裁判字號：臺灣臺北地方法院94年重訴字第1309號民事判決
裁判日期：民國95年07月20日
裁判案由：返還無權佔有房屋
臺灣臺北地方法院民事判決94年度重訴字第1309號原告行政院國軍退除役官兵輔導委員會台北市榮民服務
處法定代理人丙○○訴訟代理人 楊俊雄 律師被告丁○○訴訟代理人 林銘龍 律師上列當事人間返還無權佔有房屋事件，本院於民國95年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落台北市○○區○○段2小段13號土地上、門牌台北市○○○路○段○○號建物遷出，及自民國九十四年九月十八日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新台幣壹拾伍萬元。
被告應給付原告新台幣玖佰萬元，及自民國九十四年十二月四日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其依台灣地區與大陸地區人民關係條例第68條第
1項及退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法第4條之規定，為亡故榮民 張達中 之遺產管理人，前向本院聲請對張達中之繼承人、債權人、受遺贈人為公示催告，經本院家事法庭以本院94年度家催字第245號裁定准許在案。 查榮民 張達中於民國（下同）82年2月10日前就伊所有之台北市○○區○○段2小段13號土地及其上建物門牌台北市○○○路○段○○號建物（下稱系爭房屋），以每月租金新台幣（下同）150,000元之價格出租予被告，並訂立租賃契約，而原告所屬職員 張文勇 於94年4月8日至系爭房屋進行查訪時，被告亦表示系爭房屋由伊承租，並曾委請律師發函表示該定期租賃已變為不定期限租賃。然被告自張達中於84年5月31日死亡後迄至94年8月31日止，有10年3個月之租金，計1,845萬元未為給付，經原告於94年8月31日以台北光復郵局台北36支局第
384號存證信函催告被告，如被告於函到後15日內未給付前揭款項，則以該函為終止租約之意思表示，惟被告於94年9月2日收受前揭函文後，並未於前述期限內繳付租金，是兩造租約即已終止，被告再占有系爭房屋，即屬無權占有。為此，爰依民法第767條、第421條、第454條、第254條、第184條等規定，提起本件訴訟，請求被告遷出系爭房屋，並請求被告給付未逾消滅時效之5年內租金共900萬元，及自94年9月17日租賃關係消滅時起，按月給付相當於不當得利之租金150,000元。並聲明：⑴被告應自系爭房屋遷出，及自94年9月18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告150,000元。⑵被告應給付原告900萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：依台灣地區與大陸地區人民關係條例第68條第1項及退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法第4條之規定，係以原告經查證確認張達中無繼承人、繼承人有無不明或繼承人不能管理遺產為前提，原告始為適格之遺產管理人，然原告迄未依退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法第6條之規定及本院94年度家催字第245號裁定所示進行公示催告，且被繼承人張達中尚有妻兒居住於大陸、日本，是原告提起本件訴訟，顯為當事人不適格。又被告自76年間起，見獨居之鄰居張達中年事已高，基於善心而照料其生活，張達中雖於80年間將系爭房屋以每月150,000元之代價租予被告，然 伊嗣 因身體漸感不適，為感念並報答被告照顧並為其支出一切食衣住行及醫療費用，遂向其學生、朋友及被告表示願將系爭房屋免費提供被告居住，不收任何租金，亦數度表示要將系爭房屋贈與被告，以為報答。按贈與契約於兩造合意時即已成立，登記僅為不動產贈與之生效要件，贈與人自受該契約拘束，並負有移轉登記之義務，是本件張達中雖未將系爭房屋移轉登記予被告，惟張達中既於生前表示將房屋贈與被告，原告請求被告返還系爭房屋即無理由，且因張達中於生前表示不再收取租金而將系爭房屋供被告免費使用，原告亦無租金請求權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張亡故榮民張達中曾於生前就伊所有之系爭房屋與被告訂立租賃契約，約定每月租金150,000元，嗣雖未再訂立租約，惟渠間之租賃關係已變更為不定期租賃，且被告自張達中於84年5月31日病故時起，迄至94年8月31日止，雖經原告催繳租金，惟未繳交，並經原告發函終止前開租約等情，業據其提出財政部國稅局財產歸屬資料清單、續租契約、戶籍謄本、存證信函及信封回執、九鼎事務所函，被告回函、簽等件（見本院卷第8頁至第14頁，第31頁至第32頁，第58頁至第59頁）為證，復為被告所不爭執，應可信實。惟原告主張其為張達中之遺產管理人，被告係積欠租金、無權占有系爭房屋等情，則為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件原告請求被告返還系爭房屋並給付積欠租金等，有無理由，爭點即在於：(一)程序部分：原告是否當事人適格？(二)實體部分：被告是否無權占有系爭房屋？茲分述如下：
(一)被告雖抗辯原告並非適格之遺產管理人，惟按繼承開始時，繼承人之有無不明，而無親屬會議或親屬會議未於一個月內選定遺產管理人者，利害關係人得聲請法院選任遺產管理人，民法第1178條第2項固定明文，然退除役官兵死亡而無繼承人、繼承人之有無不明或繼承人因故不能管理遺產者，由主管機關管理其遺產，此為台灣地區與大陸地區人民關係條例第68條第1項所明定，行政院國軍退除役官兵輔導委員會並依同條第3項規定，訂有「退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法」，依該辦法第4條規定，亡故退除役官兵遺產，由該輔導會所屬安置機構為遺產管理人，亡故退除役官兵未安置者，以其住所地退除役官兵服務機構為遺產管理人（最高法院88年度台抗字第455號裁定參照）。至於退除役官兵繼承人全部為大陸地區人民者，依台灣地區與大陸地區人民關係條例第67條之1第1項前段規定，適用同法第68條規定，自應以行政院國軍退除役官兵輔導委員會為遺產管理人，合先敘明。
(二)經查，本件被繼承人張達中為退除役官兵，生前設籍台北市，於民國（以下同）84年5月31日病故，此有本院家事法庭
94年度家催字第245號公示催告民事裁定（見本院卷第7頁）可稽，並為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，應認原告為被繼承人張達中之遺產管理人，就被繼承人張達中之遺產，有訴訟之權能。被告雖辯稱被繼承人張達中有一女留在大陸等語，並為原告所不爭執，應可信實，惟被繼承人張達中之法定繼承人既係大陸地區人士，則依台灣地區與大陸地區人民關係條例第67條之1第1項前段規定，適用同法第68條規定，原告仍為張達中之遺產管理人。被告復以本院家事法庭94年度家催字第245號公示催告民事裁定所定之公示催告期間尚未屆滿，質疑原告為當事人不適格，惟查前開裁定主文第2項所定之1年期間，係針對被繼承人張達中在大陸地區以外之繼承人而言，應在所限定之1年期間內出而承認繼承，至前開裁定主文第3項所定之1年6月之期間，則係針對被繼承人張達中之債權人及受遺贈人而言，應於前開期限內為報明債權及為願就遺贈與否之聲明，均非用以限制原告行使遺產管理人之職權，亦非指原告需在前開期限屆滿後始能取得被繼承人張達中之遺產管理人之資格，是原告以被繼承人張達中遺產管理人之身分提起本訴，並無當事人不適格之情形，被告辯稱原告提起本件訴訟欠缺當事人適格云云，容有誤解。
(三)被告雖辯稱伊自82年間起至84年間，因日夜照顧生病之被繼承人張達中，渠等親如父子，張達中並承諾伊承租房屋免收租金，更承諾去世後將系爭房屋遺贈與伊，並聲請訊問證人甲○○、乙○○、戊○○、庚○○等人為證，惟為原告否認。經查：
１證人即原告之職員己○○於94年4月8日親赴系爭房屋進行查
訪時，被告曾自承系爭房屋由被告承租，證人己○○並到場證稱：「．．．．本人確實曾於94年4月8日到系爭不動產所在地進行查訪，並有拍照存證。我有製作查訪紀錄。當時查訪情形，是到丁○○所開立的服飾公司，詢問丁○○系爭房屋是否為其所有，丁○○表示是張達中的，表示現在為其使用，是其向張達中租用的。」等語（見本院卷第53頁背面）。
２觀之證人己○○庭呈之查訪紀錄（簽呈）說明欄之四、五項
所載內容略以：系爭房屋為被告經營之精品服飾公司，「因生前與張達中情同父子，故借予其使用」；「另南京東路遺屋請託其變賣後，將給予相當額度之補償」等語（見本院卷第58頁）。
３參之被告於94年8月18日委由九鼎事務所發予原告之函文載
明「主旨：隨文檢送承租當事人丁○○於81年2月10日承租張達中生前所有坐落台北市○○○路○段○○號建物全部（租賃契約書如簽證影本），請查照。說明：一、貴處北市榮輔字第○九四○○○八五六九號函敬悉。二、查該租約是出租人張達中生前親筆所寫（字體撩草請詳解），惟自82年2月10日後並未訂有續約迄今屬實。三、依民法第422條規定，已構成不定期租賃之法律關係，要無可議。四、用特代為函達請相應查照逕復。」等語（見本院卷第31頁）。
４佐之被告為回覆原告寄發之94年8月31日台北36支局之存證
信函，亦於覆函中載明「．．．二、案列標的是於82年間向故張達中承租，在張先生84年亡故前彼此相處摰誠，其家屬來台房屋修繕墊款償債84年後的房地稅等所墊付不知凡幾即構成債權歸墊關係。三、來函稱續租者應先補交租金否則應在94年9月15日為終止租約日等語。丁○○在此特別聲明在債權墊款未釐清償還前不能接受。為此合先代為函達請相應查照。」等語（見本院卷第32頁）。
５前開證人己○○到場所為之證詞，核與其提出94年4月8日之
查訪紀錄內容相吻合，並與被告委發之信函內容相符，信屬可取。由前所述，足見被告於本件應訴前，始終直承其與張達中間就系房屋係為不定期之租賃關係，亦未否認其有欠租之事實，僅係認為其尚有債權墊款未為釐清償還而已，未曾抗辯張達中將系爭房屋贈與被告，是原告主張被告係臨訟始為贈與之抗辯，並非無據。
６被告辯稱張達中曾承諾去世後將系爭房屋遺贈與伊，固聲請
訊問證人甲○○、乙○○、戊○○、庚○○等人為證，惟按，以非經登記不得移轉之財產為贈與者，在未為移轉登記前，其贈與不生效力。民法第407條定有明文。系爭房屋係屬非經登記不得移轉之不動產，姑不論被承人張達中尚有法定繼承人在大陸可依法辦理繼承，系爭房屋既係坐落台北市○○○路○段○○號，價值不菲，82年間張達中與被告約定之每月租金即高達150,000元，張達中又非突然死亡，如張達中為感念被告之照顧恩情，而有意贈與被告，何以未辦理移轉登記？亦未留下遺囑？甚至連表彰證明贈與之隻字片語，均告付之厥如？且何以被告在證人己○○於94年4月8日親赴系爭房屋進行查訪時，未為此表明？而被告亦未在其委託事務所寄發之函文與存證信函中陳明贈與一事？凡此與吾人一般日常生活經驗法則顯然有違。況證人甲○○、乙○○、戊○○、庚○○等人所為之證詞空泛（連被告應付之月租若干，均不知曉），亦未能明確證明張達中欲為贈與之確切時點，倘若張達中與被告情同父子，而意欲將爭房屋贈與被告，徵之張達中具備中央警官學校之學歷（見本院卷第90頁證人庚○○所為伊與張達中為中央警官學校前後期同學之證詞），並非不愔法律或毫無智識之老榮民，何以張達中未依民法第1079條之規定，辦理收養被告為養子（如此被告即可依法繼承張達中之遺產，張達中亦無庸另為贈與）？徵諸一般常情，如張達中未辦正式之收養，亦可依一般習俗將被告收為義子，惟張達中卻未如此，而前開證人甲○○、乙○○、戊○○、庚○○等人，既見張達中一人隻身在台、全賴被告照顧，咸認張達中與被告情同父子，又何以未促使張達中索性認被告為乾兒子？並連張達中有無收被告為義子亦不得知，均僅證稱知曉張達中名下財產、及有為贈與被告之意思云云，因認證人甲○○、乙○○、戊○○、庚○○等人到場所為之證詞，應係附和被告所為之陳詞，及被告所為系爭房屋係為贈與之抗辯，核與前開書證及證人己○○所為之證詞不符，均無可取。此外，被告亦未舉他證證明張達中確已將系爭房屋贈與予伊，是被告抗辯系爭房屋係張達中所為之贈與，即無可取。
(五)又被告並不否認其未繳交系爭房屋之租金，惟辯稱係因其自82年間起至84年間，日夜照顧生病之被繼承人張達中，張達中乃承諾免收租金云云，並舉證人甲○○、乙○○、戊○○、庚○○等人為證。惟查，證人甲○○、乙○○、戊○○、庚○○等人既不知被告每月應付之租金若干（見本卷第90頁背面）、亦均未能明確陳明張達中係自何時起免除被告繳納租金之債務，尚難憑取。縱認張達中確曾為此意思表示，是否因其年邁體弱、又礙於情面，不得不為之非真意表示，亦難得知，參之被告自承其於系爭房屋（一樓）經營精品服飾公司，張達中住居二樓，被告既需營生，焉有可能日夜照顧張達中？衡之系爭房屋於82年間訂立租約時，張達中與被告約定之租金即高達150,000元，目前商請醫院看護行動不便或中風病人之行情，亦不過每月60,000元，是張達中大可委請專業看護進行照顧，更為妥善，又何需免除被告之租金？且如被告此部分所辯（免付租金）屬實，惟由被告自承「共同承諾，承租房屋免收租金，照顧病患亦不給付給與」等語（見本院卷第17頁），益徵張達中並未免除被告繳納租金之義務，亦非供被告無償使用，僅係為回應被告對張達中病中之照顧使然，方為被告得於照顧期間免付租金之意思表示，則在張達中嗣後病故，被告即無庸再照顧張達中，被告占用系爭房屋，自仍應給付租金。故系爭房屋成為應繼遺產後，被告繼續占有使用系爭房屋，自無由再免繳租金至明。是認證人甲○○、乙○○、戊○○、庚○○等人所為之證詞，亦不足據為有利於被告之認定。
四、承前所述，被告自被繼承人張達中病故後，既仍占有使用系爭房屋，被告復未能舉證證明系爭房屋係由張達中所為之贈與，並自承其未繳納系爭房屋之租金，則原告於94年8月31日以台北光復郵局台北36支局第384號存證信函催告被告應於函到後15日內給付欠租，否則即以該函為終止兩造間不定期租約之意思表示，亦有前開信函足憑（見本院卷第12頁至第13頁），而被告於94年9月2日收受前揭函文後（見本院卷第14頁所附送達回執），未於期限內繳付租金，並函覆原告伊曾墊付房屋修繕及房屋稅，於墊款未釐清償還前不能接受等語（見本院卷第32頁），是原告主張其已合法終止前開租約，則被告再為占有系爭房屋，自屬無權占有。
五、從而，原告依民法第767條、第421條、第454條、第254條、第184條之規定，提起本訴，請求被告遷出系爭房屋，及未逾消滅時效之5年內租金計9,000,000元（1,500,000x(12x5)=9,000,000），及自起訴狀繕本送達翌日即94年12月4日起至清償之日止，按年息5%計算之利息，及自94年9月18日（即租約消滅時起），按月給付相當於不當得利之租金150,000元，即屬有據，應予准許。
六、至兩造其餘攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，並此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年7月20日
民事第三庭法官林振芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年7月20日
書記官李淑芬