裁判字號：臺灣高等法院95年重上字第403號民事判決
裁判日期：民國95年10月25日
裁判案由：返還無權佔有房屋
臺灣高等法院民事判決95年度重上字第403號上訴人丁○○訴訟代理人 謝心味 律師被上訴人行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務處法定代理人乙○○訴訟代理人 楊俊雄 律師上列當事人間請求返還無權占有房屋事件，上訴人對於中華民國95年7月20日臺灣臺北地方法院94年度重訴字第1309號第一審判決提起上訴，本院於95年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一審及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：㈠系爭房屋除左右二面牆壁為原有存在者外，其餘一樓與二樓
間之樓板、二樓之地板、屋頂等主要結構為上訴人於民國（下同）83年拆除重建，系爭房屋之所有權為上訴人所有，原存在於舊建物上之租賃關係，已因上訴人改建而消滅，從而被上訴人請求遷讓房屋及不當得利，即屬無據。上訴人未於原審提出前開證據資料，符合民事訴訟法第447條第1項第4至6款，應許上訴人提出。
㈡若認上訴人與訴外人 張達 中（下稱 張達中 ）就系爭房屋有租
賃關係，張達中於84年5月3日死亡，雙方之租賃關係已終止，被上訴人為張達中之遺產管理人，其權限應限於民法第1179條規定之事項，並無繼受已消滅之租賃關係之資格，僅能進行遷讓房屋訴訟以利取得對遺產之管理，被上訴人本於租賃契約請求租金，於法無據。
㈢被上訴人無繼受已消滅之租賃關係之資格地位，上訴人於張
達中死亡後，無權占有使用系爭房屋期間，對遺產管理人並未產生任何損害，縱有損害，所有權人可得請求有關相當租金之不當得利或損害金，應依土地法第97條規定之房地總價在年息10%定之。
㈣上訴人於原審自認有租賃關係存在，是因地政士誤導所致，
上訴人因拆除舊有房屋重建而取得所有權，與張達中間自無不定期租賃之關係存在，依民事訴訟法第279條撤銷原證八、九及原審對於系爭房屋之不定期租賃之自認，及撤銷張達中贈與系爭房屋之表示。
三、證據：除援用原審提出者外，補提建物登記謄本、建築改良物勘測成果表、臺北市全面實施建築改良物所有權第一次登記僅勘測建物位置免再勘測建物平面圖作業方案影本各1件、系爭房屋現況照片6禎為證，並聲請訊問證人丙○○、甲○○、戊○○、 于家駒 、己○○，及聲請履勘現場。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：㈠被上訴人係張達中之遺產管理人，依民法第1179條第1項第2
款之規定，有保存遺產必要之處置，即包括管理行為，因此，被上訴人自有為張達中為本事件請求之權利。
㈡張達中生前之租賃關係不因出租人死亡而消滅。此觀民法租賃規定自明。
㈢上訴人之主張均屬新的攻擊和防禦方法，不應許其提出，上
訴人主張撤銷自認之不定期租賃之事實及張達中為贈與之表示，為不合法。
三、證據：援用原審提出者為證。理由
一、被上訴人起訴主張：其依台灣地區與大陸地區人民關係條例第68條第1項及退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法第4條之規定，為亡故榮民張達中之遺產管理人，前向原法院聲請對張達中之繼承人、債權人、受遺贈人為公示催告，經原法院家事法庭以94年度家催字第245號裁定准許在案。 查榮民 張達中於82年2月10日前就伊所有之臺北市○○區○○段2小段13號土地及其上建物門牌臺北市○○○路○段○○號建物（下稱系爭房屋），以每月租金新台幣（下同）150,000元之價格出租予上訴人，並訂立租賃契約，而被上訴人所屬職員 張文勇 於94年4月8日至系爭房屋進行查訪時，上訴人亦表示系爭房屋由伊承租，並曾委請律師發函表示該定期租賃已變為不定期限租賃。然上訴人自張達中於84年5月31日死亡後迄至94年8月31日止，有10年3個月之租金，計1,845萬元未為給付，經被上訴人於94年8月31日以臺北光復郵局臺北36支局第384號存證信函催告上訴人，如上訴人於函到後15日內未給付前開款項，則以該函為終止租約之意思表示，惟上訴人於94年9月2日收受前揭函文後，並未於前述期限內繳付租金，是兩造租約即已終止，上訴人再占有系爭房屋，即屬無權占有。爰依民法第767條、第421條、第454條、第254條、第184條等規定，請求上訴人遷出系爭房屋，及給付未逾消滅時效之5年內租金共9,000,000元，及自94年9月17日租賃關係消滅時起，按月給付相當於不當得利之租金150,000元。求為判決：㈠上訴人應自系爭房屋遷出，及自94年9月18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人150,000元。㈡上訴人應給付被上訴人9,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：依台灣地區與大陸地區人民關係條例第68條第1項及退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法第4條之規定，係以被上訴人經查證確認張達中無繼承人、繼承人有無不明或繼承人不能管理遺產為前提，被上訴人始為適格之遺產管理人，然被上訴人迄未依退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法第6條之規定及原法院94年度家催字第245號裁定所示進行公示催告，且被繼承人張達中尚有妻兒居住於大陸、日本，是被上訴人提起本件訴訟，顯為當事人不適格。又上訴人自76年間起，見獨居之鄰居張達中年事已高，基於善心而照料其生活，張達中雖於80年間將系爭房屋以每月150,000元之代價租予上訴人，然 伊嗣 因身體漸感不適，為感念並報答上訴人照顧並為其支出一切食衣住行及醫療費用，遂向其學生、朋友及上訴人表示願將系爭房屋免費提供上訴人居住，不收任何租金，亦數度表示要將系爭房屋贈與上訴人，以為報答。且贈與契約於兩造合意時即已成立，登記僅為不動產贈與之生效要件，贈與人自受該契約拘束，並負有移轉登記之義務，是張達中雖未將系爭房屋移轉登記予上訴人，惟其既於生前表示將房屋贈與上訴人，被上訴人請求上訴人返還系爭房屋即無理由，且因張達中於生前表示不再收取租金而將系爭房屋供上訴人免費使用，被上訴人亦無租金請求權等語，資為抗辯。
三、本件不爭執事項如下：亡故榮民張達中曾於生前就伊所有之系爭房屋與上訴人訂立租賃契約，約定每月租金150,000元，嗣雖未再訂立租約，惟渠間之租賃關係已變更為不定期租賃，且上訴人自張達中於84年5月31日病故時起，迄至94年8月31日止，雖經被上訴人催繳租金，惟未繳交，並經被上訴人發函終止前開租約等情，為兩造所不爭執，並有財政部國稅局財產歸屬資料清單、續租契約、戶籍謄本、存證信函及信封回執、九鼎事務所函，上訴人回函、簽等件附卷可參（原審卷第8至14頁，第31至32頁，第58至59頁）。
四、本件爭點如下：㈠程序部分：被上訴人是否當事人適格？㈡實體部分：上訴人是否無權占有系爭房屋？
五、程序部分：被上訴人就本件訴訟當事人適格㈠按繼承人全部為大陸地區人民者，除應適用第68條之情形者
外，由繼承人、利害關係人或檢察官聲請法院指定財政部國有財產局為遺產管理人，管理其遺產。臺灣地區與大陸地區人民關係條例第67條之1定有明文。同條例第68條規定：「現役軍人或退除役官兵死亡而無繼承人、繼承人之有無不明或繼承人因故不能管理遺產者，由主管機關管理其遺產。」，而行政院國軍退除役官兵輔導委員會依前開條例第68條第
3項規定訂有「退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法」，該辦法第4條規定：「亡故退除役官兵遺產，除設籍於行政院國軍退除役官兵輔導委員會所屬安養機構者，由該安養機構為遺產管理人外；餘由設籍地輔導會所屬之退除役官兵服務機構為遺產管理人。」經查：
㈡張達中為退除役官兵，生前設籍於臺北市，於84年5月31日
死亡（原審卷第10頁），其親人在大陸，經證人甲○○、于家駒、戊○○、己○○證述在卷（原審卷第55頁及反面，第
89、90頁），是依前開臺灣地區與大陸地區人民關係條例及管理辦法，張達中死亡後，因其繼承人為大陸地區人民，應由其設籍地之行政院國軍退除役官兵輔導委員會所屬之服務機構為其遺產管理人，亦即被上訴人為張達中之遺產管理人。是被上訴人以被繼承人張達中遺產管理人之身分提起本件訴訟，並無當事人不適格之情。
六、實體部分：㈠查被上訴人因人檢舉張達中遺留系爭房屋遭占用派員於94年
4月8日進行查訪，查訪情形略以：「‧‧‧該址現為丁○○先生所經營之『雅蒂精品服飾公司』，因生前與張達中情同父子，故借予其使用‧‧‧」，有被上訴人94年4月11日製作內部簽呈在卷可稽（原審卷第58頁）。上訴人委由代理人丙○○於94年8月18日發函向被上訴人敘明略稱：伊於81年2月10日承租系爭房屋，惟自82年2月10日後並未訂有續約，併附張達中親筆所書之租約為憑（原審卷第31頁），及委發存證信函表示略以：案列標的是於82年間向張達中承租，張達中84年亡故前彼此相處摯誠其家屬來台房屋修繕墊款償債84年後的房地稅等所墊付不知凡幾即構成債權歸墊關係，在債權墊款未釐清償還前不能接受應補交租金否則終止租約（原審卷第32頁），證人丙○○復證稱前開函件係根據上訴人之敘述，其意涵悉如函件內文所載（本院卷第47頁）。證人甲○○、于家駒、戊○○、己○○亦證稱張達中於生前將系爭房屋租予上訴人（原審卷第54、55、88頁反面、第90頁）。由以上事證可知上訴人占有系爭房屋係向張達中承租而占用。
㈡租賃權利係財產權，得為繼承之標的，民法租賃章節中並未
規定租賃契約因出租人死亡時即行終止，上訴人辯稱張達中於84年5月3日死亡，其與張達中之租賃關係即已終止等語，尚非有據。又民法第1179條明文規定遺產管理人有為保存遺產必要之處置之職務，是被上訴人有為張達中所遺系爭房屋之財產權利為必要之處置，上訴人辯稱被上訴人並無繼承資格，與前開遺產管理人之權能，係屬二事。
㈢上訴人辯稱自82年間起至84年間，因日夜照顧生病之被繼承
人張達中，張達中乃承諾免收租金等語，並舉證人甲○○、于家駒、戊○○、己○○等人為證，惟查，證人甲○○、于家駒、戊○○、己○○等人不知上訴人每月應付租金金額，亦不能明確指明張達中自何時起免除上訴人繳納租金之債務；且系爭房屋於82年間即約定租金150,000元，張達中以其所收租金應可請專人照顧，何以完全免除上訴人之租金債務？顯與一般社會常情不符，是尚難以前開證人之證詞為有利於上訴人之認定。
㈣上訴人辯稱張達中曾承諾去世後將系爭房屋遺贈予伊，亦舉
證人甲○○、于家駒、戊○○、己○○等人為證。查系爭房屋坐落於臺北市○○○路，價值不斐，若張達中有意贈與上訴人，以張達中為中央警官學校之學歷知識（原審卷第90頁），何以不留存隻字予上訴人以為證明？且上訴人於被上訴人輔導員 游文勇 至系爭房屋查訪時，未表示受有張達中贈與之情，嗣後上訴人委託事務所發函予被上訴人亦未陳明其受有贈與，衡不符一般社會常情，而證人甲○○等人所為證詞並非具體，關於系爭房屋租金若干均不知曉，未能明確指證張達中欲贈與房屋之時點，亦不知張達中有無收上訴人為義子，渠等均僅證稱知曉張達中名下財產，有為贈予上訴人之意思，渠等證詞應係附和上訴人所為之陳詞，況系爭房屋未移轉登記予上訴人，上訴人抗辯系爭房屋由張達中表示遺贈予伊，與其發函之書證及證人游文勇所為證詞不符，不足採信。
㈤據證人甲○○證稱系爭房屋原本為一樓，嗣後加蓋二樓，二
樓之出入需經過一樓，及證人戊○○證述系爭房屋之屋頂、地板全拆除改建，只留兩邊的磚牆等語明白（本院卷第49、51頁），證人于家駒、己○○亦證稱系爭房屋現況即如上證四照片六禎所示樣貌（本院卷第50頁、第30至32頁），亦即，系爭房屋之現狀為一樓上方天花板係木製挑高，二樓地板為鐵板，屋頂由瓦片改為鐵片。上訴人於系爭房屋所加蓋之二樓並無獨立之出入口，非屬獨立之不動產，而系爭房屋之牆垣尚仍存在，僅將樓版、屋頂更換不同材質之建材，並非拆除系爭房屋重新建造，是以，上訴人辯稱其因改建房屋而取得所有權，租賃契約因此消滅云云，不足可取。
㈥按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符
獲經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第279條第3項定有明文。同法第70條之1規定，訴訟代理人得代理當事人為一切訴訟行為；同法第72條復規定，訴訟代理人事實上之陳述，經到場之當事人本人，即時撤銷或更正者，不生效力。上訴人於原審曾委任律師為代理人進行訴訟，自認上訴人與張達中有租賃關係，及抗辯張達中欲贈與系爭房屋之事實，上訴人並未到場即時撤銷或更正，亦未立證證明其自認之事項與事實不符。而上訴人辯稱其發函所稱租賃事實係經相信當時委託之地政士丙○○而受誤導云云，據證人丙○○證稱伊代上訴人發函悉如函件內文所載意涵，且撰擬後曾給上訴人看過才發函等語明確（本院卷第47至48頁），而上訴人於原審既已委由律師為訴訟代理人，若其原本之事實陳述之法律評價有誤，上訴人之訴訟代理人當可於原審訴訟進行中另為闡釋，上訴人於本院主張撤銷前開事實陳述，被上訴人表示不同意，參照首開說明，於法無據，不能准許。
七、上訴人占有系爭房屋係與張達中之間租賃關係，詳前述，且上訴人自張達中於84年5月31日病故時起，迄至94年8月31日止，雖經被上訴人催繳租金，惟未繳交，並經被上訴人發函終止前開租約等情，為兩造所不爭執，則被上訴人於94年8月31日以臺北光復郵局臺北36支局第384號存證信函催告上訴人應於函到後15日內給付積欠租金，否則即以該函為終止兩造間租賃契約之意思表示（原審卷第11至13頁），上訴人於94年9月2日收受前開函文，有掛號郵件收件回執在卷可憑（原審卷第14頁），未於期限內繳付租金，是被上訴人已合法終止兩造之租賃契約，上訴人仍占有系爭房屋，係屬無權占有。從而，被上訴人請求上訴人遷出系爭房屋，及5年內租金9,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日，即94年12月4日起（有送達證書在卷可按，原審卷第16頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，及自94年9月18日租約終止之日起至返還房屋之日止，按月給付相當於不當得利之租金150,000元，係屬有據。又參照張達中94年度財產歸屬資料所列系爭房屋及土地之現值約為302,600元、36,480,492元（原審卷第8頁），系爭房屋之租金150,000元不高於土地及建物之申報總價之10%，未超過土地法規定之限制。
八、綜上所述，被上訴人主張兩造租賃契約已經終止為可採。從而，被上訴人本於民法第767條及租賃契約之法律關係，請求上訴人遷出系爭房屋，及給付9,000,000元及其本息，與租約終止至返還房屋之日止，按月給付150,000元不當得利，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、系爭房屋之現況業據上訴人提出房屋內、外部照片，及證人甲○○、戊○○、于家駒、己○○證述房屋現狀確如照片所示（本院卷49至50頁），是上訴人聲請履勘現場，核無必要，併為說明。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年10月25日
民事第二庭
審判長法官吳謙仁
法官蘇瑞華法官李瓊蔭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國95年10月26日
書記官王才生附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。