臺灣士林地方法院小額民事判決
原 告 大亞國際商業大樓管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 楊國華 律師
被 告 丙○○
台北市北投郵局第11之103號信箱
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國98年3月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣捌仟壹佰肆拾伍元，及自民國九十七年七
月三十日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告的主任委員是各樓層輪流擔任，這次輪到11樓，乙○○
是11樓所有權人台灣區電氣工程工業公會的主任委員，是該
會指定的代表人，亦是依管委會決議、區分所有權人會議決
議選出的原告法定代理人，應該可以代表原告。且98年2月
12日，原告經區分所有權人互推11樓區分所有權人台灣區電
氣工程工業同業公會理事長丁○○為原告98年度第1次區分
所有權人會議召集人，嗣依法於98年2月17日起至98年2月
26日公告10日後之98年3月24日召開98年度第1次區分所有
權人會議，決議通過全體區分所有權人為原告管理委員會委
員，並推選11樓區分所有權人台灣區電氣工程工業同業公會
理事長丁○○為主任委員，本件訴訟由丁○○為原告法定代
理人而承受訴訟。原告並未虛增管理委員2名，該2人亦為
區分所有權人之一，而被告同時有2戶，選舉權2個，但因
是同一人，當然只有一個人可以當管理委員。
二、被告為原告社區區分所有權人之一，為台北市○○路○○號7
樓、7樓之1建物所有權人，以及地下二層建物共有人（應
有部分14分之1）。被告為地下二層建物共有人之一，當然
為原告社區區分所有權人之一，而地下二層也在原告的管理
範圍。被告以存證信函聲明自97年1月起終止代管，依法不
生效力。
三、就地下二層建物部分，每個車位每月應繳管理費新台幣（下
同）1千元，被告自民國96年7月起未為繳納。自96年7月
至97年3月20日止，其間96年10月車位管理費以500元計，
97年3月則按日計費（1000÷31×20＝645），被告積欠地
下二層車位管理費為8145元。迭經催繳，均置之不理，依規
約規定，未繳金額應以年息百分之10計算遲延利息。被告在
97年3月20日以後將地下二層系爭車位以每月含管理費5500
元出租第三人 吳佳玟 ，被告向承租人收取管理費，卻對原告
拒付，坐享漁人之利。
四、74年8月16日制定的管委會程章乃規約的前身，當時公寓大
廈管理條例尚未公布施行，不論是管委會程章或規約，都明
示地下二層 在原告管理範圍。而依原告管委會管理辦法第
16條更明定地下二樓納入整體管理，收費問題，地下二樓停
車場以車位為收費單位，一個車位收取五百元。下二層車位
管理費每月1千元是規約中授權管委員擬定收取金額，及85
年管委會的決議，並於96年11月6日96年度第2次管理委員
會與第一次區分所有權人會議決議。被告為地下二層建物所
有權人之一，當然為區分所有權人，依規約決議被告就其地
下二層車位即應繳納管理費。
五、地下二層所有權人，各權利人購買時間不一，所有權人從未
提出或訂定條文化管理辦法，原告自74年間以來，一直依所
有權人提供的意見及原告認為必要的措施交管理單位嚴格執
行，地下二層停車位按月繳交管理費1千元，行之數十年，
未曾有人表示異議，被告以前也是按月繳納。
六、否認帳目不清且與本件管理費請求無關，汽車昇降機整修工
程款由各車位所有權人分攤，使用者付費乃合情合理。
七、為此，請求被告給付8145元，及自97年7月30日起至清償日
止，按年息百分之10計算之利息，請依職權宣告假執行。
貳、被告則以下列陳述抗辯：
一、管理委員任期屆滿即解任，原告未依法召開區分所有權人會
議，由乙○○召集，於97年10月2日召開之區分所有權人會
議不合法，決議無效，乙○○不是原告社區區分所有權人，
不能被選為主任委員，選任亦無效，乙○○無權代表原告提
起本件訴訟。98年3月24日區分所有權人會議，原告虛增二
名管理委員，而被告是二戶，卻只給一管理委員位置，該次
選舉無效。
二、被告為區分所有權人之，地下二層系爭車位在96年7月以前
都有繳管理費，是因為不了解規約性質，96年7月以後就沒
有繳管理費了，規約中並沒有把地下二層列入大樓的管理範
圍，而地下二層停車場有單獨出入口，另設昇降梯電表非附
屬於原告社區，顯非與大樓一併管理，原告無權向被告收取
地下二層的管理費，而每月一千元管理費也沒有經含車位所
有權人之區分所有權人會議決議。依規約，地下停車權益應
由區分所有權人會商研議，原告未經車位所有權人會商，收
取管理費即屬無據。
三、地下二層車位所有權人是委託原告代為管理。原告沒有告知
代管收支帳、帳目不清，停車場的重大修繕，還要由所有權
人分攤付費，原告大樓一直少數人的操控下，沒有公開選舉
，被告已於97年2月22日函知原告自97年1月1日起終止兩
造間代管關係。被告之前繳交的不是管理費，是因為停車場
的安全管理維護及清潔支出費用。
叁、本院之判斷：
一、程序方面：
１、按民事訴訟法第48條規定，法定代理權有欠缺之人所為之訴
訟行為，經法定代理人之承認，溯及於行為時發生效力。又
承認之方式，明示或默示均可，其經有權為訴訟行為之人續
行其訴訟，亦足認為已有默示之承認。
２、本件原告起訴時，原以乙○○為原告之法定代理人，縱其法
定代理權有欠缺，然本件訴訟繫屬後，原告已依法於98年3
月24日選任由丁○○擔任原告法定代理人，有原告提出98年
2月12日區分所有權人會議紀錄、推選書、98年3月24日區
分所有權人會議紀錄在卷可佐，且經丁○○聲明承受訴訟，
並就本訴訟有所聲明及陳述，是原告於起訴時之法定代理權
雖有所欠缺，業經法定代理人承認而補正。原告以丁○○為
法定代理人對被告提起本件訴訟，於法即無不合。
３、再者，公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會
議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決
議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第
2項規定，應類推適用民法第56條第1項撤銷總會決議規定
，亦即區分所有權人會議的召集程序或決議方法，如有違反
法令或章程時，有爭執之區分所有權人應於決議後3個月內
訴請法院撤銷其決議。在未經撤銷前，決議仍屬有效，對各
區分所有權人仍具拘束力。被告抗辯98年3月24日推選丁○
○為法定代理人之區分所有權人會議，因虛增二名管理委員
，被告是二戶卻只給一管理委員位置乙節，為原告否認，縱
然屬實，亦屬會議決議方法是否違法問題，依上開說明，在
該決議未經撤銷前，仍有效並拘束各區分所有權人，當然包
括被告，被告主張決議無效，並不足採，併予指明。
二、實體方面：
１、原告主張被告為台北市○○路○○號地下二層建物所有權人之
一，該地下二層分為十四個停車位，被告分配到編號第12號
的停車位，業據原告提出建物登記謄本為證，並為被告不爭
執，此部分事實應可信為真實。
２、原告主張96年7月到97年3月20日被告就地下二層計有8145
元管理費未給付之事實，被告並不爭執，惟否認有給付義務
，並抗辯：地下二層非附屬原告大樓，不在原告的管理範圍
，地下二層車位每月1千元管理費未經區分所有權人會議決
議及車位所有權人會商，原告無權收取管理費，此外原告帳
目不清，停車場重大修繕，還要由所有權人分攤付費，另被
告已於97年2月22日發函通知原告自97年1月1日起終止兩
造間代管關係等語。
３、經查：
⑴、系爭地下二層在原告管理範圍之內：
1有關建築物是否為公寓大廈之認定，此見公寓大廈管理條
例第3條第1款「公寓大廈係指構造上或使用上或在建築
執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及
其基地」規定自明。是符合上開定義之建築物即為公寓大
廈，當有公寓大廈管理條例之適用，不因建築物用途不同
而有所區別。
2原告社區為一地下二層、地上十二層之同棟建築物，坐落
相同基地，相同之共用部分，依由台北市政府工務局核發
之同一使用執照，此觀之本院卷內各樓層建物登記謄本上
建物坐落地號、共用部分記載可知，並有本院卷第182頁
之使用執照影本在卷可佐。足見該棟建物為構造上、使用
上、在建築執照設計圖樣標有明確界線，為得區分數部分
之公寓大廈。是系爭地下二層為原告社區之一部分，當屬
原告社區管理之公寓大廈範圍，而被告為地下二層所有權
人之一，即為原告社區區分所有權人之一，並應受規約及
區分所有權人會議決議拘束。被告抗辯地下二層因有獨立
出入口，非附屬於原告社區，不在原告管理範圍，並不足
採，被告另片面對原告發函終止管理關係，復於法無據，
不影響被告之地下二層建物在原告社區管理範圍之事實。
3再者，原告社區在74年8月16日通過實施的管委員章程第
4條即明文規定「本會宗旨為維護本大樓（包括地上十二
層地下二層）一切有關管理事宜及確保安全安寧為目的」
等語，而90年間制定的規約，復於第1條第2項規定「規
約效力及於本大樓全體區分所有權人及住戶」，被告抗辯
原告規約未將地下二層列入管理範圍，應屬誤解。
⑵、就地下二層之應有部分，被告有繳納管理費義務：
1按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定，此公寓大廈管理條例第10條第2
項定有明文。又管理委員會之職務包括規約所定事項，為
同條例第36條第13款明定。亦即，管理費用之負擔，在區
分所有權人會議或規約另有規定時，即應從其規定，而管
委會就共用部分或約定共用部分之管理維護費用，原則上
固無決議權限，然倘經區分所有權人會議依決議或規約授
權管委會決定，管委會在授權範圍內非不得訂立相關辦法
拘束區分所有權人。
2本件原告社區規約第6條第5項第5款明定「擬定每月管
理費收取金額為管委會職掌之一」，顯然原告規約就管理
費用的收費標準授權由管委會訂定及執行之意。又85年10
月2日管委會即決議「自9月起每一車位管理費調整為1
千元」，而96年11月6日原告區分所有權人會議復決議「
車位所有權人自96年11月起維持85年10月2日會議決議每
一車位收費1千元」，此有卷附85年10月2日管委會會議
紀錄、96年11月2日區分所有權人會議決議在卷可佐。被
告為系爭地下二層車位所有權人之一，為區分所有權人之
一，應受上開決議內容拘束，當無疑義，被告就系爭地下
二層停車位，確有按月給付管理費之義務。
3復按管理費係為公寓大廈共有部分修繕、管理、維護所需
，並非為支付管理委員會管理之報酬，管理委員會則係依
區分所有權人賦予之權力而為管理，兩者間並無對待給付
關係，區分所有權人對於管理委員會執行管理行為如有爭
執時，應依規約規定或於區分所有權人會議時提出討論以
謀救濟，並不能因此拒絕繳納管理費，被告抗辯帳目不清
乙節，為原告否認，縱屬實在，依前述說明，仍不得據以
拒絕給付管理費。至原告是否有歷任主任委員改選未依法
報備，或被告曾經分擔升降低維修費用等情，均與被告給
付管理費的義務無關，不足為有利被告之認定。
肆、被告有按月繳納管理費之義務，已如前述，則原告請求被告
給付積欠之8145元管理費及其法定遲延利息，為有理由，應
予准許。
伍、本件事證已明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法，於
本件判決結果不生影響，爰不一一論駁。
陸、本件係關於請求給付金錢訴訟，標的金額在新台幣10萬元以
下適用小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436
之20規定，依職權宣告假執行。
柒、本件訴訟費用為裁判費1000元。
中 華 民 國 98 年 4 月 20 日
士林簡易庭法官蘇嫊娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
書記官陳淑蘭
中 華 民 國 98 年 4 月 20 日