臺灣屏東地方法院民事判決 106年度屏簡字第7號
原 告 曹輝福
訴訟代理人 林榮和 律師
被 告 江志忠
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106年5月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼屏東縣○○市○○路○○○號之房屋遷讓返還
予原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬捌仟元。
被告應自民國一百零六年三月二日起至將上開房屋遷讓返還予原
告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
訴訟費用新臺幣肆仟參佰元由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436
條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告
起訴原請求：㈠被告應將門牌號碼屏東縣○○市○○路○○○
號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告；㈡被告應給付原
告新臺幣（下同）4萬8,000元；㈢被告應自起訴狀繕本送
達翌日起至將上開房屋遷讓返還予原告之日止，按月給付原
告1萬2,000元。嗣將訴之聲明更正為：㈠被告應將系爭房
屋全部遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告7萬8,000元；
㈢被告應自民國106年3月2日起至將系爭房屋遷讓返還原
告之日止，按月給付原告1萬2,000元，核原告所為係擴張
應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：原告於105年5月28日將系爭房屋出租予被告，
並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期
間自105年7月1日起至108年6月31日止，每月租金1萬
2,000元，租金應於每月5日以前繳納，並約定被告以45日
內票期之同額支票（下稱系爭支票）作為給付押租金2萬
4,000元之用。詎被告並未交付系爭支票，且僅繳納第1個
月即105年7月份之租金，自105年8月起即未依約繳納。
原告以本起訴狀繕本向被告為通知繳納租金之表示，再於本
院106年3月1日言詞辯論期日向到庭之被告為終止契約之
意思表示。系爭租賃契約既經依法終止，原告自得請求被告
遷讓返還系爭房屋，及自105年8月至106年2月共7個月
逾期未繳納之租金7萬8,000元，暨自租約終止之日起至遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬2,000元等語。並聲
明：如主文第1、2、3項所示
三、被告則以：被告同意遷讓系爭房屋，亦同意原告核算之租金
及按月給付1萬2,000元，但系爭房屋有漏水致被告無法作
生意，此部分會另外向原告請求等語。
四、原告主張原告於105年5月28日將系爭房屋出租予被告，並
簽立系爭租賃契約，約定租賃期間自105年7月1日起至10
8年6月31日止，每月租金1萬2,000元，租金應於每月5
日以前繳納，並約定被告以45日內票期之系爭支票作為給付
押租金2萬4,000元之用。然被告自105年8月1日起即未
依約繳納租金，原告以起訴狀繕本向被告為通知繳納租金之
表示，於本院106年3月1日言詞辯論期日向到庭之被告為
終止契約之意思表示，又被告尚積欠租金等情，業據原告提
出與其所述相符之房屋租賃契約書1份在卷為證（見本院卷
第6至9頁）；另有屏東縣政府稅務局105年12月14日屏稅
房字第1050036574號函附系爭房屋之房屋稅106課稅明細表
、房屋稅籍證明書各1紙等件在卷可稽（見本院卷第17至19
頁）；且被告自承：同意遷讓房屋，亦同意原告核算之租金
及按月給付1萬2,000元等語（見本院卷第55頁反面），堪
信原告主張為真實。
五、本院之判斷：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項
、第455條前段分別定有明文。另按承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延
給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租
金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋
，民法第440條第1、2項及土地法第100條第1項第3款
分別定有明文。又依民法第440條得終止契約之出租人，於
訴狀表示其終止之意思者，依民法第263條、第258條第1
項、第95條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止
，並非至其所受勝訴判決確定之時，始生終止之效力；終止
契約之意思表示，並無一定之方式，亦非限於訴訟外為之，
苟於訴訟上以書狀或言詞向他造表示終止租賃契約意思，亦
無不可（最高法院23年上字第3867號判例、22年上字第856
號判例意旨參照）。本件係屬出租房屋，依上開規定，自應
積欠達2個月之總額，始得為終止租賃契約之意思表示。本
件被告自105年8月起即未依約繳納租金，且被告並未給付
押租金予原告，此為被告所自承（件本院卷第55頁反面），
是至106年2月，被告遲延給付且積欠房租總額已達2月之
租額，即可認定，而原告以起訴狀送達被告之日即106年2
月19日（起訴狀於106年2月9日寄存送達，見本院卷第32
-2頁之送達證書）為催告被告繳納租金之通知，另於106年
3月1日當庭向被告為終止租約之意思表示，是本件原告終
止租約自屬合法。從而，系爭租賃契約業經合法終止，兩造
之租賃關係已不存在，被告自負有返還系爭房屋之義務，且
被告亦同意返還系爭房屋，業如前述，是原告此部分主張為
有理由。
㈡另查本件原告主張被告自105年8月至106年2月止之7個
月期間，未繳納之租金共計8萬4,000元，且被告亦同意原
告主張之租金計算方式，業如前述，惟被告另抗辯於105年
8月間已繳納租金6,000元，原告雖否認被告曾於105年8
月間繳納租金6,000元乙節，然亦扣除此6,000元，僅向被
告請求租金7萬8,000元（見本院卷第61頁反面），是本件
原告請求被告繳納租金7萬8,000元為有理由，應予准許。
㈢再按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；
為民法第179條所明定。又依不當得利之法則請求返還不當
得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要
件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非
以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得
相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人
之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之
利益（最高法院61年度臺上字第1695號判例及97年度臺上字
第294號判決意旨可資參照）。查系爭租賃契約於106年3
月1日終止，已如前述，被告自翌日即106年3月2日起即
屬無權占有系爭房屋，則原告依上開規定，請求被告給付自
106年3月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原
告相當於租金額1萬2,000元之不當得利，亦屬有據。
六、綜上所述，系爭租賃契約既經終止，被告即負有返還系爭房
屋之義務，且被告尚積欠原告租金，原告基於系爭租賃契約
請求被告給付積欠之租金7萬8,000元，並主張已終止與被
告間之租賃關係，被告仍使用系爭房屋而受有相當於租金之
不當得利，因而請求被告返還系爭房屋及應自106年3月2
日起至將系爭房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告1萬
2,000元，為有理由，應予准許。
七、另被告請求傳訊 江馨妤 到庭，待證事實為被告於105年8月
間有交付6,000元租金予原告，然原告就被告抗辯已於105
年8月間給付原告6,000元租金乙節，不再向被告請求（見
本院卷第61頁反面），是就被告於105年8月間是否有交付
6,000元租金予原告乙事，應無調查必要，附此敘明。本件
係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假
執行。另訴訟費用額4,300元，由敗訴之被告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年5月16日
屏東簡易庭法官韓靜宜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年5月17日
書記官潘豐益