裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第3116號民事判決
裁判日期：民國106年08月31日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第3116號原告 董火旺 訴訟代理人 黃呈利 律師複代理人 陳慧真
陳怡婷 律師被告 王桂香
張正忠 張正登 共同訴訟代理人 羅宗賢 律師
黃雅琴 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖C、D部分所示面積合計35.34平方公尺之地上物拆除後，將該土地交還原告。
訴訟費用由原告負擔100分之5，餘由被告連帶負擔。
原告其餘之訴駁回。
本判決第1項原告以新臺幣31萬2000元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣93萬6510元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一時，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴原聲明：「被告3人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭80-1地號土○○○區段土地併均簡稱系爭…地號土地）上面積20㎡（以實測為準）之建物拆除，並將該土地交還原告。」嗣具狀變更聲明為：「㈠被告3人應將系爭80-1地號土地上如臺中市雅潭地政事務所105年10月12日複丈成果圖（下稱附圖）所示C、D部分面積35.34㎡之地上物拆除，並將該部分土地交還原告。
㈡被告3人應將系爭71地號土地上如附圖A、B部分面積2.5㎡之地上物拆除，並將該部分土地交還原告。」（見本院卷第139頁民事擴張訴之聲明暨爭點整理狀），核其變更之訴與起訴之基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
貳、訴訟要旨：
一、原告主張：原告所有系爭80-1地號土地與被告王桂香、張正忠、張正登3人共有之系爭80地號土地相毗鄰，於民國100年11月間兩造因原告擔任管理人之湧興寺所有系爭71地號土地上建物有越界占用被告所有系爭80、81地號土地之情形，兩造遂訂立土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），由被告將湧興寺占用部分分割增加之新地號即系爭80-1、80-2、81-1地號等3筆土地，連同同段81-2地號土地分別出售與原告，其面積分別為52㎡、7㎡、21㎡，34㎡。嗣於100年11月11日兩造以地籍圖重測前後面積有所差異，故另簽立協議書，兩造同意被告應移轉之土地及面積為：⑴系爭80-1地號土地44.42㎡。⑵系爭80-2地號土地0.67㎡。⑶系爭81-1地號土地26.17㎡。旋於同年12月6日依協議將系爭80-1、80-2、81-1地號土地移轉登記為原告所有。詎被告明知系爭71、80-1地號土地為原告所有，卻於系爭80地號土地搭建鋼骨鐵皮造建築之際，故意越界占用原告所有系爭71、80-1地號土地，並於其上增建如附圖所示A、B、C、D部分建物（下稱系爭建物），而系爭建物C、D部分係於系爭土地買賣契約訂立前即已存在，原告依系爭土地買賣契約第9條第1項：「本約標的物除另有約定外，賣方應於買方給付尾款之同時騰遷完畢，點交予買方使用管業。點交時如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。」之約定，自得請求被告拆除附圖所示C、D占用部分，並交還該部分土地予原告。
另附圖所示A、B部分亦遭被告無權占用，已妨害原告所有權之行使，得依民法第767條規定請求被告拆除該占用部分，將該土地返還原告等情，並聲明：㈠被告3人應將系爭80-1地號土地上如附圖C、D部分面積35.34㎡之地上物拆除，並將該土地交還原告。㈡被告3人應將系爭71地號土地上如附圖A、B部分面積2.5㎡之地上物拆除，並將該土地交還原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：原告買受系爭80-1地號土地之際，已知悉系爭建物C、D部分存在其上，並同意買受後維持現狀，是兩造就系爭建物C、D部分占用系爭80-1地號土地，業有使用借貸合意。另系爭80-1地號分割自系爭80號土地，分割後系爭80-1地號所有權人乃王桂香，系爭建物C、D部分復為被告共有，故王桂香移轉系爭80-1地號土地所有權予原告時，依民法第425條之1規定，兩造間成立法定租賃關係。附圖所示A、B部分兩造於原告買受系爭80-1地號土地時已有使用借貸合意。
此外，附圖所示A、B部分占有系爭71地號土地面積甚小，且編號B部分為系爭建物之鋼柱所在，如予以拆除，恐有致建物倒塌之危險，故原告請求拆除附圖所示A、B部分，顯係以損害他人為主要目的，乃權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保聲請准予宣告免為假執行。
參、爭點整理：
一、兩造不爭執之事實（見本院卷第175頁背面以下）：㈠被告曾就原告所管理之湧興寺宮廟有越界占用被告所有系爭
80、81地號土地等情提起拆屋還地之訴（下稱前案，即本院97年訴字第1768號），嗣判決原告須拆屋還地確定，經被告據以聲請強制執行（本院98年度司執字第67522號）。
㈡於98年度司執字第67522號強制執行事件中，兩造於100年8
月11日調解成立（100年司豐調字第108號調解筆錄），原告同意以每坪新臺幣（下同）12萬5000元向被告購買土地，兩造並同意依重測後之地籍圖辦理土地分割作為買賣標的，分割增加新地號即系爭80-1、80-2、81-1地號。㈢兩造於100年8月19日簽立系爭土地買賣契約，被告將系爭
80-1、80-2、81-1地號土地，連同同段81-2地號土地分別出售與原告，其面積分別為52㎡、7㎡、21㎡，34㎡。嗣於100年11月11日兩造以地籍圖重測前後面積有所差異，故另簽立協議書，兩造同意被告應移轉之土地及面積為：⑴系爭80-1地號土地44.42㎡。⑵系爭80-2地號土地0.67㎡。⑶系爭81-1地號土地26.17㎡。旋於同年12月21日依協議將系爭80-1、80-2、81-1地號辦理土地移轉登記為原告所有（見本院卷第39至48頁）。
㈣附圖所示編號A、B、C、D之建物（系爭建物）為被告共有，占用面積各如附圖所示。
㈤系爭土地買賣契約第9條第1項約定：「本約標的物除另有約
定外，賣方應於買方給付尾款之同時騰遷完畢，點交予買方使用管業。點交時如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。」（見本院卷第43頁）。
㈥系爭80-1地號土地分割自80地號土地，於100年12月6日辦理
第一次登記，登記所有權人為王桂香，嗣於100年12月21日以買賣為原因，移轉登記為原告所有（見本院卷第57頁）。
二、本件爭點：㈠原告買受系爭80-1地號土地時是否知悉80-1地號土地上尚有
系爭建物占用中？㈡被告占用系爭80-1、71地號土地部分是否為有權占有？㈢原告請求被告拆屋還地有無理由？
肆、本院判斷：
一、原告買受系爭80-1地號土地時，並不知悉其上有遭系爭建物占用：
㈠兩造於前案曾就系爭土地相鄰間之占用及返還土地爭議，由
臺中市雅潭地政事務所測量後，出具土地複丈成果圖1份（見前案卷第30頁），標示原告所管理之湧興寺建物占用被告所有土地之範圍，該複丈成果圖與本院委請同地政事務所測量之複丈成果圖（即附圖），參照臺中市雅潭地政事務所雅地二字第1050008633號函說明第2點：「來函附件複丈成果圖係於地籍圖重測前繪製，重測時因土地所有權人重新指界後已繪製新地籍圖，故原重測前複丈成果圖位置與本重測後複丈成果圖未盡相符。」（見本院卷第119頁），可知因二者測量基準不同，故無從參照比擬，藉以認定本件系爭80-1地號土地之實際占用情形，而應以本院囑託施測之附圖為判斷標準，先予敘明。
㈡原告所管理之湧興寺宮廟前因有越界占用被告所有系爭80、
81地號土地，被告提起拆屋還地之訴，經判決確定占用範圍後，於強制執行程序中兩造調解成立，並於100年8月19日簽立系爭土地買賣契約，被告同意將系爭80-1、80-2、81-1地號土地，連同同段81-2地號土地分別出售與原告，其面積分別為52㎡、7㎡、21㎡，34㎡。嗣於100年11月11日兩造以地籍圖重測前後面積有所差異，故另簽立協議書，兩造同意被告應移轉之土地及面積為：⑴系爭80-1地號土地44.42㎡。
⑵系爭80-2地號土地0.67㎡。⑶系爭81-1地號土地26.17㎡（不爭執事項㈠㈡㈢）。由上開訴訟爭執乃至調解成立後再另為協議之過程，可知雙方均慎重其事，意欲止息紛爭，相鄰無事。而觀之該調解成立後另立之協議書所憑以計算被告應移轉土地之面積，為【重測後地籍圖重新現場指界辦理分割計算面積（以分割登簿面積為準），作為調解買賣移轉面積…】（見本院卷第46頁背面），可知原告上開向被告價購之土地，係以土地登記簿分割後所增加地號之面積為準，雙方並未另行申請複丈，查明分割後增加之地號即系爭80-1地號土地上有無遭系爭建物占用，據此而論，尚難遽認原告價購時業已知悉事實上有如附圖所示之占用情形。且該前案係被告訴請原告返還占用之土地，經測量結果，乃原告所管理之湧興寺宮廟有占用被告所有之土地，則原告為避免發生拆除占用地上物之結果，而於強制執行程序中與被告調解成立，同意價購，斯時自無可能認知所價購之土地另遭被告所有之系爭建物占用，尤其雙方係為解決相鄰土地占用爭議，釐清權利範圍及其歸屬，經調解成立而後再另立協議，本欲止息紛爭，有如前述，是如原告知悉被告之系爭建物有占用原告所價購土地之情形，必於協議時計較討論，約明其權利義務關係，殊無同意系爭建物占用所購買土地而於協議書內毫無記載隻字片語之理。準此以言，原告主張當時不知系爭80-1地號土地遭系爭建物占用等情，自堪信屬實。
㈢被告雖抗辯，原告買受系爭80-1地號土地之際，已知悉系爭
建物C、D部分存在其上，並同意買受後維持現狀，是兩造就系爭建物C、D部分占用系爭80-1地號土地，業有使用借貸合意云云，然被告就原告買受系爭80-1地號土地時，業已知悉系爭建物C、D部分存在其上此一有利於己之事實，並未舉證以實其說，自難採信。雖原告主張系爭建物C、D部分係系爭土地買賣契約簽訂後被告所增建一節，經本院到場勘驗結果，認：「原告所指增建外牆之內部，建物為鐵架上方搭蓋鐵皮所興建，形式上為一整體建築，令原告所指磚牆占用部分，其內部係供廁所使用，外觀甚為老舊」（見本院卷第99頁），並未發現有明顯增建痕跡，且證人即系爭建物承租人邱創堯到庭證述「我94年承租到現在，都沒有改建過」等語（見本院卷第155頁背面）；證人 張芸嘉 亦證稱：「王桂香是我大嫂，鐵皮屋是77年就蓋好了，當時我們住在那裡，我先生在經營工廠，到83年離開，我們有時會回去看看，鐵皮屋到現在都沒有改建或增建」等語（見本院卷第154頁背面），足認兩造簽訂系爭土地買賣契約時，系爭建物即已存在，然此與原告於簽訂系爭土地買賣契約時是否「知悉」系爭80-1地號土地上已有遭系爭建物占用，係屬二事，不能混為一談，何況系爭土地買賣契約第9條第1項約定：「本約標的物除另有約定外，賣方應於買方給付尾款之同時騰遷完畢，點交予買方使用管業。點交時如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。」（見本院卷第43頁，不爭執事項㈤），足見系爭土地買賣契約簽訂之時，原告本意係買受未遭任何地上物占用之空地，乃約明被告必須將占用原告買受土地部分之地上物騰遷完畢，甚為明確，從而，被告抗辯原告知悉系爭80-1地號土地遭系爭建物占用並同意維持原狀，兩造有使用借貸之合意云云，自無可採。
二、被告所有系爭建物無權占用系爭80-1地號土地：被告抗辯系爭80-1地號分割自系爭80地號土地，分割後系爭80-1地號所有權人乃王桂香，系爭建物C、D部分復為被告共有，故王桂香移轉系爭80-1地號土地所有權予原告時，依民法第425條之1規定，兩造間成立法定租賃關係云云。然按，民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」可知該法定租賃關係僅具有推定之效力，當事人非不得以特約排除其適用。本件兩造於系爭土地買賣契約第9條第1項既已明訂：「本約標的物除另有約定外，賣方（即被告）應於買方（即原告）給付尾款之同時騰遷完畢，點交予買方使用管業。…」（見本院卷第43頁），則依此特別約款，被告對於占用系爭80-1地號土地之系爭建物，即有騰空拆除並點交予原告之義務。被告雖辯稱此一法定租賃關係即屬系爭土地買賣契約第9條第1項「除另有約定外」之例外情形，然民法第425條之1之立法意旨，係於當事人無特別約定時，法律為杜爭議，推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，並兼顧房屋受讓人及社會經濟利益（該條立法理由說明第2點參照），則上揭所謂「除另有約定外」之「約定」，自不包含本條項「法定」租賃關係之情形在內，被告所為抗辯，要無可採。茲上開協議書既查無有何其他得排除被告騰遷點交土地之特別約定，則原告依系爭土地買賣契約第9條之約定，請求被告將附圖所示C、D部分之系爭建物拆除後，將該部分土地返還原告，即屬有據。
三、原告請求被告將系爭71地號土地如附圖所示A、B部分之系爭建物拆除，並將該占用之土地返還原告，並無理由：
本件原告為董火旺，並非湧興寺，而卷附系爭71地號土地登記第二類謄本明載所有權人為湧興寺，原告僅為湧興寺之管理人（見本院卷第149頁），則原告本於所有權人之地位，請求被告將附圖所示A、B部分之系爭建物拆除後，將該部分土地返還原告，自屬無理由。
伍、結論：
一、綜上所述，原告依系爭土地買賣契約第9條之約定，請求被告將附圖所示C、D部分之系爭建物拆除後，將該部分土地返還原告，為有理由，應予准許，惟原告本於所有權人之地位，依民法第767條之規定，請求被告將附圖所示A、B部分之系爭建物拆除後，將該部分土地返還原告，則屬無理由，應予駁回。
二、兩造均陳明願供擔保，聲請准、免宣告假執行，就原告勝訴部分，俱無不合，爰各酌定相當擔保金額後准許之，至原告敗訴部分，假執行之聲請失其依附，應併予駁回。
三、兩造其餘攻擊防禦或舉證方法，經核均於判決結論不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
四、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國106年8月31日
民事第五庭法官李嘉益以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月31日
書記官劉念豫