他約定事項（下稱系爭約定事項）第3條約定：「本約頂樓加蓋自本簽約日起至100年4月28日，如非因買方（指原告）之故致被拆除時，拆除、清運費用由賣方（指被告）負擔之」，嗣於98年11月26日完成交屋。詎原告委託仲介公司出租系爭房地時，竟發現系爭頂樓建物業經共有人即訴外人 劉怡成 等8人（下稱劉怡成等8人）於98年3月25日即對訴外人即被告之前手屋主 侯振榮 （下稱侯振榮）提起返還無權占有訴訟，並經本院於99年3月31日以99年度訴字第347號判決侯振榮應拆除系爭頂樓建物而於99年5月14日確定，原告乃提起第三人撤銷之訴，惟經臺灣高等法院100年度上易字第470號判決原告敗訴確定，系爭頂樓建物旋於101年2月24日經本院民事執行處予以拆除，並經本院101年度執聲字第12號裁定命原告應負擔執行費用22萬1,752元。
被告於簽訂系爭買賣契約之際，故意隱瞞系爭頂樓建物於兩造簽約前業經劉怡成等8人於提起上開返還無權占有訴訟之重大交易訊息，顯屬故意不法侵害原告之財產權，應依民法第184條第1項前段規定負損害賠償責任。又系爭頂樓建物業經拆除，被告之給付顯不完全，且減損系爭房地之價值，被告應依民法第227條第1項依關於給付不能之規定負債務不履行損害賠償責任，並依民法第354條規定負物之瑕疵擔保責任。又系爭頂樓建物應予拆除於本院99年度訴字第347號判決確定時業已發生，被告自應賠償原告所支出之拆除費用22萬1,752元。而系爭頂樓建物價值約占上開買賣價金之三分之一即683萬3,333元，被告應於此範圍負損害賠償及減少價金之責。為此爰依民法第184條第1項前段、第227條第1項、第359條、第179條規定，一部請求被告賠償或返還300萬元，並依系爭其他約定事項第3條約定請求被告賠償拆除費用22萬1,752元等語。並聲明：㈠被告應給付原告322萬1,752元及自起訴狀繕本送達翌日（即101年8月8日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於委託出售系爭房地之初，已明確告知仲介人員即訴外人 陳亦 凡系爭房地之頂樓違建部分業於97年12月
3日經臺北市建築管理處（下稱北市建管處）查報在案，且由住戶劉怡成等8人訴請法院拆遷而與系爭房地所在之台大雅築管理委員會（下稱管委會）協商，經轉知原告後，兩造於系爭其他約定事項檢附網路查報資料及說明，不僅可見原告已知悉系爭頂樓建物隨時有被拆除之虞，並可明系爭頂樓建物非買賣之標的。又被告係於98年7月3日買受系爭房地，聽聞其他住戶有告前屋主侯振榮，始知係由管委會以劉怡成等8人名義訴請拆遷，即與管委會協商，將頂樓加蓋部分交由管委會共同管理使用，是並無原告主張故意隱瞞之情，原告於系爭買賣契約成立時，既已知系爭頂樓建物有被拆除之虞，卻遲至101年7月提起本訴，依民法第355條第1項、及第365條規定，被告自不負擔保之責。又系爭頂樓建物係於101年2月24日遭本院民事執行處拆除，已逾系爭其他約定事項所約定被告應負擔費用之期間，原告要求此部分費用，亦無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明為：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第167頁至第167頁反面）：㈠系爭房地係原所有權人侯振榮於98年7月3日售與被告後；經
被告於98年10月間委託21世紀不動產公司出售，嗣於98年10月28日與原告簽署系爭買賣契約出售系爭房地，買賣價金為2,050萬元。又系爭買賣契約第1條之記載，不動產標示及買賣權利範圍，並無標示包含系爭頂樓建物（見本院卷第26頁系爭房地建物登記謄本、本院卷第9頁至第16頁系爭買賣契約）。
㈡系爭其他約定事項第3條載明：「本約頂樓加蓋自本簽約日
起至100年4月28日止，如非因買方之故致被拆除時，拆除、清運費用由賣方負擔之。」（見本院卷第27頁系爭其他約定事項）。
㈢系爭頂樓建物於97年12月3日為臺北市建築管理處查報在案
，於98年3月25日經系爭房地所在之大廈區分所有權人劉怡成等8人訴請拆遷，本院於99年3月31日以99年度訴字第347號判決判命侯振榮應予拆除，並於99年5月14日確定，嗣99年6月23日劉怡成等8人聲請強制執行，原告乃於99年8月16日提起第三人撤銷之訴，並依本院99年度聲字第387號裁定供擔保聲請停止執行，惟上開第三人撤銷訴訟經本院99年度訴字第4406號判決原告敗訴，原告不服提起上訴，經臺灣高等法院於100年10月18日以100年上易字第470號駁回上訴確定，系爭頂樓建物頂樓建物復已於101年2月24日經本院民事執行處拆除在案，其執行費用額經本院101年度執聲字第12號裁定確定為22萬1,752元，其中拆除費用為20萬7,659元，原告並已匯付22萬1,752元予管委會（見本院卷第17頁至第25頁本院99年度訴字第347號判決、確定證明書、劉怡成等8人98年3月25日起訴狀，本院卷第28頁至第37頁劉怡成等8人99年6月23日強制執行聲請狀，本院99年度聲字第387號裁定、本院101年度執聲字第12號裁定、本院卷第180頁至第181頁委託書及華南商業銀行活期性存款存款憑條、臺灣高等法院100年度上易字第470號判決）。
㈣被告於系爭買賣契約簽立後於98年11月12日接獲本院98年11
月10日北院隆民力98年審訴字第5091號到院閱覽卷宗之通知，被告於98年11月27日到院閱卷（見本院卷第155頁本院民事庭通知、本院98年度審訴字第5091號卷第54頁閱卷聲請書）。
四、得心證之理由：原告主張其以2,050萬元總價向被告購買系爭房地，被告竟故意隱瞞系爭頂樓建物於兩造簽約前業經劉怡成等8人提起上開返還無權占有訴訟，依民法第184條第1項前段、第227條第1項規定請求被告賠償300萬元，另依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還被減少部分之價金，依系爭其他約定事項第3條約定請求被告賠償拆除費用22萬1,752元，合計322萬1,752元等語，為被告所否認而以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告有無故意隱瞞系爭頂樓建物已被訴請拆除之情事？原告依民法第184條第1項前段規定請求被告負損害賠償責任，有無理由？㈡被告所為給付有無不完全給付或物之瑕疵之情事？原告依民法第227條第1項規定請求損害賠償，依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還被減少之價金，有無理由？㈢被告應負擔系爭頂樓建物拆除清運費用之期限是否為100年4月28日？原告依系爭其他約定事項第3條約定，請求被告賠償拆除費用，有無理由？茲分述如下：
㈠被告有無故意隱瞞系爭頂樓建物已被訴請拆除之情事？原告
依民法第184條第1項前段規定請求被告負損害賠償責任，有無理由？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。民法第184條第1項前段雖有明文。惟因侵權行為所生之損害賠償請求權，以有損害之發生，及行為人有故意或過失不法侵害他人權利之事實外，並以二者之間有相當因果關係為其成立要件，若其行為並無不法，或其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。因此，倘行為人否認有不法，或否認侵權行為，即應由請求人就此利己之事實舉證證明；若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。原告主張被告故意隱瞞系爭頂樓建物已被訴請拆除，被告應負故意侵權之責等語，被告則否認之，是原告就被告有刻意隱瞞並致原告受有損害乙節，有先為舉證之責。
⒉原告主張被告於締約之際並未告知管委會或劉怡成等8人已
經起訴請求拆除系爭頂樓建物，雖據證人即兩造買賣系爭房地之仲介 陳亦凡 證述：被告僅告知系爭頂樓建物曾遭北市建管處查報拆除，及共有人與管委會要對原屋主侯振榮提告之情，並未提及已經被起訴請求拆除，買賣協談過程，伊與原告之認知只是共有人與管委會要向侯振榮提告，不知道已經提告等語在卷（見本院卷第94頁正反面），惟查：
⑴證人陳亦凡另證稱頂樓是附加價值，原告在簽約時也知道頂
樓加蓋部分之前有被報拆而且共有人請求返還之情況所以才會有系爭其他約定事項之約定，被告有告訴伊頂樓有被報拆的案例，而且大樓住戶有要告前屋主侯振榮返還頂樓部分，帶原告去看屋時就有告知原告頂樓被報拆，大樓管委會要對侯振榮起訴請求拆除系爭頂樓建物（見本院卷第92頁反面至第94頁），則被告於簽訂系爭買賣契約時，是否未告知系爭頂樓建物已被訴請拆除之情，證人陳亦凡之證述不甚一致，尚難擷取證人陳亦凡所為被告未提及已經提告之證詞，即謂原告之主張為真實。
⑵另細查系爭買賣契約之全文，第1條「不動標示及買賣權利
範圍」，並無標示包含系爭頂樓建物（見本院卷第9頁至第16頁系爭買賣契約），兩造所簽認之不動產標的現況說明書第14條亦載明：「屋頂加蓋現與管委會協談中。」等語（見本院卷第137頁），系爭其他約定事項第2條及第3條更是約定：「本約屋頂加蓋賣方現與管委會協談頂樓加蓋交由管委會共同管理使用中，惟交屋前賣方（即被告）與管委會簽訂協議時，應知會買方（即原告）」、「本約頂樓加蓋自本簽約日起至100年4月28日，如非因買方之故致被拆除時，拆除、清運費用由賣方負擔。」，既詳為記載系爭頂樓建物之使用權利、現況及拆除處理等事項，顯見兩造已經充分討論。蓋倘若被告蓄意隱瞞系爭頂樓建物之使用權利問題，當可全部略而不提，衡情並無逐一敘明締約當時正與管委會協調之情形，亦無庸表明願意在100年4月28日前負擔拆除費用之意。由此觀之，原告所稱被告刻意隱瞞系爭頂樓被訴拆除以詐欺取財等語，即屬無稽，而難遽採。
⑶再共用部分指公寓大廈專用部分以外之其他部分及不屬專有
之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第4款定有明文。系爭頂樓建物既位於頂樓平台，除經約定供系爭房地所有權人使用者外，本即由全體區分所有權人共同使用。矧兩造將系爭頂樓建物予以計價，衡諸不動產買賣約明買賣標的、權利範圍及價金之交易常情，原告理當要求被告出具約定專用之相關證明，買賣契約亦會載明買賣標的、權利範圍及價金。然系爭買賣契約第1條「不動產標示及買賣權利範圍」並無系爭頂樓建物之記載，第5條「買賣價金之給付與收受」亦僅記載：「本約買賣標的總價款新台幣貳仟零伍拾萬元」（見本院卷第9頁至10頁），足見系爭頂樓建物不在系爭買賣契約計價之範圍。又依證人陳亦凡證述因為頂樓有報拆，被告覺得頂樓是既存的違建，也都有空照圖，建管處曾來勘驗但未拆除，被告的想法就是跟大樓去協調，把頂樓加蓋供給同棟住戶使用，原告對此並無太多意見等語（見本院卷第93至94頁），原告對其成立系爭買賣契約後，將無法享有系爭頂樓建物專用權利之情，顯知之甚詳。依此，堪認兩造係在日後無法專用系爭頂樓建物，遂未予計價之合意下締結系爭買賣契約。被告既未額外收取系爭頂樓建物之對價，衡情即無隱瞞系爭頂樓建物已被訴請拆除之必要。原告主張被告刻意隱瞞，亦乏所據，仍難採取。
⒊依上各情，原告就被告刻意隱瞞系爭頂樓建物被訴拆除藉此
締約之事實，其之舉證尚未有足，不僅無足憑採，系爭頂樓建物復非系爭買賣契約計價範圍，縱令事後遭拆除，亦難認原告受有損害，原告依民法第184條第1項前段規定請求被告負擔損害賠償責任，即無理由。
㈡被告所為給付有無不完全給付或物之瑕疵之情事？原告依民
法第227條第1項規定請求損害賠償，依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還被減少之價金，有無理由？⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，雖為民法第227條第1項所明定。惟所謂不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本旨而言（最高法院93年台上字第42號判決意旨參照），又物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第37
3條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有上開瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條第1項前段、第355條第1項分別定有明文。
⒉原告主張系爭頂樓建物遭拆除，被告之給付不完全，且構成
瑕疵，應負不完全給付及物之瑕疵擔保之責云云，亦為被告否認。經查，誠如所述，原告並未能舉證系爭買賣契約所約定買賣權利範圍有將系爭頂樓建物納入計價，甚且同意承擔系爭頂樓建物遭拆除之風險，則即使系爭頂樓建物嗣經拆除，亦難認被告之給付有何不合於債之本旨而不完全，及有何物之瑕疵之情事。況原告於系爭買賣契約締約之時，已知系爭頂樓建物被訴請拆除乙情，復如前述，則縱系爭頂樓建物被拆除構成瑕疵，被告抗辯其依民法第355條第1項規定不負擔保之責，亦屬有據。從而，原告依民法第227條第1項規定請求損害賠償，依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還被減少之價金即屬無由。
㈢被告應負擔系爭頂樓建物拆除清運費用之期限是否為100年4
月28日？原告依系爭其他約定事項第3條約定，請求被告賠償拆除費用，有無理由？
1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。又解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之（最高法院88年台上字第1671號判決意旨參照）。
2.原告雖主張系爭頂樓建物應予拆除於99年5月14日本院99年度訴字第347號判決確定時業已發生，其得依系爭其他約定事項第3條約定請求被告賠償拆除費用22萬1,752元等語，亦遭被告否認，經查：
⑴依系爭其他約定事項第3條約定：「本約頂樓加蓋自本簽約
日起至100年4月28日止，如非買方之故致被拆除時，拆除、清運費用由賣方負擔之。」，可知兩造係以100年4月28日作為負擔拆除、清運費用之時點，語意甚為明確，核無另外解釋之必要，此參以證人陳亦凡結證稱：系爭其他約定事項第
3條是原告提起的，原告說從簽約後的一年半內如果有被報拆，不管是共有人還是建管處來拆，被告要無條件負擔拆除、清運費用，如果是一年半以後被告就不須負擔任何費用等語（見本院卷第93頁），更足明之上開約定之文字業已表示當時兩造之真意，尚難別事探求。雖原告曾於100年4月27日傳真其他約定事項增列第4條：「雙方同意將日期延至買方打完所有官司流程，或買方不願再繼續上訴時，如法院依然判決頂樓加蓋仍須拆除，屆時拆除損失、清運費用由賣方負擔之。」，要求延長上開100年4月28日之期日，有100年4月26日其他約定事項在卷可佐（見本院卷第164頁），惟未徵得被告之同意，被告即不受拘束，被告應負擔系爭頂樓建物拆除、清運費用之期限，自仍以系爭其他約定事項第3條所定之100年4月28日為準。
⑵本院99年度訴字第347號判決係於99年3月31日判決侯振榮應
拆除系爭頂樓建物，於99年5月14日確定，劉怡成等8人於99年6月23日即對侯振榮聲請強制執行，雖有上開民事判決、確定證明書及強制執行聲請狀可稽（見本院卷第17頁至第37頁），且為被告所不爭執，但上開程序因原告於99年8月16日提起第三人撤銷之訴，並依本院99年度聲字第387號裁定提供擔保而告停止，直至臺灣高等法院於100年10月18日100年度上易字第470號判決原告敗訴確定，系爭頂樓建物於101年2月24日始經本院民事執行處予以拆除，為原告所是認（見上開不爭執事項㈢），可見系爭頂樓建物拆除之時點延至101年2月24日，係原告提起第三人撤銷之訴及聲請停止執行所致，而原告亦已明瞭、衡量恐將因自己之行為導致其反須負擔拆除、清運費用，而猶提出之，則依系爭其他約定事項第3條約定，解為仍由原告負擔拆除、清運費用，與一般交易習慣並無相違，亦未悖於誠信原則，是揆諸前開判例意旨及說明，原告主張依系爭其他約定事項第3條約定請求被告賠償拆除費用22萬1,752元，亦屬無由。
五、從而，原告依民法第184條第1項前段、第227條第1項、第359條、第179條規定一部請求被告給付300萬元，及依系爭其他約定事項第3條之約定，請求被告給付22萬1,752元拆除費用，共計322萬1,752元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年3月18日
民事第六庭審判長法官許純芳
法官張文毓法官鄭昱仁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月18日
書記官李婉菱