臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
110年度重建簡字第85號
原告 許育禎
被告 林志明
被告 羅英倫
被告 陳紹偉
上列當事人間請求修復漏水等事件，於民國111年12月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：其於民國109年9月間透過住商不動產新莊總站加盟店之 仲介 （業務員為被告陳紹偉），向被告林志明購買坐落新北市○○區○○路0段000巷0○0號（即4樓）房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之基地，雙方並於同年月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣約書），約定買賣價金新臺幣（下同）720萬元，被告林志明已於同年11月15日移轉系爭房屋所有權予原告並完成交屋手續。詎料，被告林志明明知系爭房屋已長期存有滲漏水情事，仍向原告保證系爭房屋絕無滲漏水情事（見標的物現況說明書），嗣系爭房屋於交屋後之110年7月間，因烟花颱風襲台，竟於靠外牆的兩間房間產生從牆壁滲漏水進屋情事，經原告多方詢價，確認修繕漏水需花費新臺幣（下同）20萬元，應由被告林志明負瑕疵擔保責任，賠償原告所受損害。而本件買賣之賣方即被告林志明之仲介業者為太平洋房屋新莊加盟店，業務員為被告羅英倫，被告陳紹偉則為原告之仲介業者之業務員，因兩方的仲介都有收取原告之仲介費，亦應負相同責任。為此，爰依物之瑕疵擔保請求權之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行等事實。
二、被告則均求為判決駁回原告之訴，而被告林志明復 陳明 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並分別辯稱如下：
（一）被告林志明部分：我是委託太平洋新莊加盟店出售系爭房屋，業務人員是 沈士堯 ，不是被告羅英倫。另系爭房屋交屋時並無漏水情形，原告於交屋前也多次檢視屋況，知悉無漏水情形；況且，原告也知悉系爭房屋為中古屋，屋況老舊，雙方並同意賣方以房屋現況交屋，不負交屋後之瑕疵擔保責任。
（二）被告羅英倫部分：我不是這件交易案件的賣方即被告林志明委託之仲介業務員。
（三）被告陳紹偉部分：買方即原告於本件買賣契約簽約之前有看過系爭房屋2次，看屋時已確認沒有漏水情事，交屋前看第3次，仍然相同。
三、原告主張其於109年9月間透過住商不動產新莊總站加盟店仲介，向被告林志明購買系爭房屋及其坐落之基地，雙方並於同年月20日簽訂系爭買賣約書，約定買賣價金720萬元，被告林志明已於同年11月15日移轉系爭房屋所有權予原告並完成交屋手續等事實，業據其提出系爭買賣契約書及郵局存證信函各1件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張被告林志明明知系爭房屋已長期存有滲漏水情事，仍向原告保證系爭房屋絕無滲漏水情事（見標的物現況說明書），嗣系爭房屋於交屋後之110年7月間，因烟花颱風襲台，竟於靠外牆的兩間房間產生從牆壁滲漏水進屋情事，經原告多方詢價，確認修繕漏水需花費20萬元，應由被告林志明負瑕疵擔保責任，賠償原告所受損害。而本件買賣之賣方即被告林志明之仲介業者則為太平洋房屋新莊加盟店，業務員為被告羅英倫，被告陳紹偉則為原告之仲介業者業務員，因兩方的仲介都有收取原告之仲介費，亦應負相同責任等事實，則為被告所否認，並分別以前開情詞置辯。經查：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。據此可知，物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決要旨參照）。再者，買賣標的物是否具有瑕疵，應視其契約所約定之價值、效用或品質而定，如無特別約定，則以通常交易觀念為準，而非概與新品相較。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
（二）本件原告主張其向被告林志明所購買之系爭房屋存有漏水之瑕疵，既為被告所否認，即應由其就系爭房屋具有瑕疵，且該瑕疵於「危險移轉時」即交付時仍存在等有利於己之事實，負舉證之責任。關於此點，原告既主張被告林志明係於109年11月15日移轉系爭房屋所有權予原告並完成交屋手續，迄110年7月間，因烟花颱風襲台，系爭房屋於靠外牆的兩間房間始產生從牆壁滲漏水進屋情事，足見系爭房屋於「危險移轉時」即交付之際，並未存有漏水之瑕疵。雖原告就就「系爭房屋內靠外牆之兩個房間之漏水原因為何？」聲請本院囑託託社圑法人新北市土木技師公會（下稱新北技師公會）鑑定，其鑑定結果認為：「(1)目視法：前開房屋之外牆，經現場檢視結果(詳見附件五~V-3-5~照片3.4.6.8)，室內之外牆面有受潮濕之痕跡，因此確認室內之外牆曾經有滲漏水之情事。(2)紅外線熱影檢測法：前開房屋之外牆，於會勘當日再次使用紅外線熱影像檢測法檢測，其檢測結果詳見附件六，外牆面無水氣反應；即表示室內之外牆面於檢測當時並無參漏水之情事。經由前開檢查結果，坐落新北市○○區○○路0段000巷0號4樓房屋內靠外牆之二個房間之外牆面，以前確實曾有過滲漏水之情事。另本案有使用紅外線熱影像檢測法檢測，其結果為外牆面無水氣反應；經研判係由於檢測之時間點與發生滲漏水之時間點，已有經過一段時日，且檢測之當時，其室內之外牆無滲漏水情形，因此檢測所得結果尚稱合理。故坐落新北市○○區○○路0段000巷0號4樓房屋內靠外牆之二個房間漏水之原因是與外牆滲漏水有關」等情，此有該公會出具之111年11月9日新北土技字第1110003770號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）在卷可按，而依此鑑定內容可知該公會鑑定時間分別為於111年3月15日初勘、同年9月1日會勘，此距系爭房屋於109年11月15日交屋，已長達約1年半之久。據此亦可知，系爭房屋於本件鑑定當時，室內之外牆面當時並無參漏水之情事，雖以前確實曾有過滲漏水之情事，但無法判斷此瑕疵是否持續存在於系爭房屋交屋後。況且，參酌中古屋之屋況或結構，常會隨時間或自然環境等因素而起物理變化，亦即均不如新建房屋一般不會於短內生變化。是以本院尚難依據系爭鑑定報告書鑑定結論，推論出原告購買之系爭房屋於「危險移轉時」即交付時存在有漏水瑕疵。
（三）再者，被告辯稱原告於交屋前也多次檢視屋況（綜合被告林志明、陳紹偉所辯，可知原告於交前至少已現場看過系爭房屋3次），為原告所不爭執，足認原告對於系爭房屋之現況已有所瞭解；又本件買賣雙方除簽訂系爭買賣契約書外，並簽有1張標的物現況說明書附於該契約書之後（見本院卷第37頁），此說明書既係附於系爭買賣契約書之後，自亦應視為契約之一部分，是以兩造關於系爭房屋應具有如何之價值、效用或品質，應以系爭買賣契約書及標的物現況說明書為準。而由系爭買賣契約書第15條其他約定事項約定：「1.雙方合意依現況固定物交屋。（賣方不負交屋後之瑕疵擔保）」及上開標的物現況說明書第27項「是否有滲漏水之情形」部分，在「否」欄位打☑等情，可知買賣雙方於締約當時，就買賣標的物即系爭房屋應具如何之價值、效用或品質，係約定以「現況交屋」無訛，原告應已接受系爭房屋之現況而買受之，若其後發現系爭房屋有滲漏水之情形，應由買方即原告自行處理。因此，本件系爭房屋既於109年11月15日現況交屋時並無漏水瑕疵，縱事後於110年7月間產生漏水瑕疵屬實，原告亦不得以此事由主張被告應負瑕疵擔保責任，而應由原告自行負責處理。
（四）本件原告與被告林志明就系爭房屋應具有之價值、效用或品質，既係約定以買賣當時該屋之客觀狀況為準，而被告林志明復已將該屋按現況交付原告，其物亦無民法第354條第1項所定之瑕疵，則原告主張被告林志明應負物之瑕疵擔保責任，賠償原告所受損害即漏水費用20萬元，非屬有據；另原告主張本件買賣之賣方即被告林志明之仲介業者則為太平洋房屋新莊加盟店，業務員為被告羅英倫，被告陳紹偉則為原告之仲介業者業務員，因兩方的仲介都有收取原告之仲介費，應負相同責任部分，亦應被告林志明所交之系爭房屋並無原告所稱之瑕疵而同免負相關責任。
五、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保請求權之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 112 年 2 月 6 日
法官趙義德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 2 月 6 日
書記官張裕昌