裁判字號：臺灣高等法院臺中分院110年重上字第71號民事判決
裁判日期：民國111年05月17日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度重上字第71號上訴人大輝鋁業股份有限公司法定代理人 廖璟璘 訴訟代理人 蔡奉典 律師
劉振銘 被上訴人 詹兆偉 訴訟代理人 李平勳 律師複代理人 李涵 律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國110年2月25日臺灣臺中地方法院109年度重訴字第241號第一審判決提起上訴，本院於111年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算。解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。解散之公司在清算時期中，得為了結現務及便利清算之目的，暫時經營業務，公司法第24條、第25條、第26條分別定有明文。又股份有限公司之清算，以董事為清算人。但公司法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，同法第322條第1項亦規定甚明。經查，上訴人經臺中市政府以民國109年3月25日○○○○字第00000000000號函准予解散登記在案，且該公司並未向原法院聲報清算完結，此有上開函文、該公司之股份有限公司變更登記表、原法院民事庭查詢表附卷可稽（見原審卷第87至91頁、第99至103頁）；又上訴人於109年3月18日召集之股東臨時會已選任廖璟璘為清算人，有該公司股東臨時會議事錄可證（見原審卷第85頁），自應以清算人廖璟璘為其法定代理人，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊為遷建廠房所需，於108年6月3日與上訴人簽訂不動產買賣契約，向上訴人購買坐落臺中市○○區○○段000○000○000○000地號土地（下合稱系爭土地，各以地號稱之）及其上建物，總價金為新臺幣（下同）282,523,500元（土地部分價金為282,359,210元），伊已給付全部價金予上訴人，並辦妥所有權移轉登記。然 嗣伊 委請建築師向臺中市政府都市發展局（下稱都發局）申請指定建築線時，始知系爭土地中之000地號土地為農業用地，而非可興建廠房之工業用地，是000地號土地欠缺系爭契約預定之效用，且欠缺上訴人保證之品質，伊自得依民法第359條規定請求減少價金即差價37,399,755元。上訴人受領該差價即屬不當得利，依民法第179條規定，應予返還。又000地號土地不符系爭契約本旨，此不完全給付係屬可歸責於上訴人之事由，伊亦得依民法第227條第1項規定請求等情，爰擇一依上開規定，求為命上訴人應給付37,399,755元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年4月17日起至清償日止按年息百分之5加計利息之判決（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭契約簽約前、後所核發之108年5月28日、同年6月6日土地使用分區證明均記載系爭土地為零星工業區。自伊於30餘年前買受系爭土地時起，其上即建有工廠，伊自用或出租予他人作工廠使用，均未有何窒礙難行之處，如被上訴人欲在系爭土地上新建工廠，自須受新建廠房時之法令限制；且伊對被上訴人並未為任何保證，是被上訴人主張伊應負瑕疵擔保責任，並無理由。至都發局108年10月22日改發000地號土地非零星工業區之使用分區證明，非可歸責於伊，是被上訴人主張依民法第227條請求損害賠償，亦無理由。又被上訴人主張之差價及甲○科技不動產估價師事務所（下稱甲○事務所）鑑定估價報告之差價，均屬過高。另被上訴人怠於申請將000地號土地變更為零星工業區，就其損害與有過失，應依民法第217條規定減免伊賠償數額等語，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造經本院整理及簡化爭點，同意成立爭點整理協議如下（見本院卷第72至73頁）：
(一)兩造不爭執事項：
1.兩造於108年6月3日簽訂不動產買賣契約，被上訴人以總價金282,523,500元，向上訴人購買系爭土地（土地部分價金為282,359,210元）及其上建物，被上訴人已付訖全部價金予上訴人，並辦妥所有權移轉登記（見原審卷第21至69頁）。
2.兩造於簽訂系爭契約前，即由 仲介 乙○○向都發局申請土地使用分區證明，都發局於108年5月28日核發之土地使用分區證明記載系爭土地均為零星工業區，並於系爭契約第1條不動產標示之使用分區或用地類別欄記載系爭土地均為「零星工業區」；兩造委任之地政士丙○○於簽約後再次申請使用分區證明，都發局於108年6月6日核發之土地使用分區證明亦記載系爭土地均為零星工業區；惟被上訴人於取得系爭土地所有權後，委請建築師申請指定建築線時，由都發局於108年10月22日核發之使用分區證明則記載000地號土地為農業區，並非零星工業區（見原審卷第119至123頁、第128頁）。
(二)兩造爭執事項：被上訴人主張000地號土地並非工業用地，上訴人應負物之瑕疵擔保責任、不完全給付責任，依民法第359條、第179條、第227條第1項規定，請求擇一判決上訴人給付37,399,755元，有無理由？
四、得心證之理由：
(一)000地號土地之使用分區為農業區，存有物之瑕疵：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。
2.經查，兩造於簽訂系爭契約前，即由仲介乙○○向都發局申請土地使用分區證明，都發局於108年5月28日核發之土地使用分區證明記載系爭土地均為零星工業區，故於108年6月3日簽訂系爭契約第1條不動產標示之使用分區或用地類別欄即載明系爭土地均為「零星工業區」；又兩造委任之地政士丙○○於簽約後再次申請使用分區證明，都發局於108年6月6日核發之土地使用分區證明亦記載系爭土地均為零星工業區；惟被上訴人於取得系爭土地所有權後，委請建築師申請指定建築線時，由都發局於108年10月22日核發之使用分區證明始知000地號土地為農業區，並非零星工業區等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、都發局108年5月28日、同年6月6日、同年10月22日土地使用分區證明在卷可稽（見原審卷第21至43、119至123頁）。而由系爭契約已載明系爭土地均為零星工業區，且於簽約前特別由仲介向都發局申請土地使用分區證明、簽約後再行委由地政士申請確認之等節可知，系爭土地之使用分區為零星工業區應為契約重要之點，故上訴人出售系爭土地予被上訴人，依民法第354條第1項規定，應擔保系爭土地依民法第373條規定危險移轉於被上訴人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。上訴人主張伊對被上訴人並未為任何保證，不負瑕疵擔保責任云云，委無可採。
3.至都發局上開3份土地使用分區證明何以就000地號土地有不同記載乙節，經原審函詢都發局後，該局函覆稱：000地號土地使用分區證明書所載前後不同原因，查依臺中市政府歷次公告發布實施之都市計畫圖，000地號土地均位屬「零星工業區」範圍，且都市計畫書內尚無登載零星工業區之地籍範圍及面積等相關資料，爰據以核發土地使用分區證明書。惟經民眾申請000、000、000、000地號等4筆土地建築線指定，因所附都市計畫樁位成果圖之樁位展繪線與地籍不符，爰即另查閱73年7月4日臺灣省都市計畫委員會第259次會議紀錄討論事項所載，其建設廳核准登記之地號及面積，對應目前地號為000、000、000地號等3筆土地為零星工業區範圍，000地號非屬零星工業區範圍，確認應屬農業區，故據以更正原核發土地使用分區證明書等語，有該局109年7月20日○○○○字第0000000000號函暨檢附之系爭土地地籍套繪圖、會議紀錄等在卷可參（見原審卷第165至193頁），由此可知000地號土地本即屬農業區，而非零星工業區。
4.按都市計畫地區內土地得視實際發展情形，劃定下列各種使用分區，分別限制其使用：一、住宅區。二、商業區。三、工業區：（一）特種工業區。（二）甲種工業區。（三）乙種工業區。（四）零星工業區。四、行政區。五、文教區。
六、體育運動區。七、風景區。八、保存區。九、保護區。
十、農業區。十一、其他使用分區。而零星工業區應以下列設施為限：一、合法登記、無污染性，具有相當規模且遷廠不易之工廠。二、前款附屬之辦公室、展售設施、倉庫、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳及其他經本府核准之必要附屬設施。三、汽車運輸業停車場、客貨運站、機車、汽車及機械修理業與儲配運輸物流業及其附屬設施等。但其使用土地總面積不得超過該零星工業區土地總面積之百分之四十。又農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產及本自治條例另有規定者外，僅得申請下列使用：一、建築農舍。二、農業產銷必要設施。三、休閒農業設施。四、自然保育設施。五、綠能設施。六、農村再生相關公共設施。都市計畫法臺中市施行自治條例第17條第1項、第28條第1項、第37條第1項分別定有明文，且申請建築農舍亦應符合同條例第37條第2項之規定，如農業區土地設置該條例第38條第1項規定之各項設施者，除都市計畫說明書或其他法令另有規定者外，尚應依臺中市都市計畫保護區農業區土地使用審查辦法申請核准。查本件000地號土地既屬農業區，揆諸前揭規定，其使用顯然有別於零星工業區，而受有法令上之限制甚明，不得為零星工業區前揭設施之使用，故系爭契約就000地號土地以零星工業區出售，其原定依零星工業區所具備之通常效用已經滅失或減少，經濟上之利用價值顯然減低，自屬物之瑕疵，應堪認定。
(二)上訴人應負物之瑕疵擔保責任：
1.按出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年度台上字第2395號判決意旨參照）。又民法第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任（最高法院100年度台上字第1188號判決意旨參照）。
2.上訴人雖辯稱伊於30餘年前買受系爭土地時起，其上即建有工廠，未有何窒礙難行之處，出售系爭土地係依政府機關核發之證明書記載，並無虛偽不實之處，不知000地號土地為農業區等語；惟揆諸前揭判決意旨，物之瑕疵擔保責任係出賣人依法應負之法定無過失責任，不因出賣人是否知悉有無瑕疵之存在而受有影響，故不論上訴人是否知悉前開情事，均無礙於被上訴人對上訴人主張物之瑕疵擔保責任。從而，上訴人就其出售予被上訴人之000地號土地，既缺少其所約定之零星工業區之效用或品質，則被上訴人依民法第359條規定請求減少價金，自屬有據。
(三)被上訴人得請求上訴人返還減少之價金：
1.經兩造於原審各自陳報鑑定機關後（見原審卷第131、135、
145、199至224、237至239頁），由原審囑託兩造均有陳報之甲○事務所（見原審卷第131、220、241頁），針對000地號土地如屬農業區，與系爭土地成交價格之價差若干進行鑑定，鑑定結果為108年6月時系爭土地之交易價格為282,359,210元，土地總面積為2,965平方公尺，土地平均單價約為每平方公尺95,230元，000地號土地總價為74,755,550元，是000地號土地編定為工業區時，土地總價為74,755,550元，若000地號土地編定為農業區時，土地總價為32,294,900元，兩者價差為42,460,650元等情，有該所109年10月8日○○字第00000號函所附估價報告書附卷可稽（見原審卷第243頁，報告書外附，下稱甲○報告）。而該鑑定結果係由鑑定人依其專業，參酌一般交易市場之政策面及經濟面（含房市政策、物價狀況等其他因素）、區域因素（含近鄰地區土地利用情況、交通運輸概況等其他因素）、個別因素（含000地號土地地形、地勢、臨路狀況、寬深度、使用管制、使用現況等其他因素）及不動產市場等各項因素，及最有效使用之分析後（見甲○報告第11至15頁），採用比較法之估價方法（見甲○報告第19至24頁），綜合評估所得之結論，自堪採酌。
上訴人主張甲○報告所採之比較標的尚非妥適，亦未將比較標的與000地號土地之個別因素列出說明價格之調整云云，委無可採。至被上訴人為系爭土地貸款設定抵押權，而自行委託丁○不動產估價師聯合事務所鑑價所出具之估價報告書節本（見本院卷第77、85至91頁），仍係以000地號土地為零星工業區而為評估（見本院卷第87、89頁），並未以農業區估定之，且未經法院行鑑定程序，尚難採為價差推估之依據。
2.上訴人前雖主張甲○報告所載之估價者為戊○○不動產估價師，未依民事訴訟法第334條規定於鑑定前具結，而爭執該估價報告之證據能力；惟按鑑定人應於鑑定前具結，於結文內記載必為公正、誠實之鑑定，如有虛偽鑑定，願受偽證之處罰等語，民事訴訟法第334條固有明文規定，然法院認為必要時，得囑託機關、團體或商請外國機關、團體為鑑定或審查鑑定意見，其須說明者，由該機關或團體所指定之人為之。本目關於鑑定人之規定，除第334條及第339條外，於前項情形準用之，同法第340條亦有明文。是以上開鑑定報告雖由甲○事務所之估價師戊○○所製作，然原審係囑託甲○事務所為上開鑑定（見原審卷第241頁），而非囑託戊○○個人為鑑定，上開報告書亦係由該事務所名義所提出（見原審卷第243頁），故應屬甲○事務所受原審囑託而為上開鑑定，並非由戊○○以其個人身份擔任鑑定人，依據上開法文之規定，上開鑑定報告並不適用鑑定人具結之規定，嗣上訴人不再爭執其證據能力（見本院卷第238頁），應堪採憑。上訴人雖另主張同段000地號土地與000地號土地條件較為接近，前者之交易價格應可供參考等語，並提出使用分區證明書、地籍圖謄本、土地登記謄本為憑（見本院卷第45至49頁）；然查，經查閱000地號土地登記謄本、不動產交易實價查詢資料及土地實價登錄資料顯示（見本院卷第61、139至140頁），系爭土地面積僅100平方公尺，其交易價格並包括增建或未登記建物，徵諸地籍圖資網路系統之平面圖、空照圖資顯示（見本院卷第59、63頁），其上確坐落有建物，並有被上訴人提出之照片可參（見本院卷第81至83頁），可知其交易標的係包括房地總價，並未拆分其土地及建物價格為何。較諸000地號土地面積多達785平方公尺，系爭土地全部面積更廣達2,965平方公尺，其上建物交易價格僅164,290元，且因屋況老舊，兩造約定按現況交屋，並免除屋況之瑕疵擔保責任（見原審卷第23、33頁），其價值相對系爭土地總價甚微，可見系爭買賣契約主要係就系爭土地進行交易，與上訴人主張之000地號土地交易條件顯有相當差異。上訴人雖於上訴後曾聲請再囑託鑑定機關進行鑑價（見本院卷第41頁），然幾經兩造試行和解未果後，已表明不再聲請鑑定（見本院卷第202頁），即難逕以前揭000地號土地交易資料遽予推翻甲○報告上開鑑定結果。
3.再按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。又民法第179條規定所謂無法律上之原因而受利益，就受損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種。是出賣人就其出賣之標的物存有瑕疵而應負瑕疵擔保責任，買受人向出賣人請求減少價金後，出賣人自受有溢領價金之利益，應依不當得利之規定返還其利益。查000地號土地因有上揭瑕疵存在，依甲○報告所示，000地號土地編定為工業區與農業區之價差為42,460,650元，是被上訴人在此數額內，主張因上訴人所出售之000地號土地缺少零星工業區品質而請求減少價金37,399,755元，應屬有據。而上開價金減少後，上訴人就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經被上訴人行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就被上訴人而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還該所溢收之價金37,399,755元，應與准許。至被上訴人另依民法第227條第1項規定請求上訴人給付部分，因被上訴人請求擇一為有利判決，其訴既經准許，即毋庸再予審究，併予敘明。
(四)被上訴人並無與有過失：上訴人雖主張：依都發局函文，000地號土地有變更為零星工業區之可能，如能變更，被上訴人即無損害；被上訴人如怠於申請變更，就造成之損害或損害之擴大即屬與有過失，應依民法第217條規定減免上訴人賠償數額等語。惟按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項定有明文。該條項所謂被害人與有過失，必須其行為與加害人之行為，為損害之共同原因，而其過失行為並為有助成損害之發生或擴大之行為者，始屬相當（最高法院107年度台上字第1854號判決意旨參照）。經查，依都發局109年7月20日○○○○字第0000000000號函說明：000地號土地屬「臺中市都市計畫主要計畫」，並經臺中市政府（下稱本府）109年6月17日公告發市實施第四次通盤檢討（第二階段）在案，依都市計畫法第26條規定，都市計畫經發布實施後，每3或5年應辦理通盤檢討，並參考人民建議作必要之變更。000地號土地倘向本府提出書面陳情建議變更為零星工業區，本府將納入前開都市計畫下次通盤檢討研議，變更准駁及條件應以都市計畫委員會審竣內容為準。另倘000地號土地符合「都市計畫工業區毗鄰土地變更原則」第2點規定，並符合同原則第3點及第4點規定，則得依同原則第5點規定提出變更申請，本府當配合辦理相關都市計畫變更作業等語（見原審卷第165至166頁）。而000地號土地本即屬農業區，非屬零星工業區範圍，該地於兩造簽約時之使用分區現狀並非肇因於被上訴人未申請土地變更所致，縱000地號土地如符合「都市計畫工業區毗鄰土地變更原則」第2點至第4點規定而可提出變更為零星工業區之申請，惟是否准許，尚待下次即3至5年後辦理通盤檢討時以都市計畫委員會審核內容為準，則得否變更使用分區尚屬未明，自難謂被上訴人未申請將000地號土地變更為零星工業區即屬與有過失，上訴人此部分所辯，亦非可採。
五、綜上所述，被上訴人依民法第179條、第359條規定，請求上訴人給付37,399,755元，及自起訴狀繕本送達之翌日即109年4月17日（見原審卷第107頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國111年5月17日
民事第五庭審判長法官游文科
法官李慧瑜法官吳崇道正本係照原本作成。
如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官洪郁淇中華民國111年5月17日