臺灣高等法院101年度上易字第695號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第695號民事判決

裁判日期：民國101年11月29日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決101年度上易字第695號上訴人 蔡淑婷 被上訴人 劉世珍 訴訟代理人 廖于清 律師複代理人 陳巧怡 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年5月17日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第479號第一審判決提起上訴，本院於101年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人與伊之代理人 汪國槐 於民國96年7月16日簽訂租賃契約書，約定由上訴人向伊承租所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00弄00號3樓房屋（下稱系爭房屋），租金每月新臺幣（下同）2萬2,000元，押租金為4萬4,000元，租期自96年8月1日起至97年7月31日止。兩造復於租期屆滿前之97年7月15日簽訂另份租賃契約書，約定租期自97年8月1日起至99年7月31日止，其餘約定內容均與前開租約相同。上訴人於兩份租約存續期間內，共短付租金7萬1,000元（詳見本院卷第49頁附表二）。第二份租約期滿後，兩造於99年8月3日曾至住商不動產頂好加盟店商談續約問題，上訴人提出月租金調降為1萬8,000元、押租金調降為3萬6,000元之要求，伊當場表示無法接受，並表明不再續約，要求上訴人清償積欠租金，然上訴人置之不理。伊再於99年8月9日以存證信函為不予續約之意思表示，要求上訴人於99年10月31日前遷出系爭房屋，該函於99年8月11日送達上訴人，上訴人仍不予置理，不但未清償積欠之租金，竟仍繼續占有使用系爭房屋不還，核屬無權占有。上訴人無法律上之原因，占有使用系爭房屋，顯獲有相當於每月租金2萬2,000元之利益，致伊受有損害。而上訴人自99年8月1日起至101年2月29日止共受有不當得利計41萬8,000元，扣抵其前所付押租金4萬4,000元及自行匯款之金額18萬元後，餘額為26萬5,000元。爰依租賃契約第3、4條之約定及民法第439條、第179條之規定提起本訴，求為命上訴人應給付伊26萬5,000元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息；暨自101年3月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付伊2萬2,000元之判決等語（原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴。關於被上訴人於原審依民法第455條、第767條規定請求上訴人及原審被告 陳建甫 遷讓系爭房屋之訴部分，未經渠等上訴，已告確定，不另贅述。而陳建甫雖就此租金與不當得利之訴部分提起上訴，因不具上訴利益，另以裁定駁回之），並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：因97年間適逢國際金融風暴，伊曾央請被上訴人之代理人汪國槐代為詢問被上訴人調降租金，經同意自98年1月起調降每月租金為1萬8,000元，嗣於99年2月3日再經汪國槐告知從99年3月起調高每月租金為1萬9,000元，伊均依被上訴人同意調降之租金按月給付，並無短付租金之情。被上訴人未依租賃契約書第2條之約定，於租期屆滿前60日即99年5月31日前以書面通知伊無意續約，視為「未即時為反對續租之表示」，且依時間先後次序，伊 無庸 於30日前以書面向被上訴人行使優先續租權，應視為以不定期繼續租約。又伊於99年7月間經汪國槐告知被上訴人之代理人變更為訴外人 劉世梅 ，伊乃向被上訴人之代理人劉世梅表達繼續租賃系爭房屋之意願，嗣經劉世梅詢問被上訴人後，以電話告知伊被上訴人同意續約及將月租金調降為1萬8,000元，無庸另行簽訂書面，且未約定租賃期間，足認兩造間已成立不定期租賃關係。兩造間就系爭房屋成立不定期之租賃關係後，伊自99年8月1日起按月將1萬8,000元之租金匯入被上訴人、劉世梅之銀行帳戶或辦理法院提存，無被上訴人所稱獲有不當得利之情形。縱假設兩造間之租賃關係消滅，伊使用系爭房屋受有利益，關於不當得利數額亦應以被上訴人同意之每月1萬8,000元租金為計算基礎等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決除主文第一項以外，其餘均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張上訴人與其代理人汪國槐於96年7月16日簽訂租賃契約書，約定由上訴人向其承租系爭房屋，每月租金2萬2,000元，租期自96年8月1日起至97年7月31日止，嗣於租期屆滿前之97年7月15日簽訂另份租賃契約書，約定租期自97年8月1日起至99年7月31日止，其餘約定均與前開租賃契約書相同。其曾於99年8月9日以存證信函通知上訴人不予續約之意思表示，並要求上訴人於99年10月31日前自系爭房屋遷出，該函於99年8月11日送達上訴人之事實，業據其提出房屋租賃契約書（臺灣士林地方法院士林簡易庭99年度士簡字第984號卷第13至16、17至20頁，下稱士院卷）、臺北正義郵局第216號存證信函（士院卷第29頁）為證，並為上訴人所不爭執，堪信此部分事實為真實。次查上訴人自認已於101年10月2日自系爭房屋搬遷，並於同月9日交還系爭房屋之鑰匙予被上訴人之事實，亦堪信為真實。惟被上訴人主張上訴人於系爭租約期間內有短付租金之情，兩造間就系爭房屋之租賃關係已因租期屆滿而消滅，上訴人拒不遷讓返還系爭房屋，無權占有使用系爭房屋，受有相當於原約定租金每月2萬2,000元之利益等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是以本件所應審究之爭點厥為：㈠兩造間就系爭房屋之租賃關係是否因租期屆滿而消滅或有視為以不定期限繼續契約之情形？㈡兩造曾否於98年1月間合意調降系爭房屋租金為每月1萬8,000元？是否曾於99年3月間合意調降系爭房屋租金為每月1萬9,000元？㈢被上訴人向上訴人請求自99年8月1日起至遷讓房屋之日（101年10月9日）止，按月給付2萬2,000元相當於租金之不當得利，有無理由？㈣至101年2月29日止上訴人應給付之金額為何？茲分述如後：
㈠兩造間就系爭房屋之租賃關係是否因租期屆滿而消滅或有視
為以不定期限繼續契約之情形？⒈按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而
出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」民法第451條定有明文。又前開法條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言（最高法院37年上字第8288號判例要旨參照）。查兩造於訂約之際，於租賃契約書內明定期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例要旨參照）。而租賃契約書第6條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方……」等語，足見系爭租約租期屆滿後，除上訴人有取得被上訴人同意繼續出租或被上訴人於租期屆滿時有向上訴人為續租之意思表示外，系爭租約即失其效力，並不因上訴人繼續支付一部租金而繼續有效，揆諸上開最高法院判例意旨，系爭租約於租期屆滿後，除取得被上訴人之同意或上訴人表示繼續出租，而另成立租約外，並不發生續約之效力。亦即兩造約定租期屆滿時，以被上訴人對上訴人為同意繼續出租之積極意思表示為續租之條件，而排除民法第451條所定因出租人於租期屆滿後消極未表示反對承租人繼續占有之意思，發生擬制更新租約效果之適用。何況本件租約於99年7月31日租期屆滿後，被上訴人即於同年8月9日寄發存證信函予上訴人，載明租期屆滿不願再續租，請求上訴人於同年10月31日前搬遷之意旨，其反對續租之意思與租期屆滿日相距僅有9日，在一般觀念上，堪認係於相當時期內表示反對之意思（最高法院43年台上字第367號判例要旨參照）。參酌被上訴人就租期屆滿後系爭房屋之交還爭議復聲請臺北市松山區調解委員會調解，曾於99年8月25日、同年9月21日、同年10月20日三次進行調解，而因雙方意見不一致、上訴人未到場而調解不成立，有被上訴人提出調解不成立證明書可憑（士院卷第30至32頁）。益徵被上訴人於租期屆滿後，已明確為反對續租之意思表示。又上訴人於租期屆滿後之99年8月起陸續每月匯款1萬8,000元至被上訴人或代理人之帳戶，被上訴人亦於100年5月5日以存證信函再次表明不願續租之意思表示，並明白告知不需再匯款至該已到期之契約內所定收受租金之帳戶，此有該存證信函在卷可查（原審卷第34至37頁）；且被上訴人隨即於當月關閉該帳戶，亦有存摺在卷可稽（原審卷第38、39頁），在在證明被上訴人明確為反對續租之意思表示。是則系爭租約之租期屆滿後，兩造未另訂租約，被上訴人復明確為反對續租之意思表示，揆諸前揭說明，發生阻止續約之效力，而無前揭民法第451條規定之適用。被上訴人主張兩造間租賃關係業於99年7月31日租期屆滿後消滅之事實，應堪認定。
⒉上訴人雖抗辯依租賃契約書第2條第2項之約定被上訴人未
於租期屆滿前60日以書面通知上訴人無意續租之旨，視為未即時為反對續租，兩造間即成立不定期租賃契約云云。
惟租賃契約書第2條第2項係記載：「乙方（即上訴人）有優先續租權，但應於30天前以書面向甲方（即被上訴人）為續約之通知，若甲方無意續約，應於租約屆滿前60日以書面通知乙方。」，乃約明上訴人於租期屆滿時有優先續租權及續租程序，縱上訴人於租期屆滿前30天，以書面向被上訴人為續約通知，被上訴人非不得拒絕續約。且被上訴人雖未依該條約定於租期屆滿前60日內為無意續約之表示，亦非當然視為未即時反對續租，此參酌同條第1項明定租賃期限至99年7月31日止；第6條約定除被上訴人同意續租外，上訴人應於租期屆滿即日遷讓交還系爭房屋益明。上訴人抗辯被上訴人未依租賃契約書第2條第2項之約定，於租期屆滿前60日為無意續租之書面通知，視為未即時反對續租，系爭租約變為不定期租賃等語，委非可採。又上訴人另抗辯曾於99年7月間向被上訴人之代理人劉世梅表達繼續租賃系爭房屋之意願，經劉世梅詢問被上訴人後，以電話告知被上訴人同意續約及將月租金調降為1萬8,000元，無庸另行簽訂書面，且未約定租賃期間，兩造間已成立不定期租賃關係等情，為被上訴人所否認，上訴人雖提出其與劉世梅99年8月間之對話錄音光碟為證（原審卷第101至106頁），然綜觀該對話錄音全文，核無被上訴人同意將系爭房屋繼續出租上訴人、每月租金為1萬8,000元、租賃期間未定之旨，上訴人復未能提出其他證據以實其說，其主張經被上訴人同意續租，兩造間就系爭房屋成立前開內容之不定期租賃關係等語，亦非可取。
㈡兩造曾否於98年1月間合意調降系爭房屋租金為每月1萬8,00
0元？是否曾於99年3月間合意調降系爭房屋租金為每月1萬9,000元？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。依房屋租賃契約書第2條至第4條約定，上訴人於系爭房屋租賃期間即自97年8月1日起至99年7月31日止，每月應付租金為2萬2,000元（士院卷第18頁）。上訴人主張兩造曾分別於98年1月及99年3月間合意調降租金為每月1萬8,000元及1萬9,000元之事實，被上訴人均否認之，揆諸首揭規定，上訴人自應就其主張有利於己之租金調降事實，負舉證之責。查上訴人主張其自98年1月起至99年2月止均按月繳付租金1萬8,000元；99年3月起至99年7月止均按月繳付租金1萬9,000元，被上訴人既未為反對之意思表示，復持續提供系爭房屋予上訴人使用將近2年，期間未曾對上訴人催討租金，可見兩造已達成調降租金之合意等語，並提出其與汪國槐99年8月間之電話錄音譯文、汪國槐之傳真信函為證，惟遍觀上開錄音譯文全部內容，均為長篇敘述上訴人看法，汪國槐則僅簡短回應，且汪國槐為中間人，並非當事人，除其不一定明白其中原委，在交談時也多以調停或安撫言語，無片語隻字明確表示被上訴人同意租金調降一事（原審卷第108至110頁）。而汪國槐之傳真信函，也僅係告知因被上訴人財務調度需要，請上訴人自99年2月3日起，將租金改存於劉世梅帳戶，與被上訴人是否同意調降租金無關聯（原審卷第107頁），上開證物自不足證明被上訴人同意調降租金之事實。又按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例要旨參照）。本件被上訴人並無其他舉動或情事得推知其默示同意租金調降，應認僅係單純之沉默，揆諸前揭判例意旨，尚難僅以上訴人每月逕自匯款1萬8,000元或1萬9,000元，即謂被上訴人已默示同意調降租金。上訴人雖又謂被上訴人於99年8月9日存證信函未言及有短付租金情事，可見被上訴人確實同意租金調降等語，惟查上訴人雖每月僅匯款1萬8,000元或1萬9,000元，然尚有押租金4萬4,000元可供扣抵，且被上訴人乃系爭租約之租金請求權人，本得按其自主意志決定於何時行使該請求權，縱於前開反對續租之存證信函內未一併載明上訴人短付租金情事，或未請求上訴人給付98年1月起至99年7月止之累欠租金，亦不得據以遽認上訴人已默示同意調降租金。是則上訴人主張兩造已合意調降租金之事實，因乏證據證明而不可採。上訴人未依租賃契約書第2條至第4條之約定，自98年1月至99年2月止，每月短付租金4,000元；自99年3月起至99年7月止，每月短付租金3,000元之事實，亦堪認定。
㈢被上訴人向上訴人請求自99年8月1日起至遷讓房屋之日（10
1年10月9日）止，按月給付2萬2,000元相當於租金之不當得利，有無理由？按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。再按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，此亦為社會通常之觀念。查兩造間租賃關係已於99年7月31日屆滿，上訴人即無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟上訴人仍繼續占用系爭房屋至101年10月9日方返還被上訴人。則上訴人無權占有期間，顯然受有使用系爭房屋之利益，並致被上訴人受有損害，上訴人所受利益依其性質無法返還，依前說明，被上訴人自得請求上訴人償還相當於租金之價額。次查兩造就系爭房屋之租金依租賃契約書第3條之約定為每月2萬2,000元，兩造所認知系爭房屋之使用價值與現今社會經濟狀況、系爭房屋週邊工商業繁榮程度等情狀亦屬相當，可認上訴人所受使用系爭房屋之利益相當於約定之租金價額，是則被上訴人請求按每月2萬2,000元租金作為計算上訴人之不當得利之價額，應屬適當。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求自租賃契約屆滿後即99年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日（101年10月9日）止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利2萬2,000元，核屬有據，應予准許。
㈣至101年2月29日上訴人應給付之金額？
查上訴人於系爭租約期間內尚積欠租金7萬1,000元（計算式：14×4,000＋5×3,000＝71,000），租期屆滿後繼續無權占用系爭房屋受有不當得利價額（99年8月1日起至101年2月29日）41萬8,000元（計算式：19×22,000＝418,000），扣除上訴人前交付被上訴人之押租金4萬4,000元；系爭租約租期屆滿後上訴人仍繼續匯款至原約定帳戶18萬元（10×18,000＝180,000），上訴人尚應給付被上訴人26萬5,000元（71,000＋418,000－44,000－180,000＝265,000）。
四、綜上所述，被上訴人依房屋租賃契約書第3、4條之約定及民法第439條、第179條之規定，請求上訴人給付26萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起即100年5月18日至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自101年3月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬2,000元，為有理由，應予准許。
是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年11月29日
民事第十三庭
審判長法官蕭艿菁
法官黃豐澤法官林麗玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年11月30日
書記官陶美玲