臺灣臺中地方法院109年度重訴字第241號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院109年重訴字第241號民事判決

裁判日期：民國110年02月25日

裁判案由：返還不當得利等

臺灣臺中地方法院民事判決109年度重訴字第241號原告 詹兆偉 訴訟代理人 李平勳 律師複代理人 李涵 律師被告大輝鋁業股份有限公司法定代理人 廖璟璘 訴訟代理人 蔡奉典 律師複代理人 洪惠珠 上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國110年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參仟柒佰參拾玖萬玖仟柒佰伍拾伍元，及自民國一百零九年四月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹仟貳佰肆拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參仟柒佰參拾玖萬玖仟柒佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續，公司法第24條、第25條、民法第40條第2項分別定有明文。是經解散之公司，其法人人格並非即告消滅，必須經清算程序，並俟清算完結後，始喪失其人格。又按股份有限公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，此觀之公司法第322條第1項規定自明。查被告公司業經臺中市政府以民國109年3月25日府授經商字第10907157800號函准予解散登記在案，且該公司並未向本院聲報清算完結，此有上開函文、被告股份有限公司變更登記表、本院民事庭查詢表附卷可稽（見本院卷第87至91頁、第99至10
3頁）。又被告公司於109年3月18日召集之股東臨時會已選任廖璟璘為清算人，有被告公司股東臨時會議事錄可證（見本院卷第85頁），即應以廖璟璘為被告公司之法定代理人，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）原為被告所有，原告因所經營之工廠原坐落土地並非工業用地，必須遷建廠房，於108年7月間，透過訴外人惠雙房屋仲介與被告洽商買賣事宜，當時被告及仲介 江世陽 均告知原告「系爭土地均為零星工業區」，符合原告遷建廠房之需求，原告乃由惠雙房屋居間與被告就系爭土地訂立不動產買賣契約（下稱系爭契約），價金約定每坪新臺幣（下同）31萬4997元，總價金2億8252萬3500元，系爭契約上不動產標示之使用分區或用地類別並記載「零星工業區」，原告已依約給付全部價金予被告，系爭土地並辦妥所有權移轉登記。嗣原告委請建築師設計準備興建廠房，然建築師於108年10月22日向臺中市政府都市發展局（下稱都發局）聲請指定建築線時，始知系爭土地僅247、248、249地號土地為零○○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭250地號土地）則為農業用地而非工業用地，原告旋透過仲介通知被告，被告請原告逕洽市政府，至起訴時止，臺中市政府答覆均為無法將250土地變更為零星工業區。
被告明知原告買受土地係作為興建工廠之用，且特別於系爭契約上註明土地之使用分區，惟系爭250地號土地並非工業用地，被告應負物之瑕疵擔保責任，爰依民法第359條規定請求減少買賣價金；又此不完全給付屬可歸責於被告之事由，併依同法第227條第1項規定請求減少買賣價金，差價以每坪15萬7498元（即每平方公尺4萬7643元）乘以系爭250地號土地面積計算，整筆土地價差為3739萬9755元。被告受領應減少之價金部分即屬無法律上原因，而屬不當得利，爰依民法第359條、第179條、第227條第1項規定，請求擇一為原告勝訴判決等語。並聲明：（一）被告應給付原告3739萬9755元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於簽訂系爭契約前仲介曾向都發局聲請系爭土地之使用分區證明，該局108年5月28日核發之證明書顯示系爭土地為零星工業區；原告委任之代書於簽約後再次聲請使用分區證明，都發局108年6月6日核發證明書證明系爭土地為零星工業區。被告購得系爭土地時其上已建有工廠，如原告以原有廠房繼續使用並無問題，如原告欲在系爭土地上新建工廠，自須受新建廠房時之法令限制，被告從未向原告保證系爭土地可以新建廠房，原告主張物有瑕疵請求減少價金並無理由，又被告出售系爭土地係依政府機關核發之證明書記載，並無虛偽不實之處，簽約後都發局改發系爭25
0地號土地非零星工業區之使用分區證明，此非可歸責於被告之事由，自無民法第227條之適用。再依都發局函文，系爭250地號土地有變更為零星工業區之可能，如能變更，原告即無損害；原告如怠於申請變更，就造成之損害或損害之擴大即屬與有過失，應依民法第217條規定減免被告賠償數額等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、經查，原告於108年6月3日以總價金2億8252萬3500元向被告購買系爭土地，兩造簽訂系爭契約，系爭契約第1條不動產標示之使用分區或用地類別欄記載系爭土地均為「零星工業區」，原告已依約給付全部價金予被告，系爭土地並於
108年7月24日辦妥所有權移轉登記予原告，嗣原告向都發局聲請指定建築線時，由都發局108年10月22日核發之使用分區證明書記載，系爭土地中僅247、248、249地號土地為零星工業區，系爭250地號土地則為農業區等情，為兩造所不爭執（見本院卷第127、128頁），並有原告提出之系爭契約、系爭土地登記第一類謄本、都發局108年10月22日核發之使用分區證明書為證（見本院卷第21至71頁），堪先認定屬實。
四、得心證之理由：原告主張被告明知原告買受土地係作為興建工廠之用，且特別於系爭契約上註明土地之使用分區，惟系爭250地號土地並非工業用地，被告應負物之瑕疵擔保責任，爰依民法第35
9條規定請求減少買賣價金；且此不完全給付屬可歸責於被告之事由，併依同法第227條第1項規定請求減少買賣價金，被告受領應減少之價金部分即屬無法律上原因，而屬不當得利，爰依民法第359條、第179條、第227條第1項規定，請求擇一判決被告給付3739萬9755元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
（一）系爭250地號土地使用分區為農業區，存有物之瑕疵：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第35
9條分別定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。
2.兩造於簽訂系爭契約前，即由 仲介江世陽 向都發局申請土地使用分區證明，都發局108年5月28日核發之土地使用分區證明記載系爭土地均為零星工業區，故系爭契約第1條不動產標示之使用分區或用地類別欄記載系爭土地均為「零星工業區」；又兩造委任之地政士 郭翠華 於簽約後再次申請使用分區證明，都發局108年6月6日核發之土地使用分區證明亦記載系爭土地均為零星工業區；惟原告於取得系爭土地所有權後，委請建築師申請指定建築線時，由都發局108年10月22日核發之使用分區證明始知，系爭
250地號土地為農業區，並非零星工業區等情，為兩造不爭執（見本院卷第128頁），並有都發局108年5月28日、同年6月6日、同年10月22日土地使用分區證明在卷可稽（見本院卷第119至123頁）。而由系爭契約已載明系爭土地均為零星工業區，且於簽約前特別由仲介向都發局申請土地使用分區證明等節可知，系爭土地之使用分區為零星工業區應為契約重要之點，故被告出售系爭土地予原告，依民法第354條第1項規定，應擔保系爭土地依民法第373條規定危險移轉於原告時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。
3.關於都發局上開3份土地使用分區證明為何就系爭250地號土地有不同記載乙節，經本院函詢都發局後，該局函覆稱：系爭250地號土地使用分區證明書所載前後不同原因，查依本府歷次公告發布實施之都市計畫圖，系爭250地號土地均位屬「零星工業區」範圍，且都市計畫書內尚無登載零星工業區之地籍範圍及面積等相關資料，爰本局據以核發之土地使用分區證明書。惟經民眾申○○○區○○段247、248、249、250地號等4筆土地建築線指定，因所附都市計畫樁位成果圖之樁位展繪線與地籍不符，爰即另查閱73年7月4日臺灣省都市計畫委員會第259次會議紀錄討論事項所載，其建設廳核准登記之地號及面積，對應目前地號○○○區○○段247、248、249地號等3筆土地為零○○○區○○○○○段○○○○號非屬零星工業區範圍，確認應屬農業區，故據以更正原核發土地使用分區證明書等語，有該局109年7月20日中市都測字第1090128950號函暨檢附之系爭土地地籍套繪圖、會議紀錄等在卷可參（見本院卷第165至193頁），由此可知系爭250地號土地本即屬農業區，而非零星工業區。
4.按都市計畫地區內土地得視實際發展情形，劃定下列各種使用分區，分別限制其使用：一、住宅區。二、商業區。
三、工業區：（一）特種工業區。（二）甲種工業區。（三）乙種工業區。（四）零星工業區。四、行政區。五、文教區。六、體育運動區。七、風景區。八、保存區。九、保護區。十、農業區。十一、其他使用分區。而零星工業區應以下列設施為限：一、合法登記、無污染性，具有相當規模且遷廠不易之工廠。二、前款附屬之辦公室、展售設施、倉庫、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳及其他經本府核准之必要附屬設施。三、汽車運輸業停車場、客貨運站、機車、汽車及機械修理業與儲配運輸物流業及其附屬設施等。但其使用土地總面積不得超過該零星工業區土地總面積之百分之四十。又農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產及本自治條例另有規定者外，僅得申請下列使用：一、建築農舍。二、農業產銷必要設施。三、休閒農業設施。四、自然保育設施。五、綠能設施。六、農村再生相關公共設施。都市計畫法臺中市施行自治條例第17條第1項、第28條第1項、第37條第1項分別定有明文，且申請建築農舍亦應符合同條例第37條第2項之規定，如農業區土地設置該條例第38條第1項規定之各項設施者，除都市計畫說明書或其他法令另有規定者外，尚應依臺中市都市計畫保護區農業區土地使用審查辦法申請核准。本件系爭250地號土地既屬農業區，揆諸前揭規定，其使用顯然有別於零星工業區，而受有法令上之限制甚明，故系爭250地號土地以零星工業區出售，其原有之通常效用已經減少，經濟上之利用價值亦減低，自屬物之瑕疵。
（二）被告應負物之瑕疵擔保責任：
1.按出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年度台上字第2395號判決意旨參照）。又民法第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任（最高法院10
0年度台上字第1188號判決意旨參照）。
2.被告雖辯稱其出售系爭土地係依政府機關核發之證明書記載，並無虛偽不實之處等語，惟揆諸前揭判決意旨，物之瑕疵擔保責任係出賣人依法應負之法定無過失責任，不因出賣人是否知悉有無瑕疵之存在而受有影響，故不論被告是否知悉前開情事，均無礙於原告對被告主張物之瑕疵擔保責任。從而，被告就其出售予原告之系爭250地號土地，既缺少其所約定之零星工業區之品質，則原告依民法第
359條規定請求減少價金，自屬有據。
（三）原告得請求被告返還減少之價金數額：
1.經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所，針對系爭250地號土地如屬農業區，與系爭土地成交價格之價差若干進行鑑定，鑑定結果為108年6月時系爭土地之交易價格為
2億8235萬9210元，土地總面積為2965平方公尺，土地平均單價約為9萬5230元，系爭250地號土地總價為7475萬5550元，是系爭250地號土地編定為工業區時，土地總價為7475萬5550元，若系爭250地號土地編定為農業區時，土地總價為3229萬4900元，兩者價差為4246萬0650元等情，有該所109年10月8日華估字第82628號函所附估價報告書附卷可稽。而該鑑定結果係由鑑定人依其專業，參酌一般交易市場之政策面及經濟面（含房市政策、物價狀況等其他因素）、區域因素（含近鄰地區土地利用情況、交通運輸概況等其他因素）、個別因素（含系爭250地號土地地形、地勢、臨路狀況、寬深度、使用管制、使用現況等其他因素）及不動產市場等各項因素，及最有效使用之分析後，採用比較法之估價方法綜合評估所得之結論，自堪採酌。被告抗辯該估價報告所採之比較標的尚非妥適，亦未將比較標的與系爭250地號土地之個別因素列出說明價格之調整云云，即非足取。
2.被告另抗辯該估價報告所載之估價者為 洪振剛 不動產估價師，然其未依民事訴訟法第334條規定於鑑定前具結，該估價報告不能採為證據云云。惟按鑑定人應於鑑定前具結，於結文內記載必為公正、誠實之鑑定，如有虛偽鑑定，願受偽證之處罰等語。又法院認為必要時，得囑託機關、團體或商請外國機關、團體為鑑定或審查鑑定意見。其須說明者，由該機關或團體所指定之人為之。本目關於鑑定人之規定，除第334條及第339條外，於前項情形準用之，民事訴訟法第334條、第340條第1、2項定有明文。
查本院係囑託華聲科技不動產估價師事務所為鑑定，而非囑託洪振剛個人為鑑定，洪振剛僅係該事務所指定負責鑑定之人員，故被告指稱洪振剛未於鑑定前為具結，於法有違云云，應係對民事訴訟法第340條第2項已明定排除第
334條規定之適用，有所誤解。
3.又依上開估價報告所示，系爭250地號土地編定為工業區與農業區之價差為4246萬0650元，是原告在此數額內，主張因被告所出售之系爭250地號土地缺少被告保證之零星工業區品質而請求減少價金3739萬9755元，為有理由，應予准許。
（四）本件並無民法第217條與有過失之適用：
1.按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項定有明文。該條項所謂被害人與有過失，必須其行為與加害人之行為，為損害之共同原因，而其過失行為並為有助成損害之發生或擴大之行為者，始屬相當。被告抗辯：依都發局函文，系爭250地號土地有變更為零星工業區之可能，如能變更，原告即無損害；原告如怠於申請變更，就造成之損害或損害之擴大即屬與有過失，應依民法第217條規定減免被告賠償數額等語。
2.依都發局109年7月20日中市都測字第1090128950號函稱：系爭250地號土地屬「臺中市都市計畫主要計畫」，並經本府109年6月17日公告發市實施第四次通盤檢討（第二階段）在案，依都市計畫法第26條規定，都市計畫經發布實施後，每3或5年應辦理通盤檢討，並參考人民建議作必要之變更。系爭250地號土地倘向本府提出書面陳情建議變更為零星工業區，本府將納入前開都市計畫下次通盤檢討研議，變更准駁及條件應以都市計畫委員會審竣內容為準。另倘系爭250地號土地符合「都市計畫工業區毗鄰土地變更原則」第2點規定，並符合同原則第3點及第
4點規定，則得依同原則第5點規定提出變更申請，本府當配合辦理相關都市計畫變更作業等語（見本院卷第165至166頁）。是系爭250地號土地若符合「都市計畫工業區毗鄰土地變更原則」第2點至第4點規定，即可提出變更為零星工業區之申請，惟是否准許尚待下次即3至5年後辦理通盤檢討時以都市計畫委員會審核內容為準，則得否變更使用分區尚屬未明，自難謂原告未申請將系爭250地號土地變更為零星工業區即屬與有過失，被告此部分抗辯，要非可採。
五、綜上所述，原告依民法第359條規定，請求被告給付3739萬9755元，及自起訴狀繕本送達之翌日即109年4月17日（見本院卷第107頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據，應予准許。至原告另依民法第227條第1項規定請求被告給付部分，因原告請求擇一為有利判決，原告之訴既經准許而無庸再行審究，併予敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年2月25日
民事第一庭法官廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年2月25日
書記官顏嘉宏