裁判字號：臺灣士林地方法院89年訴字第569號民事判決
裁判日期：民國89年08月24日
裁判案由：給付服務報酬等
臺灣士林地方法院民事判決八十九年度訴字第五六九號
原告乙○○被告上林紡織股份有限公司
設台北市○○路○段○○○號七樓法定代理人丙○○○住台北市○○路○段○○○號七樓訴訟代理人甲○○住台北市○○○路○○○巷○弄○號一五樓之二被告丁○○住台北市○○○路○○○巷○○弄○號七樓右當事人間給付服務報酬等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣一百三十五萬元正及自本訴狀繕本送達之翌日起至給付日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）本判決請准宣告原告供擔保後得為假執行。
二、陳述：
（一）緣被告上林紡織股份有限公司（以下簡稱上林公司）在民國八十九年三月十四日由其總經理即被告丁○○出面與原告所服務之橋福房屋仲介有限公司（以下簡稱橋福公司）簽訂房地產委託銷售契約書，委託橋福公司仲介銷售其所有台北市○○區○○路二段一七九巷七五弄八號一、二樓房地，並由原告負責承辦。被告上林公司就前開房地同意委託銷售價格為新台幣（下同）二千七百五十萬元。如土地增值稅及佣金（即仲介服務報酬）由買方負擔，則同意實拿二千萬元正。嗣於八十九年四月二十八日原告覓得有意承購之 李金富 先生，同意以二千六百四十萬元承購前開房地，經原告告知被告丁○○先生，買賣價款雖為二千六百四十萬元，較其約定之二千七百五十萬元為低，但橋福公司可減收服務報酬，被告上林公司仍可實拿二千萬元，符合其簽訂委託銷售契約當時之約定。但被告丁○○先生卻堅持非二千七百五十萬元不可。為此原告乃向買主李金富先生解說，經其同意另行出具委託書，同意以二千七百五十萬元正承買，橋福公司於買主同意提高買價後即以存證信函通知被告並請其出面簽訂買賣契約，雖買主李金富先生依約前來，惟被告並未依約出面簽訂買賣契約書。並以存證信函推諉負責人並未在場，也不知情云云。惟查被告上林公司法定代理人丙○○○與被告丁○○乃夫妻關係。雖被告丁○○先生掛名被告上林公司總經理，以其妻丙○○○掛名董事長，惟公司實際業務均由丁○○負責，丙○○○並未參與。是故存證信函所稱不知情云云並非實在。至函中所稱原告要求降價二千三百七十萬元及大吵大罵、大叫大吼云云，亦非實在。雖橋福公司委託 郭惠吉 律師再次代函催告被告於八十九年五月十五日上午十時出面簽訂買賣契約，但被告上林公司仍藉詞推諉，拒不依約履行。
（二）依被告上林公司簽訂之房地產委託銷售契約書第五條規定，被告應給付之服務報酬為實際成交價額之百分之四，且應於簽訂買賣契約時一次支付。今買方既同意依被告所定之價格二千七百五十萬元承買，則被告上林公司依約自應於簽訂買賣契約時給付一百一十萬元予橋福公司，詎料被告卻違約拒不出面簽訂買賣契約。本件買賣契約雖未簽訂成立，然其原因係被告無正當理由拒絕簽訂所致。援引民法第一百零一條第一項「因條件成就而受不利益之當事人如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就」之規定，被告上林公司自仍負有給付服務報酬之義務。被告推諉依委託銷售契約書第五條規定其無給付服務報酬之義務云云，於法自有未合。又依買主所出具之買賣議價委託書買方應負擔之服務報酬為二十五萬元。今因被告違約拒不出面簽訂買賣契約，致橋福公司受有未能受領買方二十五萬元服務報酬之損害。被告上林公司亦應負擔損害賠償責任。
（三）查被告丁○○為被告上林公司為總經理，且為實際負責經營之人，其出面代理被告上林公司簽訂之契約書對被告上林公司應生效力，被告上林公司自應負擔契約責任。茍本件因被告上林公司之法定代理人未具名，致被告上林公司不必負擔契約責任時，援引民法第一百一十條「無代理權人以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人負損害賠償責任」之規定，被告丁○○對於橋福公司所受應取得未能取得之一百三十五萬元服務報酬之損害，自應負損害賠償責任。
（四）參酌原證十至十三之契約書，可知被告丁○○應係有權代理。如被告丁○○並無代理權，基於民法第一百六十九條表見代理之規定，被告上林紡織股份有限公司依法自應負授權人之責任。退萬步言，茍被告上林公司毋需負擔授權人之責任，則依民法第一百一十條規定被告丁○○亦應負擔損害賠償之責任。
（五）末查原告任職橋福房屋仲介有限公司係採無底薪、責任利潤中心制。依承辦銷售案件所取得之服務報酬，原告可分得八四點一五％、公司可分得十五點八五％。是故橋福房屋仲介有限公司乃將其對被告依法所得請求之債權讓與原告，由原告負責對被告為追索。
（六）本件原告乙○○為橋福公司之業務主任，本件仲介服務案件均由原告乙○○負責仲介服務。今蒙橋福公司將其對被告上林公司（包括被告丁○○）之債權一百三十五萬元及附加之利息讓渡予原告，原告並以起訴狀繕本之送達視為債權讓與事實之通知。因被告迄無給付之誠意，為此提起本訴訟，爰起訴如訴之聲明。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保准免為假執行。
二、陳述：
（一）關於原告所提之房地產委託銷售契約書，於八十九年三月十四日簽約時，所有權人即上林公司之法定代理人丙○○○不但不在場、也不知情、更未簽名蓋章，亦未檢附「公司印鑑」及「授權書」予原告存證。另被告丁○○是應原告之請託、以利原告給 伊新 任職之「21世紀不動產公司」充當業績之用。
否則憑原告對仲介業務之熟練明知被告丁○○（總經理）無權簽約、豈有不依契約第六條所載要求上林公司之所有權人檢附「公司印鑑證明」及「授權書」之道理。足見本契約尚未完成授權與成立之要件不符合，不生法律效力。
（二）原告於八十九年四月二十一日晚上到被告上林公司之法定代理人住家表明：系爭房屋有人出價貳仟參佰柒拾萬元，並已先收斡旋金捌拾萬元之支票壹紙。並一再遊說上林公司能應允出售，當時上林公司等很明確告訴原告系爭房屋決定不賣，八十九年四月二十五日原告明知前所簽立ＮＯ：二二三Ｏ七四號委銷書因要件不齊全依法無效。原告又重寫一份「ＮＯ：二二八一九六號之委銷書」要求答辯人再重簽委託，為被告上林公司所拒絕，而後原告在公司大吼大罵，又到住家門口叫囂威嚇。
（三）原告早已知道系爭房屋為上林公司所有，負責人為丙○○○，因於八十八年三月十八日原告已將系爭房屋仲介出租奇號訴外人 陳禧音 三年，當時即要求丙○○○親自到場簽約，並收取押租、租金。
（四）原告於起訴狀所附四月二十八日及五月二日買賣議價委託書及一再收取定金係在被告上林公司於八十九年四月二十一日明確告知「系爭房屋不賣不委託銷售」之後所簽，一切行概與被告上林公司無關。況原告並未促成雙方買賣成立，更未完成簽訂買賣契約，依委銷書第五條規定、原告自當無權要求被告給付服務報酬。且原告雖提出其與李金富之要約書，惟原告從未依委銷書第七條第四項之規定轉交被告收執，亦不能請求報酬。
理由
一、原告起訴主張：被告上林公司在八十九年三月十四日由其總經理即被告丁○○出面與原告所服務之橋福公司簽訂房地產委託銷售契約書，委託橋福公司仲介銷售其所有台北市○○區○○路二段一七九巷七五弄八號一、二樓房地，並由原告負責承辦，嗣於八十九年四月二十八日原告覓得有意承購之李金富先生，同意以二千七百五十萬元正承買，橋福公司於買主同意提高買價後即以存證信函通知被告並請其出面簽訂買賣契約，雖買主李金富先生依約前來，惟被告並未依約出面簽訂買賣契約書，依被告上林公司簽訂之房地產委託銷售契約書第五條規定，被告應給付之服務報酬為實際成交價額之百分之四，且應於簽訂買賣契約時一次支付，今買方既同意依被告所定之價格二千七百五十萬元承買，則被告上林公司依約自應於簽訂買賣契約時給付一百一十萬元予橋福公司，詎料被告卻違約拒不出面簽訂買賣契約，依條件成就而受不利益之當事人如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就之規定，被告上林公司自應給付一百一十萬元予橋福公司作為服務報酬。又依買主所出具之買賣議價委託書買方應負擔之服務報酬為二十五萬元，因被告違約拒不出面簽訂買賣契約，致橋福公司受有未能受領買方二十五萬元服務報酬之損害，被告亦應負擔損害賠償責任。又被告丁○○應係有權代理被告上林公司，如被告丁○○並無代理權，基於民法第一百六十九條表見代理之規定，被告上林公司依法亦應負授權人之責任。退萬步言，茍被告上林公司毋需負擔授權人之責任，則依民法第一百一十條規定，被告丁○○對於橋福公司所受應取得未能取得之一百三十五萬元服務報酬之損害，自應負損害賠償責任。原告任職橋福房屋仲介有限公司係採無底薪、責任利潤中心制。依承辦銷售案件所取得之服務報酬，原告可分得八四點一五％、公司可分得十五點八五％。是故橋福公司乃將其對被告依法所得請求之債權讓與原告，由原告負責對被告為追索。橋福公司將其對被告上林公司（包括被告丁○○）之債權一百三十五萬元及附加之利息讓渡予原告，原告並以起訴狀繕本之送達視為債權讓與事實之通知。因被告迄無給付之誠意，爰起訴如訴之聲明。
二、被告則以：原告所提之房地產委託銷售契約書，於八十九年三月十四日簽約時，被告上林公司之法定代理人丙○○○不但不在場、也不知情、更未簽名蓋章，亦未檢附「公司印鑑」及「授權書」予原告存證。另被告丁○○是應原告之請託、以利原告給伊新任職之「21世紀不動產公司」充當業績之用，該委託銷售契約書並未檢附「公司印鑑證明」及「授權書」，足見本契約尚未完成授權與成立之要件不符合，不生法律效力。況原告並未促成雙方買賣成立，更未完成簽訂買賣契約，依委銷書第五條規定、原告自當無權要求被告給付服務報酬。且原告雖提出其與李金富之要約書，惟原告從未依委銷書第七條第四項之規定轉交被告收執，亦不能請求報酬等語置辯。
三、原告主張被告上林公司於八十九年三月十四日由其總經理即被告丁○○出面與原告所服務之橋福公司簽訂房地產委託銷售契約書，委託橋福公司仲介銷售其所有台北市○○區○○路二段一七九巷七五弄八號一、二樓房地，固據其提出房地產委託銷售契約書影本為證，被告丁○○對有簽訂立該份委託銷售契之事實固不爭執，惟辯稱並未經上林公司之同意；被告上林公司則辯稱該公司並未同意出賣系爭房屋，亦不知情等語。經查細繹該委託銷售契約書係載明委託人上林公司、丁○○，然上林公司之法定代理人係丙○○○，並非被告丁○○。而被告丁○○縱係上林公司之總經理，然其簽訂系爭房屋之委託銷售契約書，亦非屬執行職範圍內之事項，自亦係無權簽訂，此外被告上林公司又否認有授權被告丁○○銷售該屋，是以該委託銷售契約書已難對被告上林公司生效。原告雖主張被告丁○○與上林公司之法定代理人丙○○○為夫妻關係，被告繁木該公司之總經理，依民法第一百六十九條表見代理之規定，被告上林公司依法自應負授權人之責任云云。然按所謂表見代理，依民法第一百六十九條規定，係指由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任而言。而所謂由自己之行為表示以代理權授與他人者，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，且須第三人基此表見之事實，主張本人應負授權人之責任（最高法院六十年台上字第二一三○號判例參照）；又所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，須以本人實際知其事實為前提，主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院六十八年台上字第一○八一號判例參照）。被告上林公司否認其有表見之事實，亦否認其知他人表示為其代理人而不為反對之表示，足使第三人信該他人有代理權之情形，原告就此亦未能舉證以實其說，其主張被告上林公司應表見代理之責任，自屬無據，尚難以被告丁○○與被告上林公司之法定代理人丙○○○為夫妻，即遽以認定被告上林公司應負表見代理或應授權人之責任。況原告曾於八十八年三月間就系爭房屋為被告上林公司仲介出租予他人，原告當時即明知系爭房屋為被告上林公司所有，該公司之法定代理人為丙○○○，有被告所提租賃契約影本在卷可憑，矧原告係仲介業務之業務員，已明知系爭房地係屬被告上林公司所有，依其專業仲介經驗，被告丁○○並非法定代理人無權簽約，豈有不依委託銷售契約第六條所載要求被告上林公司之所有權人檢附「公司印鑑證明」及「授權書」之道理，足見本契約尚未完成授權與成立之要件不符合，不生法律效力，顯難令被告上林公司就被告丁○○與原告簽訂委託銷售契約書負授權人之責任，原告主張被告上林公司應負委託人之責任或縱未授權應負擔授權人之責任云云，要無可取。
四、原告主張茍被告上林公司毋需負擔授權人之責任，則依民法第一百一十條規定，被告丁○○對於橋福公司所受應取得未能取得之一百三十五萬元服務報酬之損害，自應負損害賠償責任。被告丁○○則否認原告之主張，辯稱原告早即已明知系爭房屋，被告丁○○無權出賣，被告丁○○與原告所簽訂之委託銷售契約書依法無效，且原告並未促成雙方買賣成立，更未完成簽訂買賣契約，依委銷書第五條規定、原告自當無權要求被告給付服務報酬，且原告雖提出其與李金富之要約書，惟原告從未依委銷書第七條第四項之規定轉交被告收執，亦不能請求報酬等語。經查，本件原告既明知系爭房屋係屬被告上林公司所有，該公之法定代理人為丙○○○，並非被告丁○○，已如前述（見前開理由第三點說明），原告於未取得被告上林公司之授權同意被告丁○○之授權書或印鑑證明書等文件下，竟仍同意被告丁○○與其簽訂委託銷售契約書，應屬明知被告丁○○為無代理權人而仍與之成立委託銷售契約，顯非民法第一百十條之善意相對人，自不能令被告丁○○依民法第一百十條之規定負損害賠償之責。
五、綜上所述，上開委託銷售契約書並非由被告上林公司所授權簽訂，且未經被告上林公司同意，對被告上林公司自不生效力。又原告明知被告丁○○為無代理權人而仍與之成立委託銷售契約，顯非民法第一百十條之善意相對人。從而原告依上開委託銷售契約書、民法第一百一十條之規定請求被告上林公司、被告丁○○給付一百三十五萬元正及自起訴狀繕本送達之翌日起至給付日止，按年息百分之五計算之利息，尚屬無據，無從准許，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌結果，與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
七、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國八十九年八月二十四日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法官王俊雄右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年八月三十日~B法院書記官李育東