裁判字號：最高法院94年台簡上字第36號民事判決
裁判日期：民國94年12月15日
裁判案由：給付租金
最高法院民事判決九十四年度台簡上字第三六號
上訴人甲○○
號訴訟代理人 王勝和 律師被上訴人萊爾富國際股份有限公司法定代理人乙○○上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十四年一月三日台灣苗栗地方法院第二審判決（九十二年度簡上字第八一號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣苗栗地方法院。
理由本件原審將該院簡易庭所為上訴人敗訴之判決，一部廢棄（改判命被上訴人給付新台幣（下同）九萬三千三百三十二元本息）；一部維持（駁回上訴人對該部分之上訴），無非以：被上訴人於民國八十七年九月三十日向上訴人承租坐落於苗栗縣○○鎮○○路○段○○○號一樓全部（含竹南山佳段二一號地上建物，下稱系爭租賃物），於九十年八月二十二日協議租金為八萬三千三百三十三元，租期自九十年十月一日起至九十三年九月三十日止，共計三年（下稱系爭契約），並約定租賃期間尚未屆滿，一方擬解除或終止契約時，應得對方同意，否則應賠償對方因此所生之損害。被上訴人以存證信函片面通知上訴人自九十一年十一月三十日起終止系爭契約，上訴人於同年月二十八日受領，被上訴人未繳納九十一年十一月之租金，但訂約時曾繳交上訴人押租金二十四萬元等情，為兩造所不爭。雖上訴人否認系爭契約已合法終止，惟解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。觀系爭契約第七條第四款約定：租賃期間尚未屆滿，一方擬解除或終止契約時，應得對方之同意，否則應賠償對方因此所受之損害之意旨，並非表示一方經他方同意始得終止租約，而係表示若未經他方同意而任意終止租約者，須賠償他方因此所受之損害，倘一律不得片面終止系爭契約，即無可能對他方造成損害，故「否則應賠償對方因此所受之損害」之文字，係指單方終止系爭租賃契約之代價。另系爭契約第四條第四款約定租賃期滿或終止契約時，被上訴人應將系爭租賃物返還予上訴人，並不得向上訴人請求遷移費用。除約定「租賃期滿或終止契約時」，足認兩造同意任何一方於租約期限屆滿前，得終止契約，僅須賠償對方因此所受之損失而已。又終止權之性質，係屬形成權一種，被上訴人不須得上訴人之同意，即得單方終止系爭契約。則上訴人先位主張被上訴人上開終止系爭契約意思表示，未得其同意，不生終止租約法效，並不足取，則上訴人先位之訴，即不足採。次按當事人約定租賃期限者，固應受期限之拘束，然若約定當事人之一方，得於期限屆滿前終止契約者，是即終止權之保留，為法之所許。惟一方終止契約時，須依民法第四百五十條第三項規定，負先期通知之義務，使他方得預作出租或使用之準備，以期公允。上訴人於九十一年十一月二十八日收受被上訴人終止系爭契約之意思表示，系爭契約租金係按月給付，應有一個月之準備期間，於同年十二月二十九日始發生終止效力，復兩造約定被上訴人遷出時，遺留家俱雜物不搬者視為放棄，聽由上訴人處理。被上訴人亦向上訴人表示於九十一年十一月三十日點交收回系爭租賃物，否則將依法拋棄占有，上訴人於此時即得占有使用收益或交付他人使用系爭租賃物。又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。上訴人提供合於被上訴人使用狀況之建物，而被上訴人承租後，另行投資裝潢，增加建物之使用價值，以利經營便利商店，有兩造簽立之租賃店工程同意書可稽，尚難認上訴人因整理建物投入之成本，得據為計算被上訴人未解租賃所失利益之標準。兩造終止系爭契約後，上訴人亦已將系爭租賃物一部出租他人，上訴人既得自由處分管理系爭租賃物，復未舉證證明被上訴人仍繼續占有使用，上訴人主張：其因信賴被上訴人承租而投入整地建屋之費用為其所受損害云云，不足採取。系爭契約既約定保留終止權，被上訴人行使終止權終止契約，當無違約可言，即不發生違約金之處罰問題。被上訴人未付九十一年十一月份租金八萬三千三百三十三元，其以書面通知上訴人終止系爭契約，未滿一個月之準備期間，應依民法第四百五十條規定，以一個月後即九十一年十二月二十九日發生終止效力，則上訴人受有九十一年十一、十二月二個月租金損害。至上訴人所失利益部分，經審酌系爭建物坐落於苗栗縣○○鎮○○路、光華北路及永貞路三叉路口，周圍尚有學校及加油站，屬於繁華地段，上訴人更於九十一年十一月六日聽聞被上訴人有意結束營業終止系爭契約，被上訴人嗣於同年月二十六日以書面通知上訴人終止系爭契約，上訴人再加上前開一個月之準備期間，雖已有較充分時間使用或交付他人使用系爭建物而獲取利益，然上訴人原本可預期之租金利益仍受損失，惟此利益之計算並非逕以未到期之租金總額為計算標準，否則無異剝奪被上訴人之終止權，尚欠公允。另上訴人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第二百二十二條第二項定有明文。爰審酌上情，認為上訴人另受有二個月租金之所失利益為當。上訴人得向被上訴人請求之損害賠償額共計四個月之租金損失三十三萬三千三百三十二元，因被上訴人以二十四萬元之押租金為抵銷，上訴人得請求之金額為九萬三千三百三十二元及其利息，就此範圍，應予准許，上訴人逾此部分之請求，則不足採。第一審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，爰將原判決此部分廢棄改判命被上訴人如數給付；至逾上開部分之訴，第一審為上訴人敗訴之諭知，並無違誤，應予維持等詞，為其判斷之基礎。
查系爭契約第七條第四款約定系爭契約租賃期間尚未屆滿，一方擬解除或終止契約時，應得對方之同意，否則應賠償對方因此所受之損害，足見兩造約定合意終止契約之要件，係應得對方之同意，或應賠償對方因此所受之損害，亦即須經對方同意或賠償因終止契約致對方因此所受之損害，始得為終止，而非得先行任意終止系爭契約如有損害始予賠償。蓋若非如此，即毋庸約定「應得對方之同意」。乃原審未察，竟謂兩造同意任何一方於租約期限屆滿前，得任意終止契約，惟須賠償對方因此所受之損害，並據以為上訴人先位之訴不利之論斷，於法即有未合。上訴論旨，指摘原判決先位之訴判決為不當，聲明廢棄，非無理由。又訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。原審認上訴人先位之訴無理由，爰就上訴人備位之訴，為上訴人一部勝訴之判決，固非無見。惟原審就先位之訴所為上訴人敗訴之判決，既經本院予以廢棄發回，則原審既須就先位之訴有無理由先行裁判，自不能任令原審就備位之訴所為之判決先行確定，故就備位之訴部分自應一併予以廢棄發回。末查，原審既認定九十一年十二月二十九日始發生終止系爭契約效力，被上訴人未付九十一年十一、十二月二個月租金（關於原判決備位之訴部分之論述），則被上訴人於系爭契約有效期間有應付租金之義務，上訴人先位之訴本於租賃法律關係請求被上訴人給付此部分欠租，似非無據，原審竟認係屬上訴人終止租約後所生之租金損失，亦有違誤。案經發回，附此指明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十四年十二月十五日
最高法院民事第六庭
審判長法官許朝雄
法官謝正勝法官鄭玉山法官吳麗女法官許澍林本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十四年十二月二十七日
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