宣 示 判 決 筆 錄
99年度店簡字第1218號
原 告 高育靖 即臺北市私立克奇音樂短期補習班
訴訟代理人 管聰明
被 告 景美廣場公寓大廈管理委員會
法定代理人 魯經邦
訴訟代理人 劉智園 律師
上列當事人間99年度店簡字第1218號返還管理費事件，於中華民
國100年3月9日言詞辯論終結，同年月30日下午4時在本院新店簡
易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 張明輝
法院書記官 吳建元
通 譯 徐英隆
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於後︰
主文
被告應給付原告新臺幣121,471元，及自民國99年10月23日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,770元，其中由被告負擔新臺幣1,310元，其餘
由原告負擔。
本判決第1項得假執行；但被告如以新臺幣121,471元為原告預供
擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：伊於民國94年5月間與訴外人台北市景美區農會
（以下稱景美區農會）訂定房屋租賃契約，而向景美區農會
承租門牌號碼：臺北市○○區○○路○○○巷○○號3樓房屋，面
積89.98坪，並依出租人之告知，於裝潢期間即自94年5月起
至8月及其後，按月繳納每坪新臺幣(下同)90元即每月8,098
元之管理費予被告，然原告嗣於99年6月間得知社區內其他
承租戶每坪之管理費僅為60元，經向被告反應後，被告自知
理虧，自當月起亦將管理費調降為60元，惟被告自94年5月
起至99年5月止，計61個月，每坪溢收30元，共164,663元（
30元×89.98坪×61月＝164,663元）之管理費，理應返還予
原告。詎經伊請求被告退還時，被告竟稱商辦住戶十餘年來
均按每坪90元計收管理費，向無爭議云云，但並未提出任何
收費標準之依據，被告無管理費收費標準，濫行收費，即屬
無法律上原因而受有利益，致伊受有損害。另被告雖否認伊
自94年5月起至94年8月止繳交管理之事實，然伊於裝潢期間
即94年5月起即向被告繳交管理費，有管理費收據可證，被
告所言亦非事實等語，爰依不當得利法律關係起訴。並聲明
：被告應給付原告164,663元，及自支付命令送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告辯以：依被告於97年7月18日向臺北市政府報備之景美
廣場住戶規約第18條規定：「每月管理服務費用之分攤按坪
數大小由管委會制定」可知，被告社區管理費收費標準，向
依歷屆管委會移交方式計算，即一般住宅按每坪60元計收，
商辦住宅按每坪90元計收，十餘年來向無爭議，雖該次通過
將商辦住戶管理費調漲為90元之決議紀錄因管理不周散逸不
全，然仍有部分商辦住戶繳交每坪90元之管理費收據可證被
告所陳屬實。原告既係承租戶並代區分所有權人履行繳納管
理費義務，自應同受上開規約之拘束，並無溢付管理費情事
，故其請求返還不當得利，殊無理由。又被告自99年6月起
統一按每坪60元計收管理費，乃考量社區和諧所為之暫行措
施，並非自知理虧。退萬步言，縱認原告請求返還溢付管理
費之主張有理由，然原告所提出之租賃契約書所載租賃期間
係自94年9月1日起，原告請求返還自94年5月起至94年8月止
溢繳之管理費應無理由，且原告自99年7月起至100年2月止
均未繳交管理費，縱依社區目前暫行費率每坪60元計算，亦
積欠原告管理費43,192元(60元×89.98坪×8月＝43,192元)
未清償，伊主張與原告請求就此範圍內應予抵銷等語，資為
抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張之事實，業據其提出臺北市短期補習班立案證書、
景美廣場公寓大廈管理委員會回應通知、公證書暨房屋租賃
契約書、景美廣場公寓大廈社區規約、景美廣場公寓大廈86
年6月15日區分所有權人會議紀錄、景美廣場住戶規約、陳
情書、台北市政府九十一年十二月六日府工建字第09119217
400號函、94年05至94年08景美廣場社區管理費收據各1件等
證物為證，並為被告所不再否認，堪認為真正。被告雖另以
上詞置辯。是本件兩造間主要之爭執點在於：㈠景美廣場公
寓大廈區分所有權人會議於94年5月之前是否已有決議就原
告所租用之該戶建物管理費之收取方式？即一般住宅按每坪
60元計收，商辦住宅按每坪90元計收？㈡如無，則被告僅依
歷屆管委會移交方式計算，就一般住宅按每坪60元計收，商
辦住宅按每坪90元計收，是否有拘束區分所有權人之效力？
㈢景美廣場公寓大廈嗣於99年10月23日以99年第二次區分所
有權人會議臨時會議決議保留每月每坪90元之商辦費率，是
否有拘束區分所有權人之效力？㈣原告請求被告返還不當得
利是否有據？被告抵銷抗辯是否可取？以下分論之。
四、按本條例用辭定義如下：……七、區分所有權人會議：指區
分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全
體區分所有權人所舉行之會議；……十二、規約：公寓大廈
區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分
所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3
條第7款、第12款分別定有明文。足見公寓大廈規約為公寓
大廈全體區分所有權人舉行會議決議之共同遵守事項，具有
拘束所有區分所有權人之效力，並有拘束管理委員會之效力
（同條例第36條第1款規定參照）。惟經本院依職權函台北
市政府調取景美廣場公寓大廈管理委員會歷年所有報備之會
議紀錄，均未見有何景美廣場公寓大廈區分所有權人會議於
94年5月之前有決議就原告所租用之該戶建物管理費之收取
方式即一般住宅按每坪60元計收，商辦住宅按每坪90元計收
之決議，此亦為被告所不否認，並有該報備檔案在卷可參，
足見原告主張景美廣場公寓大廈區分所有權人會議於94年5
月之前並無就區分所有建物管理費依一般住宅按每坪60元計
收，商辦住宅按每坪90元計收之收取方式作成任何決議等語
，堪認為真正。
五、次查，景美廣場公寓大廈社區規約第十一條第㈡項亦規定，
管理費（含地下層汽車停車位清潔費及電費等）之收取及支
用由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議處理之；
管理費之收取應依住戶使用性質及樓層，以公平、平等為原
則；收取方式如未規定者，各區分所有權人應按其所有建物
坪數及車位個數分攤之。據此，被告辯稱依被告於97年7月
18日向臺北市政府報備之景美廣場住戶規約第18條規定：「
每月管理服務費用之分攤按坪數大小由管委會制定」可知，
被告社區管理費收費標準，向依歷屆管委會移交方式計算，
即一般住宅按每坪60元計收，商辦住宅按每坪90元計收云云
，核與上開條例相關規定及住戶規約之規定尚有不符，尚難
認有拘束區分所有權人之效力。
六、次按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就
公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造
價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人
會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入；共用部
分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按
其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第18條第
1項、第10條第2項前段亦分別明定。依此，顯見區分所有權
依區分所有權人會議決議繳納之管理費除支應公寓大廈社區
之日常開銷外，如有剩餘時，當亦兼有充作公共基金之性質
，具有公益成分，當無疑義。是如公寓大廈區分所有權人會
議嗣後決議保留管理費之收取方式者，雖亦有拘束區分所有
權人之效力，惟應僅得向後發生效力，以免致生不公平、不
平等之情事（景美廣場公寓大廈社區規約第十一條第㈡項規
定參照）。而查，景美廣場公寓大廈區分所有建物中，確有
雖屬商辦住宅之用途，卻按一般住宅按每坪60元計收管理費
，而非按每坪90元計收之情形者，為被告所不否認，由此益
證景美廣場公寓大廈全體區分所有權人於99年10月23日以99
年第二次區分所有權人會議臨時會議決議保留每月每坪90元
之商辦費率，如認得溯及既往發生效力，顯將致生不公平、
不平等之情事。準此，景美廣場公寓大廈全體區分所有權人
嗣於99年10月23日以99年第二次區分所有權人會議臨時會議
決議保留每月每坪90元之商辦費率，雖據被告提出該次會議
紀錄為證，固非不生拘束區分所有權人之效力，惟依上開說
明，應僅向後發生效力，尚難認有溯及既往發生拘束區分所
有權人之效力。是以景美廣場公寓大廈雖於99年10月23日以
99年第二次區分所有權人會議臨時會議決議保留每月每坪90
元之商辦管理費費率，就其中收取每月每坪超過60元之部分
即屬無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，即屬不當
得利，依民法第179條規定，自應負返還其利益之責。從而
，原告主張被告自94年5月起至99年5月止，計61個月，每坪
溢收30元，共164,663元（30元×89.98坪×61月＝164,663
元）之管理費，構成不當得利，應予返還等語，即屬有據。
七、末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1
項前段亦有明定。而查，原告依其與景美區農會之租賃契約
約定，負有按月向被告繳納管理費之義務，惟其自99年7月
起至100年2月止均未繳交管理費，為原告所不否認，足見其
與被告間互負金錢債務，而其給付種類相同，並均屆清償期
，被告抗辯得以所負返還不當得利債務，與原告之繳納管理
費債務互為抵銷等語，依上開規定，自亦屬有據，而依被告
之社區目前費率每坪60元計算，原告共積欠管理費43,192元
（60元×89.98坪×8月＝43,192元）未清償，原告請求就此
範圍內經被告為抵銷之抗辯後，即歸消滅，從而，原告僅得
請求被告給付121,471元（計算式：000000-00000=121471）
，於此金額範圍內之請求，及加計自支付命令送達翌日即99
年10月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為
有理由，應予准許；其餘逾此以外之請求，為無理由，應予
駁回。
八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十、本件訴訟費用為裁判費，金額確定為1,770元。並命兩造分
別負擔如主文所示。
中華民國100年3月30日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官吳建元
法官張明輝
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路一段248號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月30日
法院書記官吳建元