最高法院111年度台上字第1375號民事判決

裁判字號：最高法院111年台上字第1375號民事判決

裁判日期：民國111年07月13日

裁判案由：請求返還不當得利

最高法院民事判決111年度台上字第1375號上訴人 王川傑 訴訟代理人 劉祥墩 律師
劉宇倢 律師 謝宗霖 律師被上訴人錦華大廈管理委員會法定代理人 郭學政 訴訟代理人 黃秀珠 律師
吳宜恬 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國111年1月12日臺灣高等法院第二審判決（108年度重上字第785號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由
一、被上訴人主張：伊為門牌臺北市○○區○○○路
301、303、305號之錦華大廈（下稱系爭大廈）管理委員會，該大廈坐落之臺北市○○區○○段140-9、140-10、140-11地號土地（以下合稱系爭3筆土地），為系爭大廈全體區分所有權人共有。伊就系爭3筆土地有管理權，上訴人為系爭大廈1樓房屋（下稱1樓房屋）之所有權人，及與1樓房屋相連增建物（下稱系爭增建物）之事實上處分權人。系爭增建物無權占有系爭3筆土地如第一審判決附圖編號A、B、C（扣除C-1）所示土地面積140平方公尺（下合稱系爭占用土地），而受有相當於租金之不當得利，依其占有面積，按系爭3筆土地申報地價年息8%計算，自聲請調解日即民國106年8月31日起回溯5年之不當得利共新臺幣（下同）514萬6,083元，並自106年9月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月為9萬3,662元等情，爰依民法第179條規定，求為命上訴人如數給付本息之判決（其餘超過部分之請求，不在本院審理範圍，不予贅述）。
二、上訴人則以：系爭大廈於65年間完工時，即就系爭占用土地設置圍牆，僅有後門與外界聯通，由1樓房屋所有權人保管後門鑰匙，被上訴人或其他區分所有權人未曾干涉或異議。又自68年間起，系爭增建物即由1樓房屋所有人使用收益，並按月繳納該部分管理費，顯已成立明示或默示分管協議。況被上訴人就系爭增建物，曾向伊收取每月2萬元之管理費或租金，已就系爭占用土地成立未定期限租約，伊非無權占有。又縱認伊為無權占有，被上訴人主張之不當得利金額亦屬過高等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審就上開聲明所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人本於管理權就系爭大廈共用部分遭無權占用所生之私法上爭議，應有訴訟實施權。系爭大廈使用執照所附平面圖繪有圍牆，系爭3筆土地68、75、77年等數年部分航照圖顯示有圍牆、惟縱系爭大廈於65年間興建完成時，建商即有興建圍牆，仍無從遽謂有由1樓房屋住戶使用系爭占用土地之分管協議存在。上訴人與訴外人 王冠傑 於99年間所簽立之不動產買賣契約書第15條第5項固記載：「……除支付每月管理費柒仟元整外，每月尚需繳交管理委員會1樓空地及天井增建之租金參萬元整」，然此係上訴人與王冠傑私人間之約定，證人即雙方仲介 吳承豐 雖證稱：上訴人與王冠傑簽約前，其先到現場調查，經詢問陳姓總幹事表示1樓除每月管理費外，另外要付給管理委員會關於增建的費用，加起來大約3萬元等語，然係轉述他人之話語，另住戶 高銘堯 雖證稱：圍牆內部的空地都由1樓使用；曾任系爭大廈管理員之證人 林興富 亦稱：1樓平面是由1樓的人在使用，前後都有門鎖等語，均不足以證明被上訴人有向1樓住戶收取管理費。又被上訴人104年財務報表雖記載104年1月、4月、7月及9月之「1樓土地租金」各為5萬9,970元、5萬9,970元、5萬9,970元、3萬9,770元，然係承租戶使用1樓空地向外增建（現已拆除為平地）及招牌之補償金，非系爭占用土地之租金，更遑論被上訴人縱基於使用者付費及公平性之考量，要求1樓房屋住戶就系爭占用土地部分繳納費用，亦無違常情，無從憑此即認有分管協議存在，更無從因其他住戶單純之沈默，即認有默示分管協議。上訴人既未能證明其占有系爭占用土地之正當權源，自屬無權占有，爰審酌系爭占用土地位置，周遭環境、工商繁榮程度、交通及生活機能、所受利益等一切情狀，認以申報總價額8%計算為適當，並依其占有面積140平方公尺，據以核算相當於租金之不當得利。從而，被上訴人依據民法第179條規定，請求如前開聲明所示本息，為有理由等詞，為其判斷之基礎。
四、惟查，系爭大樓於65年10月22日興建完成，其使用執照平面圖繪有圍牆、航照圖亦顯示有圍牆之存在，為原審認定之事實。依上訴人與其前手王冠傑間於99年間簽訂之不動產買賣契約書第15條第4項約定：甲（即上訴人）、乙（即王冠傑）雙方於辦理交屋同時，甲方同意本買賣標的出租予乙方……。第5項約定：……本標的除支付每月管理費柒仟元整外，每月尚需繳交管理委員會1樓空地及天井增建之租金參萬元整，前揭租金及管理費用由承租方負擔等語（第一審卷第98頁），證人吳承豐證稱雙方簽約前，伊有到現場進行詢問調查，當時伊詢問一位姓陳的總幹事說管理費是7千多元，關於增建的費用不包括在管理費裡面，管理費及增建的費用加起來大約是3萬元，還有給伊看一本登記管理費用簿冊等情（原審卷㈠第248頁、第249頁），似見上訴人與王冠傑係依據吳承豐參與查訪所得資訊，而為上開第15條第5項之約定。被上訴人就吳承豐上開證述除表示無意見外，並自承「陳姓總幹事」係管理委員會之員工（原審卷㈠第249頁、第
250頁），原審未遑調查釐清，徒以吳承豐係轉述他人之話語，遽認其證詞不可採，且上開契約條項僅係上訴人與王冠傑間私人約定，無從認定被上訴人知悉並同意其事，尚屬速斷。又上訴人提出被上訴人104年財務報表，抗辯被上訴人向其收取每月2萬元之對價（原審卷㈠第379頁至第381頁、第395頁至第401頁），被上訴人則主張該報表所載1樓使用租金係承租戶使用1樓空地向外增建（現已拆除為平地）及招牌使用之補償金，非系爭占用土地之租金云云（原審卷㈡第83頁），惟依被上訴人之主張，何以須向使用系爭大廈其他空地者收取費用，而1樓房屋所有人長期使用系爭占用土地，卻未收取費用？自滋疑問。究竟其原因為何？攸關上訴人之占有權源，自有進一步查明之必要。本件事實尚未臻明確，本院無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決失當，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國111年7月13日
最高法院民事第八庭
審判長法官陳玉完
法官周舒雁法官陳麗玲法官黃書苑法官謝說容本件正本證明與原本無異
書記官中華民國111年7月18日