裁判字號：臺灣高等法院102年上字第423號民事判決
裁判日期：民國102年10月16日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣高等法院民事判決102年度上字第423號上訴人龍巖股份有限公司法定代理人 李世聰 訴訟代理人 丁榮聰 律師複代理人 劉明益 律師被上訴人 陳俊明 訴訟代理人 陳明宗 律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國102年3月11日臺灣臺北地方法院100年度訴字第3774號第一審判決提起上訴，本院於102年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落○○市○○區○○段0小段第000地號土地（下稱000地號土地）為訴外人 黃麗芳 所有，其上坐落有同地段000建號即門牌號碼○○市○○區○○路○○○巷○○號房屋（下稱000建號建物），000建號建物增建部分除坐落000地號土地外，另占用同地段00-0、000、000-0及000地號土地（下稱00-0地號等4筆土地）之國有土地。99年12月間，黃麗芳向前開國有土地之管理機關即財政部國有財產局（下稱國有財產局）申購00-0地號等4筆土地，申購後轉售予上訴人，並於民國100年1月17日移轉00-0地號等4筆土地所有權予上訴人，同時再向上訴人承租00-0地號等4筆土地。嗣黃麗芳債權人就黃麗芳所有之000建號建物及增建部分，暨建物所坐落之000地號土地聲請強制執行，經分原法院98年度司執正字第36617號強制執行事件（下稱系爭執行事件），前開000建號建物增建部分經另編為○○市○○區○○段0小段0000建號（下稱0000建號建物，與000建號建物合稱系爭建物）予以查封。原法院並將系爭建物及000地號土地（下合稱系爭拍賣標的）委由訴外人臺灣金聯資產服務股份有限公司（下稱金服公司）進行拍賣程序。被上訴人於金服公司100年8月31日所進行之拍賣程序中得標買受系爭拍賣標的，依土地法第104條第1項規定，上訴人應得本於基地（00-0地號等4筆土地）出租人之地位，對系爭建物主張優先購買權。
為此依金服公司之通知，起訴請求確認上訴人對系爭建物之優先購買權存在。
二、被上訴人則以：0000建號建物主要坐落000地號土地，黃麗芳向國有財產局申購00-0地號等4筆土地後，基地與地上建物已同屬一人，實無轉售基地予上訴人，再簽訂土地租賃契約（下稱系爭土地租約），以每月租金新臺幣（下同）4萬元向上訴人承租之必要，系爭土地租約應為不實。又縱系爭土地租約為真，因0000建號建物僅為000建號建物之構成部分，非獨立建物，與土地法第104條第1項規定租地建屋之要件不符，即令得主張優先購買，亦僅限於坐落於00-0地號等
4筆土地上，面積僅12平方公尺之0000建號建物之部分。又金服公司於100年8月31日通知上訴人系爭拍賣標的業已拍定，上訴人即應向金服公司為行使優先購買權之意思表示，惟上訴人僅提起本訴確認就系爭建物有優先購買權存在，並未於金服公司通知之期限內，具體表示行使優先購買權之意思，應已逾期限而喪失系爭建物之優先購買權。再者，系爭執行事件係將系爭建物與000地號土地合併拍賣，上訴人自應一併行使優先購買權，始符優先購買之條件。上訴人自承就000地號土地依法不能行使優先購買權，而僅就系爭建物行使優先購買權，亦不符土地法第104條第1項規定之「同樣條件」。況且，如認上訴人得就系爭建物行使優先購買權，將另衍生000地號土地與其上建物分屬不同人所有之情，更生爭端，上訴人之舉顯權利濫用而不應准許等語，資為抗辯。
三、上訴人於原審聲明：確認上訴人對於系爭執行事件執行程序所拍賣之系爭建物，有依與被上訴人拍定同樣條件之優先購買權存在。被上訴人於原審則為答辯聲明：上訴人之訴駁回。原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，全部提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就000建號建物、0000建號建物按原法院系爭執行事件拍定價金176萬元、201萬元之同一條件，有優先購買權存在。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第60頁背面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）㈠黃麗芳所有之000地號土地及000建號建物，前經系爭執行事
件為強制執行，於98年5月4日經原法院民事執行處查封（0000建號建物為未辦保存登記之增建部分，於98年9月22日為查封登記），委由金服公司實施拍賣程序，而於100年8月31日公開拍賣，由被上訴人得標買受。
㈡黃麗芳以承租人身分向國有財產局申購00之0地號等4筆土地
後，於99年12年16日即與上訴人簽立不動產買賣契約書，以其向國有財產局申購之同額價金，出賣00-0地號等4筆土地與上訴人，而由上訴人代為支付價金與國有財產局。黃麗芳於100年1月10日取得上開4筆土地所有權後，並於同年月17日將土地移轉登記為上訴人所有，再於移轉之同日簽訂系爭土地租約。
㈢0000建號建物部分，經臺北市大安地政事務所測量結果，占
用00-0地號土地部分為1平方公尺、占用116地號土地部分為8平方公尺、占用000-0地號土地部分為2平方公尺、占用000地號土地部分為1平方公尺，合計為12平方公尺，占用部分分別為系爭建物之樓梯間及外牆。
㈣上開事實，並有兩造不爭執形式真正之不動產異動索引（見
原審卷第46至53頁）、建物登記謄本（見原審卷第213至215頁）、建物測量成果圖及地籍圖謄本（見原審卷第43至45頁）、財政部國有財產局北區分署102年2月26日台財產北租字第1020002722號函暨所附黃麗芳承租、買受00-0地號等4筆土地資料（見原審卷第398至411頁）、系爭土地租約書（見原審卷第13頁）、不動產買賣契約書（見原審卷第120頁）、地政事務所登記案卷資料（見原審卷第155至198頁）、系爭建物現場照片（見原審卷第223、224頁、232頁、233頁），並經原法院現場勘驗（見原審卷第79至81頁、第206至208頁），囑託臺北市大安地政事務所製有複丈成果圖可稽（見原審卷第85至86頁），本院復依職權調取系爭執行事件案卷核閱確認無訛，應堪信為真實。
五、經本院於102年8月8日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第60頁背面至第61頁，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）：
㈠上訴人主張之系爭土地租約關係，是否與土地法第104條第1
項所規定優先購買權要件相合？其得優先購買之範圍為何？㈡如㈠所示之系爭土地租約關係是否確屬存在？㈢上訴人是否已因未合法行使優先購買權而喪失優先購買權？㈣上訴人優先購買之主張是否為權利濫用？
六、茲就上開爭點論述如下：㈠上訴人主張之系爭土地租約關係，是否與土地法第104條第1
項所規定優先購買權要件相合？其得優先承買之範圍為何？⒈按土地法第104條第1項規定「基地出賣時，地上權人、典權
人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」。其立法目的，係為使土地之利用與其所有權合一，藉以充分發揮土地及房屋之利用價值。次按建築法第11條第1項規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」；第2項規定：「建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗」。是以，所謂「基地」，應指建築物本身所占及應留設之法定空地「一宗」地號土地而言。房屋於建築時或建築完成後，起造人因故意或過失致原建物或原建物之增建逾越地界，而於建築本身所占之一宗土地外另占用鄰地者，該鄰地應非土地法第104條第1項所稱基地。苟於上開情形時賦予鄰地所有權人優先購買房屋之權，求越界建築所占土地之所有權人與房屋所有權人同一，反使建築本身所占之土地所有權人與房屋所有權人互異，捨本而逐末，徒增當事人間法律關係之複雜性，亦顯與土地利用與其所有權合一、充分發揮土地利用價值之立法目的有違，殊非土地法第104條第1項規定應有之解釋。準此，越界建築之房屋所有人與鄰地所有人間之關係，依民法第796條規定已得予以調和，縱房屋所有人與鄰地所有人間就占用部分之土地成立租賃關係，其所支付之對價，本質上亦係民法第796條第1項所定填補鄰地之償金，鄰地所有人於越界建築之房屋出賣時，並無僅因部分建物越界占用，即另賦予鄰地所有人優先購買權之必要。
⒉經查：
⑴000建號建物原係為2層樓加強磚造建物，第一層包括原登記
面積81.71平方公尺、附屬建物面積17.62平方公尺，第二層面積則為77.39平方公尺；另0000建號建物則包括第一層增建面積37.74平方公尺、第二層增建面積58.18平方公尺，及第三層增建面積95.49平方公尺，有建物登記謄本、臺北市大安地政事務所建物測量成果圖可稽（見本院卷第44頁背面至45頁背面、第48至51頁）。足見0000建號建物係原已辦保存登記之000建號建物以外，於第一、二層原有建物以外，所為第一、二層建物水平之擴建，及垂直向上所為第三層加蓋。而增建之0000建號部分所使用之土地中，屬00-0地號等4筆土地部分合計12平方公尺（含00-0地號1平方公尺、000地號8平方公尺、000-0地號2平方公尺、000地號1平方公尺），且占用部分為建物之樓梯間及外牆，已如前揭四、㈢所述。則以此推算，0000建號使用之土地屬000地號者，一、
二、三層依序至少（因各層投影於地面未必皆占用00-0地號等4筆土地12平方公尺）各為25.74平方公尺、46.18平方公尺及83.49平方公尺（計算式：37.74-12=25.74，58.18-12=
46.18，95.49-12=83.49），0000建號建物各層使用000地號土地之比例，依序為68%、79%、87%（計算式：25.74÷37.74≒0.68，46.18÷58.18≒0.79，83.48÷95.49≒0.87），顯見0000建號建物主要部分實係坐落原有之000地號土地，而所以占用00-0地號等4筆土地，僅係000建號建物起造人或原所有人為增建時，因故意或過失而逾越地界線占用鄰地所致，當可認定。揆諸前揭說明，系爭建物（包括000建號建物及增建之0000建號建物）之基地，於此應指000建號建物及0000建號建物主要部分所坐落之一宗土地即000地號土地，上訴人所有者，僅為越界部分建物所坐落之00-0地號等4筆土地，尚難解為得行使優先購買權之系爭建物「基地」。⑵雖上訴人主張0000建號建物業經地政機關編立獨立建號，足
見其具有獨立性，上訴人至少應得就增建部分之0000建號建物行使優先購買權云云，惟：
①按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立
性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物，除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係為斷（最高法院100年度台上字第4號判決意旨參照）。如前所述，0000建號建物使用00-0地號等4筆土地之面積，至多為12平方公尺，且為0000建號建物之樓梯間及外牆；另觀諸兩造於原審所提照片，該樓梯間部分與建物其他部分相通，亦無可資區別之境界標示存在（見原審卷第223、224頁、232頁、233頁），而係作為系爭建物一體使用，是則0000建號建物占用00-0地號等4筆土地部分，於構造上、使用上顯然均無獨立性，基於一物一權原則，當無從與系爭建物其他部分割裂，單獨由上訴人就0000建號建物中之12平方公尺範圍行使優先購買權。次查，就0000建號建物之於000建號建物言，0000建號建物第一、二層部分與000建號建物部分亦無可資區別之境界標識存在，第三層增建則需經由000建號建物出入等情，亦為上訴人於原審所是認（見原審卷第235頁背面），故0000建號建物本身亦非具構造、功能獨立性之建物，僅係000建號建物所有權範圍之擴張，而為系爭建物之一部分，依上說明，上訴人仍無從單獨就0000建號建物部分行使應先承買權。
②次按「法院或行政執行分署囑託登記機關，就已登記土地上
之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記時，應於囑託書內另記明登記之確定標示以法院或行政執行分署人員指定勘測結果為準字樣。」「前項建物，由法院或行政執行分署派員定期會同登記機關人員勘測。勘測費，由法院或行政執行分署命債權人於勘測前向登記機關繳納。」「登記機關勘測建物完畢後，應即『編列建號』，編造建物登記簿，於所有權部辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產或清算登記。並將該建物登記簿與平面圖及位置圖之影本函送法院或行政執行分署。」土地登記規則第139條第1、2、3項分別定有明文。另內政部64年1月20日修正發布之「未登記建築改良物辦理查封登記聯繫辦法」規定，執行法院對於已辦理登記土地上之未登記建築改良物實施查封時，地政機關應於勘測完畢後6日內，「編列建號」記入被查封建物基地登記簿標示部「地上建築改良物之建號」欄內，無須徵詢基地所有人之同意，同時應即編造「建物登記簿標示部」，並於「所有權部」辦理查封登記（聯繫辦法第3條）。是凡就未登記建物辦理查封者，依前揭規定均應於勘測後編列建號，以為查封登記之據，與一般辦理建物所有權登記（土地登記規則第4章第2節參照），實屬有別。上訴人以地政機關上開查封登記配合措施，執為認定0000建號建物為獨立建物之據，顯有誤會。
⒊基上所述，上訴人所有系爭00-0地號等4筆土地，就000建號
、0000建號建物或系爭建物言，均非土地法第104條第1項所規定之「基地」，且系爭建物占用00-0地號等4筆土地部分（1、2、3層各層至多12平方公尺），乃至增建之0000建號建物全部（各層面積合計191.41平方公尺），均非獨立建物，上訴人就系爭建物占用00-0地號等4筆土地部分之增建或0000建號建物，亦無從單獨行使優先購買權，是上訴人起訴求為確認對系爭建物有土地法第104條第1項之優先承買權，自屬無據。
㈡又依前揭論述已足認定上訴人就系爭建物之優先購買權並不存在，則前揭五、㈡至㈣所列爭點，應無再贅予論述必要。
七、綜上，上訴人之主張，為不足採。被上訴人之抗辯，尚屬可信。是則，上訴人主張依土地法第104條第1項規定，對系爭建物有優先購買權，為此起訴請求確認，為無理由，不應准許，原審為上訴人敗訴之判決，要無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述；又上訴人聲請再行訊問證人顧大義，意在證明五、㈡爭點（即上訴人與黃麗芳間系爭土地租約是否存在），基前所述，已非必要，均附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國102年10月16日
民事第二十二庭
審判長法官張競文
法官邱璿如法官王本源正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年10月17日
書記官陳樂觀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。